Actualités juridiques

Instauré par la loi du 1er août 2003, le statut de conseiller en investissements financiers (CIF) vise à renforcer la protection des investisseurs par un meilleur encadrement de cet acteur de la commercialisation des produits financiers. Tout CIF est ainsi soumis à un certain nombre d’obligations et d’interdictions, contrôlées par l’AMF.

Les conditions d’accès et d’exercice du CIF

Schématiquement, outre l’obligation d’adhésion à une association de CIF agrée par l’AMF, l’ensemble des intermédiaires doit répondre aux conditions suivantes :

• La condition de résidence habituelle en France ;
• Condition d’âge et d’honorabilité ;
• Condition de capacité professionnelle ;
• Condition d’assurance de responsabilité civile professionnelle.

La condition de résidence habituelle en France :

Le statut de CIF impose aux personnes physiques et morales une obligation de résidence habituelle en France, en application de l’article L. 541-2 dernier alinéa du Code monétaire et financier.

Condition d’âge et d’honorabilité :

Pour exercer, le CIF, qu’il soit personne physique ou la personne ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer une personne morale habilitée, doit remplir les conditions suivantes (article L. 541-2 et D.541-8 CMF) :

• une condition d’âge: avoir la majorité légale ;
• les conditions d’honorabilité conformément à l’article L. 541-7: ne pas être soumis aux incapacités de l’article L.500-1 CMF (comme les IOBSP) et/ou ne pas avoir fait l’objet d’une sanction prononcée par l’AMF d’interdiction d’exercer que ce soit à titre temporaire ou définitif.

Condition de capacité professionnelle :

Les conditions de compétence professionnelle requises pour bénéficier de ce statut sont fixées par le Règlement Général de l’AMF à l’article 325-1 dans sa nouvelle version. Dès lors, pour exercer, le CIF doit justifier :

• soit d’un diplôme national sanctionnant trois années d’études supérieures juridiques, économiques ou de gestion, ou d’un titre ou d’un diplôme de même niveau, adapté à la réalisation d’opérations mentionnées au I de l’article L. 541-1 du code monétaire et financier;
• soit d’une formation professionnelle d’une durée minimale de 150 heures, acquise auprès d’un prestataire de services d’investissements, d’une association de conseillers en investissements financiers ou d’un organisme de formation, adaptée :

– à la réalisation d’opérations sur les instruments financiers (art, L. 211-1 du cmf) ;
– à la fourniture de services d’investissement, (article L. 321-1 du cmf) ;
– à la réalisation d’opérations sur biens divers (‘article L. 550-1 du cmf).

• soit d’une expérience professionnelle d’une durée de deux ans, cette expérience ayant été acquise au cours des cinq années précédant son entrée en fonction, dans des fonctions liées à la réalisation des opérations décrites ci-dessus. L’expérience professionnelle doit avoir été acquise auprès d’un prestataire de services d’investissement, d’un conseiller en investissements financiers, d’un agent lié de prestataire de services d’investissement ou d’un intermédiaire d’assurance.
  S’agissant du diplôme susmentionné, il est prévu, par l’instruction de l’AMF n°2013-07 publiée le 24 avril 2013, qu’il soit enregistré au répertoire national des certifications professionnelles, dans l’une des nomenclatures de spécialités de formation ci-dessous :

– 122 (Economie),
– 128 (Droit et sciences politiques),
– 313 (Finances, banque, assurance et immobilier),
– 314 (Comptabilité, gestion).

Les diplômes ou titres de même niveau comprennent les diplômes étrangers reconnus par le Centre ENIC-NARIC8 sur la base d’une attestation de comparabilité.

Dans le cadre des dispositions relatives à l’obligation d’actualisation des connaissances des adhérents à la charge des associations professionnelles, la formation éligible pour la capacité professionnelle des CIF reprend les thèmes fixés par l’instruction tels que :

– des connaissances générales sur le conseil en investissements financiers ;
– des connaissances générales sur les modes de commercialisation des instruments financiers ;
– les règles de bonne conduite des CIF ;
– les règles d’organisation des CIF.

