Juridiske nyheder

Hvis du ejer en eller flere ejendomme, har du indtil den 30. juni 2023 til at anmelde dem på hjemmesiden impots.gouv.fr

Afskaffelsen af boligskatten er blevet indfaset siden 2018 og bliver generaliseret i år. Denne foranstaltning vedrører dog kun hovedboliger.

Ejere af sekundære boliger skal fortsat betale taxe d’habitation, hvortil i de belastede områder kommer taxe sur les logements vacants (TLV).
For præcist at kunne fastslå identiteten af beboerne i de enkelte boliger og dermed anvendelsen af afskaffelsen af boligafgiften har regeringen indført en ny forpligtelse til at anmelde ejendommen på webstedet impots.gouv.fr, jf. artikel 1418 i den franske skattelov. 

Hvem vedrører det?

Alle ejere, både fysiske og juridiske personer, af en primær eller sekundær bolig, en udlejningsejendom eller en ledig ejendom skal afgive denne erklæring.
Den vedrører også udelte ejere, brugsforpagtere og ikke-erhvervsdrivende ejendomsselskaber. 

Hvordan skal man gøre det?

Princippet er enkelt. Hver ejer kan få adgang til webstedet “administrer min ejendom” via sin sikre personlige portal på impots.gouv.fr.

Derefter skal man for hver ejendom, man ejer, angive, om den er ens hoved- eller sekundærbolig. Hvis du har en udlejet ejendom, skal du angive identiteten på den lejer, der bebor den som hovedbolig. 

Desuden bør det for hver ejendom angives, hvor længe den har været beboet siden den 1. januar 2023.

Lejen kan også angives, men denne oplysning er foreløbig frivillig. Disse oplysninger vil også gøre det muligt at afgøre, om ejendommen skal betragtes som hovedbolig eller ej. 

Skattemyndighederne vil således have alle de oplysninger, de har brug for, for at kunne afgøre, om de skal beskatte hver skatteyder, der ejer en ejendom, med henblik på kommuneskat. 

Det skal bemærkes, at de oplysninger om beboelse, som skattemyndighederne har kendskab til, vil blive vist på forhånd for at lette denne nye erklæringsproces.

I sidste ende skulle skatten på ledige boliger og skatten på kapitalgevinster således blive opkrævet endnu mere systematisk. 

Det er nok til at få alle dem, der vil være i en ugunstig skattemæssig situation, til at fortryde boligskatten.

I to måneder med særligt ophedede debatter om budgetterne for 2023 har oppositionen

forsvaret ikke mindre end tolv mistillidsvotumsmotioner. Samtidig påberåbte premierminister

Elisabeth Borne, der ikke havde absolut flertal, sig ti gange forfatningens artikel 49.3 for at få

vedtaget loven om statens og den sociale sikrings finanser uden afstemning. Det er første gang siden Rocard-æraen i Den

Femte Republiks historie.

Forhøjelse af loftet for fritagelse  :

I henhold til finansloven for 2023 forbedres overgangen for ejendomme,

der er udlejet ved langtidsleasing. Det drejer sig om

vederlagsfrie overdragelser  (som gaver eller arv).

Ejendomme, der er langtidslejet, er fritaget med 75 % op til 300

000 EUR og 50 % derover. Fra 2023 og fremefter kan fritagelsen på 75 % anvendes op til 500

000 EUR, hvis modtagerne af overdragelsen forpligter sig til at beholde den modtagne

ejendom i mindst 10 år.

Der vil således være et valg mellem loftet på 300 000 EUR med en

bevaringsforpligtelse på 5 år og loftet på 500 000 EUR, der kræver en 10-årig

bevaringsforpligtelse. Det skal bemærkes, at manglende

overholdelse af bevaringsforpligtelsen, f.eks. som følge af

salg eller donation inden for den tilladte periode, medfører, at den sparede skat kan blive

tilbagebetalt med tillæg af morarenter.

I praksis medfører forhøjelsen af loftet fra 300 000 EUR til 500 000 EUR en reduktion af

beregningsgrundlaget for afgifterne på højst 50 000 EUR pr. aktie (200 000 EUR x 25 %).

Afhængigt af den gældende afgiftssats og antallet af aktier kan besparelsen være betydelig.

Eksempel :

To forældre giver to børn en langtidslejet ejendom til en værdi af

2 000 000 EUR til to børn. Andelen, beregnet pr. forælder som giver og pr. barn som

modtager, er således 500.000 EUR.

– Med en fritagelse på 75 %, der er begrænset  til 300 000 EUR, vil

det skattepligtige beløb være 175 000 EUR. Efter den ekstra godtgørelse på 100 000 EUR for

gaver til et barn er der stadig 75 000 EUR, der skal beskattes, dvs. 13 194 EUR i skat pr. aktie

og en samlet udgift for de 4 aktier på 52 776 EUR.

– Ved at anvende fritagelsen på 75 % op til 500 000 EUR reduceres beskatningsgrundlaget til

125 000 EUR.

– Efter fradrag af fritagelsen på 100 000 EUR er der 25 000 EUR tilbage, som skal beskattes.

