C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Købers fortrydelsesret

Ved et privatoprettet dokument, hvis formål er opførelse eller erhvervelse af en beboelsesejendom har en ikke erhvervsdrivende køber en fortrydelsesret på 7 dage at regne fra dagen efter den første fremvisning af brevet, der giver ham meddelelse om salgsdokumentet.  Han får meddelelse om dette dokument pr. anbefalet brev med modtagelsesbevis eller på enhver anden måde, der frembyder lignende garantier til bestemmelse af modtagelses- eller udleveringsdagen (CCH § L 271-1 i lov 2000-1208 af 13.12.2000. CCH art. L-271-1 dans sa rédaction issue de la loi 2000-1208 du 13.12.2000).

Personlig aflevering af en kopi af et salgsdokument skønnes ikke at leve op til denne lovs krav og udgør ikke en metode til meddelelse om salgsdokumentet, der frembyder samme garantier til bestemmelse af modtagelses- eller udleveringsdagen som et anbefalet brev med modtagelsesbevis.

Kassationsretten 3. afdeling 27. februar 2008 nr. 07.11.303 og 07.11.936 (nr. 167 FS-PBRI). Vigneron c/ Fournier. Cass. 3ème civ. 27 février 2008 n° 07-11.303 et 07?11.936 (n° 167 FS-PBRI). Vigneron c / Fournier.

Kassationsretten sætter med denne strenge fortolkning af « midler, der frembyder samme garantier til bestemmelse af modtagelses- eller udleveringsdagen som et anbefalet brev med modtagelsesbevis” en stopper for appelretternes divergens. Nogle appelretter mente, at personlig aflevering af salgsdokumentet eller slutseddelen mod kvittering frembød en garanti, der svarede til den anbefalede skrivelse (appelretten i Douai 10-10-2005: Constr. Urb. 2006 nr. 91) (CA Douai 10-10-2005: Constr. Urb. 2006 nr. 91),  mens andre mente, at denne metode ikke frembød tilstrækkelige garantier, idet denne teknik gjorde det muligt at foruddatere udleveringen (Appelretten i Toulouse 1-2-2003: RJDA 5/05 nr. 533; herom også svar fra Estrosi: AN 5-10-2004 s. 7789 nr. 41440). (CA Toulouse 1-12-2003: RJDA 5/05 n° 533; en ce sens également rép. Estrosi: AN 5-10-2004 p. 7789 n° 41440). Højesteretten, der ønsker at beskytte den eventuelle køber, slutter sig til den anden tankegang. Heraf resulterer, at i tilfælde af personlig aflevering af salgsløftet, løber fortrydelsesfristen ikke, og køber kan, som i foreliggende tilfælde, skifte mening lang tid efter, at slutseddelen er blevet skrevet under.  Denne løsning er ikke særlig gunstig for sælger og ejendomsmægler, for i et særligt tilfælde havde sidstnævnte, der var sælgers fuldmagtshaver, ikke blot sørget for at give en kopi af løftet til køber, men også et dokument, der informerede ham om bestemmelserne i § L271-1 i CCH og om det faktum, at fortrydelsesretten ifølge loven ville tage udgangspunkt i datoen for udleveringen af kontrakten. I øvrigt blev datoen for udleveringen ikke bestridt af køber.
Er løsningen for gammel? Det er den umiddelbart ved første øjekast, i det mindste når handlen er indgået ved mellemkomst af en fagmand, der har fået fuldmagt til at yde bistand i forbindelse med handlen, for lov ENL af 13. juli 2006 (ikke anvendelig i foreliggende tilfælde) har indført et stk. 3 til § L271-1, der bestemmer, at i dette tilfælde, kan dokumentet overrækkes direkte til den, der har fortrydelsesretten. Men før loven træder i kraft,  kommer der et lovdekret, der skal fastsætte betingelserne for udleveringen. Denne dekret er endnu ikke blevet offentliggjort. Resultatet heraf er, at ændringen af § L271-1 i CCH i lov ENL stadig ikke er anvendelig, og Kassationsrettens løsning bevarer sin fulde værdi.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080421 droit de rétractation de l’acquéreur traduction.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Ejendomshandel indgået på suspensive betingelser om opnåelse af lån

