C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Franske fradragsregler for underskud i fast ejendom (fransk skattelovs § 156-I-3o )

Underskud i fast ejendom er fradragsberettiget i den samlede indkomst med maksimalt 10.700 € pr. år. Den del af underskuddet, der overstiger 10.700 €, eller som stammer fra renter på lån, kan først de efterfølgende 10 år fratrækkes indtægterne på fast ejendom.
Ethvert fradag for underskud i fast ejendom i den samlede indkomst kræver, at ejeren udlejer ejendommen indtil 31. december tre år efter, at fradraget er foretaget. Der er dog tre undtagelser for dette krav (død, invaliditet og afskedigelse).
Denne ordning gælder ligeledes for ihændehavere af beviser i selskaber, der ikke er pålagt selskabsskat (SCI, ejendomsinteressentskab og SCPI, ejendomsinvesteringsforening), dersom ihændehaver beholder beviserne i tre år, og selskabet udlejer ejendommen i samme periode.
Fradragsgrænsen på 10.700 € hæves til 15.300 € for ejere med underskud i ejendommen, der er omfattet af afskrivningsreglerne ifølge den franske lov Périssol, selvom underskuddet skulle være mindre end 10.700 €. Denne regel er ligeledes til gavn for ihændehavere af beviser i selskaber, der ikke er pålagt selskabsskat på betingelse af, at den ejendom eller det selskab, der giver mulighed for fradrag ved afskrivning, frigør et underskud.

Eksempel:

En ejer har i 2012 modtaget 1.524 € i indtægter på sin ejendom.
Hans udgifter er 213 € i godkendte udgifter, 4.360 € for arbejde på ejendommen og 3.049 € i renter på lån. Hans underskud i ejendommen er derfor -6.098 €. Først fratrækkes renterne på lånet (1.524 € – 3.049 € = -1.525 €). Resultatet udgør et underskud på fast ejendom, der først de efterfølgende år kan fratrækkes indtægterne. De øvrige udgifter udgør et underskud på fast ejendom, der kan trækkes fra i den samlede indkomst, altså -4.573 €.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
130301 Déficits fonciers – Skattemæssigt underskud på fast ejendom – DA.MIS_

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Pant og kaution
Valg af sikkerhed

Pant er en rettighed, der gives kreditor, og som gør det muligt at gøre udlæg i fast ejendom, hvis debitor ikke betaler afdragene på lånet. Ejendommen sættes på tvangsauktion, og banken betales tilbage af salgsprisen efter rang. Man taler om privilegeret fordringsret. Hvis det finansierede aktiv f. eks. er overdraget som gave og ikke længere tilhører debitor, kan kreditinstituttet i tilfælde af manglende betaling gøre udlæg i aktivet.  Uanset at pantet har skiftet ejer, er der ret til fyldestgørelse.

Pantet kan omfatte forskellige rettigheder i fast ejendom såsom den fulde ejendomsret over et aktiv, brugsretten eller den ”nøgne” ejendomsret (ejendom uden brugsret). Ejeren af en ejendom kan give flere panterettigheder i sin ejendom. Hver enkelt pant tinglyses med dato for registrering. Pantet kan have første prioritet, anden prioritet eller efterfølgende prioriteter. Pantet, der står som sikkerhed for et lån, er et viljebestemt pant, der oprettes for notar, og som skal tinglyses.

Løbetid

Pantet løber generelt lige så længe som lånet. Når lånet er betalt ud, bortfalder pantet automatisk et år efter sidste afdrag uden udgifter eller formaliteter. Hvis lånet indfries før tid, ændres pantets løbetid ikke. Ejendommens ejer kan anmode om pantets aflysning for på ny at kunne stille aktivet som sikkerhed. Når ejeren ønsker at sælge ejendommen, kan han ligeledes inden indfrielse af lånet anmode om aflysning af pantet, der er stillet som sikkerhed for lånet. I sidstnævnte tilfælde kan aflysning af pantet kun ske efter frivillig aftale mellem långiver og låntager oprettet for notar. Det er låntager, der bærer omkostningerne i forbindelse med aflysning af pantet.

