C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Småanskaffelser er fradragsberettigede under visse betingelser.

Udgifter til småanskaffelser (under 500 Euro) er direkte fradragsberettigede i anskaffelsesåret uden at skulle afskrives. Men visse betingelser skal dog overholdes.

Grundregel.

En afskrivning. En udgift til et nyt stykke inventar, der indgår som en del af virksomhedens aktiver, er ikke fradragsberettiget, men skal afskrives.

Fradragsberettiget over flere år.  Værdien af dette nye aktiv forringes med tiden, dets brug og den teknologiske udvikling. Det afskrives i forhold til den påregnede anvendelsestid. Helt konkret er det afskrivningen, der fratrækkes virksomhedens skattepligtige overskud.

Skattevæsenets lempelse!
For småanskaffelser er der tilladt et direkte fradrag for udgifter på goder, hvis enhedsprisen ikke overstiger 500 Euro ekskl. moms. Det drejer sig om forskelligt udstyr, såsom software, hardware, værktøj, og kontorinventar.
Det bemærkes, at det er den samlede pris, der gælder, og ikke hver komponents pris! Hvis man for eksempel køber en computer til en værdi af 750 euro, ekskl. moms, kan skærmen, tastaturet og harddisken ikke trækkes fra med den begrundelse, at hver komponent har en værdi på under 500 Euro, ekskl. moms.

Vær opmærksom på, at det for kontorinventar kun er udgifter til den løbende udskiftning af inventar, der allerede er installeret, som kan trækkes fra!

Under visse betingelser bør anvendelse af godet ikke udgøre selve virksomhedens formål. Derfor er for eksempel udlejnings-DVD’er, der sælges af en specialforretning, udelukkede. I øvrigt bør udgiften være relevant for virksomhedens drift.

Ikke fradragsberettigede udgifter!

Kontorinventar: Oprindeligt udstyr og fuldstændig udskiftning.
For kontorinventar, er det ulovligt at trække udgifterne fra til det oprindelige kontorinventar.
Det samme gælder for fuldstændig udskiftning, selv når enhedsprisen for hvert stykke inventar ikke overstiger beløbsgrænsen.
For eksempel, hvis der udskiftes en stol i mødelokalet, er udgiften hertil fradragsberettiget. Men hvis al mødelokalets inventar udskiftes, skal det afskrives, med mindre denne udskiftning ikke overstiger 500 Euro, ekskl. moms.
Transportmidler. Småanskaffelser som for eks. en cykel er heller ikke fradragsberettigede.

De skattemæssige konsekvenser
I tilfælde af afståelse af et gode til en ringe værdi, udgør salgsprisen en indtægt for virksomheden. Omvendt, når anlægsaktiver sælges, gælder en ordning med gevinst og tab.

I tilfælde af fejl. Vær opmærksom på sondringen mellem anlægsaktiver og udgifter! Fejlagtigt at bogføre et anlægsaktiv på en udgiftspost (og således trække det fuldt ud fra i anskaffelsesåret) kan vise sig at have alvorlige konsekvenser ved en skattekontrol. Hele den fejlagtigt fratrukne udgift skal føres tilbage til aktivsiden. Desuden kan man miste afskrivningsfordelen, hvorved tabes enhver mulighed for at trække investeringen fra.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120607 Petit matériel – Småanskaffelser er fradragsberrettgede.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

