1 rue Louis GASSIN - 06300 NICE +33 (0) 4 93 83 08 76

Juridiske nyheder

Franske civile ejendomsinteressentskaber – SCI: Hvad om du valgte betaling af selskabskat?

Posted on : juni 25, 2019

Alle erhvervsfolk inden for fast ejendom spørger i dag sig selv: er det en god idé at anbringe sine ejendomsinvesteringer i et SCI, der er underlagt selskabsskat? Der er ikke noget at sige til, at de stiller sig selv dette spørgsmål, for der er mange fordele ved at være underlagt selskabsskat fremfor at købe en ejendom direkte eller via et klassisk SCI, der er underlagt skat af fast ejendom, udtaler Olivier Nigen, der er adm. direktør for Arkéa Banque Privée. Grunden hertil er, at skatten er langt lavere for virksomheder end for privatpersoner.

 

Hvorfor er skat af indtægter af fast ejendom ikke et godt valg?

 

Ligegyldigt om det drejer sig om et direkte ejerskab eller om et ejerskab via et SCI underlagt indkomstskat, lægges de indtjente huslejer til selskabsdeltagernes almindelige indtægter og de beskattes marginalt. For de skatteydere, der er underlagt marginalskat på 30%, stiger skatten til 47,20% og de sociale afgifter til 17,20%. Hvis man vælger SCI underlagt selskabsskat, ser billedet anderledes ud. Fortjenester beskattes med 15% op til 38.120 Euros pr. år (Et beløb som kun få udlejere overstiger). Over dette beløb er skatten på 28%. Hovedbeskatningen kommer senere, når selskabet udlodder dividender.

 

Selskabsdeltageren bliver således opkrævet en fast procentdel på 30%. De sociale afgifter er indeholdt heri. Selvom det er muligt at underlægge disse indtægter den progressive skala, er dette kun interessant for personer, der ikke beskattes, eller som beskattes i meget lav grad. I praksis forholder det sig sådan, at en selskabsdeltager i et SCI, der er underlagt selskabsskat, næsten ingen skat betaler under selskabets beståen.

 

Hvilke nedslag er mulige?

 

En anden fordel for SCI’er ved betaling af selskabsskat: Med dette valg kan du nedskrive værdien af ejendommen, det vil sige hvert år trække en del af prisen fra de indkasserede indtægter. Det illustreres nu ved et eksempel: For en lejlighed på 300.000 Euros, bliver ca. 15.000 Euros fratrukket lejeindtægterne det første år. SCI’et fremviser således et negativt resultat, eller meget lidt positivt, på trods af, at lejeindtægterne er med til at forbedre likviditeten. Således vil selskabet ikke blive beskattet i årevis.

 

Udover nedskrivningsmuligheden er der nedslag, der mindsker skatten på indtægterne. Disse nedslag er langt større, når man er underlagt selskabsskat. Det forholder sig nemlig sådan, at de udlejere, der er underlagt indkomstskat, kun kan trække renter af lån, udgifter og reparationer fra deres indtægter, hvorimod de der vælger at blive underlagt selskabsskat, nyder godt af en lang række andre muligheder. De har også mulighed for at fratrække omkostninger og erhvervelsesafgifter samt udgifter til forbedringsarbejder, som fx forbedring af ældre bygninger.  Dette sænker yderligere skattegrundlaget og dermed den eventuelt skyldte skat.

Hvad med kapitalvindingsskatten?

 

Hvis du efter nogle år har til hensigt at sælge ejendommen for at bruge kapitalen til andre formål, ændrer betingelserne sig.

 

Direkte eller indirekte besiddelse af fast ejendom via et SCI, der er underlagt indkomstskat, viser sig ofte at være mere fordelagtigt, end hvis man har valgt et SCI, der er underlagt selskabsskat. Og det af to årsager: For det første fordi det kun er den effektive kapitalvinding, der beskattes, det vil sige forskellen mellem videresalgsprisen og købsprisen (forhøjet pga. udgifter til erhvervelse og renoveringsarbejder). Herefter nyder man godt af et årligt nedslag, der sænker kapitalvindingsskatten. Du bliver fritaget for kapitalvindingsskat efter 22 års besiddelse. Du bliver ligeledes fritaget for sociale afgifter efter 30 år. Med et SCI, der er underlagt selskabsskat, beregnes kapitalvindingen anderledes, idet de realiserede nedskrivninger bliver fratrukket købsprisen. Det antages, at købsprisen for en ejendom, der købes for 100.000 Euros, hvorpå 20.000 Euros er blevet nedskrevet, er på 80.000 Euros. Den skattepligtige kapitalvinding er således meget betydningsfuld, selvom prisen på ejendommen ikke har ændret sig. Denne ulempe bør dog relativiseres. Formålet med at besidde et SCI, der er underlagt selskabsskat, bør ikke være videresalg og herefter på længere sigt opløsning af SCI’et. Formålet med et SCI skal ses i et større perspektiv, hvor ejerskabet børe vare længe. Til gengæld kan man godt vælge at sælge ejendommene i SCI’et og herefter købe andre.