Sont visés par les conditions de capacité professionnelle et d’honorabilité, en application de l’article L.541-2 CMF, « les CIF personnes physiques, ainsi que les personnes physiques ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer une société exerçant l’activité de conseiller en investissements financiers ».

D) Condition d’assurance de responsabilité civile professionnelle :

Les conseillers en investissements financiers doivent, pour exercer, se doter d’une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de leur activité, conformément à l’article L. 541-3. Le seuil de cette garantie diffère selon qu’il s’agit d’une personne physique ou d’une personne morale employant au moins deux salariés :

• Pour les personnes physiques et les personnes morales de moins de deux salariés : 150.000 euros par sinistre et 150.000 euros par année d’assurance ;
• Pour les personnes morales d’au moins deux salariés : 300.000 euros par sinistre et 600.000 euros par année d’assurance.

Ces garanties prennent effet au 1er mars pour une durée de douze mois, le contrat est reconduit tacitement au 1er janvier de chaque année.

Conformément à l’article D.541-9 (alinéa 2), les CIF exerçant une activité de conseil, portant exclusivement sur les services connexes aux services d’investissement de l’article L.321-2 CMF, ne sont pas soumis aux montants ci-dessus cités.

L’ORIAS n’a pas compétence pour contrôler au sein des personnes morales le nombre de salariés, dans le cadre des différences de seuils minimum de couverture, et n’est pas, en l’état de ses réflexions, à même de se prononcer sur l’application du dernier alinéa de D. 541-9.

C’est la raison pour laquelle les seuils à minima de contrôle de la couverture de la responsabilité civile professionnelle des CIF seront de 150.000 euros par sinistre et de 150.000 euros par année d’assurance.

Dispositions particulières

Relevant d’un statut dérogatoire à la directive concernant les marchés d’instruments financiers (MIF), ce dernier ne peut pas s’exporter grâce au passeport européen, applicable aux intermédiaires d’assurance depuis la DIA, ni au sein de l’Union européenne et de l’Espace Economique européen, au terme de l’article L. 541-8 du Code monétaire et financier.

L’Autorité des Marchés Financiers, dans sa position-recommandation n°2006-23 modifiée, répond au paragraphe 3.2 à la question relative au CIF personne morale gérée ou administrée par une personne morale.

« Le premier alinéa de l’article L. 541-2 du code monétaire et financier, relatif aux conditions d’accès au statut de CIF en matière d’âge, d’honorabilité et de compétence professionnelle, vise seulement les « conseillers en investissements financiers personnes physiques » et « les personnes physiques ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer les personnes morales habilitées en tant que conseillers en investissements financiers ».

Il ressort de cette disposition que seules des personnes physiques peuvent gérer ou administrer une personne morale CIF et figurer en cette qualité au registre des intermédiaires tenu par l’ORIAS, selon l’article 1 de l’arrêté du 1er mars 2012 relatif au registre unique».

Dès lors, à titre d’exemple, ne sont pas admises les personnes morales CIF dont la forme juridique est une société par action simplifiée (SAS) ayant comme Président une personne morale distincte.

La position-recommandation AMF N° 2006-23 modifiée introduit une nouvelle règle de non-cumul de catégorie pour les CIF et ALPSI, au paragraphe 2.1 b).

« Compte tenu des différences de régime, du périmètre distinct d’activités que chacun de ces deux statuts permet, et de l’obligation pour le CIF de se comporter avec loyauté et d’agir avec équité au mieux des intérêts de ses clients (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier), un CIF ne doit pas cumuler son statut avec le statut d’agent lié ».

L’optimisation fiscale à Nice est une opération courante et largement maîtrisée par le cabinet Brahin. Qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, l’objectif est le même, à savoir économiser et piloter ses biens et ses finances… Tout en restant dans la légalité. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’optimisation fiscale à Nice et sur la Côte d’Azur.

Optimisation fiscale à Nice : qu’est-ce que ça veut dire ?