”Genbrugspant” (hypothèque rechargeable)

Efterhånden som lånet indfries, kan pantet stilles som sikkerhed for ny gæld i fast ejendom. En enkelt fast ejendom udgør derfor sikkerhed for flere lån inden for samme oprindelige pants hovedstol. Pantets ”genbrug” skal figurere i en bestemmelse om ”genbrug” i den notarberigtigede aftale. Bestemmelsen kan være en del af den oprindelige aftale om pant eller stå i en allonge, der giver mulighed for at omlægge et klassisk pant til et ”genbrugspant”.

Den oprindelige kreditor har fortrinsret i forhold til de øvrige kreditorer, så længe hans fordring ikke er fuldt ud indfriet. Omkostningen ved et pants ”genbrug” er mindre end ved tinglysning af et nyt pant. Pantet tinglyses for et bestemt antal år, der fastsættes af kreditor, dog højst 50 år. ”Genbrugspantet” udløber derfor ikke, når den første fordring er indfriet, da ejendommens ejer kan bruge pantet som sikkerhed for nye lån.

Retspant

Et pant er ikke altid et viljebestemt pant, men kan også være et retspant. Kreditor (skattevæsenet, ejerforeningen, kautionsforsikringsselskab…) kan, dersom det kan bevises, at der er en fordring og en reel risiko for at gælden ikke betales tilbage, anmode retten om at tinglyse et pant i debitors ejendom. Pantet løber højst tre år og kan forlænges én gang.

”Panteprivilegium til fordel for den, der yder kontant lån til erhvervelse af fast ejendom” (le privilège de prêteur de deniers)

Tinglysning af et panteprivilegium for den, der yder kontantlån til erhvervelse af fast ejendom, udgør en sikkerhed, der minder om pant i fast ejendom. Panteprivilegiet tinglyses til fordel for låntager og giver ham fortrinsret i sikkerheden i fast ejendom. Hvis der således gøres udlæg i låntagers ejendom, og den sælges, får långiver godtgjort sine penge først. Der kan kun gøres brug af denne fortrinsret, hvis lånet bruges til at betale for et hus eller lejlighed, der allerede er opført.

Dette panteprivilegium registreres i et notardokument og skal tinglyses. Da der ikke betales tinglysningsafgift, er dette panteprivilegium billigere end et almindeligt pant og ofte den billigste form for sikkerhed. Panteprivilegiet til fordel for den, der yder kontantlån til erhvervelse af fast ejendom, bortfalder ligesom et almindeligt pant automatisk et år efter lånets ophør uden formaliteter eller udgifter.

Skattemæssigt fradrag

Vedrørende beskatning af indtægter fra fast ejendom kan udlejer af en belånt ejendom, hvis han har valgt den almindelige skatteordning ”le régime réel” og ikke ordningen ”micro-foncier” ud over renter fradrage udgifter til tinglysning eller til ovennævnte panteprivilegium i sine lejeindtægter. Dette fradrag omfatter alle udgifter herunder notarudgifter og moms gældende i betalingsåret.

Kaution

Med denne ordning betaler låntager et kautionsforsikringsselskab en ydelse i forhold til lånets størrelse. En del af denne ydelse overføres til en gensidig garantifond og resten ydes selskabet i provision. En procentdel af det beløb, som betales fonden, kan tilbagebetales til låntager ved lånets ophør, hvis der ikke har været uregelmæssigheder i betalingen af afdrag på lånet. I tilfælde af misligholdelse træder kautionsforsikringsselskabet i låntagers sted og indfrier lånet over for banken.

Fordele og ulemper ved kaution

Når kautionsforsikringsselskabet træder i stedet for køber, gør det straks regres mod låntager. Selskabet kan, hvis der ikke findes nogen frivillig løsning, gøre udlæg i ethvert af debitors aktiver. Det kan endda for låntagers regning tage retspant og derefter gøre udlæg i den faste ejendom. Denne fremgangsmåde er ekstrem dyr for debitor. Til forskel for almindelig pant har kaution, når boligen sælges inden lånets ophør, den fordel, at det ikke skal aflyses, da der er tale om en privatoprettet aftale.

