Juridiske nyheder

Introduktion

Alt hvad du skal vide om skattefradraget for ansættelse af en medarbejder i hjemmet

Ansætter du en medarbejder i hjemmet?

Dine udgifter kan give ret til et skattefradrag. Under hvilke betingelser kan du få det? Hvilke aktiviteter er omfattet? Hvor stort er dette skattefordel? Vi giver dig svar.

Hvad ændrer sig i 2026 ?

Der skal indberettes nye oplysninger i år for privatpersoner, der ansætter en medarbejder i hjemmet.

Når du udfylder din online selvangivelse, skal du vælge blandt de forskellige typer udgifter i rullemenuen dem, der vedrører dig, og angive detaljer (beløb og modtager).

Fra og med selvangivelsen for indkomståret 2025 skal du også for hver kode, der vedrører en type udgift, angive:

• typen af serviceudbyder: medarbejder i hjemmet, forening, virksomhed eller offentlig/privat organisation,
• måden, hvorpå ydelsen leveres: direkte ansættelse, formidlerordning, udlån af medarbejder eller leverandør.

Nyheder

Det er højdepunktet i skatteåret. Skattekampagnen for 2026 starter denne torsdag med åbningen af selvangivelsen for indkomståret 2025 og en række ændringer.

Hver skatteyder har på hjemmesiden impots.gouv.fr et sikkert område.

I 2025 indberettede næsten 90 % af husstandene deres indkomst online.

Tidsplan for selvangivelsen i 2026

• 9. april: åbning af online selvangivelse.
• 19. maj: frist for papirselvangivelse.
• 21. maj, 28. maj og 4. juni: frister for online indberetning.

Hvem kan få skattefradrag?

Du kan få skattefradrag, hvis du har udgifter til personlige serviceydelser, uanset din arbejdssituation.

Medarbejderen skal arbejde:

• i din bolig,
• eller hos en ældre slægtning, der modtager APA.

Du skal være skattemæssigt bosat i Frankrig.

Bemærk: Du kan ikke få fradrag, hvis medarbejderen er medlem af din husstand.

Hvilke aktiviteter er omfattet?

• børnepasning i hjemmet,
• lektiehjælp,
• madlavning,
• hjælp til ældre,
• hjælp til handicappede,
• rengøring,
• havearbejde,
• handyman-opgaver,
• IT-assistance,

Hvilke betalinger er omfattet?

• direkte betaling,
• betaling til organisation,
• betaling til godkendt forening.

Hvor stort er skattefradraget?

Skattefradraget udgør 50 % af udgifterne.

Loft på 12.000 € (forhøjes med 1.500 €):

• pr. barn,
• pr. person over 65 år,

Max: 15.000 € (op til 18.000 € i visse tilfælde).

Loft på 20.000 €

• handicap ≥ 80 %
• invalidepension

Specifikke grænser

• 500 € handyman
• 3.000 € IT
• 5.000 € havearbejde

Forskud på skattefradrag

Siden 2022 kan du få fradraget med det samme (50 %).

Hvordan indberetter man?

Angives i felt 7DB.

• angive beløb,
• kontrollere oplysninger,
• specificere ydelse.

Dokumentation

• løn og bidrag,
• fakturaer,
• attester.

Du skal ikke indsende dokumenter, men kunne fremvise dem.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Findes der en bestemmelse, der foreskriver, at efter et bestemt antal forlængelser af frister i forbindelse med en konkursbehandling, kan en ny (sidste) forlængelse kun gives med samtykke fra anklagemyndigheden?

Konkursproceduren er reguleret af præcise regler, der har til formål at sikre dens effektivitet og hurtighed. Artikel L. 643-9 i Handelsloven foreskriver, at domstolen fastsætter en frist for vurdering af afslutningen af proceduren, med mulighed for at forlænge denne frist, hvis det er nødvendigt. Spørgsmålet vedrører antallet af mulige forlængelser og de specifikke betingelser for en sidste forlængelse, der kræver anklagemyndighedens samtykke.

Ifølge artikel L. 643-9, stk. 2, i Handelsloven, afsluttes konkursen, når der ikke længere findes forfaldne forpligtelser, eller når kurator har tilstrækkelige midler til at dække kreditorerne, eller når fortsættelsen af konkursbehandlingen bliver umulig på grund af utilstrækkelige aktiver.

