Juridiske nyheder

Hvilke skattefordele giver Malraux-loven i 2024?

Hvis du køber en ejendom i et af de områder, der er omfattet af Malraux-loven, kan du få en skattereduktion på omkring 22 % eller 30 % af udgifterne til arbejdet, afhængigt af ejendommens beliggenhed.

Hvad er skattefordelene ved Malraux-loven?

30 % skattereduktion: For bygninger, der ligger i et enestående kulturarvsområde, der er omfattet af en PSMV. Bygninger, der ligger i et NPNRU, er også berettiget til en skattereduktion på 30 %. Det er godt at vide: Et NPNRU refererer til det nye byfornyelsesprogram.

Hvordan beregnes skatteeffekten af en investering under Malraux-loven?

Beregn størrelsen af skattelettelsen: Tag udgifterne til arbejdet og læg 22 % eller 30 % til, afhængigt af ejendommens beliggenhed. Hvis udgifterne til arbejdet f.eks. er 120.000 EUR, og ejendommen ligger i et fredet område, vil skatterabatten være på 36.000 EUR (120.000 euro × 30 % = 36.000 EUR).

Hvad er den mindste lejeperiode for en Malraux-investering?

Hvis ejendommen ejes af et selskab, der ikke er selskabsskattepligtigt, skal selskabet forpligte sig til at udleje lokalerne i 9 år, og aktionærerne skal beholde deres aktier i 9 år.

Hvilke typer ejendomme er berettigede til Malraux-ordningen?

1) Ejendomme beliggende i beskyttede områder: Ejendomme, der er omfattet af Malraux-loven, ligger hovedsageligt i beskyttede områder. Disse områder er defineret af de lokale myndigheder som havende betydelig historisk, arkitektonisk eller kulturel værdi. Bygninger i disse områder er ofte gamle og kræver restaurering for at bevare deres autenticitet. Ved at investere i renovering af disse ejendomme kan du bidrage til bevarelsen af vores kulturarv og samtidig opnå skattefordele.

2) Listede ejendomme:
Ud over beskyttede områder er ejendomme, der er klassificeret som historiske monumenter, også berettiget til Malraux-loven. Disse bygninger er anerkendt for deres enestående kulturarvsværdi og er underlagt strenge renoveringsbegrænsninger. Malraux-loven giver ejere af sådanne ejendomme mulighed for at restaurere disse arkitektoniske perler og samtidig reducere deres indkomstskat.

Følgende formel gør det nemt at beregne det procentvise investeringsafkast: Investeringsafkast (%) = (investeringsgevinst – investeringsomkostning) / investeringsomkostning.

Hvad er den maksimale periode for korttidsudlejning af en bolig til den samme lejer?

Den er på 120 dage.

Korttidsudlejning af din ejendom betyder, at du udlejer den på sæsonbasis til folk på gennemrejse (primært feriegæster).

Hvis boligen er din hovedbolig, må du ikke overskride den årlige udlejningskvote på 120 dage.

Hvorfor Malraux?

En af fordelene ved Malraux-loven er, at investorer og ejere af gamle Malraux-ejendomme kan spare op til 120.000 EUR om året i indkomstskat.

Loftet for fradragsberettiget arbejde er 400.000 EUR.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel :   +33 493 830 876      /    Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Flad skat gælder for indkomst fra opsparing og kapital (aktieudbytte, renter på bankopsparingskonti eller livsforsikringer i særdeleshed), undtagen ejendom, med en samlet sats på 30 %, inklusive 12,8 % indkomstskat og 17,2 % socialsikringsbidrag.
Flad skat opnås ved at lægge følgende to satser sammen: fradrag for social sikring på 17,2 % plus 12,8 % i indkomstskat.

Hvornår skal du vælge?

For udbytte, som er omfattet af et fradrag på 40 %, bliver flad skat attraktiv, når den marginale skattesats er 30 %.

Hvem skal betale?

Flat tax gælder kun for kapitalindkomst. Det vil sige indkomst fra finansielle aktiver.

Hvordan får jeg penge tilbage?

Hvordan betaler man flad skat og får pengene tilbage?
1. Angiv den pågældende indkomst på din selvangivelse;
2. Vent på, at skattemyndighederne beregner skatten;
3. Betal den skyldige skat eller kræv refusion, hvis det er nødvendigt.

Hvorfor et fradrag på 40 % på udbytte?

Hvis en aktionær f.eks. modtager 1.000 euro i udbytte, anvendes fradraget på 40 % på dette beløb, hvilket reducerer skattegrundlaget til 600 EUR. Det giver investoren mulighed for at drage fordel af en reduceret skattebyrde og dermed øge den andel af nettoudbyttet, han modtager efter skat.

Hvordan betaler jeg kildeskat?

I Frankrig gælder kildeskat kun for løbende indkomst. Kapitalindkomst, der er underlagt kildeskat, påvirkes derfor ikke af kildeskatten. Skatteyderne skal derfor hvert år opgive deres indtægter fra finansielle investeringer, når de indgiver deres selvangivelse.

Hvordan vælger jeg mellem flad skat og den progressive skala?

Der er flere fordele ved at vælge den progressive indkomstskatteskala. Den er fordelagtig for skatteydere, der er underlagt de første skattetrin (0 % og 11 %). I modsætning hertil er flad skat at foretrække for skatteydere i skatteklasserne 30 %, 41 % eller 45 %.

Hvem skal sætte kryds i rubrik 2OP?

Rubrik 2OP, som findes på side 3 i selvangivelsen for 2042, skal afkrydses, hvis du er interesseret i at vælge at anvende den progressive skatteskala på indkomst og finansielle gevinster, der modtages i 2023 af medlemmer af din skattepligtige husstand.

Hvad er fordelen ved flad skat?

Flad skat blev indført for at forenkle beskatningen af kapitalindkomst ved at anvende en enkelt sats på 30 %. I skattemæssig henseende omfatter den samlede PFU-sats 12,8 % for indkomstskat og 17,2 % for bidrag til social sikring.

Hvordan beregner man den faste skat på udbytte?

Eksempel: Hvis du modtager 2.000 EUR i udbytte, bliver du beskattet af dette beløb med 30 % (2.000 euro x 30 % = 600 euro). Du vil derfor blive beskattet af udbyttet med 256 EUR i indkomstskat og 344 EUR i socialsikringsbidrag, i alt 600 EUR.

Hvilke udbytter er berettiget til 40 %-fradraget?

Indkomst udloddet af et selskab med hjemsted i en stat i Det Europæiske Fællesskab eller i en stat eller et område, der har underskrevet en skatteaftale med Frankrig for at undgå dobbeltbeskatning med hensyn til skattepligtig indkomst, er berettiget til det 40 % fradrag, der er nævnt i artikel 158, stk. 3, nr. 2, i den generelle franske skattelov (CGI).