– Skatten beløber sig derefter til 3 194 EUR pr. aktie, dvs. en samlet omkostning for de 4

aktier på 12 776 EUR.

I dette eksempel reduceres omkostningerne ved overdragelsen med 40 000 EUR.

Ejere har indtil den 30. juni til at indberette dette. Hvis man glemmer det, kan man risikere bødestraf. Dette vedrører 34 millioner franskmænd. 

Ejere skal give flere oplysninger til skattemyndighederne om den bolig, de ejer. De har nu indtil den 30. juni til at opføre deres ejendomme på listen og oplyse om deres beboelsesstatus – personligt beboet, udlejet, ledig….-, huslejen eller lejekontraktens art – tomt, møbleret…. – alt sammen på den franske skattehjemmeside Impôts.gouv.fr.

Formålet med denne nysgerrighed fra skattemyndighedernes side? For at få et bedre kendskab til skatteydernes aktiver, men først og fremmest for at skaffe nye indtægter.
Boligskatten (taxe d’habitation) forsvandt for ejere af en hovedbolig den 1. januar 2023, men ejere af en sekundærbolig er stadig omfattet af den. 

På samme måde skal ejere af ubeboet bolig oplyse det. I byer, hvor der er mangel på udlejningsmuligheder, skal de betale skat på ledige boliger. Denne afgift vil stige i 2023 (17 % af ejendommens lejeværdi i det første år,
hvor ejendommen står tom, derefter 34 %).

Indtil nu har skattemyndighederne kun haft få data til at opkræve denne afgift. Denne indsamling af oplysninger bør også gøre det muligt for skattemyndighederne at ajourføre de matrikulære lejemålsgrundlag, som anvendes til beregning af ejendomsskatten.

Denne reform skal være afsluttet senest i 2026.

Ikke mindre end 34 millioner franskmænd (juridiske personer, fysiske personer, brugsrettighedshavere, deltagere i civile ejendomsselskaber….) er berørt af disse nye forpligtelser. Det er i deres interesse at spille spillet. 

Personer, der ikke overholder reglerne, risikerer en bøde på 150 EUR pr. ejendom. 

Lønmodtagere modtager deres opgørelse senest den 31. marts. Nogle punkter bør tildeles mere opmærksomhed end andre. 

De 11 millioner franskmænd, der har en opsparingsordning for lønmodtagere – PEE, PER collectif… – vil kunne gøre status. Senest den 31. marts modtager de deres 2022-opgørelse pr. post eller e-mail.
Hvad indeholder den? De beløb, der er akkumuleret siden kontoens åbning, den del, der er tilgængelig eller vil være tilgængelig – når den femårige bindingsperiode er udløbet – og den del, der er spærret indtil pensionering….
Nogle punkter bør tildeles mere opmærksomhed end andre.

For det første de kapitalgevinster eller -tab, der er opnået i løbet af det seneste år. I normale tider bør dårlige resultater fra en fond – aktier, obligationer osv. – give anledning til spørgsmål.
Men i dette særligt turbulente år har næsten alle fonde tabt værdi. Så der er ingen grund til at være overdrevent bekymret. 

Opsparere kan have urealiserede tab, men det er ikke tab. Så længe pengene ikke hæves eller placeres i en anden fond, har medarbejderen endnu ikke mistet noget.
Det er derfor bedre at lade det være, som det er, og vente på en tilbagevenden til bedre tider. Et opsparingsprodukts resultater bør undersøges over mindst 5 år.  

For det andet skal de beløb, der er indbetalt til pensionsinvesteringer (PER, Percol osv.), undersøges nøje. De giver ret til en skattefordel. Skattemyndighederne tager dog generelt ikke automatisk hensyn til dem.
Det er tilrådeligt at notere dem, så de kan anføres på din selvangivelse, når tiden er til det. I modsat fald går skattenedsættelsen tabt. 

Endelig kan medarbejdere, der har skiftet virksomhed i de seneste år, gøre status over alle de opsparingsprodukter, de har.

Dette dokument skal indeholde en liste over alle eksisterende konti. Det er bedre at samle alle disse investeringer hos en enkelt kontohaver. Disse investeringer overføres til banken Caisse des Dépôts efter 10 år, hvis de ikke er blevet krævet indfriet. 

Da omkostningerne ved at vedligeholde kontoen dækkes af medarbejderens nuværende arbejdsgiver, kan dette også føre til betydelige besparelser.

Ejendomsmarkedet står over for et historisk år. Ikke med hensyn til salg, selv om 2022 ikke  ligger så langt fra den rekord, der blev sat i 2021 (ca. 1,2 mio. transaktioner).
Men snarere med hensyn til kreditrenten. På et år er den fordoblet ! Aldrig set på så kort tid! 

I begyndelsen af 2022 var det muligt at låne til mindre end 1 % over 20 år for at købe et hus. I dag skal man ikke forvente at få en rente under 2 %.  Det er næsten umuligt! På 20 år er den gennemsnitlige rente (eksklusive forsikringer og gebyrer) over 2,2 % og nærmer sig 2,4 % på 25 år ifølge Observationsorganet Crédit Logement. Og der er gode chancer for, at denne dynamik vil fortsætte i 2023.