Artikel L. 643-9, stk. 1, i Handelsloven fastslår, at “den dom, der åbner eller afsiger konkursen (…) fastsætter fristen, inden for hvilken afslutningen af proceduren skal vurderes. Hvis afslutningen ikke kan afsiges inden udløbet af denne frist, kan domstolen forlænge fristen ved en begrundet afgørelse.”

Selvom denne bestemmelse har til formål at sikre hurtighed, angiver den ikke præcist den frist, inden hvilken konkursproceduren skal afsluttes. Det fremgår således, at bestemmelsen primært har til formål at afgrænse procedurens gennemførelse ved at give domstolen mulighed for at pålægge kuratoren en frist for udførelsen af sin opgave; forlængelsen af en sådan frist betragtes som en administrativ retsforanstaltning og kan ikke indbringes for retten.

Det retlige grundlag

Artikel L. 643-9 i Handelsloven indledes med et stykke, der næsten kan fremstå som et princip: “I den dom, der åbner eller afsiger konkursen, fastsætter domstolen fristen, inden for hvilken afslutningen af proceduren skal vurderes. Hvis afslutningen ikke kan afsiges inden udløbet af denne frist, kan domstolen forlænge fristen ved en begrundet afgørelse.”

Denne bestemmelse, indført af redningsloven med henblik på hurtighed, angiver ingen maksimal frist, hvorpå proceduren skal afsluttes. (”Clôture de la procédure”, Jocelyne Vallansan, professor i ekstraordinær tjeneste ved Cassationsretten, Center for privatretlig forskning ved universitetet i Caen-Basse Normandie).

Den pålægger kun domstolen at forudse afslutningen ved at give kuratoren en frist for at udføre sin opgave, og forlængelsen er blevet kvalificeret som en administrativ retsforanstaltning og kan derfor ikke indbringes for retten (Cassationsretten, handelsafdeling, 9. juli 2013, nr. 12 13.193,ECLI:FR:CCASS:2013:CO00763, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027702512).

Forenklet konkursbehandling

Artikel L. 644-5 – forenklet konkursbehandling – er en anden procedure: “Domstolen afslutter konkursen senest inden seks måneder fra den beslutning, der har pålagt eller besluttet anvendelsen af den forenklede procedure, efter at skyldneren er blevet hørt eller korrekt indkaldt. Denne frist forlænges til et år, når antallet af skyldnerens ansatte samt hans omsætning eksklusive moms overstiger tærskler fastsat ved dekret.”

Domstolen kan ved en særlig begrundet dom forlænge proceduren i en periode, der ikke må overstige tre måneder. Retlig praksis bekræfter anvendelsen af artikel L. 643-9 med hensyn til forlængelse af frister.

Retspraksis

For eksempel, i en sag behandlet af Cassationsretten den 9. juli 2013, havde domstolen oprindeligt fastsat en frist for vurdering af afslutningen til den 7. oktober 2010, før den blev forlænget til den 7. oktober 2012 ved en begrundet afgørelse. Denne beslutning om forlængelse blev betragtet som en administrativ retsforanstaltning og kan ikke indbringes for retten (Cassationsretten, handelsafdeling, 09/07/2013, nr. 12-13.193.

Tilsvarende præciserede Cassationsretten i en dom af 7. november 2018, at forlængelsen af fristen for vurdering af afslutningen, truffet i henhold til stk. 1 i artikel L. 643-9, er en administrativ retsforanstaltning, som ikke kan indbringes for retten. Derimod kan afgørelser, der afviser en anmodning om afslutning baseret på de øvrige stykker af artikel L. 643-9, påklages (Cassationsretten, handelsafdeling, 7. november 2018, nr. 17 16.176, ECLI:FR:CCASS:2018:CO008, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037621909).

Analyse af dommen af 05/12/2025 (Handelsretten i Aix-en-Provence)

Konkursproceduren for selskabet DL GROUP (SAS) blev åbnet af Handelsretten i Aix-en-Provence den 7. september 2023.

Pr. 5. december 2025 var likvidationsarbejdet endnu ikke afsluttet, og domstolen konstaterede, at afslutningen ikke kunne afsiges. Derfor besluttede den at forlænge fristen for vurdering af afslutningen af proceduren og fastsatte en ny retsdato til den 4. december 2026. Samme dato blev fastsat for indlevering af kreditorernes kravliste for at sikre, at alle berørte parter blev taget i betragtning.

