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DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

La plus-value immobilière

I. Aperçu sur le calcul de la plus-value immobilière

Avec le boum de l’immobilier, toute propriété vendue a de bonnes chances de générer des bénéfices sur son prix d’achat.

La plus-value réalisée est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente, moins un abattement de 1.000 € forfaitairement appliqué.

1) Prix d’achat
2) Prix de vente
3) Le Calcul
3-1) Au cours des 5 premières années
3-2) Au-delà de 5 ans
3-3) Au bout de 12 ans.

1) Prix d’achat : le prix d’achat est le prix réel majoré des frais de notaire et les honoraires d’agence laissés à la charge de l’acheteur. Des travaux importants seront pris en compte sur facture, à condition qu’ils aient amélioré le confort de l’immeuble acquis : installations diverses, agrandissement, ascenseur, création de salle de bains, aménagement divers. Des travaux ayant déjà généré une diminution d’impôts sur le revenu (travaux d’isolation) ne pourraient être pris en compte une deuxième fois. Pour les mêmes raisons, s’il a été déduit le coût des travaux de rénovation de vos revenus fonciers, il n’est pas possible de déduire de la taxe sur la plus-value.

2)   Le prix de vente doit être compris par les frais de vente déduits. Il s’agit de frais d’agence à la charge du vendeur, du ? diagnostic rendu obligatoire par la loi SRU (amiante, termites, plomb loi Carrez) ou des frais de mainlevée de l’hypothèque attachée à l’immeuble.

3)  Le Calcul :

La plus-value dégagée permet de calculer facilement le montant de la taxe qui sera due :

Prenant par exemple un bien acheté 100.000 € et revendu 150.000 €, soit une différence de 50.000 € représentant la plus-value.

3-1) Au cours des 5 premières années
3-2) Au-delà des 5 ans
3-3) Au bout de 12 ans
3-1) Au cours des 5 premières années :
Pour calculer l’impôt, il suffit d’appliquer à cette différence un coefficient multiplicateur de 27% soit 55.000 € – 1.000 € (abattement forfaitaire) x 27% = 13.230 €.

3-2) Au-delà de 5 ans : un abattement annuel de 10% réduira l’impôt proportionnellement au nombre d’années écoulées. Ainsi 8 ans de détention généreront dans notre exemple une plus-value de 50.000 € taxée comme suite. 50.000 € – 30% égal un abattement de 15.000 € pour un résultat brut de 35.000 € – 1.000 € (abattement forfaitaire) soit 34.000 € net taxable à 27 %, donc un impôt final de 9.180€ (CSG et CRDS et prélèvements sociaux compris).

3-3) Au bout de 12 ans :

Une même plus-value réalisée au bout de 12 ans au lieu de 8 donnerait : 50.000 € x 7 égal 35.000 € (d’abattement) moins 1.000 € (forfaitaire) soit 14.000 € x 27% égal 3.780 € . On voit qu’avec le temps, la dégressivité de la taxe est flagrante.

Cependant, la plus-value est exonérée de taxes dans certains cas :

Elle ne frappe aucune revente au-delà de 15 ans de détention ni les habitations principales, quel qu’en soit le temps de propriété. Pas plus qu’elle n’intéresse les reventes inférieures à 15.000 € avec ? sur ? appréciation des services fiscaux ? extension de cette disposition au quote-part des différents propriétaires de biens en indivision.

Il en est de même pour les propriétés démembrées (usufruit nu-propriété).

Les plus-values effectuées après remembrement ne sont en principe pas concernées, ni les expropriations si les fonds alloués sont réinvestis dans les 12 mois suivants. Enfin les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sont exonérées sous condition de ressources et s’ils ne relèvent pas de l’ISF.

Enfin, il est à noter que le notaire retient le montant de la taxe sur le prix de vente et le reverse directement au Trésor au moment de l’enregistrement de l’acte.

