Юридические новости

Год за годом налоговый режим прироста капитала с недвижимости становится все более сложным и обременительным. Вот некоторые пояснения по исчислению налога, подлежащего уплате в случае реализации налогооблагаемого имущества.

Если вы получаете прибыль от продажи имущества (квартиры в аренду, второго дома и т. д.), она облагается подоходным налогом и отчислениями на социальное страхование. Несмотря на ужесточение налогообложения, несколько режимов освобождения от налога на прирост капитала были сохранены. Главное исключение, которое больше всего используют французы, касается основного места жительства.

Определение налогооблагаемой прибыли

Налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и ценой покупки. К последней, ​​при наличии подтверждающих документов, прибавляются определенные расходы. Таким образом, к ней могут быть прибавлены расходы на приобретение (нотариальные сборы, агентские сборы, регистрационные сборы и т. д.) : их фактическая сумма или фиксированная ставка в 7,5% от покупной цены; а также фактическая стоимость расходов на строительство, реконструкцию, расширение или улучшение. Стоимость работ учитывается только в том случае, если их выполняет компания. Государственный Совет уточнил, что к сумме покупки недвижимости может быть прибавлена стоимость материалов только в том случае, если они были поставлены непосредственно компанией, выполняющей работы. Другими словами, стоимость материалов, купленных самим владельцем квартиры, не может быть добавлена к стоимости ее покупки, даже если их установка была осуществлена ​​компанией (Государственный Совет, 12 октября 2018 г., № 419294). Если недвижимость находится в собственности более пяти лет, добавленная стоимость работ может быть установлена ​​по фиксированной ставке в размере 15% от покупной цены. При отсутствии серьезных вложений этот вариант может быть выгодным.

Практический пример. В феврале 2011 г. человек приобретает недвижимость стоимостью 200 000 €, а в марте 2022 г. перепродает ее за 300 000 €. Себестоимость, которая будет учитываться, составляет 245 000 € (после добавления 15 000 € – 7,5%, как затраты на приобретение и 30000 €, или 15%, на ремонтные работы). Таким образом, реализованный валовой прирост капитала составляет 55 000 (300 000€ – 245 000 €).

Если имущество было приобретено в результате дарения или унаследования, будет учтена стоимость, объявленная после вычета уплаченных пошлин.

Владелец, который продает недвижимость в убыток, не может вычесть потерянную сумму из прироста капитала, полученного от недвижимости в том же году, ни из своего общего дохода. Потеря капитала является окончательной.

Николя БРАЭН Адвокат

Магистр в области банковского и финансового права

Университет Пантеон-Сорбонна

Адвокатское бюро BRAHIN Avocats

Адвокаты в Ницце

Тел : + 33 6 63 51 47 70

Электронная почта: nicolas.brahin@brahin-avocats.com

1, Rue Louis Gassin – 06300 Nice (France)

Тел.: +33 493 830 876 / Факс: +33 493 181 437

www.brahin-avocats.com

С 1 апреля новый налоговый механизм Loc’Avantage предлагает экономию до 65 %. от налога для арендодателей, которые снижают арендную плату.

Сдавать в аренду дешевле, оставаясь при этом рентабельным. В этом заключается ставка Loc’Avantage, новой налоговой системы в старой, которая предлагает щедрую экономию на налогах арендодателям, не заламывающим цены. В обмен на снижение арендной платы на 15, 30 или 45% по сравнению с рыночными стандартами, арендодателю, который заключает сделку с Национальным Агентством Жилищного Строительства (Anah), может быть предоставлено снижение налога на 20, 35 или даже 65% на доход, полученный от аренды. Иными словами, очень большое преимущество.

Однако есть несколько условий. У арендатора должен быть определенный уровень дохода, чтобы он имел право на участие. А чтобы воспользоваться максимальным снижением налога на 65 % или повышенным налоговым преимуществом на 5 % в двух других случаях, необходимо делегировать управление недвижимостью утвержденному специалисту, например, Агентству Недвижимости Социального Назначения (AIVS). Подача досье начнется 1 апреля, однако любой договор аренды, подписанный с 1 января 2022 года, имеет право на участие.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

1 Rue Louis Gassin

06300 Ницца

Cabinet BRAHIN Avocats

yerke.parmanova@brahin-avocats.com

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Вместо того, чтобы инвестировать напрямую,  часто гораздо выгоднее вложить свои средства в товарищество. Это позволяет оптимизировать налогообложение и переход  собственности на имущество.