Sous ce terme qui peut parfois faire peur ou créer de l’incompréhension, la logique est pourtant assez simple… Tout en se basant sur une complexité réelle en France. En effet, la France a un système administratif et fiscal des plus complexes. On y trouve nombre de règles, clauses et conditions, que seuls les avertis peuvent manier avec dextérité. L’objectif pour un azuréen de mettre en place une optimisation fiscale à Nice avec le cabinet Brahin, est tout simplement de faire des économies. Plus précisément, l’idée est de payer moins d’impôts ! Pour cela plusieurs solutions sont possibles suivant les profils de chacun.

Comment ça marche ?

Suivant les cas, le cabinet Brahin pourra vous conseiller de déclarer différemment vos biens et revenus. Vous pourrez être amené à investir dans des structures ou dans l’immobilier par exemple afin d’entrer dans des niches fiscales. L’objectif du cabinet Brahin sera toujours de vous proposer les meilleures solutions, mais vous restez bien évidemment maître de vos choix.

L’optimisation fiscale à Nice : c’est légal ?

La question de la légalité de l’optimisation fiscale à Nice revient de manière récurrente et la réponse est simple et limpide : OUI ! C’est d’ailleurs tout l’intérêt de faire confiance à un avocat fiscaliste à Nice comme Nicolas Brahin. Vos actions de placements et déclarations restent parfaitement dans les clous de la légalité… Tout en vous offrant l’opportunité de réduire vos frais fiscaux, votre imposition.

Qui peut en profiter ?

Malgré ce que l’on peut penser, ce ne sont pas seulement les grandes richesses de ce monde qui pratiquent l’optimisation fiscale. En effet, l’optimisation fiscale à Nice est répandue chez des travailleurs qui ont un petit patrimoine… Ou un salaire qui commence à dégager une fiscalité conséquente. Les chefs de petites et moyennes entreprises sont également concernés. Ainsi, l’optimisation fiscale fait sens, dès lors qu’on paye des impôts… Et plus le montant est important, plus il est intéressant de se pencher sur un montage financier à opérer.

Nicolas Brahin expert en optimisation fiscale à Nice

Avocat au barreau de Nice depuis de nombreuses années, Nicolas Brahin a accompagné des centaines de personnes dans leurs démarches d’optimisation fiscale. Une confiance notamment du fait des résultats concrets obtenus et des économies réalisées.
Également à l’aise avec la clientèle étrangère, le cabinet Brahin collabore régulièrement avec des citoyens de nationalités scandinaves ou d’Europe de l’Est.

Textes applicables

Article L161-1 du Code Rural

Les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, qui n’ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune.

Article L161-2

L’affectation à l’usage du public est présumée, notamment par l’utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale.

La destination du chemin peut être définie notamment par l’inscription sur le plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée.

Article L161-3

Tout chemin affecté à l’usage du public est présumé, jusqu’à preuve du contraire, appartenir à la commune sur le territoire de laquelle il est situé.

Article L161-4

Les contestations qui peuvent être élevées par toute partie intéressée sur la propriété ou sur la possession totale ou partielle des chemins ruraux sont jugées par les tribunaux de l’ordre judiciaire.

Article L161 – 5

L’autorité municipale est chargée de la police et de la conservation des chemins ruraux.

Article L161 – 6

Peuvent être incorporés à la voirie rurale, par délibération du conseil municipal prise sur la proposition du bureau de l’association foncière ou de l’assemblée générale de l’association syndicale :

a) Les chemins créés en application des articles L. 123 – 8 et L. 123 – 9 ;

b) Les chemins d’exploitation ouverts par des associations syndicales autorisées, au titre du c de l’ article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée.

Article L161 – 7

Lorsque, antérieurement à son incorporation dans la voirie rurale, un chemin a été créé ou entretenu par une association foncière, une association syndicale autorisée, créée au titre du c de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée, ou lorsque le chemin est créé en application de l’article L.

121 – 17, les travaux et l’entretien sont financés au moyen d’une taxe répartie à raison de l’intérêt de chaque propriété aux travaux. Il en est de même lorsqu’il s’agit d’un chemin rural dont l’ouverture, le redressement, l’élargissement, la réparation ou l’entretien incombait à une association syndicale avant le 1er janvier 1959.