BYGGETILLADELSE

Nye forenklede regler på området

Det har vist sig nødvendigt at forenkle proceduren vedrørende udlevering af byggetilladelse i Frankrig. Der er derfor kommet nye regler på dette område, jf. bekendtgørelse af 8. december 2005, lov af 13. juli 2006 og retsforskrift af 5. januar 2007. Ansøgning om byggetilladelse kan enten fremlægges af en grundejer, af en af ham befuldmægtiget person eller af en person, der fremlægger bevis for, at han/hun af disse personer har fået tilladelse til at udføre byggearbejder (§R 423-1 i Den Franske Byggelov – Code de l’Urbanisme, art. R 423-1). Det er ikke længere nødvendigt for én, der ikke er grundejer, eller som ikke er befuldmægtiget af denne, at fremlægge bevis for, at han er i besiddelse af en titel, der bemyndiger ham til at lave byggearbejder. Ansøgningen skal blot indeholde bevis på, at ansøgeren er kvalificeret til at indlevere ansøgning om byggetilladelse (§ R 431-5, sidste afsnit, i Den Franske Byggelov – Code de l’Urbanisme, art. R 431-5). Myndighederne må ikke længere bede om dokumentation. Disse kan fx ikke længere kræve, at der i forbindelse med byggearbejder i en fællesejendom bliver fremlagt generalforsamlingsreferat, hvormed der gives tilladelse til disse arbejder. Det samme gælder hvad færdselsret på grunden angår. Her kan myndighederne ikke kræve fremlæggelse af et officielt bekræftet dokument, der giver offentlig adgang til grunden.

Det vil dog være sådan, at en løgnagtig attest vil blive anset som bedrageri, og myndighederne har i det tilfælde lov til at trække byggetilladelsen tilbage på ubegrænset tid, og en tredjemand, der gør indsigelse mod et dokuments oprigtighed, kan altid anlægge civilsag, hvilket kan virke forhindrende på opnåelse af byggetilladelse.

En enkel tilladelse til flere ejere

Nu kan naboer gå sammen om at bede om én enkel byggetilladelse med henblik på opførelse af flere bygningsværker på deres grunde (§ R 423-1 i Den Franske Byggelov – Code de l’Urbanisme, art. R 423-1). Hver ejer forbliver dog bygherre for det byggeri, der opføres på hans egen grund.

Fordelene

Der er en hel del fordele forbundet med disse nye regler. Som eksempel kan nævnes grunde, der normalt er for små til at opnå byggetilladelse, men fordi disse grunde nu indgår i en større sammenhæng med andre grunde, kan tilladelsen opnås.

Ulemperne

Men hvor der er fordele, er der også ulemper….

Idet flere ejere nu kan gå sammen om at opnå byggetilladelse, bliver disse selvsagt indehavere af én og samme byggetilladelse, hvilket kræver en vis solidaritet ejerne imellem. Dette gælder fx, når der skal svares skatter og afgifter til kommunen i forbindelse med byggetilladelsen. De er således alle sammen ansvarlige for tilladelsens iværksættelse. Enhver anmodning om ændring af byggetilladelsen skal fremlægges af samtlige ejere. Hvis én af ejernes byggeri er blevet udsat pga. overtrædelse af byggetilladelsen, rammer dette samtlige ejere. De andre ejeres byggeri stilles således også i bero.

Enden på juridisk usikkerhed

§ L424-5 i Den Franske Byggelov hjemler, at illegale byggetilladelser kun kan tilbagekaldes af myndighederne i en periode på 3 måneder fra udstedelsen. Denne lov præciserer, at efter denne frist kan byggetilladelsen kun tilbagekaldes på basis af udtrykkelig anmodning herom fra selve modtageren af byggetilladelsen.

Denne nye præcisering burde gøre en ende på den usikkerhed, der forårsagedes af Det Franske Statsråds retspraksis. Ifølge denne retspraksis var det nemlig sådan, at udstedelsen af en ny byggetilladelse på én og samme grund automatisk medførte tilbagekaldelse af den første byggetilladelse. Dette var på ingen måde praktisk, for det forholder sig nemlig sådan, at modtageren af en byggetilladelse kan få brug for at anmode om en ny byggetilladelse, enten med henblik på at tilføje væsentlige ændringer til sit byggeprojekt, eller for at bringe den første byggetilladelse administrativt i orden, fx pga. annullationssøgsmål eller suspension.  I tilfælde af annullering af denne anden byggetilladelse stod ansøgeren da uden nogen tilladelse overhovedet.

Med de nye regler skulle denne usikkerhed således være et overstået kapitel.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
110118 traduction de Permis de construire.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Køber skal kunne bevise sin vilje til at ville låne

Har man som køber i en købsaftale om fast ejendom i Frankrig indsat et forbehold for opnåelse af et bank- eller kreditforeningslån, påhviler det efterfølgende køber at bevise at man på tilstrækkelig vis har søgt om lån.