Visse kautionsforsikringsselskaber refunderer en del af betalingerne til garantifonden, men da disse beløb ikke prisreguleres, risikerer man en udhulning af pengenes værdi og uanseelige beløb efter 20 til 25 år.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120511 Pant eller kaution (Hypothèque et cautionnement)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Virksomhedsfinans

Bevis for gældsbrev

Den retsakt, ved hvilken én part forpligter sig over for en anden part til at betale ham en sum penge, skal fastslås i et dokument, der indeholder underskrift fra den, der har indgået denne forpligtelse samt dennes angivelse af beløbet skrevet fuldt ud med bogstaver og med tal. (§ 1326 i Den franske civillovbog, lov af 13.03.2000).

Det er sådan, at angivelsen af beløbet i bogstaver og tal, der er skrevet af den part, der forpligter sig, ikke længere nødvendigvis behøver at være håndskreven, men den skal laves, alt efter mediet, i overensstemmelse med en af metoderne til identificering af elektroniske underskrifter eller i overensstemmelse med enhver anden metode, der gør det muligt at sikre sig, at underskriveren nu også er den, der har skrevet angivelsen.

Efter at have udsagt dette princip, har Højesteretten annulleret en af en appelret afsagt dom, ifølge hvilken et privatoprettet gældsbrev, i hvilket angivelsen af det skyldte beløb var maskinskrevet, og hvor det kun var underskriften, der var skrevet af debitor, kun udgjorde starten på skriftligt bevismateriale.

Siden loven 2000-230 af 13. marts 2000, der vedrører tilpasning af bevisspørgsmålet til den moderne informationsteknologi, er det sådan, at angivelsen af det beløb, som en ophavsmand til et gældsbrev (bla. kaution) forpligter sig til at betale, ikke længere behøver at være skrevet af  ham. Det er nok, at den er skrevet ”ved ham”. (Jvf. Den Franske Civillovbog § 1326 – C.civ. art.13326). Efter vores mening er det første gang, at Kassationsretten heraf konkluderer, at angivelsen godt må være maskinskreven. Man skal så bare sikre sig, at den, der har skrevet angivelsen, nu også er den, der har underskrevet dokumentet. Til det formål henholder retten sig til metoderne til identificering af elektroniske underskrifter (§ 1108-1 i Den Franske Civillovbog. Art. 1108-1 du Code Civil: ”når der kræves en angivelse, der skal skrives af den, der forpligter sig, kan denne person lave den elektronisk, hvis betingelserne for denne skriveform kan garantere, at den kun kan være lavet af ham”. § 1316-4: ”en elektronisk underskrift består i brugen af en pålidelig metode til identificering, der garanterer dens forbindelse til det dokument, den knytter sig til”, eller enhver anden metode.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080415 Finances de l’entreprise traduction.MIS_

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Nye skatteregler vedrørende fast ejendom:  du bør sælge nu!

