Actualités juridiques

Investir en France présente de nombreux avantages. En tant qu’étranger, vous pouvez y créer une entreprise et ainsi bénéficier de nombreux dispositifs d’accompagnement. Si vous résidez dans un autre pays, il faut néanmoins suivre une procédure spécifique pour lancer votre activité dans l’Hexagone. Expert en droit des affaires, le cabinet Nicolas Brahin vous accompagne dans l’accomplissement des démarches nécessaires.

Pourquoi lancer votre activité en France ?

La France est une destination très prisée par les investisseurs. Grâce aux nombreuses dispositions mises en place par l’État, le pays inspire confiance et attire de nombreux étrangers. Paris, sa capitale, est connue pour être un espace favorable aux affaires. Vous pouvez y lancer une entreprise commerciale ou industrielle dans des domaines très variés. Disposant d’excellentes infrastructures, la France est une porte stratégique vers le marché européen. Elle est réputée pour sa capacité à former des professionnels hautement qualifiés, capables de travailler dans des secteurs à forte valeur ajoutée.

Elle possède des universités et écoles mondialement reconnues qui mettent à la disposition des chefs d’entreprise une main-d’œuvre de qualité. Si vous souhaitez créer une société dans le domaine technologique par exemple, vous bénéficierez d’un cadre propice à l’émergence de votre activité. En Europe, la France est le deuxième pays en matière de productivité horaire. Les formalités de création d’une entreprise sont fortement simplifiées. Il faut globalement 7 jours et 5 procédures administratives pour cela. Dans les autres pays du G20, la moyenne est de 22 jours et de 7 démarches. Cet avantage est dû aux efforts consentis pour digitaliser l’administration. Les entreprises dans l’Hexagone bénéficient par ailleurs de nombreuses solutions d’accompagnement, comme :

• l’aide à la reprise ou à la création d’entreprise (Arce),
• le prêt d’amorçage de Bpifrance en prélude à une levée de fonds,
• les aides de l’Agefiph destinées aux personnes en situation de handicap,
• le nouvel accompagnement pour la création ou la reprise d’entreprise (Nacre), etc.

Plusieurs formations sont également mises en place pour permettre aux porteurs de projets de se lancer. Pour réussir votre projet de création d’entreprise en France, faites-vous accompagner par un avocat en droit des affaires qui s’adresse principalement aux étrangers.

Les formalités préalables à la création d’une entreprise en France

Les démarches à effectuer avant la création d’une société en France varient en fonction de votre pays de résidence. En voici quelques-unes.

Les étrangers européens

Si vous êtes ressortissant d’un pays membre de l’Union européenne ou adhérant à l’Espace économique européen (Islande, Norvège, Liechtenstein), vous êtes soumis au principe de liberté d’établissement. Cela signifie que vous pouvez vous rendre en France pour y exercer une activité non salariée. Vous n’aurez pas besoin d’autorisations particulières. Cela concerne par ailleurs les ressortissants de la Suisse.

Les étrangers hors Union européenne domiciliés en France

Pour les étrangers hors UE résidant en France avec un visa long séjour valide, il n’existe pas de formalités spécifiques à effectuer. Il faut néanmoins avoir l’un des documents suivants :

• une carte « compétences et talents »,
• une carte résident, longue durée CE ou algérien,
• une carte de séjour « vie privée et familiale ».

Si vous ne possédez pas l’une de ces pièces, vous pouvez demander une carte temporaire mention « entrepreneur / profession libérale ». Elle vous sera délivrée après une étude de viabilité économique de votre projet. L’autre option est de solliciter la délivrance d’une carte « passeport et talents ». Pour l’obtenir, vous devez avoir un diplôme de master au moins ou une expérience professionnelle de 5 ans minimum.

Les étrangers hors Union européenne non résidents en France

Pour créer une entreprise en France, vous devez demander un visa long séjour. Il faut prouver la viabilité de votre projet et la possibilité d’en tirer des revenus suffisants pour vivre sur le territoire. Vous devez également fournir l’une des cartes susmentionnées. Pour cela, il vous suffit d’en faire la demande auprès de la préfecture du département d’exercice de votre activité. Si vous souhaitez créer une entreprise dans l’Hexagone tout en continuant à résider dans votre pays d’origine, aucune formalité n’est nécessaire. Il suffit d’effectuer les démarches relatives à l’immatriculation de la société.

Lancement d’une activité en France : étapes clés

La création d’une entreprise en France exige des formalités administratives et juridiques. Avant de les réaliser, vous devez :

• réfléchir à l’activité prévue,
• donner un nom à la société,
• choisir le lieu du siège social,
• déterminer les potentiels dirigeants,
• effectuer des formalités annexes si l’activité est réglementée.

Après avoir accompli toutes ces démarches, vous pouvez entamer la procédure de création de votre société.

La rédaction des statuts

Les statuts régissent le fonctionnement d’une entreprise et les prises de décisions. Ils prévoient les modalités de convocation des assemblées générales, le mode de désignation des dirigeants, le nombre de parts sociales, etc. Selon la forme juridique de l’entreprise, la rédaction des statuts doit obéir à des règles strictes. L’idéal est de faire appel à un professionnel comme le cabinet Nicolas Brahin pour s’occuper de cette mission. Spécialisés en droit des affaires, nous aidons les étrangers à lancer leurs activités en France.

La publication d’une annonce légale

Pour officialiser le lancement de votre activité en France, vous devez effectuer une publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL). Celle-ci doit contenir un certain nombre d’informations comme la dénomination de la société, sa durée de vie, sa forme juridique, etc. Le tarif de cette formalité varie en fonction de l’emplacement et du type de société. Prévoyez entre 121 et 193 € en France métropolitaine. Vous pouvez confier la publication à notre cabinet d’experts en droit des affaires.

Dépôt du capital social à la banque

Vous devez ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de votre entreprise afin d’y déposer les ressources qui constitueront son capital social. Il vous sera délivré une attestation dont vous aurez besoin au moment de l’immatriculation.

La signature des statuts

À ce niveau, vous serez en mesure de régulariser les engagements pris pour le compte de l’entreprise (conclusion d’un contrat de bail, frais de création, etc.). Les opérations effectuées plus de 3 mois avant la création de la société sont toutefois difficilement reprises sur le compte de celle-ci. Gardez tous les justificatifs de paiement pour les transactions réalisées au nom de la structure.

