Køb af fast ejendom i LMNP-format i bjergene: Der er fordele – men man bør huske på risiciene!
Køb af en studiolejlighed i bjergene kan give skattefordele.
Det er dog vigtigt nøje at vælge administrationsselskab og på forhånd overveje videresalg.
Muligheden for lejlighedsvis at bruge lejligheden til skiløb og samtidig reducere skattebyrden kan virke meget attraktiv. Udviklere og specialiserede selskaber tilbyder regelmæssigt denne type investering inden for ordningen for ikke-professionel udlejning af møbleret bolig (LMNP).
Det skal understreges, at disse boliger ikke er klassiske ejerlejligheder, hvor køberen bliver medejer af en lejlighed i en almindelig ejerforening. Der er tale om et samlet ejendomskompleks, som omfatter møblerede boliger og – ud over indkvartering – tilbyder hotellignende serviceydelser såsom reception og modtagelse af gæster, morgenmad, levering af sengelinned samt regelmæssig rengøring. Disse ydelser leveres ens til alle beboere inden for rammerne af en centraliseret drift, som varetages af en operatør (driftsselskab).
Der findes flere hovedtyper af servicerede boliger:
Studenterboliger, turistresidenser (ved havet eller i bjergene), seniorboliger (uden medicinsk pleje) samt EHPAD – plejehjem for ældre med behov for omsorg. Der findes også erhvervsresidenser, som huser medarbejdere på tjenesterejse, konsulenter og praktikanter i perioder fra nogle uger til flere måneder.
Skattefordel og momsrefusion
I modsætning til køb af fast ejendom i en klassisk ejerforening administrerer ejeren ikke selv boligen, men indgår en erhvervslejekontrakt med en professionel operatør, som står for driften af residensen. Operatøren udbetaler regelmæssigt husleje til ejeren.
Mange investorer køber ejendom under LMNP-ordningen både for at investere i fast ejendom uden selv at skulle stå for administrationen og for at opnå skattemæssige fordele. Den nye ejer kan vælge den reelle skatteordning ved indberetning af indtægter i kategorien industrielle og kommercielle indtægter (BIC) og dermed foretage afskrivninger.
For eksempel kan man afskrive selve ejendommen, møblerne samt fratrække udgifter til renoveringsarbejder, lånerenter eller mæglersalærer i forbindelse med udlejningen. Afskrivning er en ikke-kontant udgift, der på en måde afspejler slid på bygning og inventar. Dette beløb fratrækkes lejeindtægterne og gør det muligt at reducere – og i nogle tilfælde helt eliminere – den skattepligtige fortjeneste.
Resultatet er, at ejeren modtager en regelmæssig lejeindtægt, som i en periode på 15 til 25 år kan være helt fritaget for indkomstskat.
Derudover giver køb af en ny ejendom eller en ejendom under opførelse (VEFA – salg i fremtidig færdiggørelsestilstand) i en serviceret residens endnu en økonomisk fordel: fuld tilbagebetaling af moms svarende til 20 % af købsprisen.
For at opfylde denne betingelse skal residensen tilbyde mindst tre af fire hotellignende ydelser, som kræves af skattemyndighederne (modtagelse af gæster, morgenmad, rengøring og levering af sengelinned). En sådan momsrefusion udgør en finansiel løftestang, som dermed øger investeringens nettoafkast.
Salg med erhvervslejekontrakt
Denne type investering er dog forbundet med betydelige risici, begyndende med udformningen af erhvervslejekontrakten.
Denne type kontrakt kræver en klar fastlæggelse af, hvem der bærer ansvaret for finansiering af større renoveringer og løbende vedligeholdelse, som ofte er nødvendig i bjergområder på grund af klimaforholdene.
Lejens størrelse og vilkårene for regulering er også vigtige. Det er nødvendigt at kontrollere, hvilken indeksering der er fastsat, og sikre sig, at den ikke skaber ugunstige vilkår for ejeren.
Endelig er operatøren (driftsselskabet) et nøgleelement: dets professionalisme, seriøsitet og betalingsevne er afgørende for investeringens succes.
Operatøren skal for eksempel sikre kontinuerlig drift, da indtægterne udelukkende afhænger af residensens aktivitet. I kontrakterne bør man være opmærksom på midlertidige lukninger i forbindelse med renoveringsarbejde og deres indvirkning på lejeudbetalingerne.
Andre vigtige punkter, der kræver nøje analyse, er kontraktens varighed og betingelserne for forlængelse. Det skal især undersøges, hvilke foranstaltninger der gælder, hvis operatøren beslutter at ophøre med sin aktivitet.
Kontraktens ophør bør også reguleres af særlige bestemmelser, for eksempel: Hvem afholder udgifterne til at bringe boligen i stand? Skal operatøren tilbagelevere boligen i funktionsdygtig stand?
Det rette valg af operatør
Operatørens finansielle garantier er ligeledes afgørende.
Under COVID-pandemien og i perioder, hvor det ikke var muligt at udleje under normale forhold, reducerede nogle operatører huslejen, hvilket satte ejerens økonomiske balance under pres.
Desuden bør kontrakten indeholde en klausul om forsinket betaling af husleje.
Videresalg og særlige risici
Uanset typen af serviceret residens er videresalg ikke altid enkelt og bør planlægges på forhånd. Den potentielle køber overtager ikke blot lejligheden, men også operatøren. Det kan være vanskeligt at finde interesserede købere til denne type investering, især i perioder hvor ejendomsmarkedet er mindre aktivt end for nogle år siden. Denne investeringstype er kendetegnet ved lav likviditet.
Andre forhold, der kræver grundig analyse, er lejekontraktens varighed og vilkårene for forlængelse. Det er især vigtigt at undersøge betingelserne ved skift af operatør.
Visse skattemæssige fordele, der er knyttet til, at ejendommen er ny, overføres ikke til den nye ejer. Derfor vil dens rentabilitet være lavere, og den tilbudte pris kan også være lavere.
Den nationale ejendomsføderation (FNAIM) gør desuden investorer opmærksomme på, at ejendomme i bjergområder har en særlig sårbarhed. For eksempel kræver 28 % af boligmassen i skisportssteder omfattende energirenovering, da de har energiklasse F eller G – mere end dobbelt så højt som landsgennemsnittet. Hvis man medregner boliger i klasse E, er næsten to tredjedele af boligmassen i bjergene ramt af energimæssig forældelse.
Desuden kan et fald i mængden af sne på længere sigt true skisportsstederne og føre til et fald i ejendommenes investeringsværdi.
Fem centrale pointer
- Køb af en “serviceret lejlighed” i bjergene gør det muligt at foretage afskrivninger som fradrag i lejeindtægten takket være LMNP-ordningen.
- For en ny eller gennemgribende renoveret ejendom kan der opnås momsrefusion af købsprisen.
- Operatøren administrerer residensen og udbetaler derefter husleje til ejeren.
- Operatørens kvalitet er afgørende, ligesom vilkårene i lejekontrakten mellem ejer og operatør.
- Ejendomme i bjergene er forbundet med særlige risici: hyppigt behov for renovering, en aldrende boligmasse og trusler relateret til klimaforandringer.
