Køb i sameje

Sameje er den juridiske situation, der opstår, når to eller flere personer ejer et aktiv sammen. Det kan være løsøre (bil) eller fast ejendom (grund, lejlighed, hus). Et sameje gør i første omgang finansieringen, vedligeholdelsen og administrationen lettere.

Ved købet fastsættes købernes respektive andele. Derefter kan administrationen synes mere besværlig end forudset, idet alle vigtige beslutninger skal træffes enstemmigt. Da hver samejer hæfter for en del af samejets gæld (fx skatter eller reparationer på boligen), skal risikoen for uoverensstemmelser altså tages med i overvejelserne, når man køber i sameje. Dernæst betragtes samejet som midlertidigt, da loven stiller som betingelse, at enhver samejer på et hvilket som helst tidspunkt over for de øvrige samejere kan kræve, at ejendommen sælges og provenuet deles.

SAMEJEAFTALE

Der eksisterer dog en mulighed for at give samejet en vis stabilitet ved at underskrive en samejeaftale.

Aftalen skal for at være gyldig oprettes skriftligt. Den beskriver samejets aktiv og angiver samejernes andele. Da den skal tinglyses, skal den oprettes for notar. Den kan oprettes for maksimalt fem år. I aftalens løbetid kan parterne ikke kræve aktivet solgt for få udredt deres andel, medmindre der undtagelsesvist er omstændigheder, der taler herfor. Aftalen kan forlænges, hvis samejerne er enige. Det kan endog aftales, at aftalen forlænges stiltiende. Aftalen gør det også muligt at administrere samejet og især at fordele udgifterne. Samejerne kan endog udpege en intern eller eksterne direktør.

I FORBINDELSE MED SAMLIVSKONTRAKT (PACS)

Reglerne er de samme for par, der i 2007 eller derefter har oprettet en samlivskontrakt (PACS), som for ugifte, nemlig særeje. Hvis disse personerne alligevel vil købe boligen sammen, er det muligt at købe den i sameje. Købsaftalen skal derfor angive hver persons andel af ejendommen i forhold til den finansiering, de hver især har lagt. Angivelsen er vigtig, hvis parret bliver separeret. Hvis man alene bebor en ejendom i sameje, kan man blive forpligtet til at betale en boliggodtgørelse til de øvrige samejere. Det skal i øvrigt tilføjes, at hvis man vil sælge sin andel til en udenforstående, har de øvrige samejere forkøbsret. De skal derfor som de første have et tilbud om køb ifølge en særlig procedure. Samejet er ikke altid noget, man selv har valgt. Det sker, når man arver sammen med andre, hvilet er et sameje som følge af arv. Og hvis man bliver skilt og fællesboet endnu ikke er delt, opstår der også et sameje som følge af formuefællesskabets opløsning.

Man kan vinde i Lotto og hverken blive beskattet af sin indkomst eller sin formue!

Ved at organisere sin genvist med omtanke! Se nedenstående eksempel.

Michel har været svineheldig, idet han har vundet stort i Lotto. Ved at bruge datoerne for sin bryllupsdag og børnenes fødselsdage har han vundet 10 millioner euro. Færdig med at arbejde! Michel har med denne uventede fortjeneste besluttet sig for at købe en luksusejendom for to millioner euro i Sydfrankrig, hvor han vil tilbringe tiden med sin hustru. Han tegner desuden 80 pensionsaftaler, der skal sikre ham ud i tiden, uden at have beløb stående i euro, hvorved han forventer en større værdiforøgelse. Han vurderer, at hans årlige behov er 100.000 euro. Michel vil gerne leve godt samtidig med, at han grundlægger en formue til sine mindreårige børn ved til hver fødselsdag at give dem brugsret i gave.

Hvorfor 80 pensionsaftaler? Fordi han hvert år kan hæve én aftale, hvis provenu giver ham mulighed for at klare sine udgifter, svarer Philippe Baillot. Da der næsten ingen værdistigning har været, beskattes det hævede beløb ikke de første par år. Det er dog ikke hele hemmeligheden. Michel betaler heller ikke fransk formueskat på grund af reglen om skatteloft. Forklaringen er, at en skatteyder ikke kan betale mere i skat (indkomstskat + formueskat + sociale bidrag) end 75 % af sin indkomst. Men Michel har ingen indkomst, da han er holdt op med at arbejde. Altså er 75 % af 0 = 0. Han skal udelukkende betale de lokale ejendomsskatter. Moralen er, at det bedre kan betale sig at vinde i Lotto end at etablere en virksomhed eller slide sig op på arbejde!