Hvorfor er udbytte ikke skattepligtigt?

Et selskabs overskud beskattes ikke på selskabsniveau, men på aktionærniveau for den del, der svarer til antallet af aktier. Udbytte er inkluderet i det overskud, der beskattes på aktionærniveau. Der sker derfor ingen udlodning af overskud i form af udbytte.

Hvad er fordelingen af den faste skat?

Hvis virksomheden betaler dig 1.000 EUR i udbytte, vil du i virkeligheden kun modtage 700 EURO ! Udbytte beskattes med en sats på 30 %, så snart det udbetales. Denne sats fordeler sig på følgende måde: 12,8 % i acontoskat og 17,2 % i socialsikringsbidrag.

Hvordan kan jeg fravælge den faste skat?

Du kan fravælge den faste skat på 12,8 % af din indkomst og dine finansielle gevinster i 2020 og vælge den progressive skatteskala. Det eneste, du skal gøre, er at sætte kryds i rubrik 2OP i den del af din selvangivelse, der handler om indkomst fra omsættelige værdipapirer.

Hvornår skal du vælge den progressive skatteskala?

Valg af indkomstskatteskalaen

Det er stadig muligt at vælge at blive beskattet efter den progressive indkomstskatteskala. Du skal vælge denne mulighed, når du indgiver din årlige selvangivelse, ved at afkrydse feltet »20P« på selvangivelsen for 2042.

Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS – Assistante / Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Fra den 30. juni 2024 er MiCA EU-forordning 2023/1114 trådt i kraft for stablecoins (ART’er og EMT’er), der er reguleret af dens afsnit III og afsnit IV (henholdsvis artikel 16 til 47 og 48 til 58).

MiCA-forordningen tilføjer også den tredje kategori – “Andre kryptoaktiver”, som er den sidste, diverse kategori, hvor vi finder alle de kryptoaktiver, der ikke passer ind i de to andre kategorier, såsom Bitcoin, Ethereum og alle kryptovalutaer, hvis værdi ikke afhænger af andet end deres egen markedspris.

Reguleringen af dem er endnu ikke trådt i kraft. MiCA dækker ikke visse områder som NFT’er (undtagen hvor de opfylder kriterierne for finansielle instrumenter), DeFi-tjenester eller nyere instrumenter som lån/udlån af kryptoaktiver eller staking. Europa-Kommissionen har fået mandat til at undersøge disse spørgsmål og offentliggøre en rapport inden december 2024, om nødvendigt ledsaget af et lovforslag om en udvidelse af forordningen i overensstemmelse med dens artikel 142.

Denne artikel vil vurdere den uensartede basisordning, som MiCA-forordningen pålægger stablecoins (I), og de yderligere krav, der belaster ART’er og EMT’er, med yderligere fokus på “væsentlige” kryptoaktiver (II), samt introducere den basisordning, der pålægges tjenesteudbydere, og som vil træde i kraft ved udgangen af 2024 (III).

I. Grundlæggende ordning indført af MiCA

MiCA-forordningen skaber en grundlæggende reguleringsordning, der er obligatorisk for alle udstedere af kryptoaktiver af enhver type. De vigtigste bestemmelser er endnu ikke trådt i kraft, men de gælder allerede fuldt ud for stablecoin-udstedere.

Den primære forpligtelse er at blive registreret som en juridisk enhed i offentliggøre et hvidbogsdokument om de udstedte kryptoaktiver og underrette den kompetente tilsynsmyndighed om offentliggørelsen. Det pågældende papir skal beskrive følgende:

– Virksomhedens kryptoprojekt og dets vigtigste deltagere;

– Den anvendte blockchain-mekanisme (proof of wok eller proof of stake);

– Vilkårene for det offentlige udbud;

– De vigtigste risici forbundet med projektet og kryptoaktiverne;

– De rettigheder og forpligtelser, der er knyttet til kryptoaktiverne.

Hvidbogen er af indlysende grunde underlagt gennemsigtighedsforpligtelser, hvis manglende overholdelse udstederen vil blive holdt ansvarlig i tillæg til andre civile forpligtelser, der findes i henhold til den nationale lovgivning. Myndigheden kan kræve, at hvidbogen ændres, men der er intet krav om godkendelse af hvidbogen forud for udstedelsen af kryptoaktivet.

Udstedere af ART’er og EMT’er kan ikke give interesse i nogen relation til tokens eller for at levere relaterede tjenester eller nogen omregning eller fordele i forbindelse med ART’ernes eller EMT’ernes holdetid, herunder tjenesterne til modtagelse og transmission af ordrer på vegne af kunder samt udførelse af ordrer på vegne af kunder.

Endelig skal udstederne på grund af den overgangsperiode, der er pålagt MiCA-forordningen indtil 2026, også overveje andre europæiske (som forordning DORA) og nationale lovgivningsmæssige rammer.

Med hensyn til de franske lovgivningsmæssige rammer har AMF-myndigheden udsendt en publikation den 12. juni 2023, bekræftet den 21. juni 2024, hvori det hedder, at de nuværende nationale rammer vil blive erstattet den 30. december 2024 (for stablecoins den 30. juni 2024) vedrørende:

– Offentligt udbud og godkendelse af handel med og udstedelse af kryptovalutaer;

– Levering af kryptoaktiv-tjenester fra tjenesteudbydere;

– Forebyggelse af markedsmisbrug af krypto-aktiva-tjenester.

Fra den 30. december vil de europæiske PSAN’er, der er omfattet af overgangsperioden indtil 2026, ikke være i stand til at udøve deres tjenester uden en AMF-godkendelse, som derfor bliver obligatorisk. For at være omfattet af overgangsperioden skal PSAN senest den 30. december 2024 have modtaget en simpel registrering (“enregistrement simple”), en forstærket registrering (“enregistrement renforcé”) eller en valgfri AMF-godkendelse.

For PSAN, der er omfattet af overgangsperioden, bliver en sådan forpligtelse obligatorisk den 30. juni 2026, men deres tjenester i overgangsperioden skal udelukkende være begrænset til den franske offentlighed. Derefter skal virksomhederne have en officiel MiCA-godkendelse for at kunne fortsætte med at tilbyde deres tjenester, selv udelukkende til den franske offentlighed.

II. Yderligere krav til stablecoins pålagt af MiCA

I overensstemmelse med betragtning 8 og 9 indeholder MiCA definitioner for Electronic Money Tokens (EMT) og Asset-referenced Tokens (ART), såkaldte “stablecoins”. EMT’er er officielt anerkendt som elektroniske penge, hvis udbud skal meddeles 40 dage før udbudsdatoen og kan indløses på ethvert tidspunkt til sin monetære værdi.

