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C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

La vente accordée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt

1. La conclusion d’une vente immobilière est généralement subordonnée à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur érigé en condition suspensive. Par plusieurs décisions rendues le même jour (et dont certaines seront publiées au Bulletin civil de la Cour de Cassation), la troisième chambre civile de Cour de Cassation vient d’apporter d’importantes précisions sur la réalisation  de cette condition, notamment en ce qui concerne son articulation avec la réglementation sur le crédit immobilier.

Si la condition suspensive vise le plus souvent l’obtention d’un prêt, d’autres formules sont parfois retenues (par exemple, « obtention d’une offre de prêt » ; octroi d’un prêt ») ; ces différences sont sans incidences sur les précisions apportées par la Cour suprême.

Réalisation de la condition par obtention du prêt

2. La Cour de Cassation a précisé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.413 (n°1012 FS-PB), Kleinjan c/ Valat ; Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-19.148 (n° 1013 FS-D), Sté Jasmin c/ Sté Plas).
Par suite, elle a jugé que ne constitue pas une offre de prêt permettant la réalisation de la condition :
– une attestation par laquelle une banque donne un accord de principe à l’acquéreur pour un prêt d’un montant déterminé (arrêt n° 06-17.413) ;
– la notification d’accord de prêt dont la mise en place est subordonnée à la réalisation des formalités contractuelles et à la prise de garanties stipulées dans l’offre de prêt à venir (arrêt n° 06-19.148).
En revanche, la condition est réalisée lorsque l’acquéreur produit un tirage d’un courrier électronique d’une banque à son intention, comprenant proposition d’un prêt de 105.000 Euros, aux conditions prévues à la promesse et une lettre ultérieure de ce même établissement notifiant l’accord de la banque sur ce prêt (Cass. 3ème civ. 7
novembre 2007 n° 06-11.750 (n° 1014 FS-PB), Guérin c/ George).

3. En principe, le fait que l’offre de prêt ne soit pas conforme à la réglementation sur le crédit immobilier (C. consom. art. L312-1 s.) ne permet pas au vendeur d’échapper à la réalisation de la condition et à la formation de la vente. En effet, les exigences formelles posées par le Code de la consommation en matière d’offre de prêt immobilier ne sont édictées que dans un souci de protection de l’emprunteur qui seul peut les invoquer (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-11.750 (n°1014 FS-PB), Guérin c/ George).

4. Toutefois, si les parties à la promesse de vente ont pris soin de préciser les circonstances de la réalisation de la condition en se référant expressément au Code de la consommation, l’acquéreur est tenu d’obtenir une offre de prêt remise par écrit par l’établissement prêteur (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.589 (n° 1015 FS-D), Modica c/ Borge). Jugé en conséquence qu’un courrier manuscrit de la banque attestant que le prêt demandé était accordé mais que les offres étaient en cours d’édition ne pouvait pas être assimilé à l’offre de prêt contractuellement définie (arrêt précité).

Information du vendeur sur la réalisation de la condition

5. La Cour de Cassation avait précédemment affirmé que, sauf stipulation contraire, le fait pour le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de ne pas informer le promettant du refus de la demande de prêt avant l’expiration du délai de validité de la promesse ne suffit pas à caractériser une faute dans l’exécution des ses obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroitre les exigences du texte (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet-Delof).

La violation de la clause faisant obligation à l’acquéreur d’informer le vendeur de l’obtention du crédit ne peut donc être sanctionnée que sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle par l’allocation de dommages-intérêts mais il appartient alors au vendeur d’établir que ce défaut d’information lui a causé un préjudice. La preuve d’un préjudice n’est en revanche pas nécessaire lorsque l’obligation d’information est sanctionnée par une clause pénale (Cass. 3ème civ. 20-12-2006 n° 05-20.065 : RJDA 5/07 n° 448).