1. СОЗДАНИЕ  ТОВАРИЩЕСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (SCI) ДЛЯ ОПТИМИЗАЦИИ ПЕРЕХОДА СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО ПРИ НАЛИЧИИ  КРЕДИТА

Создание компании, чаще всего гражданского товарищества по недвижимости, предоставляет  множество преимуществ  для  владения и управления сдаваемой в аренду недвижимостью для нескольких человек, чаще всего в рамках одной семьи. «Это не означает, что вы должны обязательно создавать товарищество. Все зависит от ситуации. Семейная пара с маленьким ребенком, которая делает свои первые инвестиции в аренду, не обязательно будет заинтересована в утяжелении структуры своего имущества путем создания товарищества», – отмечает Николо Аквари, специалист по  активам Mirabaud Group. Создание гражданского товарищества рекомендуется, прежде всего, не для владения, а с целью передачи собственности на сдаваемую в аренду недвижимость.

«Основным преимуществом этого режима собственности  является возможность передачи  долга по договору на приобретение недвижимости, уточняет Николо Аквари. Когда родители финансируют приобретение своей собственности с помощью банковского кредита,  гарантией последнего часто является сама недвижимость. Обычно они не могут ее передавать, пока выплачивают свой кредит. Предположим, что они могут это сделать, но в этом случае  кредит не будет вычтен из расчетной базы  для исчисления налога на дарение. С другой стороны, можно подарить доли участия, даже если кредит учитывается в финансовых документах товарищества. 

С  точки зрения налогообложения это очень выгодно, поскольку позволяет учитывать кредит при расчете налога на дарение.  Одна из наиболее часто используемых схем предполагает создание товарищества с небольшим уставным капиталом, управляющим которого назначается один (или оба) родителя с правом единогласного отзыва. Товарищество финансирует приобретение своих активов посредством банковского кредита, который оно погашает благодаря арендной плате.  Если этого недостаточно, родители пополняют текущий счет.  С момента создания товарищества или нескольких месяцев после приобретения  имущества для сдачи в аренду, в то время как кредит едва начал возмещаться, родители выполняют в пользу  детей дарение-раздел, связанный с голым владением долями участия (родители сохраняют узуфрукт). Если товарищество по управлению недвижимостью не будет владеть никакими активами, кроме тех, которые финансируются в кредит, акции будут иметь очень низкую стоимость. Дети  должны будут выплатить небольшой налог на дарение или вообще не будут его платить, а судебные издержки будут минимальными. После того, как кредит будет погашен, дети автоматически получат выгоду от увеличения стоимости долей без дополнительной платы. После смерти родителей  дети получат полное право собственности на все доли  без необходимости уплаты налогов.

Однако особенно выгодным создание товарищества будет именно для управления недвижимостью, потому что это дает возможность устанавливать правила игры. «Управляющий  может принимать все решения единолично, не нуждаясь в формальном согласии каждого партнера»,  добавляет Софи Нуи, директор центра экспертизы наследства в бюро Cyrus Conseil.

2. ТОВАРИЩЕСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ УМЕНЬШЕНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Когда недвижимость находится в прямом владении, доходы от сдачи в аренду облагаются налогом по фиксированной ставке, которая может достигать 66,2% с учетом социальных отчислений в размере 17,2% и налога на высокие доходы в размере 4%. Размещение активов в товариществе по управлению недвижимостью позволяет уменьшить  налогообложение при условии выбора корпоративного налога.

Напомним, что при отсутствии опциона доходы от аренды облагаются налогом каждый год, независимо от того, распределяются они или нет, для каждого партнера; следовательно, они облагаются налогом, как если бы собственность управлялась напрямую. 