I en sag som kom for Den franske Højesteret (Kassationsretten) den 30. januar 2008, var der i en købsaftale om fast ejendom forudsat, at køber skulle kunne opnå et banklån på 900.000 Euros med en specifikation om, at det højst måtte have en varighed på 15 år og med en rentesats, der ikke måtte overskride (hele) 9% per år. (Sagen har været flere år undervejs). Køber trådte tilbage fra handlen, idet han fik afslag fra sin bank. Banken havde forinden udtalt: ”Vi har vel modtaget Deres ansøgning om et lån på 900.000 Euros, som vi har gennemgået med stor interesse. Men i betragtning af det fremsendte materiale, kan vi desværre ikke imødekomme Deres låneanmodning. ”

Sælger var utilfreds med købers adfærd og mente, at ordlyden i brevet fra banken ikke var tilstrækkelig til at bevise, at køber faktisk havde anmodet om lån, og som han i henhold til købsaftalens indhold jo var forpligtet til. Dommerne i Appelretten (hvilket svarer til den danske Landsretten) delte ikke sælgers opfattelse, idet de kom frem til, at selvom brevet fra banken hverken præciserede varighed eller rentefod for det anmodede lån, så var der af sælger ikke ført bevis for, at låneanmodningen havde været urealistisk. Højsteret kom dog efterfølgende frem til et andet resultat og gav sælger ret. I sine præmisser sagde Højsteret, at køber skulle have bevist, at der er en tæt overensstemmelse mellem de finansielle karateristika i det anmodede lån og dem, der fremgår af købsaftalen. Det var ikke tilfældet. Sælger fik derfor medhold og kunne kræve sig godtgjort hos køber for ikke gyldigt at have trådt tilbage fra handelen.

Kilde: Kassationsretten 3. afdeling, 30. januar 2008, Harlow c/Gray. Cass. 3ème civ. 30 janvier 2008 n° 06-21.117, Harlow c/ Gray.

Resultatet fra Den franske Højsteret følger en linje. Således har Højsteret i anden sag, nemlig: Kassationsretten 3. afdeling. 12-9-2007 nr. 06-15.640. Cass. 3ème civ. 12-9-2007 nr. 06-15.640 udtalt, at forbehold for opnåelse af lån anses for at være opfyldt, hvis det er køber selv, der sætter forhindringer i vejen. Et eksempel herpå kan være, at køber ikke anmoder om et lån, der er i overensstemmelse med købsaftalens indhold eller hvis han som ovenfor ikke beviser at have anmodet om et sådant lån.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080421 condition d’obtention d’un prêt preuve incombant à l’achetuer traduction (2)MIS. (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Livsforsikring

Skattelettelse i forsikringens løbetid

I aftalens løbetid er renteindtægter fritaget for indkomstskat. Der betales først skat ved død eller ved delvis tilbagekøb. Til gengæld udgør de sociale afgifter en større del af skatten på livsforsikring, idet de fra 1. juli 2012 beløber sig til 15,5% af de samlede indtægter.

De sociale afgifter beregnes hvert år, når der tilskrives renter på kontoen for enkeltproduktaftaler i euro eller på den del af flerproduktaftalerne, der er investeret i euro. Til gengæld for den del af flerproduktsaftalerne, der er investeret i investeringsforeninger (Sicav eller FCP) betales der først afgifter af gevinsten ved indløsning. Hvis der ikke sker noget tilbagekøb, beskattes midlerne først ved forsikringstagers død i henhold til gældende sats.

Skat på tilbagekøb

Efter anmodning fra forsikringstager udbetaler forsikringsselskabet hele (fuldstændigt tilbagekøb, der medfører forsikringens ophør) eller en del af (delvist tilbagekøb, der medfører, at forsikringen fortsætter) aftalens opsparing. Det er kun indtægten (forskellen mellem det tilbagebetalte beløb og de indbetalte beløb), der beskattes, idet den tilbagekøbte kapital ikke beskattes.