Det er vigtigt at understrege, at begreberne “stablecoin” og “Asset-backed Token (ABT)” i henhold til MiCA’s lovgivningsmæssige rammer ikke vil have nogen juridisk betydning i EU, da de falder ind under forskellige lovgivningsmæssige rammer. MiCA-forordningen stiller yderligere krav til stablecoin-udstedere, der er villige til at udøve deres kommercielle aktivitet i EU.

EMT’er udstedes til deres pålydende værdi (f.eks.: 1 EMT = 1 EUR) i bytte for kontanter. Da EMT’er behandles som elektroniske penge, repræsenterer de desuden et krav på udstederen og kan indløses gratis til euro. Forordningen har vedtaget en betydeligt mere forsigtig tilgang til ART sammenlignet med EMT på grund af ART’s mere ustabile karakter.

De mest bemærkelsesværdige krav er som følger:

A. Om udstederne af ART’er

Hvidbogen skal indeholde følgende oplysninger:

(a) udsteder af ART;

(b) arten af ART, tilknyttede rettigheder og forpligtelser, underliggende teknologi;

(c) indholdet af det offentlige udbud eller dets optagelse til handel;

(d) de tilknyttede risici og potentielle negative virkninger på “klimaet og andre miljørelaterede virkninger af den mekanisme, der anvendes til udstederen af e-pengetokenet,

(e) om reserven af aktiver.

Hvidbogen skal også indeholde en erklæring fra udstederen om dennes overholdelse af MiCA-forordningen, selv om den endnu ikke er trådt fuldt ud i kraft, og et resumé.

Hvidbogen skal også indeholde følgende erklæringer rettet mod offentligheden:

1. Tokenet kan miste sin værdi helt eller delvist;

2. Tokenet er måske ikke altid overførbart;

3. Tokenet er muligvis ikke likvidt;

4. Tokenet er ikke omfattet af investorkompensationsordningen i henhold til direktiv 97/9/EF;

5. Tokenet er ikke omfattet af indskudsgarantiordningen i henhold til direktiv 2014/49/EU.

Reserve af aktiver:

Udstederne af ART’erne er juridisk forpligtet til at oprette og opretholde en bestemt reserve af aktiver, der er adskilt fra udstederens ejendom og fra de andre reserver, der er oprettet for andre tokens.

Reserven skal være proportional med udstedelsen og indløsningen af tokens og skal indeholde en stabiliseringsmekanisme for ART’erne samt en genopretningsplan.

Reserveaktivet kan stadig investeres, men kun i meget likvide finansielle instrumenter, eller holdes som et indskud hos kreditinstitutter.

MiCA-forordningen indebærer, at der oprettes en depotpolitik for reserven af aktiver.

Alle udstedere af ART’er pålægges et kapitalgrundlagskrav, der mindst svarer til den højeste af følgende muligheder:

– 350 000 EUR, eller

– 2% af det gennemsnitlige (ved udgangen af kalenderåret) beløb af reserveaktiverne, eller

– En fjerdedel af de faste omkostninger i det foregående år.

 Placering og licensering:

For at kunne tilbyde ART’er til offentligheden i EU eller blive optaget til handel på en kryptoplatform skal en udsteder af ART’er være etableret og autoriseret (licenseret) i Den Europæiske Union.

Forpligtelse til indberetning:

Bortset fra signifikante tokens skal udstederen for hver ART med en udstedelsesværdi på mere end 100 000 000 EUR rapportere kvartalsvis:

– Antal indehavere;

– Værdien af ART’en og størrelsen af reserven;

– Gennemsnitligt antal daglige transaktioner og deres gennemsnitlige samlede værdi i løbet af kvartalet;

– Estimatet af det gennemsnitlige antal daglige transaktioner og deres gennemsnitlige samlede værdi i forbindelse med brugen i et fælles valutaområde.

Rapporteringsforpligtelsen kan udvides for tokens under den angivne værdi. Udstederen skal etablere procedurer for håndtering af klager for at imødekomme indehavernes klager gratis og rettidigt.

Undtagelser:

Reguleringsordningen for ART’er giver visse delvise undtagelser afhængigt af udbudstypen (f.eks. til kvalificerede investorer), eller hvis udstederen allerede er reguleret (f.eks. som et EU-kreditinstitut).

I tilfælde af udbud til kvalificerede investorer er der ingen nødvendig tilladelse til at foretage et offentligt udbud, og der er heller ingen begrænsninger for udstederens personlighed i henhold til artikel 16 i forordningen.

I tilfælde af et EU-kreditinstitut betragtes det automatisk som kompetent, og der kræves derfor ingen tilladelse, men alle anmeldelsesforpligtelser gælder stadig (udstedelse af hvidbog, anmeldelse inden for 90 dage før udstedelsen i stedet for 40).

Begrænsning af udstedelsen:

Udstederen skal stoppe med at udstede sin ART, hvis: ART’s anslåede kvartalsvise gennemsnitlige antal er højere end en million transaktioner, og den daglige gennemsnitlige samlede værdi af transaktionerne som vekselmiddel inden for et fælles valutaområde er højere end 200 000 000 EUR.

Alternativt skal udstederen foreslå en plan for at sikre, at disse markører holdes under de pålagte grænser, som kan ændres af en kompetent myndighed.

Hvis der er flere udstedere af den samme ART, er deres markedsdata kumulative. Udstedelsen kan kun genoptages, hvis den kompetente myndighed får forelagt bevis for, at markørerne holdes under de pålagte grænser.

Overgangsperiode og eksisterende virksomheder:

Endelig er det vigtigt at nævne, at andre udstedere af ART’er end kreditinstitutter, der udstedte dem i overensstemmelse med gældende lovgivning inden den 30. juni 2024, kan fortsætte med at gøre det, indtil de får tildelt eller afvist en tilladelse i henhold til artikel 21 i MiCA-forordningen, hvis de har ansøgt om tilladelse inden den 30. juli 2024.

Kreditinstitutter, der har udstedt ART’er i overensstemmelse med gældende lovgivning inden den 30. juni 2024, kan fortsætte med at gøre det, indtil deres hvidbog er blevet godkendt eller ikke er blevet godkendt i henhold til artikel 17 i MiCA-forordningen, hvis de har underrettet deres kompetente myndighed inden den 30. juli 2024.

B. Om udstederne af EMT’erne

Hvidbogen skal indeholde følgende oplysninger:

(a) udsteder af e-pengetokenet;

(b) arten af e-pengetokenet, tilknyttede rettigheder og forpligtelser, underliggende teknologi;

(c) indholdet af det offentlige udbud;

(d) de tilknyttede risici og potentielle negative virkninger på “klimaet og andre miljørelaterede virkninger af den mekanisme, der anvendes til udstederen af e-pengetokenet.