Вместе с корпоративным налогом арендная плата облагается налогом в рамках товарищества. Пока товарищество не распределяет дивиденды, партнеры не облагаются налогом лично. Это может позволить тем, кто обязан платить налог на недвижимое имущество,  легче активировать механизм установления верхнего предела налога в зависимости от доходов. Еще одно преимущество корпоративного налога: возможность вычета из налогооблагаемой базы расходов, связанных с затратами на приобретение и амортизацией здания, и, следовательно, возможность платить налоги по более низкой базе, избежать отчислений на социальное страхование и применения прогрессивной шкалы подоходного налога. Прибыль облагается налогом по фиксированной ставке 15% до 38 120 евро, если сумма дохода выше, то применяется ставка 25%. Это невозможно при режиме дохода от собственности, когда здания сдаются в аренду без мебели.

Существует еще одно преимущество корпоративного налога в случае дробления долей компании: если родители-правопользователи решат отложить прибыль в резерв, а не распределять ее, дети автоматически выиграют после их смерти при объединении узуфрукта и голой собственности на доли от увеличения их стоимости в результате вышеупомянутого резервирования без уплаты дополнительных сборов.

Например, если товарищество по управлению недвижимостью  откладывает в резерв по 50 000 евро каждый год и если родитель-узуфруктуарий умирает через 10 лет после создания товарищества, детям можно передать дополнительно 500 000 евро без уплаты налога на наследство!

Однако у этого варианта есть два недостатка. Во-первых, когда родители решают распределять дивиденды, вариант корпоративного  налога приводит к двойному налогообложению: сначала на уровне Товарищества по управлению недвижимостью, затем на уровне каждого партнера. Дивиденды облагаются единовременным фиксированным вычетом в размере 30%, включая взносы на социальное страхование. Во-вторых, этот вариант может оказаться более дорогостоящим в случае перепродажи. 

Способы исчисления и налогообложения  прироста капитала учитывают амортизацию. Таким образом, прирост капитала рассчитывается как разница между продажной ценой и остаточной стоимостью имущества  за вычетом амортизации. Если имущество полностью амортизировано, оно облагается налогом в соответствии с ценой продажи. 

В дополнение к корпоративному налогу, остаток от продажной цены будет подлежать разовому фиксированному вычету в размере 30%, если он выплачивается партнерам в виде дивидендов. Поэтому эту опцию  следует зарезервировать для ситуаций, где родители  намерены не перепродать  имущество, а передать его по наследству. 

3. СЕМЕЙНОЕ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ВЫГОДЫ ОТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ МЕБЛИРОВАННОЙ АРЕНДЕ

Для тех собственников, чья недвижимость предназначена для сдачи в аренду с мебелью, лучшей формой собственности  остается  семейное общество с ограниченной ответственностью. Оно позволяет  партнерам  лично подлежать налогообложению на доходы. Это обязательное условие для того, чтобы воспользоваться привлекательным налоговым режимом для аренды недвижимости с мебелью (в частности, есть возможность амортизации здания и мебели). Этот режим налогообложения позволяет им, помимо прочего, пользоваться более выгодным налоговым режимом для прироста капитала от недвижимости для физических лиц при перепродаже зданий. Единственное правило, которое необходимо соблюдать: компания должна быть образована либо между родственниками по прямой линии (дети, родители, бабушка и дедушка), либо между братьями и сестрами, либо между супругами или партнерами, заключившими PACS – гражданский договор солидарности, либо с членами этих групп. «Это несколько сужает поле возможностей, – отмечает Софи Нуи. Но большой плюс семейного ООО в том, что можно без риска вводить в него несовершеннолетних детей. В случае Товарищества по управлению недвижимостью банки, как правило, неохотно предоставляют кредит в присутствии несовершеннолетних детей, потому что они несут ответственность за долги компании. Это не относится к ООО, в котором ответственность каждого лица ограничивается его вкладом. 

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

1 Rue Louis Gassin

06300 Ницца

Cabinet BRAHIN Avocats

yerke.parmanova@brahin-avocats.com

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Для снижения налоговой нагрузки возможна оптимизация существующих налоговых режимов. Но для начала нужно в них хорошо разобраться.

Даже если доходность вложений в недвижимость выше, чем у многих других инвестиций, этот способ имеет слабое место: налогообложение. Доход от аренды облагается  по маргинальной налоговой ставке собственника и подлежит, кроме того, отчислениям на социальное страхование в размере 17,2%. «Процент может доходить до 62,2% для некоторых категорий налогоплательщиков», – говорит Оливье Розенфельд, глава бюро Hidroit.  Поэтому очень  важно выбрать наилучший налоговый режим. Эти режимы доступны всем, включая долгосрочных арендодателей.

