Juridiske nyheder

Momsordning inden for fast ejendom: Statsrådet henviste sagen til EU-Domstolen

Staten har besluttet at stille EU-domstolen følgende to væsentlige spørgsmål:

Forbeholder momsdirektivets § 392 anvendelse af marginordningen på levering af bygninger, hvis erhvervelse har været underlagt moms, uden at den afgiftspligtige person, der videresælger dem, har haft ret til at nyde godt af fradrag, eller tillades det at anvende denne ordning på levering af bygninger, hvis erhvervelse ikke har været momspligtig?

Udelukker nævnte paragraf anvendelsen af ​​denne ordning på levering af ubebyggede arealer når – på tidspunktet mellem deres erhvervelse og deres videresalg – disse grunde, som er blevet købt men ikke er blevet bebygget, er blevet til grunde, der skal bebygges?

EU-Domstolens svar burde gøre det muligt at fjerne visse spørgsmål der måtte være opstået – vedr. anvendelse af den nuværende margenordning – på grund af skattemyndighedernes eller statsrådets holdninger. Sidstnævnte meddelte for nylig, at denne ordning ikke finder anvendelse på salg af grunde erhvervet som bebyggede grunde, men videresolgt som bygningsgrunde efter nedrivningen af ​​bygningerne, der var opført herpå.

Begrebet privilegeret skatteordning afklares

Visse gebyrer, der skyldes eller betales til en person, der er bosat i en udenlandsk stat, hvor vedkommende er underlagt en privilegeret skatteordning, er kun tilladt som et fradrag for oprettelsen af ​​skatten, hvis debitor beviser, at de svarer til reelle transaktioner og ikke præsenterer nogen unormal eller overdrevet karakter.

Statsrådet specificerer, at eksistensen af ​​en privilegeret skatteordning skal vurderes med hensyn til alle de direkte skatter af fortjenester og indtægter, der er fastsat i lovgivningen i den pågældende stat.

Skattemyndighederne kan derfor ikke drage fordel af det blotte fravær af en selskabsskat i denne stat uden at tage hensyn til de øvrige direkte skatter på overskud og indkomst, der er gældende.

Den offentlige ordfører nævner som eksempel “andre direkte skatter”, der skal tages i betragtning: en skat på brutto driftsoverskud eller en skat på beløb opkrævet af virksomheder baseret på Gafa-skattemodellen.

Denne løsning gælder også de øvrige bestemmelser i Den Franske Skattelovgivning, der omfatter en henvisning til begrebet privilegeret skattesystem som defineret i § 238 A: §57 (indirekte overførsler af overskud i udlandet), 155 A (betaling for tjenester betalt i udlandet), 123 bis (deltagelse i finansielle strukturer etableret i et skatteparadis) og 209 B (overskud fra virksomheder etableret i et skatteparadis).

Vores råd til korrekt udfyldelse af selvangivelse:

Oprettelsen af ​​kildeskat fritager dig ikke for at udfylde og validere din selvangivelse. På grund af Sundhedskrisen er tidsfristerne for dette blevet væsentligt forlænget.

Lønmodtagere – Tillæg eller faktiske omkostninger:

Visse valg skal træffes på erklæringstidspunktet. Til at starte med dem, der vedrører dine professionelle udgifter. Hvis du er lønmodtager, dækkes dine omkostninger automatisk med et standardfradrag på 10% med et minimum på 441 euro og højst 12.627 euros. Men du kan, hvis du er interesseret, fratrække dine omkostninger i forhold til deres faktiske beløb. Dette kræver, at du har opbevaret bilagene til dine udgifter. Fradraget vedr. de faktiske omkostninger er fordelagtigt, hvis dine omkostninger udgjorde mere end 10% af din løn, inklusive godtgørelse for professionelle omkostninger. Jo lavere din løn er, desto lettere er det at retfærdiggøre omkostninger, der overskrider denne grænse, især hvis du skulle flytte i 2019 for at tiltræde et nyt job (flytteomkostninger), hvis du arbejder hjemmefra (rejseomkostninger og / eller dobbelt bopæl) eller tværtimod, hvis du arbejder derhjemme i det mindste en del af tiden, og din arbejdsgiver ikke stiller et kontor til rådighed (lærere, hospitalspersonale, multikort-salgsrepræsentant osv.