20190524 Franske civile ejendomsinteressentskaber – hvad om du valgte betaling af selskabsskat.docx

Læs mere
 

Den franske skatteforvaltning

Posted on : maj 3, 2019

Nye regler vedr. skatteforhold i forbindelse med fast ejendom

Den franske skatteforvaltning har meddelt, at den vil offentliggøre sine oplysninger om ejendomspriserne for de sidste fem år.

 

Dette vil således være slutningen på tvisterne mellem skatteadministrationen og skatteyderne om værdien af ​​deres ejendomme med hensyn til eventuelle skatteregler.

 

Skatteforvaltningen har sine egne databaser, hvilke er blevet dømt for at være i modstrid med lighedsprincippet, der garanterer lige rettergang i medfør af § 6-1 i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention.

 

Som følge heraf har de franske domstole fastslået, at skatteforvaltningen skal offentliggøre deres egne oplysninger. Derfor er disse nu tilgængelige.

 

Har du et problem med Skatteforvaltningen, er du velkommen til at kontakte os, og vi vil da hjælpe dig med at forsvare dine rettigheder: +33.4.93.83.08.76 / camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com

 

20190430 Den franske skatteforvaltning

Læs mere
 

Kildeskat

Posted on : januar 11, 2019

Slutspurten – det er nu !

 

Mange franskmænd venter spændt på kildeskattens indførelse, men denne reform falder ikke i god jord hos de franske virksomhedsledere. Og det kan man faktisk godt forstå! Hvem bryder sig om at skulle opkræve penge på statens vegne?! Ingen. Men nu efter endnu et psychodrama ser den franske præsident Emmanuel Macron ud til at have besluttet sig: kildeskatten træder i kraft 1. januar 2019. De franske virksomhedsledere skal altså fra denne dato af trække deres ansattes skat direkte af deres løn og indbetale beløbet til skattevæsenet. Det beløb, der hæves, er baseret på en procentsats, der meddeles alle skatteborgerne via den famøse nominative selvangivelse. Det eneste arbejdsgiverne skal sørge for, er at sikre sig, at alt forløber som det skal, og at deres ansatte har forstået, at denne reform har en indvirkning på deres lønseddel. Man må selvfølgelig også håbe på, at der ikke kommer for mange problemer, og at deres ansatte ikke får alt for meget bøvl med denne nye ordning.

 

Kildeskat

Læs mere
 

Ledelsesrapporter ikke længere obligatoriske

Posted on : december 7, 2018

Det er ikke længere obligatorisk at udarbejde ledelsesrapporter i små handelsvirksomheder

Små handelsvirksomheder fritages nu for at udarbejde ledelsesrapport ved udgangen af regnskabsåret. Nærmere betegnet gælder dette for virksomheder, der ved udgangen af regnskabsåret, ikke overskrider to ud af de tre følgende tærskler:

  • 4 millioner Euros på balancen;
  • 8 millioner Euros i nettoomsætning;
  • 50 ansatte (i gennemsnit).

Denne fritagelse finder anvendelse på regnskabsår afsluttet efter 11. august 2018.

Før i tiden var det kun enkeltmandsfirmaer, der var fritagede for at udarbejde ledelsesrapporter.

 

181022 Ledelsesrapporter ikke længere obligatoriske (Le rapport de gestion n’est plus obligatoire)

Læs mere
 

Færre arbejdsgiverafgifter og lønmodtagerafgifter i 2019

Posted on : november 2, 2018

Næste år kommer der en lempelse af arbejdsgiverafgifterne.

I starten af det nye år og i efteråret 2019 vil arbejdsgiverafgifterne og lønmodtagerafgifterne blive lavere.

Pr. 1. januar

Som planlagt i Finansloven for 2018 vil skattekreditten vedr. konkurrencedygtighed og ansættelse forsvinde pr. 1. januar 2019.  På selvsamme dato bliver den erstattet af en sænkning på 6 points af arbejdsgiverandelen af det sygesikringsbidrag, der betales af lønmodtagerne. Satsen på dette bidrag burde således falde til 7%. Det skal her præciseres, at denne nedsættelse kun finder anvendelse på de lønninger, der ikke overstiger 2,5 x mindstelønnen (det vil sige i 2018 44.954 Euros pr. år. Dette beløb burde blive revideret i 2019.)