Regnskabsårets afslutning nærmer sig, og du skal beslutte dig for den rigtige strategi. Med det formål at opnå en skattemæssig gevinst i din virksomhed gennem et fornuftigt valg mellem gratiale og dividende. Vores råd …

En nødvendig forudsætning. Udbetaling af en ekstra indtægt til sig selv forudsætter naturligvis, at virksomhedens likviditet tillader det og med den risiko, at du drages til ansvar.

GRATIALE ELLER DIVIDENDE?

Dividender er skattepligtige. Dividender skal opgives som indkomstskat under ”kapitalindkomst”.

… dog ikke hele beløbet! Faktisk giver dividender mulighed for et bundfradrag på 40 %, hvortil kommer et yderligere bundfradrag på 1.525 Euro for enlige og 3.050 Euro for par.

Valgmulighed. Du kan vælge at betale en fast procentdel. Afgiftssatsen beløber sig herefter til 21 % (efter 01.01.12, tidligere 19 %). Den beregnes af bruttoindtægten uden anvendelse af bundfradragene.

Vigtigt at vide. Valget skal foretages for hver opkrævning og kan gælde hele beløbet eller blot en del af din indkomst. I sidstnævnte tilfælde kan du ikke for den øvrige skattepligtige indkomst drage fordel af bundfradrag eller skattebegunstigelse, hvilket i praksis gør valget af en delvis benyttelse uinteressant.

De sociale afgifter med en samlet fordelagtig sats på 13,50 %! Faktisk er dividender ikke pålagt alle de sociale bidrag, der gælder for løn og honorarer!

Gratiale beskattes som løn. Afgifter på gratiale, følger de regler, der gælder for løn og honorarer. Det samme gælder for de sociale og skattemæssige afgifter.

Vær opmærksom på, at skattevæsenet kan vurdere, at din samlede aflønning (månedsløn og gratiale) er for høj. Det, der er ”modtaget for meget”, ville kunne blive beskattet som dividende, uden dog at give mulighed for skattemæssige fordele.

For at foretage det rigtige valg.

Med hensyn til din sociale sikring. Den er knyttet til niveauet for de sociale bidrag, idet disse som beregningsgrundlag har løn, honorarer og gratialer. Bemærk, at op til en vis grænse, forbedrer de sociale bidrag ikke din sociale dækning, men er kun egentlige sociale afgifter!

Råd. Inden du beslutter dig, bør du i detaljer gøre dig bekendt med de regler, der gælder for din sociale sikring.

Det skal ligeledes oplyses, at hvis du ikke er eneejer af selskabskapitalen, stiger omkostningen ved fordeling af dividende, idet du går glip af indtægter til fordel for de øvrige parthavere. Derudover skal såvel fordeling af dividende som udbetaling af et ekstraordinært gratiale først godkendes på generalforsamlingen.

Fransk formueskat (ISF). Sørg for at dine samlede honorarer og gratialer udgør mindst 50 % af dine erhvervsindtægter. De værdipapirer, du har i virksomheden, der betragtes som dit ”professionelle værktøj”, er således fritaget for formueskat.

Andre løsninger. Overvej også den mulighed, der er i yderligere forsikring af typen kaldet ”Madelin”. Indbetalingerne er fradragsberettigede op til en vis grænse.

På latin betyder réméré genkøb. Salgs- og tilbagekøbsforretningen, der er fastsat i Code civils (fransk civillovbog) artikel 1659 og følgende, giver sælger ret til at tilbagekøbe ejendomsretten til det afståede gode mod tilbagebetaling af prisen samt diverse udgifter, som køber har afholdt.

Det er en normal handel, der underskrives for notar, hvor salgsaftalen indeholder tilbagekøbsklausulen, som sælger kan gøre brug af, når han ønsker, inden for en aftalt frist, som ikke kan overstige fem år. I gennemsnit er denne frist på omkring 18 måneder. Tilbagekøbet bevirker en ophævelse af salget. Hvis der ikke sker et tilbagekøb, forbliver køber ejer af godet.