Dans les autres cas, le conseil municipal pourra instituer la taxe prévue aux alinéas précédents, si le chemin est utilisé pour l’exploitation d’un ou de plusieurs fonds. Sont applicables à cette taxe les dispositions de l’article L. 2331 – 11 du code général des collectivités

territoriales, ci-après reproduites :

” Art.L. 2331 – 11 : Les taxes particulières dues par les habitants ou propriétaires en vertu des lois et usages locaux sont réparties par délibération du conseil municipal.

” Ces taxes sont recouvrées comme en matière d’impôts directs “.

Article L161-8

Des contributions spéciales peuvent, dans les conditions prévues pour les voies communales par l’article L. 141-9 du code de la voirie routière, être imposées par la commune ou l’association syndicale mentionnée à l’article L. 161-11 aux propriétaires ou entrepreneurs responsables des dégradations apportées aux chemins ruraux.

Article L161-9

Les dispositions de l’article L. 141-6 du code de la voirie routière sont applicables aux délibérations des conseils municipaux portant élargissement n’excédant pas deux mètres ou redressement des chemins ruraux.

Article L161-10 Lorsqu’un chemin rural cesse d’être affecté à l’usage du public, la vente peut être décidée après enquête par le conseil municipal, à moins que les intéressés groupés en association syndicale conformément à l’article L. 161- 11 n’aient demandé à se charger de l’entretien dans les deux mois qui suivent l’ouverture de l’enquête.

Lorsque l’aliénation est ordonnée, les propriétaires riverains sont mis en demeure d’acquérir les terrains attenant à leurs propriétés. Si, dans le délai d’un mois à dater de l’avertissement, les propriétaires riverains n’ont pas déposé leur soumission ou si leurs offres sont insuffisantes, il est procédé à l’aliénation des terrains selon les règles suivies pour la vente des propriétés communales.

Article L161-10-1

Lorsqu’un chemin rural appartient à plusieurs communes, il est statué sur la vente après enquête unique par délibérations concordantes des conseils municipaux. Il en est de même quand des chemins appartenant à plusieurs communes constituent un même itinéraire entre deux intersections de voies ou de chemins. Les modalités d’application de l’enquête préalable à l’aliénation sont fixées par décret.

Article L161-11

Lorsque des travaux sont nécessaires ou lorsqu’un chemin rural n’est pas entretenu par la commune et que soit la moitié plus un des intéressés représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés desservies par le chemin, soit les deux tiers des intéressés représentant plus de la moitié de la superficie proposent de se charger des travaux nécessaires pour mettre ou maintenir la voie en état de viabilité ou demandent l’institution ou l’augmentation de la taxe prévue à l’article L. 161 – 7, le conseil municipal doit délibérer dans le délai d’un mois sur cette proposition. Si le conseil municipal n’accepte pas la proposition ou s’il ne délibère pas dans le délai prescrit, il peut être constitué une association syndicale autorisée dans les conditions prévues par le c de l’article 1er et le titre III de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée.

Le chemin remis à l’association syndicale reste toutefois ouvert au public sauf délibération contraire du conseil municipal et de l’assemblée générale de l’association syndicale.

Article L161-12 Les caractéristiques techniques auxquelles doivent répondre les chemins ruraux, les conditions dans lesquelles la voirie rurale peut être modifiée pour s’adapter à la structure agraire, les conditions dans lesquelles sont acceptées et exécutées les souscriptions volontaires pour ces chemins, les modalités d’application de l’article L. 161-7 sont fixées par voie réglementaire.

Article L161-13 Sont applicables aux chemins ruraux les dispositions suivantes du code de la voirie routière :

1° L’article L. 113-1 relatif à la signalisation routière ;

2° Les articles L. 115-1, L.141-10 et L. 141-11 relatifs à la coordination des travaux exécutés sur les voies publiques

fichier à telecharger:
120621 – Note sur le Chemin rural

Le contrôle de la constatation de la force exécutoire d’une décision étrangère

Le règlement détermine la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale au sein des États membres de l’Union européenne (UE).
Le règlement détermine la compétence des tribunaux en matière civile et commerciale. Il stipule que les décisions rendues dans un État membre de l’Union européenne (UE) sont reconnues dans les autres États membres, sans qu’il soitnécessaire de recourir à aucune procédure sauf en cas de contestation. Une déclaration relative à la force exécutoire d’une décision doit être délivrée après un simple contrôle formel des documents fournis, sans que la juridiction puisse soulever d’office un des motifs de non-exécution prévus par le règlement.