Denne forlængelse er baseret på artikel L. 643-9 i Handelsloven, som giver domstolen mulighed for at forlænge fristen for vurdering, når afslutningen ikke kan finde sted inden for den oprindeligt fastsatte frist.

Hver forlængelse skal være begrundet og udgør en administrativ retsforanstaltning, som ikke kan indbringes for retten.

Varigheden af forlængelsen på næsten et år indikerer, at der er tale om en almindelig konkurs og ikke en forenklet procedure, hvor fristerne er betydeligt kortere.

Konklusion

I henhold til artikel L. 643-9 i Handelsloven har domstolen bemyndigelse til at forlænge fristen for vurdering af afslutningen af en konkursprocedure ved en begrundet afgørelse, når afslutningen ikke kan finde sted ved udløbet af den oprindeligt fastsatte frist.

Denne forlængelse udgør en administrativ retsforanstaltning og kan ikke indbringes for retten. Varigheden af forlængelsen er ikke begrænset ved lov, men skal begrundes af konkrete omstændigheder, såsom:

• tilstedeværelse af verserende retssager, der kan påvirke selskabets forpligtelser;
• utilstrækkelige aktiver til at dække kreditorerne;
• eller andre vanskeligheder, der forhindrer en øjeblikkelig afslutning af proceduren.

Retlig praksis bekræfter disse principper og giver konkrete eksempler på deres anvendelse. Hverken artikel L. 643-9 eller retspraksis fastsætter et maksimalt antal forlængelser. Loven kræver kun, at hver forlængelse er begrundet, hvilket indebærer, at kuratoren skal dokumentere nødvendigheden af at forlænge proceduren.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Vigtig information vedrørende finansloven 2026

Jeg vil gerne dele en vigtig information med jer vedrørende finansloven for 2026, som indfører en årlig skat på 20 % af markedsværdien af visse ikke-erhvervsmæssige aktiver, der ejes via formueholdingselskaber.

I vores område, hvor mange ejendomme er omfattet af selskabsskat (sekundære boliger, familieejendomme, der ejes via holdingselskaber, gamle formuestrukturer), kan dette emne vedrøre flere sager, end det umiddelbart ser ud til.

For boliger, som partnerne forbeholder sig retten til at benytte, bliver markedsværdien grundlaget for en potentielt meget høj beskatning.

Der er derfor to punkter, der bør forudses:

• en begrundet fastsættelse af markedsværdien ved udgangen af 2026;
• kontrol eller fastsættelse af en sammenhængende markedslejeværdi.

Det er netop på disse punkter, at vores advokatfirma kan hjælpe og bistå Dem.

Vores advokatfirma kan hjælpe dig med at vurdere situationen med ro i sindet og sikre den juridiske og skattemæssige værdiansættelse af din formue i Frankrig.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Finansloven for 2026: Hvad ændrer sig for privatpersoner

Finansloven for 2026 blev vedtaget den 19. februar 2026: justering af indkomstskatteskalaen, indførelse af en afgift på små pakker samt programmet «Relance logement» (boliggenopretning).

Her er de vigtigste tiltag.

Skatter

Justering af indkomstskatteskalaen

Finansloven for 2026 justerer indkomstskatteskalaen i overensstemmelse med inflationen (+0,9 %) for at neutralisere dens indvirkning på husholdningernes beskatningsniveau.

Bevarelse af 10 % fradrag på pensioner

Artikel 6 i lovforslaget om finansloven for 2026 foreslog at afskaffe 10 %-fradraget på pensioner ved beregning af indkomstskat og erstatte det med et fast fradrag på 2.000 euro. Den vedtagne finanslov for 2026 annullerer denne foranstaltning og bevarer denne skattemæssige fordel.

Forlængelse af den differentierede afgift på høje indkomster (CDHR)

Den differentierede skat på høje indkomster, som blev indført i 2025, forlænges med finansloven for 2026. Denne skat har til formål at sikre en minimumsbeskatning på 20 % for de mest velhavende skatteydere, indtil det offentlige underskud kommer under 3 % af BNP.

