Actualités juridiques

Investissement locatif : ce qu’il faut savoir sur le nouveau dispositif « Relance logement »

Afin d’augmenter le nombre de logements disponibles en France, un nouveau dispositif fiscal est mis en place : « Relance logement » (ou « Jeanbrun »).

Comment fonctionne-t-il ? Qui peut en bénéficier ? Sous quelles conditions ? On vous répond.

• Qu’est-ce que le plan « Relance logement » ? (Jeanbrun)
• Qui peut bénéficier de ce dispositif ?
• Quels sont les logements concernés par « Relance logement » ?
• Quelles sont les conditions à remplir pour en bénéficier ?
• Que pouvez-vous déduire de vos revenus locatifs ?

Qu’est-ce que le plan « Relance logement » ? (Jeanbrun)

« Relance logement », aussi appelé « Jeanbrun », est un nouveau plan visant à inciter les contribuables à acheter un logement pour le mettre en location.

L’objectif est ainsi d’augmenter rapidement l’offre de logements disponible partout en France, y compris en outre-mer.

Ce dispositif fiscal, prévu par la loi de finances 2026, est disponible pendant les trois prochaines années.

Qui peut bénéficier de ce dispositif ?

« Relance logement » est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif, sans condition de ressources.

Quels sont les logements concernés par « Relance logement » ?

« Relance logement » concerne les immeubles collectifs et est applicable :

• aux logements neufs ;
• aux logements anciens, à condition d’investir 30 % du prix d’acquisition du bien en travaux de rénovation.

À savoir

La période d’acquisition concernée s’étend du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Quelles sont les conditions à remplir pour en bénéficier ?

Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce dispositif, en plus de celles liées au logement :

• votre bien doit être loué non meublé en tant que résidence principale pendant une durée de neuf ans ;
• en cas de location, un plafond de loyers (intermédiaire, social ou très social) doit être respecté ;
• la location à un membre de la famille proche est interdite.

Que pouvez-vous déduire de vos revenus locatifs ?

Avec « Relance logement », si vous achetez un appartement pour le mettre en location, vous pourrez déduire de vos revenus locatifs (les loyers) :

• une partie du prix d’achat du bien ;
• l’ensemble des charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt et taxe foncière.

À savoir

Le dispositif « Relance logement » permet :

• jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an ;
• jusqu’à 10 700 euros de déduction des autres revenus (salaire, pension de retraite, etc.).

Si vous souhaitez plus d’informations sur ce dispositif fiscal « Relance logement », n’hésitez pas à contacter notre Cabinet.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

LE RÉGIME DE RESPONSABILITÉ DES ACTEURS FINANCIERS EN DROIT MONÉGASQUE

PLAN D’ANALYSE

• Introduction
• I. Le cadre responsabilitaire du gestionnaire de fortune
• II. Le cadre responsabilitaire de l’établissement bancaire dépositaire
• Conclusion

INTRODUCTION

L’objet du présent analyse est de déterminer la nature, l’étendue et le régime de preuve des obligations pesant, respectivement, sur un gestionnaire de fortune externe (société agréée) et sur un établissement bancaire (dépositaire et prestataire de services d’investissement), en droit monégasque, dans le cadre d’un mandat de gestion discrétionnaire au profil d’investissement.

Le présent analyse est considéré comme visant à établir les principes juridiques permettant de fonder la responsabilité contractuelle de ces entités en cas de manquements graves à leurs obligations de conservation, d’information, de diligence, de contrôle et de gestion prudente.

I. Le cadre responsabilitaire du gestionnaire de fortune

La responsabilité contractuelle du gestionnaire de fortune externe s’articule autour de trois obligations majeures issues de la législation financière monégasque et du droit commun des mandats.

L’obligation de moyens renforcée : prudence, diversification et maîtrise du risque

Le fondement législatif de la première obligation majeure est la législation monégasque — la Loi n° 1.338 du 7 septembre 2007 relative aux activités financières, ainsi que l’Ordonnance souveraine n° 1.284 du 10 septembre 2007.

La Loi n° 1.338 du 7 septembre 2007 relative aux activités financières définit le cadre juridique général des activités financières à MONACO, en énumérant les services concernés (gestion de portefeuille, transmission d’ordres, conseil en investissement, etc.) et en soumettant leur exercice à un régime d’agrément préalable ainsi qu’à un contrôle des autorités compétentes.