Pr. 1. september

Under sin valgkampagne havde Macron lovet at fjerne lønmodtagerbidragene på overarbejde i 2020. I slutningen af august da Macron præsenterede budgettet for 2019, annoncerede premier ministeren, at dette tiltag ville træde i kraft den 1. september 2019.

 

Pr. 1. oktober

Økonomiministeren – stadig inden for rammerne af udkastet til finansloven for 2019 – har annonceret, at den yderligere nedsættelse af arbejdsgiverbidragene på 4 points svarende til mindstelønnen, som skulle træde i kraft 1. januar 2019, bliver udskudt til 1. oktober 2019. Staten burde således spare 2 milliarder euros.

 

Lavere-sociale-bidrag

Læs mere
 

Indberettelse af lejeindtægter

Posted on : maj 7, 2018

Indberettelse af din lejede indkomst
Ikke-møbleret lejeindtægt beskattes under grundindtægter, møbleret lejeindtægt under industrielle og kommercielle overskud (BIC)

Mikro-ordning op til 15.000 euros

For umøblerede boliger gælder Mikro-ordningen, hvis din leje indtjent i 2017 ikke overstiger 15.000 euros. Du beskattes derefter med 70% af de indtjente beløb, idet skatten fratrækkes en fast sats på 30% af afgifterne. Til gengæld kan du ikke fratrække omkostninger for dets faktiske beløb. Indtast din brutto leje for 2017 under felt 4BE på selvangivelsen.

Ud over indtægter på 15000 euros falder du ind under det reelle regime og kan fratrække alle udgifter i forbindelse med udlejningen: fællesudgifter, rente af lån, administrationsomkostninger, forsikring, vedligeholdelse, reparation og ejendomsskat. Hvis du hører ind under Mikro-ordningen, og dine udgifter overstiger 30% af indtægterne, kan du vælge den reelle ordning for herefter at kunne fratrække dem i sin helhed.

En mulighed gyldig i 3 år. Under den reelle ordning skabes et underskud, hvis du har et negativt resultat. Dette trækkes automatisk fra din skattepligtige indkomst i den årlige grænse på 10700 euro, hvilket reducerer din skat. En skattemæssig interessant situation, især da denne fordel ikke går ind i det samlede loft på skattenicher.

Hvis du har foretaget en udlejningsinvestering under Pinel- ordningen, er det netop det, der udløser skattereduktionen. Det udøves året efter købet af en ny ejendom eller færdiggørelsen af en bygning (for et køb af ufærdigt byggeri) og ikke ved selve investeringen.

Alle indtægter fra møblerede ejendomme skal indberettes

 

Møbleret udleje eller fremleje er en kommerciel aktivitet. Du hører enten under mikro-BIC-ordningen eller under den reelle skatteordning. Loftet for mikro-BIC blev hævet i år fra 33.200 euros til 70.000 euros (fra 82.800 til 170.000 euro for udlejningsboliger til feriebrug og værelser). Mikro-ordningen giver et skattefradrag på 50% (eller 71%) på din bruttoindkomst.

Ud over disse beløb falder du ind under den reelle skatteordning, som giver dig mulighed for at fratrække alle dine udgifter. Selv når du lejer ud i korte perioder via en internetplatform (Airbnb, HomeAway …), er dine lejeindtægter skattepligtige fra første euro. Platformene skal informere dig om dine skatteforpligtelser og hvert år give dig et dokument med angivelse af indtægterne.

Derudover er personer, der udlejer møbleret med status som erhvervsudlejere (leje på 23.000 euro pr. år, der repræsenterer mere end 50% af hjemmets erhvervsindtægter) fritaget for formueskat på disse ejendomme.

 

Skatteskala for 2018 (indtægter fra år 2017)

 

Skattepligtig indkomst

Marginal skattesats

Udregning af bruttoskatten

Op til 9.807 €

0%

0

Fra 9.807 til 27.086 €

14%

(Indkomst x 0,14) – (1.372,98 x antal børn)

Fra 27.086 € til 72.617 €

30%

(Indkomst x 0,3) – (5.706,74 x antal børn)

Fra 72.617 til 153.783 €

41%

(Indkomst x 0,41) – (13.694,61 x antal børn)

Mere end 153.783 €

45%

(Indkomst x 0,45) – (19.845,93 x antal børn)

fichier à telecharger:
20180507 indberettelse af lejeindtægter (déclarer ses revenus)

Læs mere
 
Musée National Eugène Delacroix
Yellowstone Association
Conservation des tortues
Les amis du musée