Hvidbogen skal også indeholde to klare advarsler til offentligheden:

1. Tokenet er ikke omfattet af investorkompensationsordningen i henhold til direktiv 97/9/EF;
2. Tokenet er ikke omfattet af indskudsgarantiordningen i henhold til direktiv 2014/49/EU.

Hvidbogen skal også indeholde en erklæring fra udstederen om dennes overholdelse af MiCA-forordningen, selv om den endnu ikke er trådt fuldt ud i kraft, og et resumé.

Tilladte udstedere:

Udstedelse af EMT’er er kun tilladt for kreditinstitutter i EU og for udstedere af e-penge, der allerede er anerkendt som sådanne og har tilladelse til at gøre det.

Token- og investeringskrav:

Som tidligere nævnt skal EMT’erne udgøre en fordring på udstederen og kunne indløses til pari. Derudover er de midler, som udstedere af EMT’er modtager i bytte for EMT’er, hvis de investeres, kun begrænset til aktiver, der er denomineret i samme valuta som den, der refereres til i EMT’en.

C. Om kriterierne for “væsentlighed” og yderligere restriktioner

MiCA-forordningen pålægger udstederne af ART’er og EMT’er, der anses for at være “væsentlige”, yderligere begrænsninger og forpligtelser.

For at blive klassificeret som betydelig skal en ART eller EMT af enhver art opfylde mindst tre af disse krav, som angivet i artikel 43 i forordningen:

(a) Have mere end 10 millioner indehavere;

(b) Markedskapitalisering eller størrelse af reserveaktiver højere end 5 000 000 000 EUR;

(c) Det gennemsnitlige antal transaktioner pr. dag i en defineret periode er højere end 2,5 millioner, og deres gennemsnitlige samlede værdi er højere end 500 000 000 EUR;

(d) Udsteder er en udbyder af centrale platformstjenester, der er udpeget som gatekeeper i overensstemmelse med forordningen om digitale markeder (EU-forordning 2022/195);

(e) Betydningen af udstederens aktiviteter på internationalt plan, herunder brug af ART eller EMT til betalinger og pengeoverførsler;

(f) ART’ens eller EMT’ens eller dens udsteders sammenkobling med det finansielle system;

(g) Den samme udsteder udsteder mindst én yderligere ART eller EMT og leverer mindst én krypto-aktiva-tjeneste.

Klassificeringen skal vurderes årligt af EBA på baggrund af den beskrevne rapportering. Enhver udsteder kan også frivilligt anmode om, at deres ART eller EMT klassificeres som væsentlig, hvis han mener, at kriterierne er opfyldt.

De yderligere forpligtelser pålægges i forbindelse med likviditetsbevarelse, genopretning og indfrielsesplanlægning:

1. Forpligtelse til at vedtage aflønningspolitikker for risikostyring;

2. Forpligtelse til at sikre, at ART og EMT kan opbevares i depot af forskellige udbydere af kryptoaktiver, der er autoriseret til at gøre det på vegne af kunder;

3. Forpligtelse til at overvåge likviditetsbehovet for at imødekomme indløsningsanmodninger ved at etablere en relevant politik for at sikre likviditetens modstandsdygtighed, selv under stress;

4. Forpligtelse til at gennemføre likviditetsstresstest på alle de foreslåede tokens.Overholdelsen af de pågældende forpligtelser skal sikres i overensstemmelse med de tekniske standarder og retningslinjer, der er udstedt af EBA, ESMA og ECB, med den første pakke udstedt den 13. juni 2024 om kapitalgrundlag, likviditetskrav og genopretningsplaner og den anden den 4. juli 2024 om modstandsdygtighed, offentliggørelse og standarder for dokumentudarbejdelse.

De kompetente myndigheder vil også få MiFID-lignende produktinterventionsbeføjelser og en separat beføjelse til at kræve, at en udsteder af en ART, der i vid udstrækning anvendes som vekselmiddel, eller af en EMT, der er denomineret i en ikke-EU-valuta, indfører en minimumsværdi eller begrænser det udstedte beløb for at mindske brugen af sådanne tokens.

III. I forventning om CASP-status

I henhold til MiCA-forordningen defineres udbyderen af kryptoaktivitettjenester (CASP) som en “juridisk person eller anden virksomhed, hvis erhverv eller forretning består i at levere en eller flere kryptoaktivitettjenester til kunder på et professionelt grundlag, og som har tilladelse til at levere kryptoaktivitettjenester i overensstemmelse med artikel 59”.

Artikel 59 i MiCAR behandler spørgsmålet om autorisation ved at definere to lukkede kategorier af CASP’er:

1. En juridisk person eller anden virksomhed, der specifikt er blevet autoriseret som CASP ved at opfylde kriterierne i artikel 62 og 63 i MiCAR;

2. Et kreditinstitut, en værdipapircentral, et investeringsselskab, en markedsoperatør, et e-pengeinstitut, et UCITS-administrationsselskab eller en forvalter af alternative investeringsfonde, der har tilladelse til at levere kryptoaktivetjenester i overensstemmelse med artikel 60 (om forudgående anmeldelse af den relaterede aktivitet).

Artikel 62 definerer kriterierne og ansøgningsprocessen for at opnå CASP-autorisation, især med angivelse af krav:

– Prudentielle monetære sikkerhedsforanstaltninger ;

– Bevis for kompetence og godt omdømme for medlemmer af ledelsen (især fravær af straffeattester og sanktioner i forbindelse med bekæmpelse af hvidvaskning af penge, bekæmpelse af terrorfinansiering, bedrageri og professionelt ansvar);

– Beskrivelse af mekanismer for reserveaktiver og klagebehandling;

– Operationelle regler;

Og så videre.

Ligesom PSAN-ordningen i Frankrig vil denne nye status etablere en sammenhængende mekanisme til licensering og overvågning af udbydere af kryptoaktiver i EU. Leveringen af de tjenester, der er anført i §2 i artikel 62 i MiCA, er således betinget af, at der opnås obligatorisk CASP-godkendelse fra den kompetente myndighed, som i Frankrig er AMF.

CASP-status giver tjenesteudbydere tilladelse til at tilbyde deres tjenester i EU til gengæld for lovgivningsmæssige forpligtelser.

CASP-statussen vil træde i kraft med de resterende ikke-aktive bestemmelser i MiCA-forordningen senest den 30. december 2024. Hvis en enhed, der lovligt udbyder kryptovalutatjenester inden den 30. december 2024, ikke er blevet godkendt som CASP inden udgangen af den overgangsperiode, der gælder i den relevante medlemsstat (herunder AMF i Frankrig), skal de ophøre med at udbyde kryptovalutatjenester, før der udstedes en godkendelse som CASP i henhold til MiCA.