1. Indgåelse af en ejendomshandel er normalt underlagt købers opnåelse af lån, hvilket er en suspensiv betingelse. 3. Afdeling for Civilsager ved Kassationsretten er netop fremkommet med nogle vigtige præcisioner til gennemførelsen af denne betingelse, især med hensyn til dens forbindelse til reglerne om realkreditlån. Kassationsretten har i denne henseende truffet flere afgørelser samme dag, og nogle af dem bliver offentliggjort i Kassationsrettens officielle tidende.

Gennemførelse af betingelsen ved opnåelse af lån

2. Kassationsretten har præciseret, at den suspensive betingelse om opnåelse af lån anses for at være gennemført fra det øjeblik der foreligger et fast tilbud uden forbehold, der kendetegner opnåelse af lån i overensstemmelse med de kontraktmæssige bestemmelser. Herefter har Kassationsretten truffet afgørelse om, at følgende ikke udgør et lånetilbud, der gør det muligt at gennemføre betingelsen:
– en attest, hvori en bank giver principielt samtykke til lån af et ubestemt beløb til fordel for køber;
– meddelelse om samtykke til lån, hvis oprettelse er underlagt gennemførelsen af forskellige kontraktmæssige formaliteter samt optagelse af garantier, der er nævnt i det kommende lånetilbud. Til gengæld er betingelsen gennemført i det øjeblik køber udprinter en e-mail sendt til ham fra en bank, hvoraf fremgår lånetilbud på 105.000 Euros på de i slutseddelen indeholdte betingelser samt en senere skrivelse fra samme bank, der meddeler bankens samtykke til dette lån.

3. Det at lånetilbuddet ikke stemmer overens med reglerne om realkredtilån gør det i princippet ikke muligt for sælger at komme udenom gennemførelsen af denne betingelse og ej heller indgåelsen af ejendomshandelen. Det forholder sig nemlig sådan, at de formelle krav i Forbrugerloven vedrørende realkreditlånetilbud kun er til for at beskytte låntager, der som den eneste kan påberåbe sig dem.

4. Hvis underskriverne af slutseddelen dog har sørget for at angive omstændighederne for gennemførelsen af betingelsen ved udtrykkeligt at henvise til Forbrugerloven, er køber forpligtet til at opnå et skriftligt lånetilbud fra långiver. Der er følgelig blevet truffet afgørelse om, at et håndskrevet brev fra banken, der attesterer, at lånet er bevilget, men at tilbuddene er ved at blive redigeret, ikke kunne betragtes som et kontraktmæssigt defineret lånetilbud.

Information fra sælger om gennemførelsen af betingelsen

5. Kassationsretten havde tidligere bekræftet, medmindre andet var aftalt, at hvis køber ifølge en slutseddel med suspensiv betingelse om opnåelse af lån ikke informerer sælger om afslag på anmodning om lån inden udløbet af slutseddelens gyldighedsfrist, er dette ikke tilstrækkeligt til at betegne det som en fejl i gennemførelsen af hans kontraktmæssige forpligtelser.

Kassationsretten blev således her bedt om at udtale sig i et tilfælde, hvor slutseddelen pålagde køber at informere sælger  (og ejendomsmægleren eller den notar,  dokumentet bliver oprettet for) om gennemførelsen af betingelsen inden for hvis frist. Kassationsretten har truffet afgørelse om, at manglende overholdelse af denne forpligtelse ikke medfører handelens ugyldighed. Det forholder sig nemlig sådan, at de fundamentale retsgrundsætninger i paragraf L312-16 i Forbrugerloven forbyder, at køber pålægges kontraktmæssige forpligtelser, der gør denne lovteksts krav højere.