L’Ordonnance souveraine n° 1.284 du 10 septembre 2007 en précise les modalités d’application en fixant notamment les conditions organisationnelles et financières exigées des sociétés agréées, telles que les règles relatives au capital minimum et aux exigences de fonctionnement des établissements financiers.

Le principal fondement textuel relatif à l’obligation de moyens renforcée, comprenant les devoirs de prudence, de diversification et de maîtrise du risque, réside dans les articles 5, 23 et 26 de la Loi n° 1.338 du 7 septembre 2007 relative aux activités financières.

L’ensemble des dispositions de ces articles établit que le mandat de gestion est un contrat à exécution successive qui impose au professionnel d’agir exclusivement dans l’intérêt du client.

Ces dispositions consacrent également les principes essentiels de la gestion de portefeuille, à savoir l’exigence d’une gestion :

• prudente et adéquate (article 5) ;
• le respect de règles de bonne conduite et de normes professionnelles strictes (article 23) ;
• ainsi que l’obligation d’exécuter les mandats exclusivement dans l’intérêt du client, sans les utiliser à d’autres fins que celles pour lesquelles ils ont été confiés (article 26).

Le régime d’appréciation et de preuve ainsi défini par les dispositions légales prévoit que l’obligation du gestionnaire est appréciée in abstracto, c’est-à-dire au regard du comportement qu’aurait adopté un professionnel prudent et diligent placé dans des circonstances identiques.

Bien qu’il s’agisse formellement d’une obligation de moyens, celle-ci est qualifiée de renforcée, en ce sens qu’en cas de pertes subies par le client, le gestionnaire qui ne parvient pas à démontrer positivement qu’il a exécuté son mandat avec toute la diligence requise, ainsi que dans le respect des exigences de prudence et de diversification, engage automatiquement sa responsabilité contractuelle.

L’obligation d’information précontractuelle, d’adéquation et de mise en garde

Cette obligation est régie par des dispositions telles que l’article 23-3 de la Loi n° 1.338 du 7 septembre 2007 relative aux activités financières et l’article 17 de l’Ordonnance souveraine n° 1.284 du 10 septembre 2007.

L’article 23-3 de la Loi n° 1.338 du 7 septembre 2007 impose aux sociétés agréées l’obligation de recueillir auprès de leurs clients, y compris des clients potentiels, des informations relatives à leurs connaissances et à leur expérience en matière d’investissement afin d’évaluer si le service ou l’instrument financier proposé leur est approprié.

Si, sur la base des informations obtenues, le service ou l’instrument est jugé inadapté, le client doit en être averti.

Si le client ne fournit pas les informations requises ou si celles-ci sont insuffisantes, la société agréée est tenue de l’informer qu’elle n’est pas en mesure d’évaluer l’adéquation du produit à son profil.

Ces règles s’appliquent en tenant compte de la nature du service, de l’instrument financier concerné et du statut du client (investisseur professionnel ou non professionnel), les critères de qualification étant définis par ordonnance souveraine.

L’article 17 de l’Ordonnance souveraine n° 1.284 du 10 septembre 2007 établit que, préalablement à la signature du mandat visé à l’article précédent, la société est tenue de s’enquérir des objectifs du client, de son expérience en matière d’investissement ainsi que de sa situation financière, et que les prestations proposées doivent être adaptées à sa situation financière.

En outre, la société agréée est tenue de communiquer au client toutes les informations utiles.

L’obligation de suivi continu et de reddition de comptes

Conformément à l’article 23-2 de la Loi n° 1.338 du 7 septembre 2007, les sociétés agréées sont tenues de conserver toutes les informations pertinentes et de tenir un enregistrement détaillé de l’ensemble des services qu’elles fournissent ainsi que de toutes les opérations.

II. Le cadre responsabilitaire de l’établissement bancaire dépositaire

La responsabilité de la banque est double : elle est régie à la fois par le droit commun du dépôt (Code civil monégasque) et par les obligations professionnelles des prestataires de services d’investissement.

L’obligation renforcée de conservation et de restitution immédiate (Régime du Dépôt)

En sa qualité de dépositaire des fonds et instruments financiers du requérant, l’établissement bancaire est soumis à des règles strictes dictées par le Code civil monégasque, qui dessinent les contours d’une obligation de garde et de restitution rigoureuse.