Derfor bør en enhed, der allerede har leveret kryptoaktiva-tjenester inden den 30. december 2024, og som ønsker at fortsætte med at gøre det under MiCA, ansøge om tilladelse som CASP så tidligt som muligt for at sikre, at de kompetente myndigheder har tid til at vurdere deres ansøgninger uden at forstyrre deres tjenester.

Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Hvordan beskattes danske pensioner i Frankrig?

I. Udviklingen i de skatteaftaler, der regulerer de fransk-danske økonomiske relationer

En konvention blev underskrevet i Paris den 8. februar 1957 mellem Frankrig og Danmark med henblik på at undgå dobbeltbeskatning med hensyn til indkomst- og formueskat og fastsætte regler for gensidig administrativ bistand. I en diplomatisk note af 10. juni 2008 meddelte Danmark imidlertid Frankrig sin beslutning om at opsige den fransk-danske skatteaftale af 8. februar 1957. Denne opsigelse blev offentliggjort ved dekret nr. 2009-46 af 13. januar 2009 (JO af 15. januar 2009, s. 793). Som følge heraf blev danske pensionister, der boede i Frankrig, udsat for risikoen for dobbeltbeskatning.

Før 2008 betalte danske pensionister, der flyttede til Frankrig og boede i Frankrig, kun fransk skat, som var lavere end dansk skat. Men i 2008 opsagde de danske skattemyndigheder denne aftale. Det betød, at når en dansk pensionist flyttede til Frankrig fra 2008, blev hans eller hendes pensionsudbetalinger beskattet i begge lande: Frankrig og Danmark.

Efter mere end 13 år uden en skatteaftale underskrev de to lande endelig en ny bilateral skatteaftale den 4. februar 2022, som trådte i kraft den 29. december 2023, til afskaffelse af dobbeltbeskatning med hensyn til indkomstskatter og forebyggelse af skatteunddragelse og skatteundgåelse. Aftalen blev offentliggjort i Journal officiel den 7. januar 2024 (dekret nr. 2024-13), og dens bestemmelser gælder for indkomst, der modtages i 2024.

Denne nye skatteaftale mellem de to lande har hovedsageligt løst problemet med beskatning af pensioner ved at vedtage en løsning baseret på en »omvendt skattefradragsmekanisme«, der gør det muligt for de franske skattemyndigheder at opretholde deres fulde beskatningsret, samtidig med at de imødekommer Danmarks anmodning om at kunne beskatte private pensioner på et restgrundlag.

Det betyder, at danske pensionister, der bor i Frankrig, og som skønnes at være omkring 1.500, fortsat vil blive beskattet i Frankrig af det fulde pensionsbeløb, og at Danmark derudover vil kunne beskatte forskellen mellem den skat, der betales i Frankrig, og den skat, der ville være blevet betalt i Danmark. Med andre ord tager de danske skattemyndigheder højde for den skat, der er betalt i Frankrig, når de beregner den danske skat.
Kort sagt eliminerer denne nye traktat risikoen for dobbeltbeskatning, især for pensionister, hvis indkomst er omfattet af den nye mekanisme, der er indført med traktaten.

II. Regler, der gælder for fransk-danske pensioner i 2024

A. Pensioner

I henhold til artikel 17 i traktaten kan »pensioner og andre lignende vederlag, der hidrører fra en kontraherende stat, og som udbetales til en person, der er hjemmehørende i den anden kontraherende stat, hvad enten det sker på grundlag af tidligere beskæftigelse eller på anden måde, kun beskattes i denne anden stat«.
Eksempel: Danmark udbetaler en pension til X, som er bosiddende i Frankrig  X betaler skat af sin pension i Frankrig.

Sådanne pensioner og andre lignende vederlag kan dog beskattes i den førstnævnte stat, hvis :

• bidrag, som modtageren har betalt til den relevante pensionsordning, er blevet fratrukket modtagerens skattepligtige indkomst i den førstnævnte stat i henhold til lovgivningen i denne stat

eller

• de bidrag, der er betalt af en arbejdsgiver til den relevante pensionsordning, ikke udgjorde modtagerens skattepligtige indkomst i den førstnævnte stat i henhold til lovgivningen i denne stat

eller

•  pensionerne udbetales i overensstemmelse med lovgivningen om social sikring i den førstnævnte stat.

B. Afskaffelse af dobbeltbeskatning

I henhold til artikel 22 i overenskomsten:

»Når en person, der er hjemmehørende i en kontraherende stat, oppebærer pension eller andet lignende vederlag, som i overensstemmelse med bestemmelserne i artikel 17, stykke 2, kan beskattes i den anden kontraherende stat, skal denne anden stat i den skat, der pålignes sådan indkomst, tillade fradrag af et beløb svarende til den skat, der pålignes indkomsten i den førstnævnte stat. I så fald skal de i stk. 1 og 2 i denne artikel omhandlede skattefradrag ikke indrømmes.«

Skattefradrag kan kun modregnes i indkomstskat og selskabsskat.

Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Internationale skatteaftaler, der er udformet til at undgå eller begrænse dobbeltbeskatning (“double imposition”), spiller en vigtig rolle i de strategiske retningslinjer for økonomiske aktører, der opererer i det internationale miljø.

En økonomisk attraktiv transaktion kan være ufordelagtig, hvis skatten, den medfører, er for høj. Dette fører især til strategier, hvor virksomheder placerer sig i bestemte områder for at reducere eller endda fjerne skatten på deres resultater, f.eks. ved at drage fordel af skattefritagelsesordninger (“régimes d’exonération”).

Men selv om et sådant forslag kan komme som en overraskelse, er det ikke sikkert, at det er muligt for en virksomhed at blive fritaget for at betale skat, når der foreligger en international skatteaftale. Det er i dens interesse at betale skat, om end til en relativt lav sats, men ikke desto mindre skat.

Ifølge den højeste franske forvaltningsdomstol (Conseil d’ État) anses en person, der nyder godt af skattefritagelsesordningen og ikke er underlagt en af de skatter, der er fastsat i en international skatteaftale i en anden stat, ikke for at være en skattepligtig person (“assujettie”) i henhold til aftalen (“traité”).

Følgelig drager den ikke fordel af overenskomsten, fordi den ikke anses for at være hjemmehørende. Dette er blevet afgjort i to sager, hvoraf den ene vedrørte en enhed, der var etableret i Tyskland.

Dommerens idé synes at være at vedtage en kausal analyse af en international skatteaftale. Lovgiverens motivation for at ratificere traktaten var at undgå dobbeltbeskatning snarere end at acceptere dobbeltfritagelsessituationer.

Blandt de mange overvejelser, som denne tilgang giver anledning til, er der risiko for dogmatisme. Ved første øjekast kan det virke tiltalende at overveje undtagelsen.