Le règlement ne couvre ni les matières fiscales, douanières ou administratives ni les matières suivantes :

• l’état et la capacité des personnes physiques, les régimes matrimoniaux, les testaments, les successions;
• les faillites;
• la sécurité sociale;
• l’arbitrage.

Sommaire :

I – RÈGLEMENT (CE) N°44/2001 DU CONSEIL DU 22 DÉCEMBRE 2000 CONCERNANT LA COMPÉTENCE JUDICIAIRE, LA RECONNAISSANCE ET L’EXÉCUTION DES DÉCISIONS EN MATIÈRE CIVILE ET COMMERCIALE

II – L’ARRÊT DU 12 AVRIL 2012 DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION

III – DIFFICULTÉS EN MATIÈRE D’EXÉCUTION DE DÉCISIONS ÉTRANGÈRES CONCERNANT LES PROCÉDURES COLLECTIVES

fichier à telecharger:

120703 – Le contrôle de la constatation de la force exécutoire d’une décision étrangère

Fiscalité

Pas question de faire de vagues, bien au contraire.

A quelques jours du premier tour de l’élection présidentielle, Bercy a lancé jeudi la dernière campagne de déclaration de revenus du quinquennat – qui reste une obligation pour tous malgré le prélèvement à la source – et n’a pas hésité à mettre en avant les nouvelles dispositions qui peuvent permettre d’alléger un peu la facture des contribuables.

Cette année, c’est plus spécifiquement l’application de la revalorisation exceptionnelle de 10% du barème kilométrique qui devrait être regardée de près par un certain nombre de ménages. Ceux qui subissent de plein fouet l’explosion des prix des carburants.

Annoncée en janvier dernier par le gouvernement pour justement atténuer le coût des prix à la pompe, cette mesure prévoit plus spécifiquement de revaloriser de façon “exceptionnelle” – de 10%, donc – le barème kilométrique.

Celui-ci permet aux ménages de déduire du revenu imposable, chaque année, des dépenses liées à l’utilisation de leur véhicule pour des déplacements professionnels.

Il est déterminé selon le type de véhicule et les kilomètres parcourus.

Seulement voilà, pour bénéficier de ce coup de pouce non négligeable du fait de la revalorisation, les ménages doivent opter pour la déduction des frais réels et donc renoncer à l’abattement forfaitaire de 10% qui s’applique automatiquement.

Ce qui n’est pas gagné d’avance tant cette option “frais réels” peut être jugée plus complexe.

Pas mal de personnes ont intérêt à basculer en frais réels, il faut qu’elles se saisissent de cet outil.

C’est le cas, par exemple, d’un célibataire de 30 ans dont le revenu net imposable pour 2021 est de 28 000 €, qui parcourt 50 km chaque jour pour se rendre à son travail.

Selon les calculs de la DGFiP, si cette personne opte pour l’abattement forfaitaire de 10%, il obtiendra une déduction de 2 800 € de son revenu imposable.

S’il choisit la déduction de “frais réels”, et bénéficie donc de la revalorisation de 10% du barème kilométrique, il aura une réduction de 4 880 €.

Pour s’assurer que les contribuables optent pour la meilleure option, la DGFiP a mis en ligne un simulateur dédié au calcul des frais kilométriques et autres frais professionnels.

Plus surprenant, le fisc s’engage même à appliquer automatiquement l’option la plus avantageuse pour les ménages qui se tromperaient…

Frais de télétravail

Autre mesure mise en avant: le crédit impôt pour les ménages qui ont installé une borne de recharge de véhicule électrique dans leur logement.