Ainsi, selon l’article 1766 du Code civil monégasque, la banque est tenue à une garde diligente, lui imposant d’apporter dans la préservation de la chose déposée les mêmes soins qu’elle déploie pour ses propres biens.

De plus, conformément aux articles 1771 et 1776 du Code civil monégasque, cette obligation s’étend à l’identité même de la chose, que l’établissement doit rendre à l’identique et exclusivement à la personne qui la lui a confiée.

Enfin, ce régime trouve son aboutissement dans l’article 1783 du Code civil monégasque, qui consacre le principe de restitution immédiate en obligeant le dépositaire à remettre les avoirs au déposant aussitôt que ce dernier en fait la demande.

Ainsi, l’articulation de ces articles consacre une obligation renforcée de conservation, de loyauté et de restitution immédiate des avoirs confiés.

Les obligations de bonne conduite, de vigilance et de contrôle de base

En tant que prestataire de services d’investissement agréé à Monaco, l’établissement bancaire est assujetti à des règles déontologiques et prudentielles d’ordre public, fondées sur les articles 10 (point 5) et 23-3 de la Loi n° 1.338, ainsi que sur les articles 7 et 13 de l’Ordonnance Souveraine n° 1.284.

Au cœur de ce dispositif, l’obligation de diligence et de loyauté, formalisée par l’article 7 de l’Ordonnance Souveraine n° 1.284, impose aux sociétés agréées de respecter des règles de bonne conduite strictes afin de garantir la protection des investisseurs et la régularité des opérations.

La banque doit ainsi agir avec équité au mieux des intérêts de ses clients et de l’intégrité du marché, exercer ses activités avec la compétence, le soin et la diligence requis, et s’assurer que son personnel dispose des qualifications et des connaissances suffisantes.

Elle a également le devoir de se doter de ressources et de procédures internes efficaces pour mener à bien ses missions, se conformer aux réglementations et s’efforcer d’éviter les conflits d’intérêts ou, à défaut, veiller à un traitement équitable de ses clients.

Parallèlement, le devoir d’évaluation et d’information trouve sa source dans l’article 13 de la même Ordonnance et l’article 23-3 de la Loi n° 1.338.

À l’instar du gestionnaire de fortune, la banque est tenue de s’enquérir activement de la situation financière de ses clients, de leurs objectifs et de leur expérience en matière d’investissement.

Elle doit communiquer de manière appropriée toutes les informations utiles, alerter les clients sur les risques inhérents aux opérations envisagées et les avertir formellement si les transactions de marché apparaissent inadaptées à leur profil.

Enfin, cette responsabilité est parachevée par l’obligation de contrôle de régularité prévue à l’article 10, point 5, de la Loi n° 1.338, qui impose légalement à la banque d’exercer une surveillance de base sur la régularité des opérations exécutées dans ses livres et sur la transparence des tarifs appliqués.

CONCLUSION

En conclusion le droit monégasque encadre de manière stricte et complémentaire la protection des investisseurs.

Face à des pertes constatées sur un portefeuille au profil contractuel « équilibré », le gestionnaire de fortune encourt une responsabilité aggravée s’il ne démontre pas une diligence active (obligation de moyens renforcée) et le respect de son obligation de résultat quant à l’évaluation précontractuelle de l’adéquation des risques.

L’établissement bancaire ne saurait être un tiers passif : il est tenu par une obligation civile renforcée de conservation et de restitution immédiate (droit du dépôt), doublée d’une obligation réglementaire de contrôle de base de la régularité des opérations et d’une obligation propre de vigilance et de loyauté envers le client.

Dès lors, le non-respect caractérisé de ces dispositions légales et textuelles constitue une faute contractuelle flagrante, ouvrant droit à la réparation intégrale du préjudice financier et moral subi.