Lejebolig Microfoncier eller régime réel-ordningen:

Hvis du har udlejet én eller flere umøblerede ejendomme, falder du automatisk ind under Microfoncier-ordningen, så længe huslejerne ikke har oversteget 15.000 euros. Skattemyndighederne beregner din skat på indtægter af fast ejendom ved at anvende en reduktion på 30% på beløbet af ​​de opgivne huslejer. Du bliver derfor kun beskattet med 70% af dette beløb, uanset størrelsen af dine omkostninger. Du kan fravige denne plan med henblik på at fratrække dine udgifter i forhold til deres faktiske og berettigede beløb. Denne mulighed forpligter dig i 3 år. Det gælder globalt for alle dine udlejede ejendomme. Det er fordelagtigt, når dine omkostninger udgør mere end 30% af dine huslejer. Dette kan være tilfældet, hvis du har renoveret en bolig, før den lejes ud. Men pas på:  I år gør en anti-optimeringsforanstaltning, der er indført på grund af det hvide år og kildeskat, at i tilfælde af beskatning i henhold til den reelle ordning, er vedligeholdelse, reparationer og reparationsarbejde og forbedringer foretaget i 2019 kun fradragsberettigede op til gennemsnittet af de udgifter, der er betalt i 2018 og 2019.

Selvangiv dine kapitalgevinster korrekt:

Dine kapitalgevinster fra 2019 som følge af salget af værdipapirer eller sociale afgifter (aktier, selskabsandele, obligationer, investeringscertifikater, SICAV-aktier og FCP-aktier) er skattepligtige i 2020. Kapitalvinding eller -tab svarer til forskellen mellem prisen på det solgte værdipapir (minus salgsomkostninger såsom handelsprovisioner, mæglergebyrer, formidlingsprovisioner, salær til syns- og skønsmænd osv.) og prisen for købet (øget anskaffelsesomkostninger). Den samlede gevinst eller tab i 2019 svarer til nettoresultatet af alle dine salg. I princippet blev dine gevinster og tab i 2019 beregnet af de finansielle institutioner, der administrerer dine værdipapirer. De burde normalt i begyndelsen af ​​året have sendt dig skatteformularer med de beløb, der skulle opgives og med angivelse af de rubrikker i erklæringen, der skulle udfyldes. Bemærk: Hvis du har haft kapitaltab i 2019, kan dette kun trækkes fra dine kapitalgevinster af samme art, der realiseres i løbet af de næste 10 år. Det kan ikke trækkes fra din indkomst i 2019.

Skat på fast ejendom: Således vurderer du din formue:

Hvis dine ejendomsaktiver (gæld trukket fra) overstiger 1,3 millioner euro, skal du svare skat heraf, og du skal indsende selvangivelse nr. 2042-IFI. Fristerne er de samme som for indkomstskat. Ud fra den indsendte selvangivelse beregner skattemyndighederne det beløb, der skal betales, generelt inden 15. september.

Sundhedskrisen ændrer på ingen måde værdiansættelsen af ​de ejendomsaktiver, der skal selvangives.  Værdien pr. 1. januar 2020 skal lægges til grund.

Oprettelsen af ​​et civilt selskab kan have både arvemæssige og skattemæssige fordele. Som vi får at se, kan det civile selskab vise sig at være et særligt effektivt redskab i forbindelse med planlægningen af formueforholdet mellem ægtefæller, tidlig overførsel af familieværdier og overførsel af arv. Mere generelt bruges det civile selskab ofte som et middel til at undgå fælles ejerskab og de dertil knyttede ulemper

Under alle omstændigheder skal beslutningen om at oprette et sådant selskab være resultatet af en nøjagtig og udtømmende undersøgelse af de fremtidige partneres situation (betydning og sammensætning af deres aktiver, alder, ægteskabelig status, tilstedeværelse eller fravær af arvinger), deres mål med hensyn til arvestrategi (bevarelse af familiearven i dens enhed og dens varighed eller forbedring af en arv, planlagt eller ikke planlagt overdragelse) samt deres respektive modsigelser (indtægtskilder, skattetryk osv.).

Beslutningen om at oprette et civilt selskab bør ikke træffes uovervejet. Alt efter den givne situation har det fordele og ulemper. Derfor anbefales det på det kraftigste at rådføre sig med en notar eller en advokat.

Forenklet administration 

Ved fælles ejerskab skal beslutninger ud over, hvad der er nødvendigt for bevarelse af ejendommen, i princippet træffes med et flertal på 2/3 af de udelte rettigheder eller endda enstemmigt af de fælles ejere. Disse regler kan forårsage blokeringer. Medejerne kan ganske rigtigt beslutte at indgå en samejeaftale, der indeholder bestemmelser om udnævnelse af en leder, som visse beføjelser er overdraget til: lederen kan således inden for disse beføjelser handle uden at søge samtykke fra medlemmerne af samejet. Faktum er, at denne aftale, der principielt er indgået for en maksimal varighed på fem år, hvis den ikke er på ubestemt tid, hverken har samme fleksibilitet eller holdbarhed som en partnerskabskontrakt.