Plus spécifiquement, cet avantage fiscal correspond à 75% du montant des dépenses engagées l’an dernier dans la limite de 300 € par système de charge, précise l’administration fiscale.

L’exécutif a par ailleurs décidé de reconduire en 2021 l’exonération des frais professionnels liés au télétravail.

Cette mesure avait été mise en place pour l’année 2020 au cours de laquelle de nombreux salariés ont travaillé de leur domicile en raison des confinements et des restrictions pour lutter contre le coronavirus.

Dans le détail, cette exonération est plafonnée à 2,50 euros par journée de télétravail, 55 euros par mois et 580 euros par an, soit un peu plus que les 550 euros prévus en 2020.

Enfin, le fisc se mobilise avec le ministère de l’Education nationale pour améliorer le taux de recours aux bourses scolaires, qui est jugé “insuffisant”.

Les foyers qui ont des enfants scolarisés au collège ou au lycée pourront ainsi vérifier leur droit en la matière à la fin de leur déclaration de revenus en ligne, via un simulateur.

Cette année, les dates limites pour remplir les déclarations en ligne s’étalent du 24 mai au 8 juin selon le département.

Nicolas Brahin expert en optimisation fiscale à Nice
Avocat au barreau de Nice depuis de nombreuses années, Nicolas Brahin a accompagné des centaines de personnes dans leurs démarches d’optimisation fiscale. Une confiance notamment du fait des résultats concrets obtenus et des économies réalisées. Également à l’aise avec la clientèle étrangère, le cabinet Brahin collabore régulièrement avec des citoyens de nationalités scandinaves ou d’Europe de l’Est.

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

La plus-value immobilière

I. Aperçu sur le calcul de la plus-value immobilière

Avec le boum de l’immobilier, toute propriété vendue a de bonnes chances de générer des bénéfices sur son prix d’achat.

La plus-value réalisée est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente, moins un abattement de 1.000 € forfaitairement appliqué.

1) Prix d’achat
2) Prix de vente
3) Le Calcul
3-1) Au cours des 5 premières années
3-2) Au-delà de 5 ans
3-3) Au bout de 12 ans.

1) Prix d’achat : le prix d’achat est le prix réel majoré des frais de notaire et les honoraires d’agence laissés à la charge de l’acheteur. Des travaux importants seront pris en compte sur facture, à condition qu’ils aient amélioré le confort de l’immeuble acquis : installations diverses, agrandissement, ascenseur, création de salle de bains, aménagement divers. Des travaux ayant déjà généré une diminution d’impôts sur le revenu (travaux d’isolation) ne pourraient être pris en compte une deuxième fois. Pour les mêmes raisons, s’il a été déduit le coût des travaux de rénovation de vos revenus fonciers, il n’est pas possible de déduire de la taxe sur la plus-value.

2)   Le prix de vente doit être compris par les frais de vente déduits. Il s’agit de frais d’agence à la charge du vendeur, du ? diagnostic rendu obligatoire par la loi SRU (amiante, termites, plomb loi Carrez) ou des frais de mainlevée de l’hypothèque attachée à l’immeuble.

3)  Le Calcul :

La plus-value dégagée permet de calculer facilement le montant de la taxe qui sera due :

Prenant par exemple un bien acheté 100.000 € et revendu 150.000 €, soit une différence de 50.000 € représentant la plus-value.

3-1) Au cours des 5 premières années
3-2) Au-delà des 5 ans
3-3) Au bout de 12 ans
3-1) Au cours des 5 premières années :
Pour calculer l’impôt, il suffit d’appliquer à cette différence un coefficient multiplicateur de 27% soit 55.000 € – 1.000 € (abattement forfaitaire) x 27% = 13.230 €.

3-2) Au-delà de 5 ans : un abattement annuel de 10% réduira l’impôt proportionnellement au nombre d’années écoulées. Ainsi 8 ans de détention généreront dans notre exemple une plus-value de 50.000 € taxée comme suite. 50.000 € – 30% égal un abattement de 15.000 € pour un résultat brut de 35.000 € – 1.000 € (abattement forfaitaire) soit 34.000 € net taxable à 27 %, donc un impôt final de 9.180€ (CSG et CRDS et prélèvements sociaux compris).