Cabinet BRAHIN Avocats
Fedor IlIN
Master’s Degree in Business Law
Specialization in Transport and Aviation Law
Université Toulouse 1 Capitole
Email : fedor.ilin@brahin-avocats.com
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
www.brahin-avocats.com

I. Nature et raison d’être de la formalité : Qu’est-ce que c’est et pourquoi la faire ?

La déclaration d’existence des sociétés étrangères acquérant directement un immeuble en FRANCE : Principes, Procédures, Frais et Sanctions

• Nature et raison d’être de la formalité : Qu’est-ce que c’est et pourquoi la faire ?
• Bases légales et réglementaires applicables
• Préparation, conditions de forme et délais
• Procédures administratives et obligations fiscales complémentaires
• Frais liés à la procédure
• Sanctions en cas de non-respect
• Le rôle du notaire
• Conclusion

En droit français, les sociétés étrangères qui souhaitent exercer une activité en FRANCE ou y établir un premier établissement sont soumises à des obligations déclaratives spécifiques.

Lorsqu’une société étrangère acquiert directement un immeuble en FRANCE, elle est également soumise à ces obligations, notamment la déclaration d’existence.

Cette démarche est une obligation légale imposée aux sociétés étrangères qui possèdent des biens immobiliers sur le territoire national, même si elles n’y ont pas leur siège social.

Cette procédure vise à garantir leur identification officielle et leur régularisation auprès des autorités administratives et fiscales françaises.

Elle s’avère essentielle pour permettre à l’administration fiscale de suivre les activités de la société sur le territoire et d’assurer le respect des règles fiscales applicables.

Dans le cas spécifique des sociétés étrangères qui acquièrent directement un immeuble en France, elles sont considérées comme exerçant une activité en FRANCE au sens fiscal en raison des revenus générés par ces biens ou des droits relatifs à ces immeubles, conformément à l’article 164 B du Code général des impôts (ci-après le « CGI »).

Cette acquisition entraîne leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés et déclenche une série d’obligations comptables et déclaratives rigoureuses.

Ainsi, la déclaration d’existence sert d’instrument de transparence fiscale pour le contrôle des investissements internationaux sur le sol français.

II. Bases légales et réglementaires applicables

Le dispositif juridique encadrant cette obligation repose sur plusieurs textes fondamentaux du CGI et du Livre des procédures fiscales (LPF) :

1. L’article 23 D de l’annexe IV du CGI dispose que les sociétés qui, sans avoir leur siège social en France, y exercent une activité les rendant passibles de l’impôt sur les sociétés doivent obligatoirement indiquer, dans leur déclaration, le lieu de leur principal établissement en France ainsi que les nom, prénoms et adresse de leur représentant en FRANCE.

En cas de remplacement de ce représentant ou de changement du lieu de l’établissement susvisé, lesdites sociétés doivent en faire la déclaration dans les conditions fixées à l’article 23 B de la même annexe.

2. L’article 164 B du CGI pose le principe de l’imposition des revenus de source française, précisant que les sociétés immobilières étrangères peuvent être imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) en FRANCE à raison des revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles, tels que l’usufruit, les actions ou parts de sociétés immobilières, ou encore les droits indivis.

La position officielle de l’administration (Rép. min. délégué au Budget n° 41415, M. Ehrmann, JOAN Q 16 sept. 1991) confirme que ces sociétés sont passibles de l’IS en application des articles 205 et 209, I du CGI, sous réserve des conventions internationales.

Bien que non soumises aux obligations comptables commerciales de la loi française pour leur fonctionnement interne, elles doivent impérativement tenir une comptabilité permettant de déterminer leurs résultats imposables dans les conditions fixées par l’article 54 du CGI.

Elles sont tenues de souscrire, dans les conditions de droit commun, une déclaration n° 2065 permettant de déterminer et de contrôler ces résultats, et ne sont pas autorisées à souscrire une déclaration n° 2072, cette dernière étant réservée aux sociétés non passibles de l’IS.

3. L’article 223 quinquies A du CGI prévoit que les personnes morales étrangères peuvent être invitées par le service des impôts à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la demande, un représentant en FRANCE autorisé à recevoir les communications relatives à l’assiette, au recouvrement et au contentieux de l’impôt.

Toutefois, cette obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas aux personnes morales qui ont leur siège social dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la FRANCE une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt.

4. L’article 990 D du CGI institue une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles ou droits réels possédés en FRANCE, directement ou par entité juridique interposée (quelle que soit la forme et la quotité de la participation dans la chaîne de détention).

Ce texte a été créé spécifiquement pour lutter contre l’évasion fiscale immobilière internationale.