Réalisation de la condition en cas de faute de l’acquéreur

6. La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement (C.civ.art.1178). Tel est le cas lorsque l’acquéreur a fait une demande de prêt non conforme aux caractéristiques fixées par la promesse ou l’acte de vente (Cass. 3ème civ. 13-10-1999 n° 98-12.025 : RJDA 12/99 n° 1306 ; Cass. 3ème civ. 30-3-2004 n° 02-11.688 : RJDA 8-9/04 n° 941).
Dans un cas où une promesse de vente immobilière avait été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse, la Cour d’Appel de Rennes avait estimé que l’acquéreur avait commis une faute ayant entraîné le refus d’octroi du prêt dès lors que, n’ayant contacté la banque que treize jours avant l’expiration du délai précité, il n’avait pas effectué les diligences nécessaires pour solliciter un prêt dans les délais compatibles avec la date d’échéance de la condition. La Cour de Cassation a censuré cette décision au motif que les juges n’avaient pas constaté que le retard mis par l’acquéreur dans la constitution de sa demande de prêt était  à l’origine du refus de la banque (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-14.227 (n° 1017 FS-D), Rougier c/ Musseau). La Cour de Cassation avait déjà jugé que l’article 1178 du Code Civil ne s’applique pas si la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’était pas due au retard dans la présentation de la demande mais au refus motivé de crédit opposé par les banques sollicitées (Cass. 3ème civ. 17-3-2004 n° 02-17.984 : RJDA 10/04 n° 1106).

Défaillance de la condition

7. Lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition stipulée en sa faveur (Cass. 3ème civ. 16-12—2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662 ; Cass. 3ème civ. 20-6-2006 n° 05-12.319 : RJDA 1/07 n° 25) ou y renoncer (Cass. 3ème civ. 31-3-2005 n° 04-11.752 : RJDA 8-9/05 n° 946). A défaut de précision dans l’acte quant au bénéficiaire de la condition, les juges apprécient souverainement la commune intention des parties (Cass. 3ème civ. 14-11-1976 : Bull. civ.III n° 382 ; Cass. 3ème civ. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662).
8.
La Cour de Cassation vient de confirmer une décision de la Cour d’Appel de Caen qui, pour juger qu’il n’était pas possible de déterminer le bénéficiaire exclusif d’une condition suspensive, avait retenu les éléments suivants : la condition litigieuse figurait sous une rubrique « protection de l’emprunteur immobilier « dont le contenu abordait aussi ses relations avec le vendeur et qui faisait suite à deux autres rubriques portant respectivement les libellés « dans l’intérêt de l’acquéreur » et « dans l’intérêt du vendeur » ; les obligations mises à la charge de l’acquéreur au fur et à mesure des étapes de l’obtention du crédit ne permettaient pas de retenir que ces dispositions avaient été stipulées dans son intérêt exclusif ; l’indication selon laquelle, passé un certain délai sans notification de l’offre de prêt, la condition sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, chacune des parties reprenant alors sa pleine et entière liberté, bénéficiait nécessairement aux deux parties (Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-17.729 ( n° 1018 FS-D), Brinitzer c/ Pellerin). Par suite, le vendeur avait valablement pu invoquer la défaillance de ladite condition.

La reproduction est autorisée avec mention de la source.

Le, 22 janvier 2008.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

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080125 la vente accordée sous la condition suspensive.MIS

La plus-value immobilière réalisée à l’occasion d’une vente immobilière est imposable sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Cependant, de nombreuses exonérations existent.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value est imposable lorsqu’elle provient d’une cession à titre onéreux : vente d’un bien immobilier ou des droits attachés, échange, apport en société, etc.

Son calcul s’effectue en deux étapes :

• le calcul de la plus-value brute (1), et
• l’application d’abattements (2).
• Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente est le prix mentionné dans l’acte de vente majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur (par exemple, une indemnité d’éviction) et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics immobiliers ou les frais de mainlevée d’hypothèque).

Quant au prix d’acquisition, il correspond au prix d’achat ou à la valeur qui figure dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation.

Il est majoré :

• des frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement…) d’un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs ; et
• des travaux pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

Exemple : pour un prix d’achat de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent de majorer le prix de 15 000 € pour les frais d’acquisition et de 30 000 € pour les travaux.

• L’application d’abattements

A cette plus-value s’appliquent des abattements pour durée de détention.

Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d’un abattement de :

• 60% pour l’IR,
• 5% pour les prélèvements sociaux.

Pour une plus-value de 40 000 €, seuls 16 000 € seront soumis à l’IR et 33 400 € aux prélèvements sociaux.

A noter

Pour les biens situés dans certaines zones « tendues » entre l’offre et la demande, un abattement supplémentaire de 70% est applicable si la cession permet la construction d’immeubles d’habitation collectifs et 85% s’il s’agit majoritairement de logements sociaux et/ou intermédiaires.

En pratique, cet abattement exceptionnel s’applique à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 (sous réserve que l’avant-contrat ait acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020).

Le taux de taxation de la plus-value : après abattement, la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Une taxe complémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50 000 €, après l’abattement.

Elle est de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.

Quelles sont les exonérations ?

Il existe de nombreuses exonérations concernant la plus-value immobilière, chacune obéissant à des conditions particulières.

Ainsi, les ventes de résidences principales, celles dont le prix est inférieur à 15 000 € ou les ventes au profit d’organismes chargés du logement social.

La plus-value est également exonérée lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise l’argent du prix de vente pour en acquérir une ou lorsqu’un non-résident cède un logement situé en France.

Par ailleurs, les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de revenus.

Cabinet Nicolas BRAHIN

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Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437

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Pour ouvrir un compte bancaire au Royaume-Uni, certains documents doivent être fournis à la banque concernée tandis que d’autres peuvent être demandés.

• Documents à fournir :
• Une pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport, permis de conduire, etc. ;
• Justificatif de domicile : facture d’électricité, facture de téléphone, contrat de location, etc. ; et
• Preuve de revenus : fiches de paie, relevés bancaires, formulaire d’impôt, etc.
• Documents pouvant être demandés (en particulier pour les citoyens non britanniques) :
• Un contrat de travail ou une lettre de l’employeur.
• Une lettre de l’université.

Il convient de noter que la banque britannique peut vérifier l’historique de crédit des nouveaux clients.

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Nicolas BRAHINI Avocat

Master en Droit Bancaire et Financier

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Toute personne ou compagnie voulant commencer une activité à l’Ile Maurice doit s’enregistrer au Registre des sociétés (« Registrar of Business ») qui lui fournira un numéro d’immatriculation (« Business Registration Number »). Des informations telles que le type d’activité, l’adresse du commerce ou la date prévisible de début d’activité lui seront demandé. Il est possible de créer une entreprise sans passer par les services d’un Notaire. Des frais d’inscription s’élevant à 2.000 Rs sont dus. Le Business Registration Act de 2002 prévoit que les sociétés doivent également s’enregistrer au registre du commerce (« Commercial Registry ») afin d’obtenir une « business registration card ».

Pour ce faire, les sociétés doivent remplir un formulaire de demande1 (« application form »). Ce formulaire est téléchargeable sur www.boimauritius.com.

Sommaire :

I/ LA CREATION DE SOCIETE

II/ L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

III/ L’IMPÔT SUR LE REVENU (IR).

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100112 – Implantation d’une société à l’Ile Maurice

Les nouvelles mesures s’appliquent aux ventes de biens immobiliers à l’exclusion des terrains à bâtir pour lesquels le calcul en vigueur continue de s’appliquer. Actuellement, il faut posséder un terrain depuis au moins 30 ans pour être totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values. Cela sera toujours le cas pour les ventes jusqu’au 31 décembre 2013.

Selon le gouvernement, cela devrait inciter les propriétaires de terrains à les mettre en vente plutôt que de les conserver pour alléger le montant de l’impôt comme c’est le cas actuellement.

A compter du 1er septembre 2013, pour les autres biens soumis à l’impôt sur la plus-value, l’exonération sera totale au bout de 22 ans de détention contre 30 ans actuellement. Mais attention, cette exonération concerne la part d’impôt sur le revenu dû sur la plus-value, mais ne concerne pas les prélèvements sociaux ! Rappelons que le montant total de l’imposition sur les plus-values, qui s’élève actuellement à 34,5 %, est composé à la fois de :

• 19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social).