L’immatriculation de la société

Vous allez devoir remplir un formulaire en ligne et ajouter les pièces justificatives exigées pour la constitution de votre dossier. L’immatriculation vous permet d’obtenir votre code APE, votre numéro SIRET et votre numéro de TVA intracommunautaire. Vous résidez à l’étranger et vous souhaitez profiter des conditions d’investissement en France pour y lancer votre activité ? Faites-vous accompagner par le cabinet Nicolas Brahin et profitez de notre expertise en droit des affaires.

La loi Pinel est l’une des nombreuses lois destinées à encourager l’investissement locatif et à soutenir la construction immobilière. Dans le paysage politique français, il est courant d’offrir des avantages fiscaux pour stimuler la construction de logements neufs en FRANCE.

Le dispositif Pinel a été présenté le 31 août 2014. La loi est officiellement entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle est dédiée à l’investissement locatif neuf mais comporte un volet environnemental et social. La loi s’adresse à tous les Français souhaitant investir dans un logement neuf, même sans apport.

Le dispositif de la loi Pinel a été initialement conçu pour la période 2014 à 2017. La loi Pinel a été reconduite une première fois jusqu’au 31 décembre 2021, en conservant les mêmes conditions et avantages, puis une seconde fois avec la loi de finances pour 2021, jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les deux années suivantes, les taux de réduction d’impôt ont été modifiés. 

• Avantages de la loi Pinel

1. Location de longue durée 

La durée minimale de location imposée par la loi Pinel est de 6 ans. Il est également possible de louer pour 9 ans, puis de prolonger de 3 ans, soit une durée totale de location de 12 ans. Plus l’engagement est long, plus le taux de défiscalisation est élevé. Il peut donc être avantageux de louer son bien le plus longtemps possible.

Le principal avantage de la location longue durée est donc son taux de défiscalisation, ainsi que la possibilité de générer des revenus locatifs sur le long terme.

1. La réduction d’impôt 

La loi Pinel permet à l’acquéreur de minimiser son impôt sur le revenu s’il achète un logement neuf entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024. 

La réduction d’impôt s’applique si le bien est loué pendant au moins 6 ans et s’il entre dans le plafond annuel d’investissement de deux biens et de 300.000 EUR. Le montant de l’économie d’impôt est déterminé par la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). 

Si un contribuable achète un logement dans le cadre de la loi Pinel en 2022, il pourra bénéficier d’une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 6.000 EUR par an.

La loi Pinel prévoit une réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans avec effet rétroactif. 

L’engagement initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans dans les deux cas. Dans le cadre d’un engagement initial de 6 ans, une deuxième période de prolongation de 3 ans est possible.

1. Les changements en 2023 et 2024

La loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances pour 2021. Cette prorogation s’accompagne cependant de modifications des critères et des taux de réduction d’impôt. Le taux de réduction d’impôt pour un investissement Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 est ramené à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.

Les taux des investissements réalisés au cours de l’année civile 2024 sont également réduits. Le taux de réduction d’impôt est ramené à 9 % pour un engagement de 6 ans, 12 % pour un engagement de 9 ans et 14 % pour un engagement de 12 ans.

1.     L’éligibilité de la loi Pinel

Le choix de la situation géographique du bien est essentiel dans ce cas.

Avant d’investir dans la loi Pinel, il est essentiel de sélectionner le bien immobilier adapté, notamment sa situation géographique : il doit être situé dans des régions éligibles au dispositif Pinel.

Si le projet Pinel a été mis en œuvre sur le territoire français, c’est avant tout pour répondre à la pénurie de logements dans les quartiers les plus contestés de France. Il est apparu vital, dans ce contexte et pour toutes les incitations immobilières, d’identifier les zones géographiques où la loi Pinel serait extrêmement bénéfique.

Il est également important de prendre en compte d’autres éléments lorsque vous allez choisir votre propriété, qui sont les suivants :

• La croissance démographique de la ville dans laquelle vous souhaitez investir ;
• La qualité de vie dans la région ;
• Le potentiel économique de la région ;
• Accès au réseau de transports en commun ;
• La région dans laquelle sera située votre future résidence.

1. Respect des formalités de la loi Pinel

L’objectif de la Pinel est de permettre aux familles modestes de trouver plus facilement un logement dans des lieux où le loyer moyen est cher. Ainsi, pour pouvoir exonérer d’impôt, l’investisseur doit respecter les plafonds de loyers. Les plafonds de loyer Pinel sont liés à la zone Pinel dans laquelle se situe le bien ainsi qu’à la surface habitable du bien.

Le propriétaire doit également louer à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Ces plafonds permettent aux personnes à faibles revenus d’avoir un accès prioritaire. Les plafonds sont fixés en fonction du nombre de parts du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone dans laquelle se situe le bien.

Cette mesure permet de lutter contre des loyers exorbitants qui excluraient une partie de la population. Les plafonds de loyer permettent de limiter les abus dans certaines zones géographiques où les locataires sont très nombreux et où la demande de logements est très forte. Le plafonnement des loyers vise à rendre le logement abordable accessible à tous. Ainsi, les Français aux revenus modestes peuvent se permettre de vivre dans un appartement neuf.

• Inconvénients de la loi Pinel

1. Les risques de la loi Pinel

Avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier Pinel, un propriétaire doit être bien informé de toutes les conditions d’éligibilité imposées par le dispositif.

Ces conditions doivent être remplies par le propriétaire, le logement et le locataire pour que le projet d’investissement locatif soit validé par le fisc, c’est-à-dire les impôts.

Si l’une des conditions n’est pas remplie, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Si l’une des conditions n’est pas respectée pendant la période d’engagement, il pourra être tenu de rembourser l’avantage déjà perçu.

1. La définition de la rentabilité

Avant de réaliser tout investissement immobilier, il est essentiel de déterminer la rentabilité du projet. Si vous souhaitez acheter une maison avec l’intention de la louer et de l’utiliser ensuite comme votre propre logement, ce concept aura une influence minime sur vos choix. Si en revanche l’investissement vise uniquement à acquérir un nouveau bien locatif, la rentabilité doit être prise en compte dès le début de votre projet pour vous guider. Pour déterminer si votre investissement Pinel vous rapportera de l’argent sur la durée, commencez par déterminer le retour brut sur votre investissement, puis soustrayez les frais. Vous obtiendrez ainsi la rentabilité nette de votre investissement loi Pinel.