La jurisprudence européenne (Cour de justice des Communautés européennes, 4e chambre, 11 octobre 2007, n° C-451/05) a clarifié la nature de cette taxe en jugeant qu’elle entre dans le champ d’application de la directive 77/799 relative à l’assistance mutuelle des autorités compétentes, car elle frappe des éléments du patrimoine ou de la fortune.

De plus, la Cour a déclaré que l’article 990 E (dans sa version d’alors) était incompatible avec le principe de la libre circulation des capitaux, rejetant l’argumentation de la France sur la lutte contre la fraude, dans la mesure où le texte refusait de manière disproportionnée l’exemption aux personnes morales étrangères dont le siège est dans l’UE ou l’EEE, dès lors qu’il n’existait pas de convention d’assistance administrative bilatérale, alors même que des mécanismes d’échange d’informations permettaient de vérifier l’identité des actionnaires.

III. Préparation, conditions de forme et délais

Pour effectuer régulièrement cette démarche, la société étrangère doit réunir des conditions de forme strictes et préparer un dossier justificatif précis.

Les documents requis incluent obligatoirement les statuts à jour de la société, les coordonnées complètes du représentant fiscal désigné sur le territoire, ainsi que toutes les informations d’identification relatives à l’immeuble acquis (adresse, description, références cadastrales).

Sur le plan temporel, les conditions sont particulièrement rigoureuses : la déclaration d’existence doit impérativement être effectuée dans les quinze jours suivant l’ouverture d’un établissement en France ou suivant la date de l’acquisition effective des biens immobiliers concernés.

IV. Procédures administratives et obligations fiscales complémentaires

La procédure impose à la société étrangère de déposer formellement sa déclaration d’existence directement auprès du service des impôts compétent (Service des impôts des entreprises étrangères (SIEE) ou le Service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du bien), en y annexant les documents requis et en y précisant l’adresse de son principal établissement en FRANCE et l’identité de son représentant. (Depuis le 1er janvier 2023, toutes les déclarations de création, de modification ou de cessation d’activité des entreprises (y compris les sociétés étrangères acquérant un bien immobilier) doivent obligatoirement être déposées par voie électronique via le Guichet unique géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).

Une fois immatriculée, la société doit assumer des obligations fiscales complémentaires : d’une part, tenir une comptabilité stricte conformément à l’article 54 du CGI pour justifier de l’assiette de son impôt ; d’autre part, souscrire annuellement la déclaration fiscale n° 2065 pour l’impôt sur les sociétés afin de déclarer les revenus locatifs perçus ou les plus-values immobilières réalisées.

En outre, la société peut être redevable, sous réserve des exceptions prévues par la loi (notamment les clauses de transparence), de la taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de ses immeubles.

La désignation du représentant en France doit, par principe, être faite de manière spontanée par la société étrangère. La jurisprudence du Conseil d’État (CE, 8e ss-sect., 13 novembre 1964, req. n° 50944 et 60449) confirme qu’une société étrangère exerçant une activité en France n’est pas fondée à soutenir que la procédure d’imposition à son encontre serait irrégulière au motif que l’administration ne lui aurait pas préalablement demandé de désigner ce représentant.

Néanmoins, le service des impôts conserve la faculté de l’inviter formellement à le faire dans un délai de quatre-vingt-dix jours (CGI, art. 223 quinquies A). À défaut de désignation formelle par la société, l’administration ne peut pas attribuer d’office la qualité de représentant à un tiers contribuable pour le rendre redevable des impositions de la société (CE, 8e et 9e ss-sect., 11 juillet 1984, req. n° 35416).

V. Frais liés à la procédure

Bien que le dépôt de la déclaration d’existence auprès de la Direction générale des Finances publiques n’engendre pas de droits d’enregistrement ou de taxes de dépôt directs exigibles par l’État, la régularisation de l’opération implique des frais professionnels et annexes.

Ces frais englobent le coût des traductions certifiées conformes des statuts de la société et des actes officiels étrangers requis par les autorités administratives, les honoraires contractuels du représentant fiscal ou des conseillers juridiques mandatés pour accomplir les démarches, ainsi que les émoluments et frais de publicité foncière liés à la publication de l’acte d’achat immobilier.