Den differentierede sats gælder for husholdninger med en skattepligtig indkomst i 2025 på over:

• 250.000 € for en enlig person
• 500.000 € for et par

Indførelse af skat på holdingselskaber med store aktiver

Finansloven for 2026 indfører en skat på holdingselskaber med store aktiver med et snævrere anvendelsesområde end oprindeligt foreslået. Oprindeligt var satsen 2 % af aktiver, der ikke var knyttet til økonomisk aktivitet, men foranstaltningen er ændret og omfatter nu kun markedsværdien af visse “luksusaktiver”, som ikke er knyttet til erhvervsmæssig aktivitet, såsom yachter, samlerbiler, væddeløbsheste og smykker.

Følgende aktiver er undtaget fra beskatningsgrundlaget:

• Likvide midler
• Finansielle instrumenter
• Aktive ejerandele
• Kunstværker

Skattesatsen er 20 % for regnskabsår, der afsluttes fra og med 31. december 2026. Skatten gælder for holdingselskaber kontrolleret af fysiske personer med aktiver på mindst fem millioner euro.

Fordobling af fradragsloftet for “Coluche”-ordningen

Finansloven for 2026 fremmer velgørenhed ved at øge skattefradraget for donationer. Loftet for donationer til almennyttige organisationer hæves fra 1.000 euro til 2.000 euro om året, mens fradraget på 75 % bevares.

Dette gælder for donationer foretaget i slutningen af 2025 til brug for selvangivelsen for 2026.

Forbrug

Indførelse af afgift på små pakker

Finansloven for 2026 indfører en såkaldt “småpakkeafgift” på to euro pr. vare for at imødegå konkurrence fra e-handelsplatforme.

Den træder i kraft 1. marts 2026 og gælder for pakker:

• med en værdi under 150 euro
• der kommer fra lande uden for Den Europæiske Union

Bolig

Indførelse af programmet «Relance logement»

Finansloven for 2026 indfører en ny skatteordning for privatpersoner med det formål at stimulere udbuddet af lejeboliger. Programmet gælder i tre år og omfatter lejligheder i etageejendomme i hele landet:

• Nybyggeri
• Eksisterende boliger, forudsat at der udføres arbejder svarende til mindst 30 % af ejendommens værdi

For at deltage skal udlejere forpligte sig til at udleje boligen som primær bolig (undtagen til nære familiemedlemmer) i ni år og overholde et fastsat loft over huslejen.

Til gengæld kan udlejeren fratrække i lejeindtægten:

• En del af anskaffelsesprisen (op til 12.000 euro om året)
• Alle udgifter forbundet med udlejningen (renovering, lånerenter, ejendomsskat) op til 10.700 euro

Støtte og finansiering

Forhøjelse af aktivitetstillægget (prime d’activité)

Finansloven forhøjer det gennemsnitlige aktivitetstillæg med 50 euro om måneden pr. modtager. Ydelsen supplerer indkomsten for lavtlønnede arbejdstagere og fremmer genoptagelse eller udøvelse af erhvervsaktivitet for personer over 18 år. Beløbet beregnes ud fra husholdningens sammensætning og indkomst.

Genåbning af MaPrimeRénov’

Manglende budgetvedtagelse i slutningen af 2025 førte til suspension af MaPrimeRénov’. Vedtagelsen af finansloven for 2026 gør det muligt fuldt ud at genåbne ordningen for alle husholdninger på samme vilkår som i 2025.

Et forudgående møde i et France Rénov’-rådgivningscenter er obligatorisk før ansøgning.

MaPrimeRénov’ er den vigtigste statslige støtteordning til energirenovering af enfamiliehuse og etageejendomme.

Støtten er tilgængelig for:

• Boligejere, der selv bor i boligen
• Udlejere
• Brugere med brugsret (usufrugt)
• Indehavere af en tinglig brugsret
• Samejere, hvis alle medejere har underskrevet en tro-og-love-erklæring, der udpeger ansøgeren som ansvarlig for arbejdet

Følgende er ikke berettigede:

• Nøgne ejere uden brugsret (nus-propriétaires)
• Juridiske personer

Det er også muligt at ansøge under en boligkøbsproces med en foreløbig købsaftale. Dokumentation for ejerskab skal fremlægges for at modtage støtten.