Det er blevet moderne at straffe skatteydere uden forskel, fordi det i lyset af en alvorlig forværring af de offentlige finanser er bekvemt at dække over skatteunddragelse og -undgåelse, som om de var ansvarlige for alle vor tids dårligdomme.

Men en dommer må ikke bukke under for den stærke charme ved ordet “fritagelse” (“exonération”); han skal lade fornuften råde, når han anvender loven. Han må således ikke automatisk udlede, at konventioner ikke anvendes (“absence d’application”) ud fra en situation med udelukkelse.

Han skal først analysere det pågældende nationale retssystem for at finde ud af dets logik, da det kan vise sig, at afgiften i sidste ende vil blive fjernet (“acquitté”).

Før vi forklarer dette spørgsmål i detaljer, skal det bemærkes, at det er så meget desto vigtigere at handle på denne måde, fordi dommerens holdning gør det muligt for os at konkludere, at skattefrie organisationer befinder sig i skattely (“paradis fiscaux”).

Hvis vi ser på de to sager, der er nævnt ovenfor, skulle man tro, at Spanien og Tyskland tilhører skattely. I en af sagerne var retten enig i denne logiske forlængelse af ræsonnementet i sagen om en virksomhed med base i Tunesien.

Hvis en udenlandsk dommer anvender den i modsat retning, vil det føre til den konklusion, at en enhed, der er fritaget for skat i Frankrig, såsom en enhed, der er opført som et ejendomsinvesteringsselskab (“SIIC” eller “société foncière cotée”) eller et selskab, oprettet med henblik på overtagelse af en industrivirksomhed i vanskeligheder (“reprise d’une société industrielle en difficulté”), ikke er hjemmehørende i Frankrig i henhold til overenskomsten, og at den i henhold til overenskomsten er etableret i et skattely.

Derfor vil stater, der har underskrevet skatteaftaler med Frankrig, have ret til at anvende bestemmelserne i deres nationale lovgivning, der har til formål at bekæmpe skattely, på denne franske organisation.

Overvejelser om fordelene ved at betale skat. – De økonomiske aktører har ikke ventet på afgørelserne fra Frankrigs højeste forvaltningsdomstol (Conseil d’État) for at overveje konsekvenserne af at nægte status som skattemæssigt hjemsted og følgelig til fordel for skatteaftaler.

Vanskelighederne opstår hovedsageligt med dem, der falder ind under ordningen for skattegennemsigtighed (“translucidité fiscale”) som forstået af nogle repræsentanter for doktrinen. I denne forstand er det organisationer, der er underlagt selskabsskat (“impôt sur les sociétés”), men fritaget for den, såsom SlCAV’er (investeringsselskaber med variabel kapital).

Derfor er det let at forstå, hvorfor nogle fonde foretrækker skattehemmelighed (“opacité fiscale”), dvs. effektiv beskatning på strukturniveau. En fond, der er oprettet som et selskab med begrænset ansvar (“société de capitaux”), hvis aktiver består af aktier i et uigennemsigtigt selskab (“société opaque”), er reelt fritaget for selskabsskat, da salg af aktier generelt er skattefrit, forudsat at andelen (“quote-part”) af udgifter (“frais”) og omkostninger (“charges”) er 12 %.

Hvis en fond har tilstrækkelige aktiver i Frankrig til at kvalificere sig som hjemmehørende, mister den ikke fordelen ved netværket af franske traktater og europæiske direktiver. Overvejelser om mekanismen i fritagelsessystemerne (“systèmes d’exonération”).

Det ser ud til, at skattedommeren med fordel kunne forbedre sin position ved om nødvendigt at undersøge den overordnede logik i den fritagelsesordning, som han henviser til, mere indgående i stedet for at begrænse sig til den enkelte fritagelse, som strukturen viser.

De franske eksempler på lukkede investeringsselskaber ”sociétés d’investissement à capital fixe » (SICAF) og børsnoterede ejendomsinvesteringsselskaber « sociétés d’investissement
immobiliers côtées » (SIICs) viser dette, og dette ræsonnement kan symmetrisk overføres til udenlandske strukturer.

Det viser, at når en struktur fritages for skat, betyder det ikke nødvendigvis, at dens overskud ikke beskattes.

Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com  / www.brahin-avocats.com

På deres seneste kongres, som i år var dedikeret til boliger, tog notaires de france forslaget om en fælles status for private udlejere op. Det er selvfølgelig stadig usikkert, om det bliver vedtaget, men på det seneste har flere love udvisket forskellene mellem møbleret og umøbleret udlejning, som på den ene eller anden måde påvirkes af afskaffelsen af termolejligheder, huslejekontrol og skattejusteringer.
Samtidig er der opstået nye lejeformler, som har fornyet debatten om fordelene ved hver strategi. Med forskellige grader af begrænsninger skal valget af lejemål vurderes ud fra både juridiske, skattemæssige og økonomiske kriterier.

Begrænset valgfrihed

Leje nøgent eller møbleret? Spørgsmålet opstår ikke for ejere, der er interesserede i sæson- eller korttidsudlejning, som kun kan opfattes som møbleret. Med udviklingen af online udlejningsplatforme er der nogle gange en stærk fristelse til at udleje sin ejendom lejlighedsvis.
Ansøgere skal dog huske på, at store byområder og områder med stort boligpres kræver, at ejere registrerer deres ejendom online eller hos kommunen på forhånd for at kontrollere, at de ikke udlejer deres hovedbolig i mere end 120 dage om året, som er den maksimale periode, der er tilladt i dette tilfælde.

Lignende forpligtelser pålægges de pågældende platforme for at lette kontrollen, som bliver mere og mere omfattende. Siden i år har ejere, der ønsker at udleje deres møblerede bolig, skullet anmelde denne aktivitet på INPI’s (Institut National de la Propriété Industrielle) hjemmeside, selv om der er tale om korttidsudlejning. Og en europæisk forordning er på vej for at pålægge digitale aktører større gennemsigtighed og fremme et afbalanceret økosystem for turisme i EU.

Det er ikke altid muligt at udleje en møbleret bolig, som tidligere har været brugt til andre formål (personlig beboelse eller tomgangsudlejning). I Paris, de indre forstæder til Paris og kommuner med mere end 200.000 indbyggere – og dem, der har besluttet at gøre det – kræver denne anvendelsesændring forudgående tilladelse fra borgmesteren, hvis den pågældende ejendom ikke er lejerens hovedbolig. Men især i Paris afvises denne anvendelsesændring systematisk på grund af boligmanglen, medmindre den møblerede udlejer samtidig tilbyder en anden ejendom af tilsvarende størrelse til udlejning på umøbleret basis (dvs. kompensationsprincippet), hvilket naturligvis ikke er det mest almindelige scenario…. Mange investorer har ikke ansøgt om denne administrative godkendelse, enten bevidst eller på grund af uvidenhed om reglerne. Sanktionerne for ikke at gøre det er dog særligt afskrækkende: Overtrædere kan idømmes en bøde på 50.000 euro plus en dagsbøde på op til 10.000 euro pr. dag/M2!