3-3) Au bout de 12 ans :

Une même plus-value réalisée au bout de 12 ans au lieu de 8 donnerait : 50.000 € x 7 égal 35.000 € (d’abattement) moins 1.000 € (forfaitaire) soit 14.000 € x 27% égal 3.780 € . On voit qu’avec le temps, la dégressivité de la taxe est flagrante.

Cependant, la plus-value est exonérée de taxes dans certains cas :

Elle ne frappe aucune revente au-delà de 15 ans de détention ni les habitations principales, quel qu’en soit le temps de propriété. Pas plus qu’elle n’intéresse les reventes inférieures à 15.000 € avec ? sur ? appréciation des services fiscaux ? extension de cette disposition au quote-part des différents propriétaires de biens en indivision.

Il en est de même pour les propriétés démembrées (usufruit nu-propriété).

Les plus-values effectuées après remembrement ne sont en principe pas concernées, ni les expropriations si les fonds alloués sont réinvestis dans les 12 mois suivants. Enfin les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sont exonérées sous condition de ressources et s’ils ne relèvent pas de l’ISF.

Enfin, il est à noter que le notaire retient le montant de la taxe sur le prix de vente et le reverse directement au Trésor au moment de l’enregistrement de l’acte.

II. Le niveau des prix sur la Côte d’Azur

Le marché de l’immobilier en France, et notamment dans le midi, est en hausse constante. Le dernier relevé de la Chambre des Notaires du département des Alpes-Maritimes (qui s’étend le long de la côte de Menton à Cannes – La Côte d’Azur) et qui a été publié mi-octobre 2006, fait référence à une hausse moyenne basée sur l’ensemble des transactions enregistrées à partir du 1er juin 2005 jusqu’au 30 mai 2006 de 11% concernant les appartements et de 16% pour les maisons et les villas. 17% des acquéreurs sont des étrangers ; les Italiens comptent pour 8%, et 4% d’entre eux sont des Britanniques. (Les Danois ne sont pas mentionnés à part).

Le prix du M2 d’un appartement sur la Côte d’Azur est aujourd’hui plus élevé de 42% que dans les autres provinces français.

Depuis l’année 2001, le prix des appartements sur la Côte d’Azur a augmenté de 103% en tout, alors que le prix des maisons et des villas a connu une hausse de 67%. En ce qui concerne les transactions immobilières à un prix excédant 700.000,00 Euros, un acquéreur sur deux était étranger.

Le rapport indique que la Côte d’Azur continue à avoir un prix du M2 plus bas que les autres pays européens.

La hausse est due au petit nombre de terrains disponibles dans ce département.

D’une façon générale, pour la période de 2005 à 2006, les notaires de la Côte d’Azur ont noté un peu moins de transactions, mais à des prix plus élevés.

III. Vente de la résidence secondaire au cours des 5 premières années – domicilié au Danemark

Pour les vendeurs domiciliés au Danemark, il existe actuellement une exception favorable: L’interprétation en vigueur de la convention franco-danoise sur la double taxation de 1957 stipule que les vendeurs d’une résidence secondaire en France et qui sont domiciliés au Danemark, sont invités à acquitter définitivement la taxe sur leur plus-value au Danemark. Or, comme vous le savez peut-être déjà, il y a au Danemark une règle de non-taxation de la vente des résidences secondaires. De cette façon quelque peu sinueuse, on peut éviter de payer des impôts sur la plus-value. Mais que ce soit clair : telle est la situation pour le moment ! Ceci ressort d’un jugement récent qui concernait un dossier entre la France et le Luxembourg.

Avant de procéder à une vente, il convient cependant de solliciter de l’assistance, car les conseils et les notaires, qui ne connaissent pas les conditions particulières danoises, sont tout à fait capables de mettre dans le même sac un vendeur domicilié au Danemark et n’importe quel autre vendeur Européen. De même, il ne faut pas non plus s’attendre à ce que cet état de droit soit maintenu de façon permanente.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997

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061024 Prixniveau et la plus-value immobilière 09.06.06.MIS