Genåbning af andre støtteordninger

Vedtagelsen af finansloven for 2026 muliggør gradvis genåbning af følgende ordninger, der var lukket siden 1. januar 2026:

• Ma Prime Logement Décent
• Ma PrimeAdapt’
• Loc’Avantages

Revision af sociale ydelser

Finansloven for 2026 justerer sociale ydelser i takt med inflationen (+0,9 %) fra 1. april 2026. Det gælder:

• RSA — forhøjes til 653,33 euro pr. måned
• AAH — forhøjes til 1.042,62 euro pr. måned
• APL — beløbet afhænger af husholdningens situation
• Børneydelser — beløbet varierer afhængigt af husholdningens situation

Finansiering af kørekort

Finansiering af forberedelse til køreprøver for lette kategorier (A1, A2, B1, B) via den personlige uddannelseskonto (CPF) er nu begrænset til arbejdsløse eller beskæftigede, der modtager tredjepartsfinansiering.

Derudover afskaffes lærlingetilskuddet, som var beregnet til finansiering af kørekort.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Testamente

Arv af brugsret (usufrugt)

Ved testamente havde en mand testamenteret brugsretten til hele sin formue til sin anden hustru, selv om han reelt kun ejede halvdelen af hver enkelt ejendel. Appelretten begrænsede denne brugsret til kun at omfatte hans halvdel.

Kassationsdomstolen ophævede denne afgørelse: selv som samejer kunne afdøde pålægge sine arvinger at give hans enke brugsret til hele ejendommen. Det er således muligt at testamentere fuld brugsret til ejendom, som man ikke ejer fuldt ud.

Afgørelse

Frankrigs Kassationsdomstol, 1. civile afdeling, 19. november 2025, nr. 23-23.677.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com

Køb af fast ejendom i LMNP-format i bjergene: Der er fordele – men man bør huske på risiciene!

Køb af en studiolejlighed i bjergene kan give skattefordele.

Det er dog vigtigt nøje at vælge administrationsselskab og på forhånd overveje videresalg.

Muligheden for lejlighedsvis at bruge lejligheden til skiløb og samtidig reducere skattebyrden kan virke meget attraktiv. Udviklere og specialiserede selskaber tilbyder regelmæssigt denne type investering inden for ordningen for ikke-professionel udlejning af møbleret bolig (LMNP).

Det skal understreges, at disse boliger ikke er klassiske ejerlejligheder, hvor køberen bliver medejer af en lejlighed i en almindelig ejerforening. Der er tale om et samlet ejendomskompleks, som omfatter møblerede boliger og – ud over indkvartering – tilbyder hotellignende serviceydelser såsom reception og modtagelse af gæster, morgenmad, levering af sengelinned samt regelmæssig rengøring. Disse ydelser leveres ens til alle beboere inden for rammerne af en centraliseret drift, som varetages af en operatør (driftsselskab).

Der findes flere hovedtyper af servicerede boliger:

Studenterboliger, turistresidenser (ved havet eller i bjergene), seniorboliger (uden medicinsk pleje) samt EHPAD – plejehjem for ældre med behov for omsorg. Der findes også erhvervsresidenser, som huser medarbejdere på tjenesterejse, konsulenter og praktikanter i perioder fra nogle uger til flere måneder.

Skattefordel og momsrefusion

I modsætning til køb af fast ejendom i en klassisk ejerforening administrerer ejeren ikke selv boligen, men indgår en erhvervslejekontrakt med en professionel operatør, som står for driften af residensen. Operatøren udbetaler regelmæssigt husleje til ejeren.

Mange investorer køber ejendom under LMNP-ordningen både for at investere i fast ejendom uden selv at skulle stå for administrationen og for at opnå skattemæssige fordele. Den nye ejer kan vælge den reelle skatteordning ved indberetning af indtægter i kategorien industrielle og kommercielle indtægter (BIC) og dermed foretage afskrivninger.

For eksempel kan man afskrive selve ejendommen, møblerne samt fratrække udgifter til renoveringsarbejder, lånerenter eller mæglersalærer i forbindelse med udlejningen. Afskrivning er en ikke-kontant udgift, der på en måde afspejler slid på bygning og inventar. Dette beløb fratrækkes lejeindtægterne og gør det muligt at reducere – og i nogle tilfælde helt eliminere – den skattepligtige fortjeneste.

Resultatet er, at ejeren modtager en regelmæssig lejeindtægt, som i en periode på 15 til 25 år kan være helt fritaget for indkomstskat.

Derudover giver køb af en ny ejendom eller en ejendom under opførelse (VEFA – salg i fremtidig færdiggørelsestilstand) i en serviceret residens endnu en økonomisk fordel: fuld tilbagebetaling af moms svarende til 20 % af købsprisen.