Overtrædelsen af denne klausul om forpligtelse for køber til at informere sælger om opnåelse af lån kan altså kun sanktioneres inden for civilretligt ansvar i kontraktforhold ved idømmelse af erstatning, men det er op til sælger at godtgøre, at han har lidt skade på grund af denne manglende information.  Beviset for skade er derimod ikke nødvendigt, når forpligtelsen om information sanktioneres af en bestemmelse om konventinalbøde.

Gennemførelse af betingelsen i tilfælde af fejl fra købers side

6. Betingelsen anses for gennnemført, når det er debitor – der er bundet af denne forpligtelse – som har forhindret dens gennemførelse. Dette er tilfældet, når køber har anmodet om et lån, der ikke stemmer overens med specifikationerne i slutseddelen eller skødet.

I et tilfælde, hvor en slutseddel blev underskrevet med suspensiv betingelse om opnåelse af lån inden for en måned fra underskriften af slutseddelen, mener Appelretten i Rennes, at køber har begået en fejl, der havde medført afslag på bevilling af lån, idet han først havde kontaktet banken 13 dage før udløbet af ovennævnte frist, og fordi han således ikke havde foretaget det fornødne for at anmode om et lån inden for de frister, der er forenelige med betingelsens forfaldsdato. Kassationsretten censurerede denne afgørelse under anbringende af, at dommerne ikke havde konstateret, at købers forsinkelse med låneanmodningen skyldtes afslag fra bankens side. Kassationsretten havde allerede truffet afgørelse om, at § 1178 i Den Franske Civillovbog ikke finder anvendelse, hvis den manglende gennemførelse af den suspensive betingelse om opnåelse af lån ikke skyldtes forsinkelse i låneanmodningen, men begrundet afslag på lån fra bankernes side.

Betingelsens manglende opfyldelse

7. Når en betingelse udelukkende er til én af parternes fordel, er det kun denne part, der kan påberåbe sig de juridiske konsekvenser af betingelsens manglende opfyldelse eller give afkald herpå. Hvis der i slutseddel eller skøde ikke er nogen oplysninger om betingelsens beneficiant, træffer dommerne afgørelse om, at der foreligger fælles hensigt fra parternes side.

Kassationsretten har netop bekræftet en afgørelse truffet af Appelretten i Caen, der, for at afgøre, at det ikke var muligt at udpege en enkelt beneficiant til en suspensiv betingelse, havde lagt følgende elementer til grund: den omtvistede betingelse figurerede under rubrikken ”beskyttelse af realkreditlåntager”, hvis indhold også vedrørte hans forhold til sælger, og som fulgte op på to andre rubrikker, der henholdsvis var benævnt ”i købers interesse” og ”i sælgers interesse”. De forpligtelser, der blev pålagt køber efterhånden som opnåelsen af lånet skred frem, gjorde det ikke muligt at antage, at disse bestemmelser var blevet anført udelukkende i hans interesse.

Den angivelse, at betingelsen anses for ikke at være opfyldt over for sælger, efter udløbet af en vis frist uden meddelelse om lånetilbud, og hvor denne fritages for enhver forpligtelse, og hvor begge parter på ny er fritstillede, kom begge parter til gode. Herefter havde sælger været i sin ret til at påberåbe sig den manglende opfyldelse af ovennævnte betingelse.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080114 Traduction Vente conclue sous la condition suspensive.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

I – Beskatningsgrundlag

A . Beregning af bruttoavance:

Bruttoavancen eller bruttotabet er lig forskellen mellem sælgers salgspris og købspris (fransk skattelovgivning § 150 V).

1. Salgspris

Salgsprisen, der lægges til grund, er den faktiske pris i skødet med tillæg af alle udgifter og godtgørelser i henhold til skattelovens § 683, I, stk. 2.
Erstatning i en forsikringssag er ikke indregnet.
Salgsprisen reduceres med dokumenteret betalt moms og sælgers udgifter i forbindelse med salg af ejendommen. (fransk skattelovgivning § 150 VA).