De nye franske regler om avanceskat finder anvendelse på salg af fast ejendom med undtagelse af byggegrunde, for hvilke de nuværende beskatningsregler stadig gælder. P.t. skal man have ejet en byggegrund i mindst 30 år for helt og holdent at undgå avanceskat, hvilket gælder frem til 31. december 2013. Efter 1. januar 2014 er der ikke længere fradrag på avanceskat ved salg af byggegrunde.
Ifølge regeringen vil de nye regler tilskynde ejere af byggegrunde til at sælge frem for at beholde dem for at opnå den aktuelle skattelempelse.
Fra den 1. september 2013 vil der for al anden fast ejendom være fuld skattefritagelse ved salg, når man har ejet ejendommen i 22 år, mod tidligere 30 år. Fritagelsen vedrører dog kun den del af skatten, der er indkomstskat på avance, og ikke de sociale afgifter! Den samlede avanceskat, der p.t. er på 34,5% består af:
• 19% i indkomstskat
• 15,5% i sociale afgifter (CSG, CRDS og sociale bidrag).
Efter 22 år betales der ikke længere 19% i indkomstskat ved salg af fast ejendom, men der skal dog stadig betales sociale afgifter. Det er først efter 30 år, at man kan sælge sin faste ejendom helt uden avanceskat.
De første fem år, man ejer ejendommen, er der ingen fradrag, som det også tidligere var tilfældet.
Men fra 1. september 2013 er fradragsprocenten, når man har ejet ejendommen i seks år, tredoblet (med undtagelse af byggegrunde). Beregningen er som følger: Efter det 6. år stiger fradraget fra 2% til 6% og forbliver konstant i 16 år, hvilket giver et samlet fradrag på 96%, når man har ejet ejendommen i 21 år.
Med et fradrag på 4% for det 22. år kommer man op på et fradrag på 100% efter 22 års ejerskab.
Der er et ekstraordinært fradrag på det skattepligtige provenu på boliger, der sælges mellem den 1. september 2013 og den 31. august 2014. Det beregnes afhængig af hvor mange år, man har ejet boligen, og gælder både indkomstskat og sociale afgifter. For provenuet, der er skattepligtigt efter de nye regler, gælder der således et fradrag på 25%.
Denne nye beskatningsordning er således meget gunstig for personer, der sælger deres fritidsbolig.
Eksempel:
En enlig eller et gift par med formuefællesskab køber den 1. februar 2003 en fritidsejendom i Frankrig for EUR 190.000. De sælger den igen den 3. september 2013 for EUR 420.000.
Da ejendommen sælges efter 10 år, foretages beregningen på følgende måde:
– Købspris på EUR 190.000 hvortil kommer EUR 14.250 i notarudgifter (7,5% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet) og EUR 28.500 til renovering (15% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet), i alt 232.750 EUR
– Den skattepligtige avance er altså EUR 420.000 – EUR 232.750 = EUR 187.250

Perioden frem til den 1. september 2013:

Overgangsperioden fra den 1. september 2013 til den 31. august 2014:

Perioden efter 1. september 2014:

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
131008 Plus-value, il faut vendre maintenant.MIS_

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

BESKATNING AF FAST EJENDOM – BYGGEGRUND

Byggemodnet jord og beskatning af kapitalgevinst

Det franske skattevæsen er endelig kommet med en væsentlig afklaring på de to eksisterende afgifter på kapitalgevinst realiseret ved førstegangssalg af byggemodnet jord.

De to afgifter

Generel beskatning  

I henhold til lov af 27.07.10 er der efter 13.01.10 (§ 1605 i den franske skattelov) en afgift på kapitalgevinst realiseret ved salg af ubebygget jord (eller tilhørende rettigheder), der er byggemodnet i henhold til en lokalplan (PLU). Ved større værdistigning beskattes førstegangssalget ved en salgspris over 15.000 € med 5% eller 10% (5% når forholdet mellem købspris og salgspris er mellem 10 og 30 og 10% for kapitalgevinst derover).

Valgfri beskatning

I de kommuner, der har indført valgfri beskatning, kan der være en afgift på 10% ved førstegangssalg af jord i henhold til dens klassificering som byggemoden jord (§ 1529 i den franske skattelov).

Mulighed for sammenlægning af afgifter

De offentlige myndigheder har angivet, at de to afgifter kan lægges sammen ved samme salg, når jorden er beliggende i to kommuner. Dette gælder ved salg af ubebygget jord, der er beliggende i en kommune, der har indført afgift ”§ 1529”, og som (efter 13.01.10) er blevet byggemoden i henhold til dens klassificering i en byzone, der skal udvikles (åben for byfornyelse) eller byggemoden ifølge kommunekort.
Skattevæsenet har den 5.04.12 ajourført listen med kommuner, der har indført afgift ”§ 1529”, hvor det hurtigt kan ses, hvordan man skal forholde sig.

Afgift ”§ 1605”

Efter to år har finansministeriet den 14.03.12 endelig besluttet at offentliggøre en vejledning vedrørende afgifterne. I vejledningen findes især nyttig information om skattepligtige personer og afgiftspligtigt salg. Derudover er der oplysninger om et dekret, der blev offentliggjort den 31.12.11 vedrørende de formaliteter, som notaren skal følge.

Dekretet angiver hvilke anmeldelser, sælger skal foretage, men fastsætter også de oplysninger (og dokumentation), der obligatorisk skal stå i en købsaftale, hvor der ingen afgift er.