Det er som oftest forgældede personer, der er registret hos Banque de France, og som derfor ikke kan opnå et lån, eller som er optaget i Commission de surendettement (udvalg for gældsandragender), der benytter sig af denne fremgangsmåde. Denne metode gør det muligt for ejeren af en fast bolig at undgå udlæg og fortsat kunne bebo ejendommen mod betaling af en beboelsesgodtgørelse, som hvis det var husleje.

Notaren anvender salgsprisen til betaling af gælden, som ikke må overstige 60 % af ejendommens værdi. Når disse betalinger er foretaget, ophører retsforfølgning og retssager, og registreringen i Banque de Frances debitorregister slettes. Køber kan for at tilbagekøbe sin ejendom optage et boliglån. Det tilrådes for at kunne gøre brug af sin tilbagekøbsret at tegne en livsforsikring, der dækker den aftalte tilbagekøbspris.

Det er muligt selv at finde en køber, der accepterer tilbagekøbsklausulen, men som oftest må man henvende sig til en specialiseret virksomhed.

Virksomheden vurderer ejendommen, og da ejendommen er beboet, benyttes at nedslag på 30 % og somme tider mere. En lejlighed til 200.000 Euro vurderes derfor til 140.000 Euro. Sælger får restbeløbet, efter at virksomhedens honorar og et deponeret garantibeløb på 50.000 Euro (til brug for senere tilbagekøb) er fratrukket.

Sælger skal kunne dokumentere, at han har tilstrækkelige indtægter til at betale beboelsesgodtgørelsen, hvortil ofte lægges en årlig godtgørelse på 3 % af salgsprisen eller blot en tilbagekøbsgodtgørelse. Alle udgifter herunder ejendomsskat og vedligeholdelse betales af sælger. Da et tilbagekøb ikke betragtes som et nyt salg, der medfører ejerskifteafgifter, opkræves disse kun en gang.

EN INVESTERINGSMULIGHED.

En tilbagekøbsforretning er ligeledes en investeringsmulighed, der ikke er særlig kendt, eller anvendt, men absolut gyldig. Beboelsesgodtgørelsen svarer til en investering til ca. 7 %, der er garanteret ved deponering. Køber refunderes hele købsprisen ved tilbagekøbet. Lejligheden er vedligeholdt, idet sælger betragter sig selv som midlertidig lejer. Beboelsesgodtgørelserne skal på den årlige selvangivelse figurere under indtægt af fast ejendom. En ophævelsesklausul i skødet kan bestemme bortfald af retten til tilbagekøb, hvis huslejen ikke betales.

Et eksempel fra en specialiseret virksomhed. En ejendom, der er vurderet til 120.000 euro købes efter nedslag til 100.000 euro inklusive udgifter og honorarer. Tilbagekøbsfristen er 18 måneder. Hvis der ikke kræves tilbagekøb inden, har køber indkasseret 12.750 Euro i beboelsesgodtgørelse.

Køber har ret til at sælge ejendommen, men tilbagekøbsklausulen gælder for den nye køber. Kreditorer kan i medfør af Code civils artikel 1166 udøve tilbagekøbsret i stedet for sælger på basis af et indirekte søgsmål, (søgsmål i hvilket en kreditor udøver sin debitors søgsmålsret). I dette tilfælde skal kreditorerne tilbagebetale køber under samme betingelser, som hvis tilbagekøbet var blevet foretaget af sælger. Hans endelige omkostning er temmelig høj, men det har sin pris at være blevet frigjort fra sine gældsforpligtelser, ikke længere at være registreret som skyldner, og have bevaret sin bopæl. Naturligvis vedrører disse fordele kun den del af personer med gæld, der har tilstrækkelige indtægter til at finansiere banklånets terminer i forbindelse med tilbagekøbet.