For at sige det enkelt: bankerne finansierer sig selv på markedsvilkår til en rente på over 2 % og låner derfor ud til næsten samme rente til privatpersoner. Med andre ord reduceres deres margener, og de er tvunget til at øge deres udlånsrenter. Men denne stigning støder på den berygtede ågerrente – den maksimale rente, som en bank ikke må låne ud over – og som for seks måneder siden skabte problemer for tusindvis af låntagere. 

Denne ågerrente, der blev opdateret den 1. oktober, er i øjeblikket på 3,5 % og vil nu blive opdateret hver måned. Det er endnu uvist, om dette løft til husholdningerne vil få bankerne til at være mindre grådige.
For at reducere de beløb, de skal tilbagebetale til bankerne hver måned, i videst muligt omfang, låner husholdningerne i stadig længere perioder, idet de er opmærksomme på, at det lovbestemte maksimum er fastsat til 25 år.
To tredjedele af dem optager et lån med en løbetid på mellem 21 og 25 år. 

For blot to år siden var det mindre end hver anden (47 %), der gjorde det. Mellem denne ågerrente (3,05%) og den gennemsnitlige rente over 25 år (2,4%) er forskellen meget lille, især fordi der til disse 2,4% skal lægges forsikringer og omkostninger (sagsakter, garanti).
Tærsklen på 3,05 % vil sandsynligvis blive overskredet igen, og tusindvis af låntagere vil skulle vente på den næste opdatering den 1. januar 2023.

Men det er ikke nødvendigvis gode nyheder for husstande, der har et projekt om køb af fast ejendom i tankerne, som de endnu ikke har iværksat. Med denne stigning i ågerrenten er der risiko for, at bankerne hurtigt vil hæve deres udlånsrenter, som de gjorde i oktober. Denne forbedring skulle derfor være kortvarig – to til tre uger ifølge mæglereksperter – og ejendomsmarkedet vil igen blive blokeret. 

En bank er en erhvervsdrivende som enhver anden type forretning. Når marginerne er lave, har den en tendens til at prioritere sine finansieringsaftaler til sine bedste kunder, dvs. dem, der tjener flest penge.

Selv med en god indtægt og en dokumenteret erfaring (højt bidrag og opsparing) bliver andenkøbere nægtet kredit. 

Bankerne nægter at skære for meget i deres marginer og sætter kreditproduktionen på standby indtil revisionen af åger i januar.
Andre banker, der fortsætter med at låne penge ud, står over for sager, som de ikke kan finansiere, fordi de er blokeret af ågerrenten. Det er ved at blive presserende at bekæmpe inflationen og kæmpe for købekraften.
Det er endnu uvist, om disse blokeringer vil gentage sig i de kommende måneder.

Det er ikke nogen let sag at vedligeholde et familiehus, da det kræver en aftale, før der kan foretages forbedringer.

Drømmer du om at plaske rundt i en swimmingpool i haven til dine bedsteforældres bondegård? Er du træt af at skændes med dine brødre og søstre for at få adgang til det eneste badeværelse i familievillaen i Arcachon? Ligger du hver vinter og fryser på grund af manglende varme på første sal i den fælles bjerghytte?

Hvis du planlægger at gøre familiens fælleshus mere behageligt, er der nogle regler, du skal følge for at undgå konflikter.

I familier er ejerskabet af fælleshuse ofte blevet delt op, enten ved en gave fra forældre til børn eller ved arv. Ejendomsretten deles derefter i to. Generelt har forældrene brugsretten og børnene deler den rene / ”nøgne” ejendomsret.

I dette tilfælde definerer civilretten fordelingen af udgifterne: Brugshaveren er ansvarlig for de daglige reparationer og vedligeholdelse af ejendommen, og de ”nøgne” ejere er ansvarlige for større arbejder (tagdækning osv.).

Hvis alle er enige, er det dog muligt at fravige disse regler. Det er oftest brugshaveren, der træffer beslutinger om renoveringer og tager sig af dem.

Når huset ejes i fællesskab, dvs. at forældrene og børnene deler ejendomsretten, betaler de i teorien hver især deres andel af udgifterne. Det er også nødvendigt, at alle de fælles ejere er enige om arten og omfanget af arbejdet, siger Grégoire Mitry, notar i Nantes.

Men også her er det ofte forældrene, der fortsat bestemmer og betaler. Medmindre de er for gamle eller ikke har midlerne: i så fald er det børnene, som ”nøgne” ejere, der overtager og påtager sig alle udgifter til bevarelse og vedligeholdelse af ejendommen.

At tale før man handler

Der opstår ofte problemer, når forældrene går bort, eller hvis kun et af børnene har lyst eller midler til at betale for størrer renoveringsarbejder. Hvis planerne ikke er blevet drøftet ordentligt igennem i familien, kan familieforholdene hurtigt blive forgiftede.