2. Købspris

Købsprisen er den pris, som sælger har kvitteret for i henhold til skødet. Hvis det drejer sig om køb på tvangsauktion af en renoveringsmoden ejendom, omfatter købsprisen den eksisterende bygning og renovering.

Ved køb uden vederlag er købsprisen den værdi, der ligger til grund for beregning af ejerskifteafgift. Når et aktiv er købt med en livrente som modydelse, er købsprisen lig med livrentens kapital.

Ved salg af rettigheder i en ejendom med adskilt brugsret og ”nøgen” ejendomsret i forbindelse med arv inden 1. januar 2004, fastsættes købsprisen i henhold til skemaet i skattelovens § 669, værdiansat på salgsdagen (fransk skattelovgivning § 150 VB).

Købsprisen forhøjes med:

• Udgifter og godtgørelser i henhold til skattelovens § 683, I, stk. 2
• Udgifter i forbindelse med vederlagsfrit køb
• Udgifter i forbindelse med køb mod vederlag, som sælger kan fastsætte til en fast sats på 7,5% af købsprisen for ejendomme
• Byggeudgifter til ombygning, udbygning eller forbedring, der er afholdt af sælger og udført af en virksomhed efter ejendommens færdiggørelse eller efterfølgende køb, når de ikke er lagt til grund for beregning af indkomstskat og ikke er lejeudgifter. Når en skatteyder, der sælger sin ejendom mere end fem år efter, den er færdigopført, ikke har dokumentation for sine udgifter, anvendes en forhøjelse på 15% af købsprisen.
• For byggegrunde, udgifter til adgang, vejnet og forsyning (fransk skattelovgivning § 150 VB, II).

B. Beregning af avanceskat:

Fradrag for antal år, man har ejet ejendommen

For salg efter 1. februar 2012 reduceres bruttoavancen, der er realiseret på aktivet, med et fradrag på 2%  for hvert år, man har ejet ejendommen ud over det 5. år, 4% for hvert år ud over det 17. år, 8% for hvert år ud over det 24. år (fransk skattelovgivning § 150 VC). Heraf følger, at der ingen avanceskat er efter 30 år i stedet for førhen 15 år).

Imidlertid gælder skattereglerne fra før 1. februar 2012 stadig for salg af modnede byggegrunde, for hvilke der er registreret en salgsaftale inden 25. august 2011, og salget er berigtiget inden 1. januar 2013 (L. nr. 2011-1117, 19. sept. 2011, § 1, II)

Tab

Der tages ikke højde for et realiseret bruttotab. Imidlertid trækkes bruttotabet, der reduceres med et fradrag baseret på beregningen ovenfor (V. § 21), ved salg af en ejendom, der er købt i fortløbende fraktioner, berigtiget i samme skøde og offentliggjort og mellem samme parter, fra den eventuelle bruttoavance korrigeret i henhold til fradrag for de år, man har ejet ejendommen, (fransk skattelovgivning § 150 VD).

C. Aktiver i en virksomhed:

Hvis det solgte aktiv har figureret i skatteyderens private formue i et stykke tid efter købet, beregnes avancen for denne periode i henhold til reglerne i skattelovens §§ 150 U til 150 VH ((fransk skattelovgivning § 151, I).

Der beregnes to forskellige avancer:

• Avancen på aktivet fra dato for optagelse i aktiverne til salgsdato eller dato, hvor det trækkes ud. Denne avance er selvfølgelig erhvervsmæssig
• Avancen på aktivet i den periode, hvor det har figureret i skatteyderens private formue. Denne avance beskattes i henhold til reglerne om privatpersoners avancebeskatning
Sidstnævnte avance er fritaget for skat, hvis det solgte aktiv er en landbrugsjord, der ikke er en byggegrund, og som drives af en landmand, der har drevet dette erhverv som sin hovedbeskæftigelse i mindst 5 år.