РЕЖИМ 1. НАЛОГ НА НЕБОЛЬШОЙ ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОСТИ

Самый простой выход. Если вы сдаете недвижимость без мебели по договору аренды и получаете менее 15 000 € арендной платы в год, вы автоматически подпадаете под действие режима налога на небольшой доход: «Режим 1 предлагает 30% скидку на взимаемую арендную плату. Остальные 70% подлежат декларированию вместе с остальными доходами (зарплаты, гонорары, пенсии по старости и т. д.), облагаемые обычным налогом и налогами на социальное обеспечение», – объясняет Клэр Пуже, региональный директор Quintésens Auvergne.

Наш совет: этот простой режим подходит тем, чьи расходы (включая проценты по кредиту) не превышают 30% полученной  арендной платы. Если это не так, выгоднее перейти к стандартному налогу на недвижимое имущество.

РЕЖИМ 2. СТАНДАРТНЫЙ НАЛОГ НА ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОСТИ: ВЫЧЕТАЕМ РАСХОДЫ И СОЗДАЕМ ДЕФИЦИТ

Если ваши арендные активы приносят вам более 15 000 € в год, вы автоматически подпадаете под режим стандартного, или реального налогообложения. «Он также доступен  любому арендодателю. В этом случае последний должен пользоваться им как минимум 3 года», – уточняет Кристоф Шайе, директор по управлению имущественными вопросами в HSBC Continental Europe. При реальном режиме вы вычитаете все свои арендные расходы из полученной арендной платы (страхование, плата за управление, налог на имущество, проценты по кредиту и т. д.). Работы, выполненные в помещении, также принимаются во внимание, в зависимости от условий. «В полном объеме вычитаются только расходы на ремонт, техническое обслуживание и улучшения», – уточняет Кристоф Шайе. Чем больше вы выполняете ремонтных работ, тем сильнее вы уменьшаете размер ваших доходов от недвижимости.  Вплоть до создания дефицита, если ваши расходы превысят арендную плату. В частности, это тот случай, когда вы полностью ремонтируете недвижимость перед сдачей ее в аренду. Этот дефицит сначала будет учтен в вашем доходе от другого имущества. Если у вас нет других доходов или их недостаточно для покрытия ваших расходов, они вычитаются из вашего общего дохода в пределах 10 700 €. Доля, превышающая эту сумму, а также доля, соответствующая процентам по кредиту, будет учтена при оценке ваших доходов от собственности в  течение следующих 10 лет. Обратите внимание, в случае учета в общем доходе жилье должно быть сохранено и сдано в аренду в течение 3 лет после выполненного учета дефицита.

Наш совет:  режим 2 интересен владельцам, которые только что приобрели свои активы в кредит или проводят капитальный ремонт своего имущества, поскольку эти расходы значительно уменьшат налоговую базу или даже позволят сэкономить на подоходном налоге. Преимущество, полученное благодаря вменению дефицита, позволяет рассматривать потолок налоговых льгот в размере 10 000 € в год.

РЕЖИМ 3. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕБОЛЬШОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИБЫЛИ: ВЫГОДА ОТ БОЛЬШОГО ВЫЧЕТА

Этот налоговый режим применяется автоматически, если  вы сдаете недвижимость в меблированную аренду и получаете менее 72 600 € дохода в год. Это позволяет вам воспользоваться 50-процентной скидкой на доход от сдачи в аренду, который считается доходом от промышленной и коммерческой деятельности (BIC). Остальные 50% облагаются налогом в рамках вашей предельной (маргинальной) налоговой категории, всегда увеличиваясь на 17,2% в виде отчислений на социальное обеспечение.

Наш совет: не переходите на меблированную аренду исключительно из соображений налогообложения. Если ваша недвижимость находится в городе, где спрос невелик, вы в конечном итоге получите меньше, чем при голой  аренде. Тем более, что этот вариант часто связан с многочисленными ограничениями (совместное владение, запрос разрешения в некоторых коммунах…). Этот режим также не подходит, если сумма ваших расходов превышает порог в 50%.