VI. Sanctions en cas de non-respect

Le défaut de souscription de la déclaration d’existence ou le manquement à l’obligation de désignation d’un représentant fiscal expose la société étrangère et ses dirigeants à de lourdes sanctions de nature civile, fiscale et pénale :

1. La taxation d’office : En cas de refus ou de défaut de réponse à l’invitation de l’administration de désigner un représentant dans le délai imparti de quatre-vingt-dix jours, la société se trouve de plein droit taxée d’office à l’impôt sur les sociétés, conformément à l’article L. 72 du Livre des procédures fiscales. L’administration détermine alors unilatéralement l’impôt dû, assorti d’intérêts de retard et de majorations de droits conséquentes.
2. Les sanctions fiscales sur le patrimoine : L’absence de déclaration entraîne l’impossibilité de revendiquer le bénéfice des exonérations de la taxe de 3 % de l’article 990 D, rendant celle-ci immédiatement exigible sur la valeur vénale du bien, avec application des pénalités pour absence de déclaration.
3. Les sanctions pénales : Le fait pour une personne morale étrangère d’exercer une activité ou de détenir des biens en FRANCE en dissimulant son existence et en omettant délibérément ses obligations déclaratives peut caractériser le délit de travail dissimulé par dissimulation d’activité. La jurisprudence de la Chambre criminelle de la Cour de cassation (Cour de cassation, crim., 20 juin 2017, n° 14-85.879, ECLI:FR:CCASS:2017:CR01397) réaffirme que ces dissimulations d’activité sur le territoire français sont passibles de sanctions pénales à l’encontre des dirigeants de la personne morale.

VII. Le rôle du notaire

Le notaire joue un rôle obligatoire et prépondérant dans la sécurisation juridique de l’acquisition d’un immeuble par une société étrangère.

Conformément au décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, le notaire est l’officier public chargé de publier l’acte de vente afin de rendre la propriété de la société opposable aux tiers.

Les actes et statuts rédigés dans une langue étrangère doivent être déposés au rang de ses minutes et être impérativement accompagnés, le cas échéant, d’une traduction certifiée conforme.

Au titre de son devoir de conseil, le notaire informe les parties des obligations fiscales et de la nécessité absolue d’accomplir la déclaration d’existence auprès du fisc français dans le délai légal.

Conclusion

La déclaration d’existence s’impose comme une formalité essentielle et obligatoire pour les sociétés étrangères qui acquièrent directement un immeuble en FRANCE.

Elle conditionne leur reconnaissance légale auprès des autorités fiscales, permet l’attribution d’un identifiant fiscal et garantit la mise en conformité de la structure avec le régime d’imposition de droit commun.

Le non-respect de cette obligation prive l’entité de ses droits aux exonérations et l’expose à des procédures de taxation d’office ainsi qu’à de graves sanctions fiscales et pénales.

Pour sécuriser l’opération, il est fortement recommandé d’auditer la structure en consultant un notaire et un expert fiscal dès la phase de préparation de l’acquisition.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

L’indivision, qu’est-ce que c’est ?

Vous héritez d’une succession mais vous n’en êtes pas l’unique bénéficiaire ? Vous êtes alors en situation d’indivision avec les autres héritiers. Quels sont vos droits ? Comment se prennent les décisions ?

Après un décès, et s’il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est en indivision.

Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées.

Les biens composant l’indivision sont appelés biens indivis.

Chaque membre de l’indivision, appelé indivisaire ou cohéritier, se voit alors attribuer une part sous forme de quote-part.

L’indivision n’est qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession. Elle s’achève avec le partage du patrimoine.

À savoir

Il y a indivision uniquement si les héritiers ont des droits de même nature sur un même bien.

C’est par exemple le cas lorsque deux enfants sont les héritiers d’un bien immobilier.

Dans quelles conditions pouvez-vous utiliser les biens indivis ?

L’utilisation des biens de l’indivision, dits biens indivis, est soumise aux conditions suivantes :

• avoir l’accord des autres indivisaires, en l’absence d’accord, vous pouvez vous rapprocher du tribunal judiciaire,
• respecter la destination du bien (ce pour quoi il est fait),
• verser une indemnité aux autres indivisaires, si vous utilisez seul un bien indivis (sauf décision contraire de ces derniers).

Comment fonctionne le régime légal de l’indivision ?

Le régime légal de l’indivision se met en place automatiquement et obligatoirement lorsque les biens d’une succession appartiennent à l’ensemble des héritiers.