II – Beskatning :

Beskatningsprocent

Avancen, der er realiseret efter 1. juli 2012 beskattes med en forholdsmæssig sats på 34,5% (19% i indkomstskat + de sociale afgifter: 8,2 % CSG + 0,5% CRDS + 5,4% i sociale afgifter + 0,3%  og 1,1% i øvrige bidrag). For salg før 1. juli 2012 var den samlede sats på 32,5%.

Avancen beskattes med 1/3, når den realiseres af:

• Selskabsdeltagere i interessentskaber i Frankrig, der har bopæl uden for EU, Island, Norge og Liechtenstein
• Juridiske personer, der er selskabsdeltagere i interessentskaber i Frankrig, der har bopæl uden for EU, Island, Norge og Liechtenstein
Avancen, hvoraf der betales 1/3 i skat, beskattes ligeledes med de sociale afgifter med en samlet sats på 15,5%, når avancen stammer fra salg efter 17. august 2012.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
121214 plus-value brute.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Småanskaffelser er fradragsberettigede under visse betingelser.

Udgifter til småanskaffelser (under 500 Euro) er direkte fradragsberettigede i anskaffelsesåret uden at skulle afskrives. Men visse betingelser skal dog overholdes.

Grundregel.

En afskrivning. En udgift til et nyt stykke inventar, der indgår som en del af virksomhedens aktiver, er ikke fradragsberettiget, men skal afskrives.

Fradragsberettiget over flere år.  Værdien af dette nye aktiv forringes med tiden, dets brug og den teknologiske udvikling. Det afskrives i forhold til den påregnede anvendelsestid. Helt konkret er det afskrivningen, der fratrækkes virksomhedens skattepligtige overskud.

Skattevæsenets lempelse!
For småanskaffelser er der tilladt et direkte fradrag for udgifter på goder, hvis enhedsprisen ikke overstiger 500 Euro ekskl. moms. Det drejer sig om forskelligt udstyr, såsom software, hardware, værktøj, og kontorinventar.
Det bemærkes, at det er den samlede pris, der gælder, og ikke hver komponents pris! Hvis man for eksempel køber en computer til en værdi af 750 euro, ekskl. moms, kan skærmen, tastaturet og harddisken ikke trækkes fra med den begrundelse, at hver komponent har en værdi på under 500 Euro, ekskl. moms.

Vær opmærksom på, at det for kontorinventar kun er udgifter til den løbende udskiftning af inventar, der allerede er installeret, som kan trækkes fra!

Under visse betingelser bør anvendelse af godet ikke udgøre selve virksomhedens formål. Derfor er for eksempel udlejnings-DVD’er, der sælges af en specialforretning, udelukkede. I øvrigt bør udgiften være relevant for virksomhedens drift.

Ikke fradragsberettigede udgifter!

Kontorinventar: Oprindeligt udstyr og fuldstændig udskiftning.
For kontorinventar, er det ulovligt at trække udgifterne fra til det oprindelige kontorinventar.
Det samme gælder for fuldstændig udskiftning, selv når enhedsprisen for hvert stykke inventar ikke overstiger beløbsgrænsen.
For eksempel, hvis der udskiftes en stol i mødelokalet, er udgiften hertil fradragsberettiget. Men hvis al mødelokalets inventar udskiftes, skal det afskrives, med mindre denne udskiftning ikke overstiger 500 Euro, ekskl. moms.
Transportmidler. Småanskaffelser som for eks. en cykel er heller ikke fradragsberettigede.

De skattemæssige konsekvenser
I tilfælde af afståelse af et gode til en ringe værdi, udgør salgsprisen en indtægt for virksomheden. Omvendt, når anlægsaktiver sælges, gælder en ordning med gevinst og tab.