1. L’âge du bâtiment

L’immobilier neuf coûte plus cher que l’immobilier ancien. Les logements neufs sont sans doute plus chers. Il existe cependant une explication très solide à cela. Tout d’abord, il y a la TVA. Lorsque vous achetez un logement neuf, la TVA est généralement de 20 %. Il n’y a pas de TVA à payer sur une maison ancienne.

 Ensuite, un logement neuf est souvent vendu avec une place de parking ou un garage. Un petit bonus inclus dans le prix global de vente. Enfin, les nouvelles normes environnementales augmentent les coûts de construction (d’environ 10 %). Cela explique pourquoi les prix des logements neufs sont plus élevés.

Les investisseurs sont exploités par les vendeurs. On entend souvent dire que les développeurs profitent des acheteurs. C’est un autre malentendu courant. Un décret est entré en vigueur le 1er janvier 2020 pour prévenir les abus. Il limite les frais de promoteur à 10 % du coût du logement.

Location meublée non professionnelle

Le statut « Location Meublée Non Professionnelle » est une solution d’investissement locatif simple et attractive, permettant aux propriétaires de louer un logement meublé et de bénéficier d’avantages fiscaux.

• Formalités préalables 

1. a) Inscription au Greffe du tribunal de commerce :

En tant que loueur de meublés non professionnel, vous devez vous inscrire auprès d’un centre de formalités des entreprises.

Ceci permet :

1. pour obtenir un numéro Siret ;
2. faire connaître l’existence de cette activité ;
3. indiquer le régime fiscal choisi.

En revanche, le statut de loueur de meublés non professionnel ne nécessite pas la création d’une société. La location meublée non professionnelle ne peut que compléter une activité salariée.

1. b) Autorisation préalable de changement d’usage 

Dans certaines communes, le bailleur (professionnel ou non) doit introduire une demande d’autorisation préalable de changement d’usage pour pouvoir le louer pour de courtes durées de manière répétée à des clients de passage.

Cette autorisation ne s’applique pas lorsque le logement loué reste la résidence principale du bailleur.

1. c) Installation dans une location meublée tourisme 

Toute personne (professionnelle ou non) qui propose à la location un meublée pour la raison du tourisme doit avoir préalablement fait une déclaration auprès du maire de la commune où il se situe.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque les locaux d’habitation constituent la résidence principale du bailleur sauf dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’usage d’habitation est soumis à autorisation préalable et si le conseil communal en a décidé autrement.

La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambres d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes.

• Les différentes catégories de location meublée 

Les locations meublées peuvent être utilisées comme résidences principales, locations occasionnelles ou locations saisonnières et touristiques. Dans ces cas, le logement est loué comme résidence principale du locataire.

1. a) Les baux meublés de résidence principale sont régis par les articles 25-3 à 25-11 du Code Civil :

En effet, l’article 25-3 du Code Civil précise que :

« Les dispositions du présent titre relèvent de l’ordre public et s’appliquent aux contrats de location d’un logement meublé tel que défini à l’article 25-4, lorsque ce logement constitue la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Articles 1, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception des articles L, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1 , 22-2, 24 et 24-1 s’appliquent aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État relative aux conditions d’occupation et aux modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations accordées aux travailleurs saisonniers.

Le bail doit être conclu pour une durée minimale renouvelable d’un an. Cette durée est 

réduite à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction tacite ».

1. b) Les locations meublées de mobilité sont régies par les articles 25-12 à 25-18 du Code civil :

En effet, l’article 25-18 du Code Civil précise que :

« Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d’une somme forfaitaire versée en même temps que le loyer, dont le montant et la périodicité de paiement sont définis au contrat, et qui ne peut donner lieu à aucun supplément ou ajustement ultérieur. Le montant des charges forfaitaires est fixé en fonction des sommes dues par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier relevé de charges par nature, par rapport à la fréquence de paiement du forfait ».

Il s’agit d’une location courte durée d’un logement meublé auprès d’un locataire qui justifie, à la date de prise d’effet du bail, d’une formation professionnelle, d’études supérieures, d’un contrat d’apprentissage, d’un stage, d’un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, une mutation professionnelle ou une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

  Le bail mobilité est conclu pour une durée minimum d’un mois et maximum dix mois et est non renouvelable et non renouvelable en location professionnelle.

• Planification fiscale

Afin de bénéficier fiscalement du statut de loueur meublé non professionnel, et de ne pas être considéré comme un bailleur professionnel, vos revenus locatifs doivent :

23. a) être inférieur à 23.000 EUR par an (pour tous les membres du foyer fiscal), ou ne pas dépasser le revenu total du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et traitements, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux.

Depuis de nombreuses années, la location meublée d’un bien résidentiel est une option privilégiée et avantageuse sur le plan fiscal.

Au fil du temps, comment or, le législateur a de plus en plus durci les conditions d’application, tant en termes de droit fiscal que de réglementation légale.

23. b) revenus annuels supérieurs à 23.000 EUR, revenus dépassant le total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Concernant les Avantages fiscaux, l’intéressé a le choix entre deux régimes fiscaux, le régime micro-BIC, également appelé régime forfaitaire et le régime réel. Le but est de choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation, nous vous conseillons donc de réaliser des simulations.

• Avantages 

Ce statut particulier de location est de plus en plus apprécié des propriétaires car il offre de nombreux avantages. En effet, ce type de location offre des avantages tant pour le propriétaire que pour le locataire. L’avantage le plus connu est l’avantage fiscal.

1. a) Un établissement de location

Les logements meublés sont, le plus souvent, loués plus rapidement. En effet, ce type de location peut permettre aux propriétaires d’éviter les vacances locatives. Cela est dû au fait que les personnes qui recherchent une location meublée sont, la plupart du temps, des étudiants ou des personnes en mutation professionnelle ou personnelle.

Ils auront donc tendance à rester dans le logement pendant une durée assez courte. Ils ont donc forcément plus de facilité à choisir un appartement. Contrairement aux personnes qui recherchent des locations vides dont le but est de s’installer durablement. Ils réfléchissent donc davantage à l’achat d’un appartement.

1. b) Flexibilité du statut

De plus, ce type de location est un statut qui présente des critères de location plus souples. En effet, il existe des différences entre un logement vide et un logement meublé au niveau du contrat de location. Les différences sont par exemple la durée de ce contrat, la durée du délai de préavis pour le locataire et le propriétaire ou encore le montant du dépôt de garantie autorisé.

 Tous ces éléments qui diffèrent entre les deux types de logements rendent la location meublée plus flexible et donc plus attractive tant pour les locataires que pour les propriétaires. Cela permet au locataire de changer rapidement d’appartement et au propriétaire de mettre fin au contrat si les choses ne se passent pas bien avec le locataire existant.