Efter 1998 afhænger beskatningen af forsikringens alder (det vil sige tiden fra første indbetaling til tilbagekøbet) på tidspunktet for tilbagekøb.

Beskatning ved død

Ved arv efter 22. august 2007 er der ingen skat på udbetalinger til ægtefællen eller partneren med en samlivskontrakt (og under visse forhold forsikringstagers søskende), og der betales heller ikke boafgift, uanset forsikringens alder og tidspunkt for indbetalingerne (før eller efter 70 år).

Dette princip gælder uden forbehold ved forsikrede ægtefælles død.

Når forsikringen er blevet tegnet af en ægtefælle med fælleseje til fordel for den anden ægtefælle og formuefællesskabets opløses ved sidstnævntes død, udgør tilbagekøbsværdien for forsikringen, der er tegnet af fællesejets midler, et aktiv i boet og pålægges boafgifter efter almindeligt gældende retsregler (ministeriets svar Bacquet, AN 29. juni 2010). Efter august 2007 betaler den efterlevende ægtefælle ikke længere boafgift, men de øvrige arvinger skal derimod betale boafgift af halvdelen af forsikringens værdi, der indgår i boets aktiver.

Til gengæld er der ved udbetaling til andre begunstigede personer ikke længere skattefritagelse for ydelsen ved død. De investerede beløb tilhører boets aktiver, hvoraf der betales boafgift (fransk skattelovgivning, § 757 B og 990 I).  Hvis der ikke er nogen begunstigede, beskattes ydelsen ved død sammen med aktiverne i forsikringstagers bo uden særordning.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
Assurance vie

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Salg med tilbagekøbsklausul

På latin betyder réméré genkøb. Salgs- og tilbagekøbsforretningen, der er fastsat i Code civils (fransk civillovbog) artikel 1659 og følgende, giver sælger ret til at tilbagekøbe ejendomsretten til det afståede gode mod tilbagebetaling af prisen samt diverse udgifter, som køber har afholdt.

Det er en normal handel, der underskrives for notar, hvor salgsaftalen indeholder tilbagekøbsklausulen, som sælger kan gøre brug af, når han ønsker, inden for en aftalt frist, som ikke kan overstige fem år. I gennemsnit er denne frist på omkring 18 måneder. Tilbagekøbet bevirker en ophævelse af salget. Hvis der ikke sker et tilbagekøb, forbliver køber ejer af godet.

Det er som oftest forgældede personer, der er registret hos Banque de France, og som derfor ikke kan opnå et lån, eller som er optaget i Commission de surendettement (udvalg for gældsandragender), der benytter sig af denne fremgangsmåde. Denne metode gør det muligt for ejeren af en fast bolig at undgå udlæg og fortsat kunne bebo ejendommen mod betaling af en beboelsesgodtgørelse, som hvis det var husleje.

Notaren anvender salgsprisen til betaling af gælden, som ikke må overstige 60 % af ejendommens værdi. Når disse betalinger er foretaget, ophører retsforfølgning og retssager, og registreringen i Banque de Frances debitorregister slettes. Køber kan for at tilbagekøbe sin ejendom optage et boliglån. Det tilrådes for at kunne gøre brug af sin tilbagekøbsret at tegne en livsforsikring, der dækker den aftalte tilbagekøbspris.

Det er muligt selv at finde en køber, der accepterer tilbagekøbsklausulen, men som oftest må man henvende sig til en specialiseret virksomhed.

Virksomheden vurderer ejendommen, og da ejendommen er beboet, benyttes at nedslag på 30 % og somme tider mere. En lejlighed til 200.000 Euro vurderes derfor til 140.000 Euro. Sælger får restbeløbet, efter at virksomhedens honorar og et deponeret garantibeløb på 50.000 Euro (til brug for senere tilbagekøb) er fratrukket.