Les règles de prise de décision diffèrent selon les types de choix à faire.

Comment sortir de l’indivision ?

Vous pouvez sortir de l’indivision à tout moment, à moins qu’un jugement ou une convention entre les indivisaires ne s’y oppose.

Plusieurs options s’offrent à vous :

• vous pouvez vous séparer de votre quote-part en la donnant ou en la vendant à un autre indivisaire ou à une personne étrangère à l’indivision. À noter que les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part que vous cédez,
• vous pouvez demander le partage de tout ou partie des biens. Pour solder les comptes, vous devrez trouver un terrain d’entente sur la valeur des biens, afin d’opérer leur répartition dans le respect des quotes-parts respectives de chaque indivisaire,
• vous pouvez vous entendre entre indivisaires à l’amiable sur la vente des biens et vous répartir le prix obtenu, au prorata de vos parts respectives.

À savoir

Si vous souhaitez vendre votre quote-part, vous devez en informer les autres indivisaires par acte du commissaire de justice.

Les autres héritiers souhaitant rester en indivision peuvent effectuer une requête de sursis au partage en s’adressant au Tribunal Judiciaire le plus proche de leur domicile.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

I. Le crédit d’impôt services à la personne

Dans le but de favoriser le développement des services à la personne, un cadre fiscal spécifique a été mis en place pour ce secteur.

Vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu si vous employez un salarié à domicile, que vous exerciez une activité professionnelle ou que vous soyez sans activité ou retraité.

Le salarié qui réalise les services doit intervenir dans l’un des lieux suivants :

• à votre résidence principale ou secondaire (que vous en soyez propriétaire ou non),
• ou au domicile d’un ascendant bénéficiant de l’allocation personnalisée d’autonomie (Apa).

Le crédit d’impôt s’élève à 50 % des dépenses engagées pour les prestations de services à la personne dans la limite d’un plafond qui varie entre 12 000 € et 20 000 € par an selon votre situation.

II. Les déductions d’impôt liées à la famille

A. Le crédit d’impôt pour frais de garde de jeunes enfants

Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’un crédit d’impôt sur le revenu égal à 50 % des dépenses supportées pour la garde de vos enfants ou petits-enfants hors de votre domicile.

Les frais de garde sont retenus dans la limite de 3 500 € par enfant (1 750 € par enfant en résidence alternée).

L’enfant doit :

• être compté à votre charge,
• avoir moins de six ans au 1er janvier de l’année d’imposition,
• et être gardé dans un établissement d’accueil d’enfants de moins de six ans ou par une assistante maternelle agréée.

B. La réduction d’impôt pour frais de scolarisation

Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu lorsque votre enfant est scolarisé au-delà de l’école primaire.

Votre enfant doit :

• être à votre charge ou rattaché à votre foyer fiscal,
• poursuivre des études secondaires ou supérieures,
• ne pas être lié par un contrat de travail,
• ne pas être rémunéré.

L’avantage varie :

Enfant en garde principale :

• 61 € pour le collège,
• 153 € pour le lycée,
• 183 € pour l’enseignement supérieur.

Enfant en résidence alternée :

• 30,50 € pour le collège,
• 76,50 € pour le lycée,
• 91,50 € pour l’enseignement supérieur.

C. Pension alimentaire

Vous pouvez déduire la pension versée à :

• un enfant,
• un conjoint ou ex-conjoint,
• un ascendant.

D. Dépendance

Réduction d’impôt égale à 25 % des dépenses dans la limite de 10 000 €.

Soit un maximum de 2 500 € par an.

E. Accueil d’une personne âgée

Déduction jusqu’à 4 075 € par personne (8 151 € pour un couple).

F. Logement

MaPrimeRénov’

Dispositif d’aide pour la rénovation énergétique des logements.

Dispositif Denormandie

Réduction entre 12 % et 21 % selon la durée de location.

Loc’Avantages

Réduction de 15 % à 65 % en louant en dessous du marché.

Borne électrique

Crédit d’impôt de 75 % limité à 500 €.

Aides liées aux dons et investissements

Réduction d’impôt « Madelin » pour investissement en PME.

Réduction de 66 % à 75 % pour les dons aux associations.