1. c) Des loyers avantageux

Ce type de statut locatif vous permet de louer votre appartement à un loyer plus élevé. Évidemment, un appartement meublé peut être loué avec un loyer plus élevé qu’un appartement vide. Tout simplement parce que vous avez investi davantage, mais aussi parce que les locataires sont prêts à payer plus cher un appartement meublé car ils n’auront pas les frais supplémentaires liés à l’aménagement du logement et ils n’auront pas à déménager à leur arrivée et à leur départ.

Un appartement meublé se loue à un loyer 12% plus élevé en moyenne que s’il était vide. Bien sûr, grâce à cet avantage, vous obtiendrez des revenus plus élevés, mais il ne faut pas oublier que les meubles vont s’user et que les locataires peuvent aussi les endommager. Vous percevrez donc des revenus plus élevés, mais des dépenses supplémentaires sont à prévoir.

1. d) Revente

Il est également très intéressant de disposer de ce type de statut locatif pour la revente de son bien. Vous pouvez bien sûr investir dans l’immobilier afin de réaliser des locations meublées classiques et décider de changer de fonction quelques années plus tard. Vous pouvez choisir d’utiliser votre logement comme base principale ou secondaire. Lorsqu’on est expatrié, cela peut être intéressant si vous souhaitez revenir de temps en temps voire votre famille ou si vous souhaitez revenir en FRANCE dans une partie de votre vie future. Mais vous pouvez aussi choisir de revendre votre bien.

Un bien meublé peut se vendre plus cher qu’un bien vide. En effet, vous pouvez choisir de vendre votre bien meublé. Vous pouvez donc augmenter votre prix. De plus, si vous avez réalisé des travaux de rénovation en plus de l’ameublement, votre bien risque de se vendre plus cher. Cet avantage est véritablement celui des villes patrimoniales. Dans les villes patrimoniales, l’important dans un investissement immobilier est la revente, contrairement aux villes à rendement. En général, lorsqu’un propriétaire investit dans des communes patrimoniales, il a pour objectif de revendre son bien au prix maximum.

• Désavantages 

1. a) Risque fiscal

Ce statut est très apprécié pour ses nombreux avantages mais notamment pour son avantage fiscal. Nous vous l’avons expliqué plus en détail juste ci-dessus, mais lorsque vous êtes dans ce type de location vos revenus doivent être déclarés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (« BIC ») (code d’identification bancaire).

Vous pourrez alors choisir entre la catégorie micro-BIC et la catégorie réelle. Il faut toutefois rester vigilant quant aux risques que peuvent encourir les propriétaires sur le plan fiscal. Des modifications fiscales et réglementaires peuvent survenir de temps à autre. Ces changements peuvent être négatifs pour les propriétaires dans certaines situations. Nous vous conseillons donc d’être vigilant à tout changement.

1. b) Limité dépréciation

L’amortissement est un avantage non négligeable de ce type de location. Il s’agit cependant d’un avantage limité dans le temps. En effet, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur environ 30 ans et l’achat de vos meubles sur environ 7 ans. Mais lorsque la période d’amortissement de votre investissement est terminée, vous ne pouvez plus recommencer à le déprécier.

La possibilité de dépréciation est donc un avantage éphémère. Lorsque cet avantage prendra fin, votre part imposable de vos revenus sera donc forcément plus élevée. Nous vous conseillons donc de bien faire les calculs pour savoir si le régime réel est le régime fiscal qui vous convient et pour savoir si ce type de statut locatif vous correspond.

1. c)Face à la concurrence

Ce type de statut de location est un statut très apprécié. En effet, nous vous en parlions un peu plus haut, mais c’est un statut qui intéresse de plus en plus de propriétaires. C’est parce que cela apporte de nombreux avantages. Nous vous avons parlé de ces avantages dans la première partie de cet article. Ils sont nombreux et très intéressants pour les propriétaires. Cependant, du fait de son succès, le nombre d’appartements meublés ne cesse d’augmenter dans de nombreuses villes de France.

Vous devez donc bien vous renseigner sur la localisation de votre bien. Dans certaines villes, il peut être préférable de louer son bien vide. En effet, s’il y a trop de logements meublés dans une ville et donc trop de concurrence, vous risquez d’avoir du mal à trouver des locataires. Vous pourriez donc faire face à de longues vacances locatives et donc à une perte de rentabilité importante.

• Les services fiscaux : 

1. Les services des impôts des particuliers (SIP) ; 
2. Les services des impôts des entreprises (SIE) ; 
3. Les centres des impôts fonciers ; 
4. Les pôles « enregistrement » ; 
5. Les services de la publicité foncière.

• L’activité de la Direction générale des Finances publiques (DGFIP Ci-après) en matière d’expertise et d’action économique et financière : 

Grâce à son expertise en matière financière, fiscale et comptable, la DGFiP assure des prestations de conseil dans ces domaines auprès des préfets et des décideurs publics locaux. Elle intervient également en faveur des entreprises auprès des autres acteurs économiques locaux.

Les grandes missions de la (DGFiP) concernant la fiscalité et la gestion publique sont les suivantes : établir les impôts, contrôler les déclarations fiscales, recenser le patrimoine foncier et conserver les actes relatifs aux immeubles, recouvrer les recettes publiques, contrôler et exécuter les dépenses publiques, produire l’information budgétaire et comptable, offrir des prestations d’expertise et de conseil financier, gérer la clientèle des dépôts de fonds au Trésor et piloter la stratégie immobilière de l’État. Elle exerce également une mission d’animation et de coordination en matière de pensions de l’Etat.

La DGFiP comprend en son sein la direction de la législation fiscale qui conçoit et élabore les dispositions législatives et réglementaires à caractère fiscal ainsi que les instructions générales nécessaires à leur application. Elle a également pour mission d’assurer la conduite des relations fiscales internationales (négociation et interprétation des conventions fiscales, procédures amiables, fiscalité des prix de transfert, négociations fiscales européennes, travaux des organisations internationales).