РЕЖИМ 4.  СТАНДАРТНОЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИБЫЛИ

ГРААЛЬ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ МЕБЛИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Любой арендодатель меблированной недвижимости  может выбрать стандартный режим. (Это является обязательным, если ваш доход от аренды превышает 72 600 €). Это позволяет вычесть те же расходы, что и расходы на земельную собственность, с добавлением амортизации здания и мебели (по строгим правилам учета), что дает возможность увеличить сумму расходов. Оставшаяся чистая прибыль затем облагается налогом в обычном порядке. Если в результате вашей деятельности возникает дефицит (например, если вы выполняли масштабные ремонтные работы), последний вычитается из вашего коммерческого дохода, и, если дефицит выше, остаток долга может быть перенесен в доход на следующие 10 лет.

Наш совет: большинство компаний по меблированной аренде имеют умеренную прибыльность (менее 4 или 5% операционной прибыли до уплаты налогов в год), в их интересах выбрать стандартный режим, что позволяет сильнее понизить налогооблагаемую базу и, следовательно, уменьшить общее налогообложение. Это довольно сложный режим, требующих основательных  знаний бухгалтерского учета или помощи специалистов.

РЕЖИМ 5 LOC’AVANTAGES: ОТКРЫВАЕМ НОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ

С 1 января старый режим Cosse был заменен на Loc’Avantages. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, вы должны подписать соглашение с  Национальным агентством по улучшению жилищных условий ( l’Anah)  на 6 лет, а затем сдавать голое жилье в качестве основного места жительства семьям, отвечающим условиям нуждаемости. Также необходимо соблюдать предельные размеры арендной платы, которые различаются в зависимости от площади и класса жилья и закреплены на муниципальном уровне. Если вы выберете режим Loc’Avantages, вам придется сдавать свою недвижимость со скидкой 15% по сравнению со средней арендной платой в вашем районе. Последняя увеличивается до 30% с Loc2 и до 45% с Loc3. Технически, чем больше скидка на арендную плату, тем больше снижение налога, который колеблется от 15 до 65% от суммы взимаемой арендной платы. Обратите внимание, что итоговая налоговая льгота находится в пределах общего потолка налоговых льгот в размере 10 000 €.

Дополнительное преимущество: Loc’Avantages можно комбинировать с финансовой помощью l’Anah на ремонт. Объем помощи варьируется от 15 000 евро (улучшение энергоэффективности) до 28 000 евро (капитальный ремонт). Наконец, по истечении 6 лет вы можете снова сдавать свою недвижимость, напрямую устанавливая арендную плату в соответсвии с рыночным уровнем.

Наш совет: этот новый вид аренды выглядит очень перспективным для арендодателей, даже если прибыль будет во многом зависеть от уровня средней арендной платы. В большинстве случаев более низкая арендная плата  дешевле с финансовой точки зрения, благодаря связанному с ее уровнем снижению налогов и, следовательно, представляет большой интерес с финансовой точки зрения при условии, что не будет превышен потолок налоговых льгот в размере 10 000 €. Режим Loc’Avantages может быть оптимизирован в случае ремонтных работ благодаря субсидиям Национального агенства l’Anah.

СОВМЕЩАТЬ МОЖНО! Если у вас есть портфель недвижимости, состоящий из нескольких сдаваемых в аренду объектов, вы можете комбинировать два налоговых статуса в зависимости от видов аренды каждого из них. «Возможна как меблированная аренда, так и голая аренда, оба режима идеально совместимы», – объясняет Кристоф Шайе, директор по управлению имущественными вопросами в HSBC Continental Europe. Если это ваш случай, вам нужно  выбрать, какую недвижимость сдавать с мебелью, а какую без. Например, следует отдать предпочтение стандартному  налоговому режиму (РЕЖИМ 2), если вы платите проценты по кредиту или сделали капитальный ремонт. В свою очередь,  следует отдать предпочтение  микрорежиму (РЕЖИМ 3) или стандарту (РЕЖИМ 4) в случае сдачи в аренду недвижимости в хорошем состоянии и с выплаченным кредитом, чтобы уменьшить вашу налоговую базу.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

1 Rue Louis Gassin

06300 Ницца

Cabinet BRAHIN Avocats

yerke.parmanova@brahin-avocats.com

nicolas.brahin@brahin-avocats.com