Afgift ”§ 1529”

I en vejledning, der er offentliggjort den 23.02.12, er angivet virkningen af ændringen i beskatningsgrundlaget i henhold til lov af 25.03.09 (for salg efter 28.09.09).

Klarhed og forenkling

Skattevæsenet har gengivet ministeriets svar og oplyst, at man udover at beskatte salg af ubebygget jord også beskatter salg af jord med bygninger, hvis stand umuliggør anvendelse (nedrivningsmodne), forladte ubrugelige bygninger, ejendomme med reparations- eller nedrivningspåkrav, forladte byggepladser.

De to vejledninger med mange eksempler forklarer, hvordan de to afgifter skal beregnes.
For at beregne den « aktualiserede købspris », der benyttes ved salg, pålagt en af de to afgifter, hvilket er overordentligt komplekst, især for en grund, der er erhvervet før 1998, giver skattevæsenet mulighed for at benytte værdiforringelsesfaktorer, som fastsat i vejledningerne.

Den ny Cerfa-blanket til brug for anmeldelsen er nu tilgængelig.

Liste med « § 1529 » kommuner, meddelelse om afgifter, ny Cerfa-blanket og vejledning http://immobilier.indicator.fr  Ref: IO DB 08.07.06 A til F.

De to afgifter kan lægges sammen og vedrører også jord med nedrivningsmodne bygninger. Værdiforringelsesfaktorerne forenkler arbejdet med et beregne afgiften for notaren, der har ansvaret for at berigtige handlerne.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120613 modnede byggegrunde (construction et taxation des plus-values).MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Midlertidig brugsret i gave

Et brugbart juridisk værktøj, der gør det muligt økonomisk at hjælpe et familiemedlem eller en forening.

Fordelen ved at give en midlertidig brugsret i gave

En midlertidig brugsret gør det muligt at organisere overdragelse af indtægter som midlertidig hjælp til et familiemedlem og undertiden til en velgørende eller humanitær organisation. Afkastet fra fast ejendom, anparter i en ejendomsinvesteringsforening eller fra en værdipapirportefølje er til gavn for modtageren i en tidsbegrænset periode. Gavegiver giver ikke afkald på ejendomsretten til godet, idet han, når brugsretten er ophørt, får den fuldt ud tilbage. Endvidere har det den fordel, at gavegiver får reduceret sin indkomstskat og formueskat, da han ikke beskattes af værdien af brugsretten.

Notarens rolle

Notaren medvirker på det civile og skattemæssige plan. Når det drejer sig om familien, er det vigtigt at sørge for, at aftalen ikke forårsager en skævhed mellem børnene, der vil kunne gøre indsigelse over for forældrene. Rent skattemæssigt bør denne midlertidige brugsret vedrøre aktiver, der giver et afkast. Oprettelse af midlertidig brugsret uden overførsel af indtægter vil af skattevæsenet kunne tolkes som en genvej til at unddrage sig betaling af formueskat på de goder, der er omfattet af aftalen.

Eksempel

Hr. G. har to børn, der er studerende, og som i de kommende år skal finansiere forskellige udlandsophold. Han råder over anparter i en kontorejendomsinvesteringsforening (SCPI de bureaux) med en kapital på 250.000 Euro, hvoraf det årlige afkast er 15.000 Euro.

Han giver hvert barn en brugsret på 125.000 Euro af sine anparter i en periode på fem år. I denne femårige periode modtager hvert barn 7.500 Euro om året. Faren skal ikke betale formueskat af anparternes værdi. Rent skattemæssigt beregnes brugsret med begrænset varighed til 23 % af den fulde ejendomsværdi for hver ti årige periode. Det medfører, at værdien af brugsretten, der er givet hvert barn, har en skattemæssig værdi på 23 % af 125.000 Euro, eller 28.750 Euro.

På grund af bundfradragene skal der ikke betales nogen afgift til skattevæsenet. Udgifter til gavebrevet beløber sig til 1.850 Euro, hvoraf 1.095 Euro ekskl. moms er notarens honorar. Når notaren fremsender genpart af gavebrevet, vedlægges endelig opgørelse over udgifter til forberedelse og udfærdigelse af dokumenter samt formaliteter i forbindelse med gavebrevet.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120511 Donation – Midlertidig brugsret i gave (1)