• Compétence de la DGFiP des impôts directs et taxes sur le chiffre d’affaires en matière d’impôt sur le revenu : 

La commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires intervient lorsque le désaccord porte sur l’un des domaines suivants :

     a) le montant du résultat industriel et commercial, non commercial, agricole ou du chiffre d’affaires, déterminé selon un mode réel d’imposition (la commission est donc compétente lorsque le résultat de l’entreprise est déficitaire)  ;

     b) les conditions d’application des régimes d’exonération ou d’allégements fiscaux en faveur des entreprises nouvelles, à l’exception de la qualification des dépenses de recherche mentionnées à  l’article 244 quater B du Code général des impôts :

« Les dépenses de personnel afférentes aux chercheurs et techniciens de recherche      directement et exclusivement affectés à ces opérations. Lorsque ces dépenses se rapportent à des personnes titulaires d’un doctorat, au sens de l’article L. 612-7 du code de l’éducation, ou d’un diplôme équivalent, elles sont prises en compte pour le double de leur montant pendant les vingt-quatre premiers mois suivant leur premier recrutement à condition que le contrat de travail de ces personnes soit à durée indéterminée et que l’effectif du personnel de recherche salarié de l’entreprise ne soit pas inférieur à celui de l’année précédente » ;

     c)L’application de l’article 39 du Code général des impôts : 

« Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant »  

relatifs aux rémunérations non déductibles pour la détermination du résultat des entreprises industrielles ou commerciales doivent mentionner sur le relevé prévu à l’article 54 quater du Code général des impôts :

« Les entreprises sont tenues de fournir, à l’appui de la déclaration de leurs résultats de chaque exercice, le relevé détaillé des catégories de dépenses visées au 5 de l’article 39 (1), lorsqu’elles dépassent un certain montant fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie et des finances, ainsi que le relevé détaillé des dépenses mentionnées au troisième alinéa de l’article 238 A et déduites pour l’établissement de leur impôt » . 

      d) a valeur vénale des immeubles, des fonds de commerce, des parts d’intérêts, des actions ou des parts de sociétés immobilières servant de base à la taxe sur la valeur ajoutée. 

• Compétence de la DGFiP des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires en matière de taxes sur le chiffre d’affaires : 

La commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires est appelée, en matière de taxes sur le chiffre d’affaires à donner son avis sur les désaccords venant à se produire entre l’administration et les assujettis à propos de rehaussements relatifs au chiffre d’affaires déterminé selon un régime réel d’imposition ou à la valeur vénale des biens entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière.

       a) Chiffre d’affaires déterminé selon le régime de chiffre d’affaires réel

L’article L. 59 A du Livre des procédures fiscales prévoit que tout désaccord entre le redevable et l’Administration peut être soumis à la demande du redevable ou sur l’initiative du service à la commission départementale dans les conditions fixées par l’article L. 59 du LPF, lorsqu’il porte sur le montant du chiffre d’affaires déterminé selon le régime réel ou le régime réel simplifié.

• Compétence de la DGFiP des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires en matière d’impôts directs locaux : 

La commission départementale peut être appelée, au cours des travaux d’assiette des impôts directs locaux, à participer à la détermination :

      a) des tarifs d’évaluation des propriétés non bâties ;

      b) de la valeur locative des propriétés bâties, ainsi qu’à la mise à jour périodique des valeurs locatives.

Le service des impôts procède à l’harmonisation des éléments d’évaluation de commune à commune, les arrête définitivement et les notifie au maire pour affichage en mairie dans un délai de cinq jours.

Dans les trois mois qui suivent l’affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires, à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n’étant compté qu’une fois.

La contestation est soumise à la commission départementale qui statue définitivement. 

• Prescription fiscale :

1. a) Les règles générales applicables en matière de prescription fiscale :

Conformément aux dispositions de l’article L.173 du livre des procédures fiscales, en matière de taxe foncière et de taxe d’habitation, le délai de reprise de l’administration fiscale est en principe d’une année :

« Pour les impôts directs perçus au profit des collectivités locales et les taxes perçues sur les mêmes bases au profit de divers organismes, à l’exception de la cotisation foncière des entreprises, de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et de leurs taxes additionnelles, le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de l’année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due ».

Il s’exerce ainsi jusqu’à la fin de l’année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.

Ce délai très court s’explique par le fait que ces taxes ne font pas l’objet d’une déclaration par le contribuable.

L’article L.173 du livre des procédures fiscales prévoit que ce délai peut être porté à 3 années lorsque le contribuable a pu bénéficier d’une exonération de ces taxes en fonction de ses revenus, et que son impôt sur le revenu a fait l’objet d’une rectification.

Cela étant, le délai de reprise de droit commun de l’administration fiscale expire, en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt sur les sociétés, à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.

A titre d’exemple, pour les revenus de l’année 2022 (déclarés au printemps 2023), le délai de reprise de l’administration fiscale s’éteindra le 31 décembre 2025.

Le délai de reprise peut toutefois être étendue à 10 ans (au lieu de 3 ans) dans certains cas particuliers.

C’est notamment l’hypothèse de l’exercice par le contribuable d’une activité occulte (c’est-à-dire une activité pour laquelle le contribuable n’a fait aucune déclaration fiscale, et qu’il n’a pas déclaré officiellement).

Le délai de prescription fiscale passe également à 10 ans lorsque le contribuable n’a pas déclaré ses comptes bancaires à l’étranger, ses contrats d’assurance-vie souscrits auprès d’un organisme établi à l’étranger, ou des comptes d’actifs numériques détenus à l’étranger.

Il en va de même notamment en l’absence de déclaration d’avoir détenus dans un trust à l’étranger.

Pour les comptes bancaires à l’étranger, le délai de reprise repasse à trois ans si le contribuable prouve que le total des soldes créditeurs de ses comptes à l’étranger n’a pas excédé 50.000 euros à un moment quelconque de l’année au titre de laquelle cette déclaration devait être réalisée.

En matière de TVA, le droit de reprise de l’administration fiscale court jusqu’à la fin de la 3ème année suivant celle au cours de laquelle est intervenue l’exigibilité de cette taxe.

S’agissant de la CFE (cotisation foncière des entreprises), le délai de reprise expire le 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle cette imposition est due.

Ce délai peut exceptionnellement passer de 3 ans à 10 ans dans l’hypothèse de l’exercice par le contribuable d’une activité occulte (ou en cas de flagrance fiscale).

Cela étant, conformément aux dispositions des articles L.180 et L.186 du livre des procédures fiscales, en matière de droits d’enregistrement et d’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le délai de reprise court jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle intervient l’exigibilité de ces droits et impôts.

Ce délai de trois ans suppose, en matière d’enregistrement et d’IFI, que les droits et impôts aient été suffisamment révélés à l’administration fiscale (via un acte ou une déclaration spécifique).