Sælger skal kunne dokumentere, at han har tilstrækkelige indtægter til at betale beboelsesgodtgørelsen, hvortil ofte lægges en årlig godtgørelse på 3 % af salgsprisen eller blot en tilbagekøbsgodtgørelse. Alle udgifter herunder ejendomsskat og vedligeholdelse betales af sælger. Da et tilbagekøb ikke betragtes som et nyt salg, der medfører ejerskifteafgifter, opkræves disse kun en gang.

En investeringsmulighed.

En tilbagekøbsforretning er ligeledes en investeringsmulighed, der ikke er særlig kendt, eller anvendt, men absolut gyldig. Beboelsesgodtgørelsen svarer til en investering til ca. 7 %, der er garanteret ved deponering. Køber refunderes hele købsprisen ved tilbagekøbet. Lejligheden er vedligeholdt, idet sælger betragter sig selv som midlertidig lejer. Beboelsesgodtgørelserne skal på den årlige selvangivelse figurere under indtægt af fast ejendom. En ophævelsesklausul i skødet kan bestemme bortfald af retten til tilbagekøb, hvis huslejen ikke betales.

Et eksempel fra en specialiseret virksomhed. En ejendom, der er vurderet til 120.000 euro købes efter nedslag til 100.000 euro inklusive udgifter og honorarer. Tilbagekøbsfristen er 18 måneder. Hvis der ikke kræves tilbagekøb inden, har køber indkasseret 12.750 Euro i beboelsesgodtgørelse.

Køber har ret til at sælge ejendommen, men tilbagekøbsklausulen gælder for den nye køber. Kreditorer kan i medfør af Code civils artikel 1166 udøve tilbagekøbsret i stedet for sælger på basis af et indirekte søgsmål, (søgsmål i hvilket en kreditor udøver sin debitors søgsmålsret). I dette tilfælde skal kreditorerne tilbagebetale køber under samme betingelser, som hvis tilbagekøbet var blevet foretaget af sælger. Hans endelige omkostning er temmelig høj, men det har sin pris at være blevet frigjort fra sine gældsforpligtelser, ikke længere at være registreret som skyldner, og have bevaret sin bopæl. Naturligvis vedrører disse fordele kun den del af personer med gæld, der har tilstrækkelige indtægter til at finansiere banklånets terminer i forbindelse med tilbagekøbet.

Lån mod håndpant

Lån mod håndpant, der minder om tilbagekøbsforretningen, giver mulighed for at stille sikkerhed for et lån i goder, som kan generhverves efter tilbagebetaling. Pantelåneren, der har været betragtet som en afskyelig ågerkarl, har i lang tid haft et dårligt ry. I dag drejer det sig om et almindeligt kreditsystem. Forretninger med kreditkonsignation, Cash Converters, køber således ure, smykker, fotografiapparater, telefoner og mange andre genstande med ret til tilbagebetaling og tilbagelevering inden for 28 dage.

Men Crédit Municipal, der har 18 afdelinger i forskellige franske byer har monopol på lån mod håndpant. Organisationen der i dagligtale i Paris omtales som ”Min tante”, takserer genstandene og udbetaler 50 til 70 % af værdien. Det er muligt at genkøbe genstanden inden for et år, når der er betalt renter til dagssatsen (mindst 10 %). Efter et år sælges det, der ikke er blevet tilbagekøbt, på auktion, hvor der kan gøres en rigtig god forretning.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120525 Réméré – Salg med tilbagekøbsret.MIS_ (1)

En person indstævner sin nabo for at få ham til at rive sin veranda ned.
Naboen gør til sit forsvar gældende, at sagen mod ham afvises, da han deler ejendommen, hvor den omstridte genstand befinder sig, med sin hustru. Kassationsretten afviser argumentationen med den begrundelse, at en sag, der er anlagt mod en enkelt samejer kan antages til påkendelse i samme omfang som dennes rettigheder i samejet.
Kassationsrettens 1. civile afdeling, den 12. juni 2013
Til gengæld kan den afgørelse, der afsiges mod en enkelt samejer, ikke gøres gældende over for de øvrige samejere, hvis de ikke har været direkte part i sagen.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
130927 limites de l’action menée contre un seul indivisaire.MIS_