Ejere, der planlægger at flytte til udlandet, f.eks. på grund af et jobskifte, skal være opmærksomme på, at den ejendom, der var deres hovedbolig i Frankrig, ikke længere vil være deres hovedbolig i Frankrig, hvilket gør det umuligt for dem at udleje den i korte perioder uden at få en tilladelse i de byer, hvor det er påkrævet. I mangel af godkendelse skal den bevarede ejendom derfor udlejes til brug som lejers primære bolig. Ud fra dette synspunkt kan en nøgtern udlejning være at foretrække, når udstationeringen er planlagt til flere år. Selv når det er muligt, er overgangen fra umøbleret til møbleret leje – eller omvendt – ikke uden konsekvenser: Det vil naturligvis være nødvendigt at vente på den eksisterende lejers afgang, medmindre han eller hun er interesseret i denne ændring. Ved afslutningen af en boliglejekontrakt til brug som hovedbolig har lejeren ret til fornyelse.

Udlejer kan helt sikkert nægte at forny lejekontrakten, hvis han ønsker at overtage boligen til personlig eller familiemæssig brug eller sælge den ogsåi tilfælde af lejerens alvorlige misligholdelse af sine forpligtelser. Den ændrede anvendelse af ejendommen er imidlertid ikke en af grundene til den godkendte overtagelse. Reglerne er a priori mindre krævende for ejere af erhvervslokaler, der gerne vil omdanne dem til møblerede, da driften ikke er underlagt nogen kontrolgodkendelse. Tourimse-rådet er imidlertid netop blevet beriget med en ny bestemmelse, der giver kommunerne mulighed for at forelægge en sådan ændring af tilladelsen, idet kommunalbestyrelsen stemmer om en beslutning herom. Dette er allerede tilfældet i Paris, og andre byer har fulgt i hovedstadens fodspor.

I fremtiden kan mulighederne for at leje møblerede turistboliger blive reduceret: I juli sidste år offentliggjorde regeringen resultaterne af en arbejdsgruppe, der blev nedsat for at bekæmpe nedslidning af permanente boliger i turistområder. Fjorten forslag (ud af de 105 fremsat af økonomiske aktører og folkevalgte) blev udvalgt, herunder: indlede overvejelser om beskatning af lejeindtægter for at tilskynde til langtidsudlejning; gøre skatteforvaltningens kontrol mere effektiv (ved at knytte registreringsnummeret til boligens skattenummer i en enkelt database).

En juridisk fusion

Mens loven af 6. juli 1989, som traditionelt regulerer udlejning af boliger, der bruges som hovedbolig, nogle gange kan være restriktiv for udlejere, har møbleret udlejning længe været kendt for sin juridiske fleksibilitet: De skulle blot overholde de enkle regler i den civile lovbog for udlejning af varer. Men i dag er det kun lejlighedsvise møblerede udlejninger, der stadig kan drage fordel af denne fleksibilitet.
De fleste af bestemmelserne i loven fra 1989, der gælder for nøgne lejemål til brug som hovedbolig, er blevet overført til møblerede boliger af Alur-loven med samme formål: identiske obligatoriske oplysninger i lejekontrakten; teknisk diagnose kræves også; lignende pligter for udlejeren osv.

Det skal dog bemærkes, at størrelsen af det depositum, der kan kræves af udlejeren af en møbleret ejendom, er begrænset til to måneders hovedleje sammenlignet med kun en måneds hovedleje i tilfælde af nøgne lejemål – en forskel, der er berettiget af det faktum, at møblerne stilles til rådighed.
Møblerede lejemål skal ledsages af en inventarliste og en detaljeret redegørelse for det udstyr, der er stillet til rådighed, og listen over disse er fastlagt i lovgivningen. Og selvfølgelig kan møblerede lejemål være for en kortere periode (minimum et år, ni måneder, hvis der er en studerende lejer).

Lejere har samme ret til at forny deres lejemål, om end inden for strengere rammer. Indtil for ti år siden kunne udlejeren af en møbleret bolig frit fastsætte den nye husleje, forudsat at han gav lejeren tre måneders varsel. Dermed var lejeren på ingen måde beskyttet mod en pludselig huslejestigning, som kunne føre til, at han flyttede. Fra nu af vil den oprindelige fastsættelse af lejen, dens revision i løbet af lejemålet og dens justering på tidspunktet for fornyelse blive udført under de samme betingelser som for nøgne lejemål.

Mobilitetslejemålet, der blev indført med ELAN-loven for at give udlejere større fleksibilitet og lette adgangen til boliger for personer med arbejdsrelateret mobilitet, er et alternativ til dem, der foretrækker at leje møblerede boliger, men ikke ønsker de administrative begrænsninger, der er forbundet med turistudlejning.
Varigheden af denne lejekontrakt kan være op til ti måneder. Lejereglerne og de stadig strengere kriterier for boligens anstændighed finder imidlertid anvendelse på den i tilfælde af udlejning til brug som primærbolig. I dag er systemets succes stadig ringe, men det er stadig for meget at bedømme, ifølge en parlamentsbetænkning sidste år.

Forskellen synes radikal mellem den blotte udlejers og den møblerede udlejers skattemæssige status, idet førstnævntes indkomst beskattes i kategorien formueindkomst, i BIC for sidstnævntes vedkommende. Den professionelle udlejer af møblerede boliger nyder godt af en ekstraordinær ordning, idet dennes erhvervsmæssige underskud trækkes fra hele dens indkomst uden nogen beløbsbegrænsning. Han kan undtages fra formueskat på visse betingelser og kapitalvindingsskat ved videresalg. Socialsikringsbidrag anvendes med den reducerede sats på 9,7%. Men denne status er blevet meget elitær (indkomsten fra den møblerede leje skal overstige både 23.000 EUR og den anden professionelle indkomst fra ejerens skattehusstand), sammenligningen vil oftest blive foretaget mellem den blotte udlejer og den ikke-professionelle møblerede leje.
Foruden at være identiske er deres situation ens: I tilfælde af anvendelse af mikroordningen om indkomst gælder det faste fradrag for gebyrer med en sats på 30% for formueindkomst, 50% for møbleret leje (eller 71%) for klassificerede møblerede turistboliger.