En l’absence de déclaration ou d’acte présenté à la formalité de l’enregistrement, le délai de reprise passe alors de 3 ans à 6 ans à compter de la date du fait générateur de l’impôt (par exemple le décès du contribuable en matière de droits de succession, ou le 1er janvier de l’année d’imposition en matière d’IFI).

Dans tous les cas, l’administration fiscale doit établir l’impôt, par émission d’un rôle ou d’un avis de mise en recouvrement, avant l’expiration du délai de reprise.

A noter que les éléments qui précèdent concernent le droit de reprise de l’administration fiscale en matière d’assiette.

En matière de recouvrement de l’imposition proprement dite, les comptables publics disposent d’un délai de 4 ans, à compter du jour de la mise en recouvrement du rôle (ou de l’envoi de l’avis de mise en recouvrement) pour obtenir le règlement de la dette d’impôt du contribuable.

La prescription de l’action en recouvrement est acquise en l’absence d’acte interruptif (comme une mise en demeure de payer l’impôt) ou suspensif (comme une demande de sursis de paiement du côté du contribuable) dans le délai imparti.

1. b) Les cas d’interruption ou de prorogation du délai de prescription fiscale :

Le délai de reprise de l’administration fiscale peut être interrompu dans certains cas.

En cas d’interruption du délai de reprise, l’administration fiscale bénéficie alors d’un nouveau délai pour mettre en recouvrement les droits et impôts rectifiés.

Une proposition de rectification peut interrompre le délai de reprise de l’administration fiscale, à condition qu’elle soit notifiée avant la fin de ce délai.

Cette notification a pour effet d’interrompre la prescription dans la limite du montant des rectifications proposées (sauf en cas d’éventuels vices de procédure).

Le délai de reprise peut également être interrompu en cas de notification de bases d’imposition d’office au contribuable concerné.

Le délai de prescription peut également faire l’objet d’une interruption par des déclarations ou notifications de procès-verbaux, ainsi que par tout acte qui comporterait une reconnaissance de la part du contribuable de la dette d’impôt (par exemple une demande de délai de paiement).

Peuvent également interrompre la prescription des demandes en justice, ainsi que des actes d’exécution forcée.

Cela étant, le délai de reprise de l’administration fiscale peut être prorogée en cas de demande d’assistance administrative internationale.

A cet égard, l’article L. 188 A du livre des procédures fiscales prévoit que :

« Lorsque l’administration a, dans le délai initial de reprise, demandé à l’autorité compétente d’un autre Etat ou territoire des renseignements concernant un contribuable, elle peut réparer les omissions ou les insuffisances d’imposition afférentes à cette demande, même si le délai initial de reprise est écoulé, jusqu’à la fin de l’année qui suit celle de la réception de la réponse et, au plus tard, jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle le délai initial de reprise est écoulé.

Le présent article s’applique dans la mesure où le contribuable a été informé de l’existence de la demande de renseignements dans le délai de soixante jours suivant son envoi ainsi que de l’intervention de la réponse de l’autorité compétente de l’autre Etat ou territoire dans le délai de soixante jours suivant sa réception par l’administration ».

La prescription est prorogée jusqu’à la fin de l’année suivant celle de la réponse de l’autre Etat, et au plus tard jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le délai initial de reprise.

La prorogation du délai de reprise suppose le respect de certaines conditions, et notamment que la demande d’assistance administrative internationale soit effectuée dans le délai initial de reprise.

Par ailleurs, l’article L.188 B du livre des procédures fiscales prévoit :

« Lorsque l’administration a, dans le délai de reprise, déposé une plainte ayant abouti à l’ouverture d’une enquête judiciaire pour fraude fiscale dans les cas visés aux 1° à 5° du II de l’article L. 228, les omissions ou insuffisances d’imposition afférentes à la période couverte par le délai de reprise peuvent, même si celui-ci est écoulé, être réparées jusqu’à la fin de l’année qui suit la décision qui met fin à la procédure et, au plus tard, jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due ».

Une prorogation du délai de reprise est envisagée en cas d’ouverture d’une enquête judiciaire pour fraude fiscale. Dans ce cas, le délai de prescription est prorogé jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la décision du Parquet, et au plus tard jusqu’au 31 décembre de la dixième année qui suit celle de l’imposition.

En outre, l’article L.187 du livre des procédures fiscales prévoit :

« Lorsque l’administration, ayant découvert qu’un contribuable se livrait à des agissements frauduleux, a déposé une plainte contre lui, elle peut procéder à des contrôles et à des rehaussements au titre des deux années excédant le délai ordinaire de prescription. Cette prorogation de délai est applicable aux auteurs des agissements, à leurs complices et, le cas échéant, aux personnes pour le compte desquelles la fraude a été commise.

Jusqu’à la décision de la juridiction pénale et à condition que le contribuable constitue des garanties dans les conditions prévues aux articles L. 277 à L. 280, le recouvrement des impositions correspondant à la période qui excède le délai ordinaire de prescription est suspendu. Ces impositions sont caduques si la procédure judiciaire se termine par une ordonnance de non-lieu ou si les personnes poursuivies bénéficient d’une décision de relaxe ».

Également une prorogation du délai de reprise est envisagée par l’administration fiscale en cas de dépôt de plainte pour fraude fiscale.

C’est l’hypothèse où, dans le cadre d’un contrôle fiscal, l’administration découvre des agissements frauduleux du contribuable, qui la conduise à porter plainte pour fraude fiscale.

Dans ce cas, le délai de reprise est prorogé de deux années, ce qui permet à l’administration de procéder à des rappels d’imposition au titre des deux années précédant celle de la période initialement vérifiée.