II. Le niveau des prix sur la Côte d’Azur

Le marché de l’immobilier en France, et notamment dans le midi, est en hausse constante. Le dernier relevé de la Chambre des Notaires du département des Alpes-Maritimes (qui s’étend le long de la côte de Menton à Cannes – La Côte d’Azur) et qui a été publié mi-octobre 2006, fait référence à une hausse moyenne basée sur l’ensemble des transactions enregistrées à partir du 1er juin 2005 jusqu’au 30 mai 2006 de 11% concernant les appartements et de 16% pour les maisons et les villas. 17% des acquéreurs sont des étrangers ; les Italiens comptent pour 8%, et 4% d’entre eux sont des Britanniques. (Les Danois ne sont pas mentionnés à part).

Le prix du M2 d’un appartement sur la Côte d’Azur est aujourd’hui plus élevé de 42% que dans les autres provinces français.

Depuis l’année 2001, le prix des appartements sur la Côte d’Azur a augmenté de 103% en tout, alors que le prix des maisons et des villas a connu une hausse de 67%. En ce qui concerne les transactions immobilières à un prix excédant 700.000,00 Euros, un acquéreur sur deux était étranger.

Le rapport indique que la Côte d’Azur continue à avoir un prix du M2 plus bas que les autres pays européens.

La hausse est due au petit nombre de terrains disponibles dans ce département.

D’une façon générale, pour la période de 2005 à 2006, les notaires de la Côte d’Azur ont noté un peu moins de transactions, mais à des prix plus élevés.

III. Vente de la résidence secondaire au cours des 5 premières années – domicilié au Danemark

Pour les vendeurs domiciliés au Danemark, il existe actuellement une exception favorable: L’interprétation en vigueur de la convention franco-danoise sur la double taxation de 1957 stipule que les vendeurs d’une résidence secondaire en France et qui sont domiciliés au Danemark, sont invités à acquitter définitivement la taxe sur leur plus-value au Danemark. Or, comme vous le savez peut-être déjà, il y a au Danemark une règle de non-taxation de la vente des résidences secondaires. De cette façon quelque peu sinueuse, on peut éviter de payer des impôts sur la plus-value. Mais que ce soit clair : telle est la situation pour le moment ! Ceci ressort d’un jugement récent qui concernait un dossier entre la France et le Luxembourg.

Avant de procéder à une vente, il convient cependant de solliciter de l’assistance, car les conseils et les notaires, qui ne connaissent pas les conditions particulières danoises, sont tout à fait capables de mettre dans le même sac un vendeur domicilié au Danemark et n’importe quel autre vendeur Européen. De même, il ne faut pas non plus s’attendre à ce que cet état de droit soit maintenu de façon permanente.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997

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061024 Prixniveau et la plus-value immobilière 09.06.06.MIS

La TVA applicable aux importations doit désormais être déclarée auprès de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) sur la déclaration de TVA, et non plus auprès de la Direction Générale des Douanes et Droits Indirects (DGDDI) lors des opérations de dédouanement.

Plusieurs informations, afin de faciliter votre déclaration :

• la déclaration en ligne est pré-remplie du montant de TVA à l’importation à collecter (hors régimes fiscaux suspensifs – RFS), à partir des éléments que vous ou vos représentants en douane enregistrés (RDE) avez préalablement déclarés à la DGDDI.

Le pré-remplissage est effectif à compter du 14 de chaque mois au titre des opérations réalisées au cours du mois précédent ;

• le détail du montant pré-rempli est accessible sur l’espace « DONEES ATVAI » de votre compte professionnel sur le site douane.gouv.fr ; outre les numéros de déclaration et, par article de déclaration, la base taxable par taux et la nomenclature, il comprend désormais les informations identifiant les RDE (Nom et n°EORI) ; et
• la date limite de dépôt de la déclaration de TVA est fixée au 24 de chaque mois pour l’ensemble des redevables de la TVA à l’importation.

Les montants pré-remplis doivent faire l’objet d’une vérification de votre part et être corrigés si nécessaire.

Pour cela, il convient de vous assurer que vous êtes bien en possession des informations nécessaires, en particulier, si vous avez recours à un représentant de douane enregistré (RDE) pour valider le montant de TVA à l’importation.

En cas de discordance entre le montant pré-rempli et celui que vous estimez devoir déclarer, vous devrez corriger le montant de TVA collectée pré-rempli et nous vous invitons à vous rapprocher du RDE possiblement pour le tenir informé.