I tilfælde af fejl. Vær opmærksom på sondringen mellem anlægsaktiver og udgifter! Fejlagtigt at bogføre et anlægsaktiv på en udgiftspost (og således trække det fuldt ud fra i anskaffelsesåret) kan vise sig at have alvorlige konsekvenser ved en skattekontrol. Hele den fejlagtigt fratrukne udgift skal føres tilbage til aktivsiden. Desuden kan man miste afskrivningsfordelen, hvorved tabes enhver mulighed for at trække investeringen fra.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120607 Petit matériel – Småanskaffelser er fradragsberrettgede.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

BYGGETILLADELSE

Nye forenklede regler på området

Det har vist sig nødvendigt at forenkle proceduren vedrørende udlevering af byggetilladelse i Frankrig. Der er derfor kommet nye regler på dette område, jf. bekendtgørelse af 8. december 2005, lov af 13. juli 2006 og retsforskrift af 5. januar 2007. Ansøgning om byggetilladelse kan enten fremlægges af en grundejer, af en af ham befuldmægtiget person eller af en person, der fremlægger bevis for, at han/hun af disse personer har fået tilladelse til at udføre byggearbejder (§R 423-1 i Den Franske Byggelov – Code de l’Urbanisme, art. R 423-1). Det er ikke længere nødvendigt for én, der ikke er grundejer, eller som ikke er befuldmægtiget af denne, at fremlægge bevis for, at han er i besiddelse af en titel, der bemyndiger ham til at lave byggearbejder. Ansøgningen skal blot indeholde bevis på, at ansøgeren er kvalificeret til at indlevere ansøgning om byggetilladelse (§ R 431-5, sidste afsnit, i Den Franske Byggelov – Code de l’Urbanisme, art. R 431-5). Myndighederne må ikke længere bede om dokumentation. Disse kan fx ikke længere kræve, at der i forbindelse med byggearbejder i en fællesejendom bliver fremlagt generalforsamlingsreferat, hvormed der gives tilladelse til disse arbejder. Det samme gælder hvad færdselsret på grunden angår. Her kan myndighederne ikke kræve fremlæggelse af et officielt bekræftet dokument, der giver offentlig adgang til grunden.

Det vil dog være sådan, at en løgnagtig attest vil blive anset som bedrageri, og myndighederne har i det tilfælde lov til at trække byggetilladelsen tilbage på ubegrænset tid, og en tredjemand, der gør indsigelse mod et dokuments oprigtighed, kan altid anlægge civilsag, hvilket kan virke forhindrende på opnåelse af byggetilladelse.

En enkel tilladelse til flere ejere

Nu kan naboer gå sammen om at bede om én enkel byggetilladelse med henblik på opførelse af flere bygningsværker på deres grunde (§ R 423-1 i Den Franske Byggelov – Code de l’Urbanisme, art. R 423-1). Hver ejer forbliver dog bygherre for det byggeri, der opføres på hans egen grund.

Fordelene

Der er en hel del fordele forbundet med disse nye regler. Som eksempel kan nævnes grunde, der normalt er for små til at opnå byggetilladelse, men fordi disse grunde nu indgår i en større sammenhæng med andre grunde, kan tilladelsen opnås.

Ulemperne

Men hvor der er fordele, er der også ulemper….

Idet flere ejere nu kan gå sammen om at opnå byggetilladelse, bliver disse selvsagt indehavere af én og samme byggetilladelse, hvilket kræver en vis solidaritet ejerne imellem. Dette gælder fx, når der skal svares skatter og afgifter til kommunen i forbindelse med byggetilladelsen. De er således alle sammen ansvarlige for tilladelsens iværksættelse. Enhver anmodning om ændring af byggetilladelsen skal fremlægges af samtlige ejere. Hvis én af ejernes byggeri er blevet udsat pga. overtrædelse af byggetilladelsen, rammer dette samtlige ejere. De andre ejeres byggeri stilles således også i bero.

Enden på juridisk usikkerhed

§ L424-5 i Den Franske Byggelov hjemler, at illegale byggetilladelser kun kan tilbagekaldes af myndighederne i en periode på 3 måneder fra udstedelsen. Denne lov præciserer, at efter denne frist kan byggetilladelsen kun tilbagekaldes på basis af udtrykkelig anmodning herom fra selve modtageren af byggetilladelsen.