Un nouveau règlement européen 2022/2065 du Parlement Européen et du Conseil concernant les services numériques appelés « Digital Service Act » ( ci – auprès DSA) est entré en vigueur le vendredi 25 août 2023.
Ce règlement peut être caractérisé comme révolutionnaire dans le monde des services numériques.
En espèce, le premier règlement DSA du 19 octobre 2022 avec le règlement sur les marchés numériques (DMA) sont tous les deux considérés comme de grands chantiers numériques de l’Union Européenne.
Les obligations prévues par ce texte doivent entrer en application le 17 février 2024.
Les très grandes plateformes en ligne et les très grands moteurs de recherche sont concernés plus tôt, dès le 25 août 2023.
L’objectif est de protéger les citoyens de l’Union Européenne contre la contrefaçon, la manipulation, la haine, le harcèlement, les arnaques et autres joyeusetés en ligne.
En outre, Thierry Breton, le Commissaire Européen chargé du Marché Intérieur, a commenté que :
“L’Europe est aujourd’hui la première juridiction au monde où les plateformes en ligne ne bénéficient plus d’un ‘passe-droit’ et ne fixent plus leurs propres règles”
Le « Digital Services Act » prévoit de nombreuses mesures, graduées selon les acteurs en ligne en fonction de la nature de leurs services et de leur taille.
Les très grandes plateformes et les très grands moteurs de recherche sont soumis à des exigences plus strictes.
Tous les acteurs en ligne vont devoir désigner un point de contact unique ou, s’ils sont établis hors UE, un représentant légal et coopérer avec les autorités nationales en cas d’injonction.
De la même façon, les plateformes en ligne doivent proposer aux internautes un outil leur permettant de signaler facilement les contenus illicites.
Une fois le signalement effectué, elles doivent rapidement retirer ou bloquer l’accès au contenu illégal.
Ce statut est attribué dans chaque pays à des entités ou organisations en raison de leur expertise et de leurs compétences.

Par ailleurs, les plateformes doivent rendre plus transparentes leurs décisions en matière de modération des contenus.

Elles doivent prévoir un système interne de traitement des réclamations permettant aux utilisateurs dont le compte a été suspendu ou résilié de contester cette décision.

Pour régler le litige, les utilisateurs peuvent également se tourner vers des organismes indépendants et certifiés dans les pays européens ou saisir leurs juges nationaux.

Les plateformes doivent par ailleurs expliquer le fonctionnement des algorithmes qu’elles utilisent pour recommander certains contenus publicitaires en fonction du profil des utilisateurs.

Les très grandes plateformes et les très grands moteurs de recherche doivent proposer un système de recommandation de contenus non-fondé sur le profilage et mettre à disposition du public un registre des publicités contenant diverses informations.

La publicité ciblée pour les mineurs devient interdite pour toutes les plateformes de même que la publicité basée sur des données sensibles comme les opinions politiques, la religion ou l’orientation sexuelle (sauf consentement explicite).

Les interfaces trompeuses connues sous le nom de « pièges à utilisateurs » et les pratiques visant à induire les utilisateurs en erreur sont prohibées.

Services concernés

Les services concernés sont les très grandes plateformes désignées par la Commission Européenne le 25 avril 2023, sur la base des données relatives aux utilisateurs qu’elles devaient publier.

Par ailleurs, sont notamment concernés les fournisseurs d’accès à internet, les services informatiques en nuage, les plateformes en ligne comme les places de marché, les boutiques d’applications, les réseaux sociaux, les plateformes de partage de contenus, les plateformes de voyage et d’hébergement et les très grandes plateformes en ligne et les très grands moteurs de recherche, utilisés par plus de 45 millions d’Européens par mois, désignés par la Commission Européenne.

Les dix-neuf plus grands réseaux sociaux, places de marché et autres moteurs de recherche Internet (AliExpress, Amazon Store, AppStore, Booking.com, Facebook, Google Play, Google Maps, Google Search, Google Shopping, Instagram, LinkedIn, Microsoft Bing, Pinterest, Snapchat, TikTok, Wikipedia, X – anciennement Twitter –, YouTube, Zalando) doivent se conformer à cette législation européenne sur les services numériques les obligeant à mieux réguler leurs contenus.

Objectifs du DSA

L’intention générale du DSA est de responsabiliser les plateformes numériques et de lutter contre la diffusion de contenus illicites ou préjudiciables, mieux protéger les internautes Européens et leurs droits fondamentaux, aider les petites entreprises à se développer, renforcer le contrôle démocratique et la surveillance des très grandes plateformes et atténuer leurs risques systémiques.
La législation sur les services numériques veut mettre en pratique le principe selon lequel ce qui est illégal hors ligne est illégal en ligne.
Le règlement fixe un ensemble de règles pour responsabiliser les plateformes numériques et lutter contre la diffusion de contenus illicites ou préjudiciables ou de produits illégaux : attaques racistes, images pédopornographiques, désinformation, vente de drogues ou de contrefaçons.

Les mesures prévues par le DSA

Les plateformes en ligne doivent proposer aux internautes un outil offrant de signaler facilement les contenus illicites.
Les plateformes doivent prévoir un système interne de traitement des réclamations, expliquer le fonctionnement de leurs algorithmes et interdire la publicité ciblée pour les mineurs.
Elles doivent également analyser tous les ans les risques systémiques qu’elles génèrent (sur la haine et la violence en ligne, les droits fondamentaux, le discours civique, les processus électoraux, la santé publique, etc.) et prendre les mesures nécessaires pour les atténuer.
Ces plateformes devront aussi effectuer tous les ans des audits indépendants de réduction des risques, sous le contrôle de la Commission Européenne.

Les sanctions

Les 27 coordinateurs (des Etats Membres : Autriche, Belgique, Bulgarie, Croatie, République de Chypre, République tchèque, Danemark, Estonie, Finlande, France, Allemagne, Grèce, Hongrie, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Roumanie, Slovaquie, Slovénie, Espagne et Suède) vont être chargés de contrôler le respect du règlement DSA dans leur pays et de recevoir les plaintes à l’encontre des intermédiaires en ligne.
Ils coopéreront au sein d’un « comité européen des services numériques » qui rendra des analyses, mènera des enquêtes conjointes dans plusieurs pays et émettra des recommandations sur l’application de la nouvelle réglementation.
Ce comité devra notamment alerter la Commission sur l’activation du mécanisme de réponse aux crises.
Les très grandes plateformes en ligne et les très grands moteurs de recherche vont être surveillés par la Commission Européenne.
Pour financer cette surveillance, des « frais de supervision » leur sont demandés, dans la limite de 0,05% de leur chiffre d’affaires annuel mondial.
En cas de non-respect du DSA, des astreintes et des sanctions pourront être prononcées.
Pour les très grandes plateformes et les très grands moteurs de recherche, la Commission pourra infliger des amendes pouvant aller jusqu’à 6% de leur chiffre d’affaires mondial.
En cas de violations graves et répétées à ce Règlement, les plateformes pourront se voir interdire leurs activités sur le marché Européen.

Gestion

Tous les professionnels du patrimoine se posent aujourd’hui la question : faut-il loger ses investissements locatifs dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Il n’y a quasiment que des avantages à être soumis à l’impôt sur les sociétés, plutôt que d’acquérir un bine en direct ou par le biais d’une SCI classique, relevant de la fiscalité des revenus. La raison tient essentiellement au poids de l’impôt, beaucoup plus faible pour les entreprises que pour les particuliers.