En conclusion, au bout de 22 ans, les ventes échapperont aux 19 % de taxation sur le revenu, mais resteront soumises aux prélèvements sociaux. Seules les ventes de biens possédés depuis au moins trente ans échapperont intégralement à toute taxation.

Pendant les 5 premières années de détention, rien ne change, il n’y a toujours pas d’abattement par durée de détention, comme c’est le cas actuellement.
Mais à compter du 1er septembre 2013, pour les biens autres que les terrains à bâtir, le taux de l’abattement va être triplé dès la 6e année de détention de la façon suivante : il passe de 2 % à 6 % dès la 6e année, et reste constant pendant 16 ans, ce qui permet un abattement total de 96 % au bout de 21 ans de détention du bien.
Puis, avec un abattement de 4 % pour la 22e année de détention, cela permet donc 100 % d’abattement au bout de 22 ans de détention.

Sur le montant de plus-value imposable dégagée, un abattement exceptionnel va s’appliquer aux ventes de logements qui vont avoir lieu entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Il est calculé après prise en compte de l’abattement par durée de détention, et s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. Une fois dégagée la plus-value imposable selon le nouveau calcul, un abattement de 25 % va donc s’appliquer.

Ce nouveau régime de taxation se révèle donc manifestement plus favorable pour ceux qui vendent un logement.
Exemple :
Pour un résident célibataire ou couple marié sous un régime de communauté.
Acquisition le 1er février 2003 pour 190.000 €.
Revente le 3 septembre 2013 pour 420.000€.

La vente intervenant après 10 années complètes de détention, le calcul s’effectue de la manière suivante :

• prix d’acquisition de 190 000 € auquel on ajoute 14.250 euros de « frais de notaire » (7,5 % du prix d’achat par défaut) et 28.500 euros de travaux (15% du prix d’achat par défaut), soit 232.750 euros
• la plus-value taxable est donc de 420.000 € – 232.750 € = 187.250 €

La situation jusqu’au 1er septembre 2013 :

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 6.741 € soit un total d’impôt d’un montant de 64.882 €.

La situation transitoire du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 :

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 1.966 € soit un total d’impôt d’un montant de 40.616 €.

La situation à compter du 1er septembre 2014 :

Auquel on ajoute le montant de la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros d’un montant de 3.595€ soit un total d’impôt d’un montant de 52.515 €.

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130924 nouvelles mesures plus values (exemple)

La territorialité de l’impôt sur le revenu

Les personnes dont le domicile fiscal est situé en France sont passibles de l’IR français en raison de l’intégralité de leurs revenus de toute origine. Il s’agit donc d’une obligation fiscale « illimitée », quelque soit sa nationalité, le contribuable doit, en principe, être assujetti à l’impôt en France sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère. Ce principe peut cependant comporter des dérogations résultant des conventions internationales relatives aux doubles impositions.

Une personne est considérée comme ayant son domicile discal en France lorsque :

1. Elle a son foyer en France.
Le foyer s’entend du lieu où la personne ou sa famille habite normalement, c’est-à-dire du lieu de la résidence habituelle, sans qu’il soit tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités professionnelles ou de circonstances exceptionnelles. Ex : peut être considéré comme domiciliée fiscalement en France, une personne exerçant son activité à l’étranger, si sa famille demeure en France.

2. Elle a son lieu de séjour principal en France.
Il suffit qu’une personne ait séjourné en France plus de 183 jours au cours d’une même année pour qu’elle soit réputée avoir eu son séjour principal en France au titre de cette année.

3. Elle exerce une activité professionnelle en France.
4. Elle a le centre de ses intérêts économiques en France.

Il s’agit du lieu où l’intéressé a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d’où il administre ses biens.

Sommaire :

A/ LA DÉFINITION DU DOMICILE FISCAL.

B/ L’INCIDENCE DES CONVENTIONS INTERNATIONALES.

C/ LES PERSONNES N’AYANT PAS LEUR DOMICILE FISCAL EN FRANCE.

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101115 – La territorialité de l’IR