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Plus-value immobilière : calcul et exonérations

Posted on octobre 11, 2022

La plus-value immobilière réalisée à l’occasion d’une vente immobilière est imposable sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Cependant, de nombreuses exonérations existent.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value est imposable lorsqu’elle provient d’une cession à titre onéreux : vente d’un bien immobilier ou des droits attachés, échange, apport en société, etc.

Son calcul s’effectue en deux étapes :

  • le calcul de la plus-value brute (1), et
  • l’application d’abattements (2).
  • Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente est le prix mentionné dans l’acte de vente majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur (par exemple, une indemnité d’éviction) et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics immobiliers ou les frais de mainlevée d’hypothèque).

Quant au prix d’acquisition, il correspond au prix d’achat ou à la valeur qui figure dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation.

Il est majoré :

  • des frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement…) d’un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs ; et
  • des travaux pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

Exemple : pour un prix d’achat de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent de majorer le prix de 15 000 € pour les frais d’acquisition et de 30 000 € pour les travaux.

  • L’application d’abattements

A cette plus-value s’appliquent des abattements pour durée de détention.

Durée de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention pour l’impôt sur le revenu Taux d’abattement applicable chaque année de détention pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 mois 0% 0%
De la 6e à la 21e année 6% 1.65%
22e année 4% 1.60%
Au-delà de la 22e année Exonération 9%
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d’un abattement de :

  • 60% pour l’IR,
  • 5% pour les prélèvements sociaux.

Pour une plus-value de 40 000 €, seuls 16 000 € seront soumis à l’IR et 33 400 € aux prélèvements sociaux.

A noter

Pour les biens situés dans certaines zones « tendues » entre l’offre et la demande, un abattement supplémentaire de 70% est applicable si la cession permet la construction d’immeubles d’habitation collectifs et 85% s’il s’agit majoritairement de logements sociaux et/ou intermédiaires.

En pratique, cet abattement exceptionnel s’applique à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 (sous réserve que l’avant-contrat ait acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020).

Le taux de taxation de la plus-value : après abattement, la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Une taxe complémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50 000 €, après l’abattement.

Elle est de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.

Quelles sont les exonérations ?

Il existe de nombreuses exonérations concernant la plus-value immobilière, chacune obéissant à des conditions particulières.

Ainsi, les ventes de résidences principales, celles dont le prix est inférieur à 15 000 € ou les ventes au profit d’organismes chargés du logement social.

La plus-value est également exonérée lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise l’argent du prix de vente pour en acquérir une ou lorsqu’un non-résident cède un logement situé en France.

Par ailleurs, les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de revenus.

Cabinet Nicolas BRAHIN

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