1. Pourquoi les revenus fonciers ne sont pas une bonne option ?

Que ce soit en direct ou au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les loyers encaissés s’ajoutent aux revenus courants des associés (calculés au prorata de leur participation au capital de la SCI) et son taxés selon leur tranche marginale d’imposition. Pour les contribuables soumis au taux marginal de 30 %, la ponction s’élève ainsi à 47,20 %, prélèvements sociaux de 17,20 % compris.

Concernant une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), changement de décor : les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu’à 38.120 EUR par an (un montant que peu de bailleurs dépassent), 28 % au-delà. La principale ponction vient plus-tard, lorsque la société distribue ses résultats sous forme de dividendes. L’associé subit alors le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, prélèvements sociaux compris. S’il est possible de soumettre ces revenus au barème progressif, cela n’est intéressant que pour des personnes peu, voire non imposables. Dans le faits, l’associé d’une SCI soumise à la fiscalité sur les sociétés ne paie quasiment aucun impôt pendant la durée vie de la société.

2. Quelles sont les décisions possibles ?

Voici un autre point fort du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Avec ce choix, vous pouvez amortir la valeur du bien, c’est-à-dire chaque année une partie de son prix des revenus encaissés. Pour un appartement de 300.000 EUR, par exemple, 15.000 EUR environ seront défalqués des loyers perçus la première année. La SCI affichera alors un résultat comptable négatif, ou très faiblement positif, alors même que les loyers viennent bien alimenter sa trésorerie. Elle ne sera donc pas imposable, en général pendant plusieurs années.

A l’amortissement, s’ajoutent les déductions venant minorer les revenus imposables, largement plus généreuses pour l’impôt sur les sociétés. En effet, les bailleurs assujettis à l’IR ne peuvent déduire de leurs revenus que les intérêts d’emprunt, les charges et répartitions locatives, alors que ceux recourant à l’impôt sur les sociétés bénéficient de possibilités bien plus étendues. Ils ont aussi la possibilité de déduire les frais et droits d’acquisition ainsi que les travaux d”amélioration engagés, par exemple, pour la modernisation d’un immeuble ancien. Ceci bien encore réduire la base imposable, et donc l’impôt éventuellement dû.

3. Quel impôt sur la plus-value ?

Si vous avez l’intention de revendre le bien pour utiliser les capitaux à d’autres fins, après quelques années, la donne change. La détention directe ou par le biais d’une SCI à l’impôt sur le revenus s’avère souvent moins pénalisante que celle réalisée au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela, pour deux raisons.

D’abord, seule la plus-value effective est taxable, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et des travaux).

Vous bénéficiez ensuite d’un abattement annuel qui vient diminuer la plus-value imposable. Vous êtes exonéré d’impôt sur celle-ci après 22 ans de détention, ainsi que des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

Avec la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée differemment, les amortissements réalisés venant en déduction du prix d’achat. Il sera considéré que le prix d’achat d’un bien acheté 100.000 EUR, sur lequel 20.000 EUR ont été amortis, sera de 80.000 EUR. De ce fait, la plus-value taxable est toujours très significative même si le prix du bien n’a pas évolué.

Ce handicap doit cependant être relativise. L’objectif d’une détention au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés ne doit pas être la revente, puis la dissolution au terme. Elle se conçoit dans l’optique d’une conservation longue – quitte à vendre des d’autres achats – suivie, ou non, d’une transmission du patrimoine.

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Contactez-nous vite pour gérer et optimiser vos taxes

Taxpayer, ou contribuable en français, défini la personne, physique ou morale (entreprise) qui est assujettie aux taxes. Le cabinet d’avocats Brahin à Nice est spécialisé dans l’accompagnement de taxpayer à Nice et sur la Côte d’Azur. Que vous soyez citoyen français ou non, vous pouvez être soumis à une taxation en France.

Taxpayer à Nice ? Comment cela fonctionne en France ?

En France, plusieurs taxes sont appliquées. Il y a par exemple tout simplement la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Cette taxe peut aller jusqu’à 20% pour la plupart des biens et services. Elle est payé par le taxpayer directement à son achat et collecté par l’entreprise qui commercialise le bien ou le service. Puis, la société doit reverser ce montant à l’état.

Si vous dirigez une entreprise, il est important de vous faire accompagner par des experts comme le cabinet Brahin, pour être sûr d’optimiser votre business et de répondre aux obligations légales.

Taxpayer : les taxes liées à l’habitation

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier sur la commune de Nice par exemple, vous êtes taxpayer à Nice de la taxe foncière. C’est un impôt local, que tout propriétaire doit s’acquitter une fois par an. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien. Vous payerez donc en taxe foncière, le montant d’environ 6 mois de loyers potentiels, si votre bien était à la location.

S’ajoute à la taxe foncière, la taxe d’habitation. Elle est à payer pour tout taxpayer qui habite un logement. Le propriétaire doit donc aussi payer sa taxe d’habitation si il habite lui-même son logement.

Si vous êtes locataire à Nice, vous n’êtes pas concerné par la taxe foncière… Mais vous êtes tout de même taxpayer à Nice avec la taxe d’habitation. Par exemple, si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison sur la Côte d’Azur, vous ne payez pas la taxe foncière, c’est le propriétaire du bien qui la paye. Néanmoins, habitant dans la commune, vous êtes taxpayer à Nice, vous devez donc payer la taxe d’habitation. Le calcul se fait sur la même base avec la valeur locative du bien.

Impôts sur le revenu pour les taxpayer

Si vous êtes salarié en France, vous êtes taxpayer d’un impôt sur le revenu. Ce dernier est calculé suivant votre salaire et votre situation familiale (célibataire ou marié, avec ou sans enfants). Certaines situations sont plus avantageuses que d’autres, il est donc important de bien vous faire conseiller pour optimiser vos impôts. Le cabinet d’avocats Brahin étudiera votre situation personnelle et vous proposera la meilleure solution possible.

Impôts des entreprises

Si vous êtes gérant d’une entreprise à Nice ou en France, d’autres impôts sont inhérents à votre activité. Il est donc primordial de vous renseigner sur vos obligations et surtout sur les optimisations possibles en tant que taxpayer à Nice. Les économies sur quelques années peuvent être significatives avec les bons conseils d’experts en la matière.

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