Avant de valider votre déclaration, il vous appartient également de compléter votre déclaration des données non pré-remplies : telles que les bases de TVA à l’importation taxables lorsque vous avez recours à un RFS, les bases non taxables et le montant de TVA déductible afférent.

Précision sur la population des importateurs

La collecte de la TVA à l’importation sur la déclaration de TVA concerne tous les assujettis ainsi que les non assujettis qui disposent d’un n° de TVA intracommunautaire valide en France.

Il est rappelé que le n° de TVA intracommunautaire doit désormais être renseigné sur vos déclarations en douane.

Plusieurs précisions en fonction de votre situation :

• Si vous êtes placé sous le régime simplifié d’imposition (RSI) en matière de TVA et que vous comptez réaliser des importations, vous ne pourrez plus bénéficier du RSI et devrez déposer une déclaration de TVA selon le régime réel normal d’imposition, après avoir informé votre service des impôts.
• Si vous êtes placé sous un régime de franchise en base de TVA, vous devrez déclarer la TVA afférente aux importations sur la déclaration n°3310-CA3 de TVA, au titre du mois où la TVA est devenue exigible.

Si vous ne disposez pas de numéro de TVA intracommunautaire français alors que vous importez en France des marchandises, nous vous invitons à vous rapprocher de votre service des Impôts pour en obtenir un.

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La vente accordée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt

1. La conclusion d’une vente immobilière est généralement subordonnée à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur érigé en condition suspensive. Par plusieurs décisions rendues le même jour (et dont certaines seront publiées au Bulletin civil de la Cour de Cassation), la troisième chambre civile de Cour de Cassation vient d’apporter d’importantes précisions sur la réalisation  de cette condition, notamment en ce qui concerne son articulation avec la réglementation sur le crédit immobilier.

Si la condition suspensive vise le plus souvent l’obtention d’un prêt, d’autres formules sont parfois retenues (par exemple, « obtention d’une offre de prêt » ; octroi d’un prêt ») ; ces différences sont sans incidences sur les précisions apportées par la Cour suprême.

Réalisation de la condition par obtention du prêt

2. La Cour de Cassation a précisé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.413 (n°1012 FS-PB), Kleinjan c/ Valat ; Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-19.148 (n° 1013 FS-D), Sté Jasmin c/ Sté Plas).
Par suite, elle a jugé que ne constitue pas une offre de prêt permettant la réalisation de la condition :
– une attestation par laquelle une banque donne un accord de principe à l’acquéreur pour un prêt d’un montant déterminé (arrêt n° 06-17.413) ;
– la notification d’accord de prêt dont la mise en place est subordonnée à la réalisation des formalités contractuelles et à la prise de garanties stipulées dans l’offre de prêt à venir (arrêt n° 06-19.148).
En revanche, la condition est réalisée lorsque l’acquéreur produit un tirage d’un courrier électronique d’une banque à son intention, comprenant proposition d’un prêt de 105.000 Euros, aux conditions prévues à la promesse et une lettre ultérieure de ce même établissement notifiant l’accord de la banque sur ce prêt (Cass. 3ème civ. 7
novembre 2007 n° 06-11.750 (n° 1014 FS-PB), Guérin c/ George).

3. En principe, le fait que l’offre de prêt ne soit pas conforme à la réglementation sur le crédit immobilier (C. consom. art. L312-1 s.) ne permet pas au vendeur d’échapper à la réalisation de la condition et à la formation de la vente. En effet, les exigences formelles posées par le Code de la consommation en matière d’offre de prêt immobilier ne sont édictées que dans un souci de protection de l’emprunteur qui seul peut les invoquer (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-11.750 (n°1014 FS-PB), Guérin c/ George).

4. Toutefois, si les parties à la promesse de vente ont pris soin de préciser les circonstances de la réalisation de la condition en se référant expressément au Code de la consommation, l’acquéreur est tenu d’obtenir une offre de prêt remise par écrit par l’établissement prêteur (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.589 (n° 1015 FS-D), Modica c/ Borge). Jugé en conséquence qu’un courrier manuscrit de la banque attestant que le prêt demandé était accordé mais que les offres étaient en cours d’édition ne pouvait pas être assimilé à l’offre de prêt contractuellement définie (arrêt précité).