Denne nye præcisering burde gøre en ende på den usikkerhed, der forårsagedes af Det Franske Statsråds retspraksis. Ifølge denne retspraksis var det nemlig sådan, at udstedelsen af en ny byggetilladelse på én og samme grund automatisk medførte tilbagekaldelse af den første byggetilladelse. Dette var på ingen måde praktisk, for det forholder sig nemlig sådan, at modtageren af en byggetilladelse kan få brug for at anmode om en ny byggetilladelse, enten med henblik på at tilføje væsentlige ændringer til sit byggeprojekt, eller for at bringe den første byggetilladelse administrativt i orden, fx pga. annullationssøgsmål eller suspension.  I tilfælde af annullering af denne anden byggetilladelse stod ansøgeren da uden nogen tilladelse overhovedet.

Med de nye regler skulle denne usikkerhed således være et overstået kapitel.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
110118 traduction de Permis de construire.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Køber skal kunne bevise sin vilje til at ville låne

Har man som køber i en købsaftale om fast ejendom i Frankrig indsat et forbehold for opnåelse af et bank- eller kreditforeningslån, påhviler det efterfølgende køber at bevise at man på tilstrækkelig vis har søgt om lån.

I en sag som kom for Den franske Højesteret (Kassationsretten) den 30. januar 2008, var der i en købsaftale om fast ejendom forudsat, at køber skulle kunne opnå et banklån på 900.000 Euros med en specifikation om, at det højst måtte have en varighed på 15 år og med en rentesats, der ikke måtte overskride (hele) 9% per år. (Sagen har været flere år undervejs). Køber trådte tilbage fra handlen, idet han fik afslag fra sin bank. Banken havde forinden udtalt: ”Vi har vel modtaget Deres ansøgning om et lån på 900.000 Euros, som vi har gennemgået med stor interesse. Men i betragtning af det fremsendte materiale, kan vi desværre ikke imødekomme Deres låneanmodning. ”

Sælger var utilfreds med købers adfærd og mente, at ordlyden i brevet fra banken ikke var tilstrækkelig til at bevise, at køber faktisk havde anmodet om lån, og som han i henhold til købsaftalens indhold jo var forpligtet til. Dommerne i Appelretten (hvilket svarer til den danske Landsretten) delte ikke sælgers opfattelse, idet de kom frem til, at selvom brevet fra banken hverken præciserede varighed eller rentefod for det anmodede lån, så var der af sælger ikke ført bevis for, at låneanmodningen havde været urealistisk. Højsteret kom dog efterfølgende frem til et andet resultat og gav sælger ret. I sine præmisser sagde Højsteret, at køber skulle have bevist, at der er en tæt overensstemmelse mellem de finansielle karateristika i det anmodede lån og dem, der fremgår af købsaftalen. Det var ikke tilfældet. Sælger fik derfor medhold og kunne kræve sig godtgjort hos køber for ikke gyldigt at have trådt tilbage fra handelen.

Kilde: Kassationsretten 3. afdeling, 30. januar 2008, Harlow c/Gray. Cass. 3ème civ. 30 janvier 2008 n° 06-21.117, Harlow c/ Gray.

Resultatet fra Den franske Højsteret følger en linje. Således har Højsteret i anden sag, nemlig: Kassationsretten 3. afdeling. 12-9-2007 nr. 06-15.640. Cass. 3ème civ. 12-9-2007 nr. 06-15.640 udtalt, at forbehold for opnåelse af lån anses for at være opfyldt, hvis det er køber selv, der sætter forhindringer i vejen. Et eksempel herpå kan være, at køber ikke anmoder om et lån, der er i overensstemmelse med købsaftalens indhold eller hvis han som ovenfor ikke beviser at have anmodet om et sådant lån.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080421 condition d’obtention d’un prêt preuve incombant à l’achetuer traduction (2)MIS. (1)