LÅN MOD HÅNDPANT

Lån mod håndpant, der minder om tilbagekøbsforretningen, giver mulighed for at stille sikkerhed for et lån i goder, som kan generhverves efter tilbagebetaling. Pantelåneren, der har været betragtet som en afskyelig ågerkarl, har i lang tid haft et dårligt ry. I dag drejer det sig om et almindeligt kreditsystem. Forretninger med kreditkonsignation, Cash Converters, køber således ure, smykker, fotografiapparater, telefoner og mange andre genstande med ret til tilbagebetaling og tilbagelevering inden for 28 dage.

Men Crédit Municipal, der har 18 afdelinger i forskellige franske byer har monopol på lån mod håndpant. Organisationen der i dagligtale i Paris omtales som ”Min tante”, takserer genstandene og udbetaler 50 til 70 % af værdien. Det er muligt at genkøbe genstanden inden for et år, når der er betalt renter til dagssatsen (mindst 10 %). Efter et år sælges det, der ikke er blevet tilbagekøbt, på auktion, hvor der kan gøres en rigtig god forretning.

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Livsforsikring

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
130927 Fiscalités des capitaux décès

Subtile franske skatteregler ved salg af kunstgenstande
Private, der srelger deres kunstgenstande, kan, hvis skatteskruen er blevet strammet i den
sen este finanslov, drage fordel af en gunstig skatteordning.
Da der er to skatteordninger, krrever det, at man inden et eventuelt salg ser nrermere pâ en fomuftig anvendelse af de eksisterende regler.
Personer, der er bosiddende i Frankrig, og som srelger en kunstgenstand, en antikvitet, et samlerobjekt, smykker eller redelmetaller, kan vrelge mellem to ordninger for beskatning af genvist. Gevinsten beskattes med en fast procent og ikke med den progressive indkomstskat, der kan komme helt op pâ 45 %, som det nu er tilfreldet for salg af vrerdipapirer. Beskatningsprincippet er en fast afgift pâ salgsprisen, som trreder i stedet for beskatning af gevinsten. Finansloven for 2014 bar brevet procenten fra 4,5 % til 6 % for kunstgenstande, antikviteter, samlerobjekter samt smykker. For redelmetaller (guld, s0lv og platin) er procenten brevet fra 7,5 % til 10 %. Dertil kommer en social afgift (CRDS) pâ 0,5 %, nâr srelger bor i Frankrig. Imidlertid er der ifülge loven visse tilfrelde, bvor srelger ikke betaler denne skat. Salg til museer, offentlige biblioteker og offentlige arkiver samt kunstneres salg af egne vrerker, der bele tiden bar vreret i pâgreldendes eje, er fritaget for skat.
Guld- og s0lvm0nter betragtes som samlerobjekter, nâr de er fra for 1800, og beskattes derfor kun med 6,5 % inkl. social afgift (CRDS). Nâr de derimod er af nyere dato, sidestilles de med redelmetaller, og skatten ryger derfor op pâ 10,5 % af salgsprisen. Salg af genstande, bvis salgspris ikke overstiger 5.000 euro, er fritaget for skat. Denne grrense grelder enkeltvis, undtagen nâr de solgte genstande udg0r en belbed.

Man kan ogsâ vrelge den almindelige ordning for gevinst pâ l0s0re, der efter to âr, giver et fradrag for hvert âr, man har ejet genstanden. Finansloven for 2014 har reduceret fradraget til 5 % pr. âr (i stedet for tidligere 10 %) efter to âr, hvorved opnâs skattefritagelse efter 20 âr (i stedet for tidligere 12 âr).
Afgiftsgrundlaget, der svarer til nettogevinsten efter fradrag, beskattes med 34,50 % (19 % + J 5,5 % i sociale afgifter) samt det ekstraordinrere bidrag pâ de h0je indkomster, op til
maksimum 4 % yderligere (over 1 mio. euro for par, uanset type indtregt). K0bsomkostninger og restaureringsudgifter, der giver mulighed for at 0ge kostprisen, anvendes med deres
faktiske bel0b og ikke et fast bel0b. Denne option er forbeholdt fysiske personer, der bor i
Frankrig. For at benytte ordningen skal man gyldigt kunne dokumentere k0bsdato og -pris
eller den dato, hvor genstanden er tilfürt ens formue, og at den stadig er en del heraf.

fichier à telecharger:
SÆLG AV KUNSTGENSTANDE