Information du vendeur sur la réalisation de la condition

5. La Cour de Cassation avait précédemment affirmé que, sauf stipulation contraire, le fait pour le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de ne pas informer le promettant du refus de la demande de prêt avant l’expiration du délai de validité de la promesse ne suffit pas à caractériser une faute dans l’exécution des ses obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroitre les exigences du texte (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet-Delof).

La violation de la clause faisant obligation à l’acquéreur d’informer le vendeur de l’obtention du crédit ne peut donc être sanctionnée que sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle par l’allocation de dommages-intérêts mais il appartient alors au vendeur d’établir que ce défaut d’information lui a causé un préjudice. La preuve d’un préjudice n’est en revanche pas nécessaire lorsque l’obligation d’information est sanctionnée par une clause pénale (Cass. 3ème civ. 20-12-2006 n° 05-20.065 : RJDA 5/07 n° 448).

Réalisation de la condition en cas de faute de l’acquéreur

6. La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement (C.civ.art.1178). Tel est le cas lorsque l’acquéreur a fait une demande de prêt non conforme aux caractéristiques fixées par la promesse ou l’acte de vente (Cass. 3ème civ. 13-10-1999 n° 98-12.025 : RJDA 12/99 n° 1306 ; Cass. 3ème civ. 30-3-2004 n° 02-11.688 : RJDA 8-9/04 n° 941).
Dans un cas où une promesse de vente immobilière avait été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse, la Cour d’Appel de Rennes avait estimé que l’acquéreur avait commis une faute ayant entraîné le refus d’octroi du prêt dès lors que, n’ayant contacté la banque que treize jours avant l’expiration du délai précité, il n’avait pas effectué les diligences nécessaires pour solliciter un prêt dans les délais compatibles avec la date d’échéance de la condition. La Cour de Cassation a censuré cette décision au motif que les juges n’avaient pas constaté que le retard mis par l’acquéreur dans la constitution de sa demande de prêt était  à l’origine du refus de la banque (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-14.227 (n° 1017 FS-D), Rougier c/ Musseau). La Cour de Cassation avait déjà jugé que l’article 1178 du Code Civil ne s’applique pas si la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’était pas due au retard dans la présentation de la demande mais au refus motivé de crédit opposé par les banques sollicitées (Cass. 3ème civ. 17-3-2004 n° 02-17.984 : RJDA 10/04 n° 1106).

Défaillance de la condition

7. Lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition stipulée en sa faveur (Cass. 3ème civ. 16-12—2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662 ; Cass. 3ème civ. 20-6-2006 n° 05-12.319 : RJDA 1/07 n° 25) ou y renoncer (Cass. 3ème civ. 31-3-2005 n° 04-11.752 : RJDA 8-9/05 n° 946). A défaut de précision dans l’acte quant au bénéficiaire de la condition, les juges apprécient souverainement la commune intention des parties (Cass. 3ème civ. 14-11-1976 : Bull. civ.III n° 382 ; Cass. 3ème civ. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662).
8.
La Cour de Cassation vient de confirmer une décision de la Cour d’Appel de Caen qui, pour juger qu’il n’était pas possible de déterminer le bénéficiaire exclusif d’une condition suspensive, avait retenu les éléments suivants : la condition litigieuse figurait sous une rubrique « protection de l’emprunteur immobilier « dont le contenu abordait aussi ses relations avec le vendeur et qui faisait suite à deux autres rubriques portant respectivement les libellés « dans l’intérêt de l’acquéreur » et « dans l’intérêt du vendeur » ; les obligations mises à la charge de l’acquéreur au fur et à mesure des étapes de l’obtention du crédit ne permettaient pas de retenir que ces dispositions avaient été stipulées dans son intérêt exclusif ; l’indication selon laquelle, passé un certain délai sans notification de l’offre de prêt, la condition sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, chacune des parties reprenant alors sa pleine et entière liberté, bénéficiait nécessairement aux deux parties (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.729 ( n° 1018 FS-D), Brinitzer c/ Pellerin). Par suite, le vendeur avait valablement pu invoquer la défaillance de ladite condition.