I den virkelige verden synes udlejning af bar ejendom at overtage fordelen, da ethvert ejendomsunderskud, der ikke skyldes lånerenter, kan trækkes fra den samlede indkomst (inden for grænsen på 10700 EUR i princippet), uden samme mulighed for ikke-professionel møbleret indkvartering som for ikke-professionel møbleret ejendom.
I øvrigt er den skattemæssige behandling sammenlignelig, idet der ikke foreligger en specifik fordel i forhold til IFI, og når der i begge tilfælde tages hensyn til anvendelsen af ordningen for kapitalgevinster på fast ejendom for fysiske personer, med en bemærkelsesværdig forskel: Den afskrivning, der foretages på de møblerede lejede ejendomme, reducerer ikke den købspris, der anvendes til beregning af kapitalgevinsten. I både umøblerede og møblerede ejendomme kan beskatningen af lejeindtægter maksimalt udgøre 66,2% (i tilfælde af anvendelse af en IMT på 45%, 17,2% af socialsikringsbidragene og 4% af CEHR). Imidlertid har nicherne med fritagelse for ejendomsskat mistet deres effektivitet på den blotte udlejningsside med sænkningen af Pinel-reduktionssatsen (før dens forsvinden planlagt til udgangen af 2024) og erstatningen af ordningen for overkommelig leje med Loc’avantage-ordningen.

Hvad angår møblerede boliger, kan vi beklage afskaffelsen af Censi-Bouvard-regimet. Men dens forsvinden er kun overraskende. Siden oprettelsen i 2009 har denne skattenedsættelse været forbeholdt møblerede udlejere, der ikke kunne få adgang til LMP-status: den var attraktiv, da den blev anvendt med en sats på 25%, og den kunne vedrøre et køb i en turistbolig. Men over tid er fordelen eroderet og tiltrækker færre og færre kandidater.
Ordningen, der er blevet fornyet flere gange i træk, har siden i år ikke længere været gældende, således at der er taget hensyn til de negative konklusioner fra de offentlige myndigheders evalueringsbesøg (Generalinspektoratet for Finanser og Det Generelle Råd for Miljø og Bæredygtig Udvikling): Budgetomkostningerne ved Censi-Boulevard var for høje (anslået til 18000 EUR pr. bolig) uden at være uden risici for investorerne.

For deres vedkommende vil lejere af møblerede ferieboliger sandsynligvis lide under den betydelige stigning i boligskatten på fritidshuse, som fastholdes af et stigende antal kommuner, der mangler ejendomme til at huse deres beboere. Indtil nu har kun byer med mere end 50.000 indbyggere, der er kendetegnet ved en markant ubalance mellem udbud og efterspørgsel af boliger, kunnet hæve boligskatten.
På den anden side kan overdragelsen af møblerede lejede bygninger ledsages af en betydelig fordel: I modsætning til administrationen har kassationsdomstolen og statsrådet for nylig fastslået, at overførsel af et selskab udøvelse af møbleret udlejningsvirksomhed er omfattet af den delvise afgiftsfritagelse, der er fastsat i Dutreil-ordningen. Et regeringsændringsforslag til finansloven for 2024 foreslår imidlertid at udelukke møblerede huslejer fra Dutreil-undtagelsen.

Hvad er forskellen i udbytte? Selv om den retlige ordning, der gælder for leasing, i øjeblikket ikke er hovedkriteriet for udvælgelse af investorer, er rentabiliteten ofte et spørgsmål om sagen. I tilsvarende perioder skal afkastet på den møblerede ejendom overstige afkastet af den umøblerede leje, da boligens udstyr berettiger en højere leje.

I det mindste i teorien, fordi kontrollen med stigningen i byer beliggende i spændte områder nu påvirker alle lejemål til brug som lejers hovedbolig, hvad enten de er nøgne eller møblerede. De påvirkes også af det huslejeloft, der gælder i Paris og i visse byer, der er kendetegnet ved et smalt lejemarked: huslejeloftet er simpelthen højere for at tage hensyn til møblerne. Dette eksperimentelle regime blev forlænget indtil 2026 ved 3DS-loven, der blev vedtaget sidste år. Sæsonudlejning er i øjeblikket undtaget fra disse to ordninger. Flere på hinanden følgende korttidsudlejninger kræver imidlertid, at udlejeren er mere involveret end den rene udlejning, som ikke altid er forenelig med udøvelsen af en erhvervsmæssig aktivitet. Brugen af en ejendomsadministrator tilbyder et alternativ, forudsat at du accepterer et lavere afkast, fordi det så er underlagt højere omkostninger end i tilfælde af en bar leje.

Erhvervelse af grunde i en serviceret bolig ledsaget af gennemførelse af en langsigtet lejekontrakt med operatøren repræsenterer en anden løsning for at frigøre sig fra ledelsesbegrænsninger, men investeringens art er naturligvis anderledes. Købsprisen for møblerne, udskiftningen, omkostningerne i forbindelse med genudlejning, rengøring af lokalerne mellem to erhverv skal også tages i betragtning ved beregningen af rentabiliteten. Professionelt møblerede udlejere såvel som dem, der modtager mere end 23000 EUR fra udlejning af turistlokaler, skal også medtage de skyldige gebyrer for deres sociale tilhørsforhold, hvilket nu er obligatorisk under disse omstændigheder.

Kriteriet om rentabilitet er derfor ikke den nemmeste måde at sammenligne lejeformler på, og deres forskellige anvendelsesmetoder gør det ikke lettere at sammenligne. Vi kan dog blive enige om et par vejledende principper: LMP-ordningen er utvivlsomt den mest effektive, men dens elitære natur gør den kun tilgængelig for færrest mulige medlemmer, mens den ofte kræver et stærkt personligt engagement. Investorer, der er bekymrede for skattefritagelse af deres indkomst fra beskæftigelse, vil ellers vælge bare huslejer – sandsynligvis den gamle med arbejde for at eksternalisere et underskud.

LMNP-status og status som bare udlejer giver for resten fordele, der er tilstrækkeligt ens til, at de mere konkrete aspekter af operationen kan betragtes som en prioritet. Hvad angår tilsyneladende rentable turistudlejninger, er de især ramt af risikoen for nye retlige og skattemæssige begrænsninger. Det engagementsniveau, som ejeren ønsker, karakteren af det ønskede lejeforhold, operationens varighed og den brug, som udlejeren ønsker at gøre af sin ejendom ved periodens udløb, bør derfor være hans vigtigste valgkriterium.

De mest skeptiske sætter spørgsmålstegn ved det hensigtsmæssige i at udøve en udlejningsaktivitet af enhver art i dag i en økonomisk og lovgivningsmæssig sammenhæng, der ikke er særlig engagerende. De offentlige myndigheder har imidlertid bebudet foranstaltninger til løsning af boligkrisen. Og lige så vigtige som farerne ved udlejningsinvesteringer er, skal deres omfang utvivlsomt sættes i perspektiv ud fra et langsigtet investeringsperspektiv.

Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com