For at opfylde denne betingelse skal residensen tilbyde mindst tre af fire hotellignende ydelser, som kræves af skattemyndighederne (modtagelse af gæster, morgenmad, rengøring og levering af sengelinned). En sådan momsrefusion udgør en finansiel løftestang, som dermed øger investeringens nettoafkast.

Salg med erhvervslejekontrakt

Denne type investering er dog forbundet med betydelige risici, begyndende med udformningen af erhvervslejekontrakten.

Denne type kontrakt kræver en klar fastlæggelse af, hvem der bærer ansvaret for finansiering af større renoveringer og løbende vedligeholdelse, som ofte er nødvendig i bjergområder på grund af klimaforholdene.

Lejens størrelse og vilkårene for regulering er også vigtige. Det er nødvendigt at kontrollere, hvilken indeksering der er fastsat, og sikre sig, at den ikke skaber ugunstige vilkår for ejeren.

Endelig er operatøren (driftsselskabet) et nøgleelement: dets professionalisme, seriøsitet og betalingsevne er afgørende for investeringens succes.

Operatøren skal for eksempel sikre kontinuerlig drift, da indtægterne udelukkende afhænger af residensens aktivitet. I kontrakterne bør man være opmærksom på midlertidige lukninger i forbindelse med renoveringsarbejde og deres indvirkning på lejeudbetalingerne.

Andre vigtige punkter, der kræver nøje analyse, er kontraktens varighed og betingelserne for forlængelse. Det skal især undersøges, hvilke foranstaltninger der gælder, hvis operatøren beslutter at ophøre med sin aktivitet.

Kontraktens ophør bør også reguleres af særlige bestemmelser, for eksempel: Hvem afholder udgifterne til at bringe boligen i stand? Skal operatøren tilbagelevere boligen i funktionsdygtig stand?

Det rette valg af operatør

Operatørens finansielle garantier er ligeledes afgørende.

Under COVID-pandemien og i perioder, hvor det ikke var muligt at udleje under normale forhold, reducerede nogle operatører huslejen, hvilket satte ejerens økonomiske balance under pres.

Desuden bør kontrakten indeholde en klausul om forsinket betaling af husleje.

Videresalg og særlige risici

Uanset typen af serviceret residens er videresalg ikke altid enkelt og bør planlægges på forhånd. Den potentielle køber overtager ikke blot lejligheden, men også operatøren. Det kan være vanskeligt at finde interesserede købere til denne type investering, især i perioder hvor ejendomsmarkedet er mindre aktivt end for nogle år siden. Denne investeringstype er kendetegnet ved lav likviditet.

Andre forhold, der kræver grundig analyse, er lejekontraktens varighed og vilkårene for forlængelse. Det er især vigtigt at undersøge betingelserne ved skift af operatør.

Visse skattemæssige fordele, der er knyttet til, at ejendommen er ny, overføres ikke til den nye ejer. Derfor vil dens rentabilitet være lavere, og den tilbudte pris kan også være lavere.

Den nationale ejendomsføderation (FNAIM) gør desuden investorer opmærksomme på, at ejendomme i bjergområder har en særlig sårbarhed. For eksempel kræver 28 % af boligmassen i skisportssteder omfattende energirenovering, da de har energiklasse F eller G – mere end dobbelt så højt som landsgennemsnittet. Hvis man medregner boliger i klasse E, er næsten to tredjedele af boligmassen i bjergene ramt af energimæssig forældelse.

Desuden kan et fald i mængden af sne på længere sigt true skisportsstederne og føre til et fald i ejendommenes investeringsværdi.

Fem centrale pointer

1. Køb af en “serviceret lejlighed” i bjergene gør det muligt at foretage afskrivninger som fradrag i lejeindtægten takket være LMNP-ordningen.
2. For en ny eller gennemgribende renoveret ejendom kan der opnås momsrefusion af købsprisen.
3. Operatøren administrerer residensen og udbetaler derefter husleje til ejeren.
4. Operatørens kvalitet er afgørende, ligesom vilkårene i lejekontrakten mellem ejer og operatør.
5. Ejendomme i bjergene er forbundet med særlige risici: hyppigt behov for renovering, en aldrende boligmasse og trusler relateret til klimaforandringer.

Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com