La reproduction est autorisée avec mention de la source.

Le, 22 janvier 2008.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

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080125 la vente accordée sous la condition suspensive.MIS

La plus-value immobilière réalisée à l’occasion d’une vente immobilière est imposable sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Cependant, de nombreuses exonérations existent.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value est imposable lorsqu’elle provient d’une cession à titre onéreux : vente d’un bien immobilier ou des droits attachés, échange, apport en société, etc.

Son calcul s’effectue en deux étapes :

• le calcul de la plus-value brute (1), et
• l’application d’abattements (2).
• Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente est le prix mentionné dans l’acte de vente majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur (par exemple, une indemnité d’éviction) et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics immobiliers ou les frais de mainlevée d’hypothèque).

Quant au prix d’acquisition, il correspond au prix d’achat ou à la valeur qui figure dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation.

Il est majoré :

• des frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement…) d’un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs ; et
• des travaux pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

Exemple : pour un prix d’achat de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent de majorer le prix de 15 000 € pour les frais d’acquisition et de 30 000 € pour les travaux.

• L’application d’abattements

A cette plus-value s’appliquent des abattements pour durée de détention.

Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d’un abattement de :

• 60% pour l’IR,
• 5% pour les prélèvements sociaux.

Pour une plus-value de 40 000 €, seuls 16 000 € seront soumis à l’IR et 33 400 € aux prélèvements sociaux.

A noter

Pour les biens situés dans certaines zones « tendues » entre l’offre et la demande, un abattement supplémentaire de 70% est applicable si la cession permet la construction d’immeubles d’habitation collectifs et 85% s’il s’agit majoritairement de logements sociaux et/ou intermédiaires.

En pratique, cet abattement exceptionnel s’applique à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 (sous réserve que l’avant-contrat ait acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020).

Le taux de taxation de la plus-value : après abattement, la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Une taxe complémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50 000 €, après l’abattement.

Elle est de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.

Quelles sont les exonérations ?

Il existe de nombreuses exonérations concernant la plus-value immobilière, chacune obéissant à des conditions particulières.

Ainsi, les ventes de résidences principales, celles dont le prix est inférieur à 15 000 € ou les ventes au profit d’organismes chargés du logement social.

La plus-value est également exonérée lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise l’argent du prix de vente pour en acquérir une ou lorsqu’un non-résident cède un logement situé en France.

Par ailleurs, les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de revenus.

Cabinet Nicolas BRAHIN

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Pour ouvrir un compte bancaire au Royaume-Uni, certains documents doivent être fournis à la banque concernée tandis que d’autres peuvent être demandés.

• Documents à fournir :
• Une pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport, permis de conduire, etc. ;
• Justificatif de domicile : facture d’électricité, facture de téléphone, contrat de location, etc. ; et
• Preuve de revenus : fiches de paie, relevés bancaires, formulaire d’impôt, etc.
• Documents pouvant être demandés (en particulier pour les citoyens non britanniques) :
• Un contrat de travail ou une lettre de l’employeur.
• Une lettre de l’université.

Il convient de noter que la banque britannique peut vérifier l’historique de crédit des nouveaux clients.

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Toute personne ou compagnie voulant commencer une activité à l’Ile Maurice doit s’enregistrer au Registre des sociétés (« Registrar of Business ») qui lui fournira un numéro d’immatriculation (« Business Registration Number »). Des informations telles que le type d’activité, l’adresse du commerce ou la date prévisible de début d’activité lui seront demandé. Il est possible de créer une entreprise sans passer par les services d’un Notaire. Des frais d’inscription s’élevant à 2.000 Rs sont dus. Le Business Registration Act de 2002 prévoit que les sociétés doivent également s’enregistrer au registre du commerce (« Commercial Registry ») afin d’obtenir une « business registration card ».

Pour ce faire, les sociétés doivent remplir un formulaire de demande1 (« application form »). Ce formulaire est téléchargeable sur www.boimauritius.com.

Sommaire :

I/ LA CREATION DE SOCIETE

II/ L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

III/ L’IMPÔT SUR LE REVENU (IR).

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100112 – Implantation d’une société à l’Ile Maurice