Notre Cabinet se tient à votre entière disposition si vous souhaitez de plus amples renseignements sur ces nouveautés fiscales.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Introduction

La prescription est le mécanisme par lequel le temps confère une stabilité à une situation juridique. La prescription peut être affectée par différents événements, entraînant son interruption et sa suspension.

Signalons : l’interruption de la prescription survient lorsqu’un événement interrompt le cours du délai et efface rétroactivement le temps déjà écoulé. Ainsi, si la prescription recommence à courir après cet événement, le temps précédemment écoulé ne pourra pas être pris en compte : « L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien » (l’article 2231 du Code civil).

Il convient de noter que la suspension de la prescription, quant à elle, résulte d’un événement qui interrompt le cours du délai sans effacer rétroactivement le temps déjà écoulé. Ainsi, lorsque la prescription recommence à courir après cet événement, le temps précédemment écoulé reste pris en compte : « La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru » (l’article 2230 du Code civil).

Le point de départ du délai de prescription : la connaissance des faits

L’article 2224 du Code civil fixe le point de départ du délai de prescription de droit commun à « la date où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (l’article du Code civil).

Les actes ou événements spécifiques qui entraînent soit la suspension, soit l’interruption du délai

Il y a certains actes ou événements spécifiques qui entraînent soit la suspension, soit l’interruption du délai.

Actes ou événements suspensives

Impossibilité d’agir : La prescription est suspendue pour celui qui ne peut agir en raison de la loi, d’une convention ou de force majeure (l’article 2234 du Code civil) ;

Mineurs non émancipés et majeurs sous tutelle : Suspension de la prescription, sauf pour certaines actions de paiement ou répétition de sommes périodiques (l’article 2235 du Code civil) ;

Entre époux et partenaires de PACS : La prescription est suspendue entre eux (l’article 2236 du Code civil) ;

Héritier acceptant à concurrence de l’actif net : Suspension de la prescription concernant les créances contre la succession (l’article 2237 du Code civil) ;

Médiation, conciliation, procédure participative : Suspension dès accord des parties ou conclusion d’une convention (l’article 2238 du Code civil) ;

Mesure d’instruction avant procès (expertise) : Suspension jusqu’à exécution de la mesure, mais pour au moins six mois (l’article 2239 du Code civil).

Actes ou événements interruptifs

Demande en justice : La prescription est interrompue par tout recours judiciaire, même en référé (procédure judiciaire rapide et simplifiée pour obtenir une décision provisoire ou urgente, sans examen complet du fond de l’affaire), ou devant une juridiction incompétente, ou si l’acte est annulé pour vice de procédure.

Reconnaissance par le débiteur : Interrompt le délai de prescription ;

Acte d’exécution forcée : Interrompt également le délai de prescription ou de forclusion ;

Mesures conservatoires : Interrompent la prescription lorsqu’elles sont prises dans le cadre d’une procédure d’exécution.

2 . Les assignations et les conclusions (effet interruptif ou suspensif sur le cours de la prescription)

Dans les litiges impliquant des banques, il est particulièrement important de comprendre quelles actions, y compris les assignations et les conclusions, peuvent avoir un effet interruptif ou suspensif sur le cours de la prescription.

La jurisprudence civile a établi que tout acte par lequel le demandeur manifeste à son adversaire son intention de poursuivre l’action engagée constitue un acte interruptif de prescription. Cela inclut notamment l’assignation et les conclusions valablement notifiées à la partie adverse.

L’assignation interrompt la prescription dès lors qu’elle est remise au greffe, conformément à l’article 754 du Code de procédure civile.

Les conclusions, lorsqu’elles sont notifiées à l’adversaire, ont également un effet interruptif. Il est recommandé de notifier des conclusions interruptives de prescription de manière régulière, par exemple trimestriellement, pour éviter tout risque de reprise de la prescription.

Jurisprudence

Dans un arrêt du 19 mars 2020, la Cour de cassation a jugé qu’une assignation en référé avait suspendu le délai de prescription durant les opérations de consultation jusqu’au dépôt du rapport (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19/03/2020, n° 222, n° 19-13.459).

Les actions déposées après le rejet des premières demandes ont été prescrites, car l’interruption de la prescription n’avait pas eu lieu (Cass. com., 26 janvier 2016, n° 14-28.450).

Med venlig hilsen / Kind regards

Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com