Vi kender reglen; ingen kan tvinges til at forblive i fælles besiddelse og deling kan altid foretages. Enhver fælles ejer kan til enhver tid og af enhver grund (medmindre der er indgået en samejeaftale for en maksimal varighed på fem år) forlade samejet og inddrive sin andel. Hvis de andre samejere ønsker at opretholde fællesejerskabet mellem dem, kan de købe den andel, der tilhører den samejer, der ønsker at forlade fællesejet. Men de har ikke altid midlerne. I tilfælde af blokering er det retten, der afgør: Den kan derefter pålægge deling eller fortsættelse af den fælles besiddelse i højst fem år.

Det civile selskab, et strategiværktøj i forbindelse med ægteskabelige formueforhold 

To ægtefæller kan, alene eller med andre personer, være selskabsdeltagere i et civilt selskab. Oprettelse af et civilt selskab kan overvejes mellem ægtefæller som et middel til at ændre den ordning, der gælder for den ejendom, de ejer, uden at de behøver at skifte formueforholdet mellem ægtefæller.

Optimering af forvaltningen af ​​den overførte arv

Overdrag altimedens du bevarer kontrollen. Oprettelsen af ​​et civilt selskab er af særlig interesse for forældre, der ønsker at overføre en del af deres arv til deres børn og samtidig bevare forvaltningen af ​​denne arv.

Hvis der er tale om fast ejendom, opretter de et SCI – et civilt ejendomsinteressentskab –  som de overfører deres faste ejendomme til, og de giver derefter deres børn andelene i SCI’et. Forældrene eller en af ​​dem udnævnes til leder af selskabet. Børnene har kun ret til at følge med i forældrenes ledelse i deres egenskab af partnere. Selskabet er således et glimrende værktøj til at adskille ejerskabet af ejendommen fra administrationen heraf.

Overfør altimedens du beholder indtægt

Ud over ønsket om styring og administration af ejendommen ønsker forældrene ofte at opretholde indtægten fra den overdragne arv for at sikre et vist niveau af ressourcer gennem hele deres liv. Oprettelsen af ​​et civilt selskab kan derefter fordelagtigt kombineres med opdelingen af ejendomsretten.

Optimering af beskatningen i forbindelse med gavedispositioner 

Overfør anparter med rabat

Den enkle kendsgerning, at ejendom, især fast ejendom, ejes af et selskab gør det muligt at foretage en rabat på værdien af ​​denne ejendom. Anparternes markedsværdi er altid lavere end ejendommens markedsværdi divideret med antallet af anparter.

I familieejede virksomheder kan en rabat på mindst 10% generelt anvendes til at tage hensyn til fraværet af et marked og eksistensen af ​​godkendelsesklausuler, der begrænser omkostningerne til frihed til overdragelse. En lille anpartsbeholdning kan retfærdiggøre en større rabat

I virksomheder med mange partnere, og hvor anpartsoverdragelser er hyppige, fastlægges markedsværdien af ​​den gennemsnitlige pris, til hvilken transaktionerne gennemføres. Denne markedspris, der i høj grad er påvirket af værdien af ​​udbyttet af anparterne, er ofte ikke relateret til værdien af ​​ejendommene ejet af det civile selskab, idet rabatten muligvis synes at overstige 80%.

Udnyt nedslagene 

Overførslen af ​​civilselskabets anparter ved hjælp af gavedispositioner foretaget hvert 15. år gør det muligt at få mest muligt ud af de nedslag, der gives i forbindelse med gavedispositioner til børn og børnebørn (eller oldebørn). Det er faktisk lettere at overholde lofterne (100.000 euro pr. Barn, 31.865 euro for hvert af børnebørnene, 5.310 euro for hvert af oldebørnene), når de overdragne formuegoder er selskabsandele end når det drejer sig om fast ejendom, der i sin natur ikke kan deles.

Det civile selskab, et værktøj til overførsel af arv

Oprettelsen af ​​et civilt selskab med henblik på besiddelse af fast ejendom, især fast ejendom, giver fordele med hensyn til arv. Det gør det således muligt at sikre bevarelsen af ​​enheden i familieværdierne i forhold til de risici man udsættes for i tilfælde af sameje mellem arvinger.

Den letter delingen i det omfang, at det er langt lettere at dele selskabsanparter end en fast ejendom eller endda flere ejendomme med ofte forskellig værdi.

Oprettelsen af ​​et civilt selskab giver også flere fordele med hensyn til arveafgift:

– det gør det muligt at reducere den skattepligtige værdi af de overdragne goder

– det undgår formodning om usus fructus’ ejerskab

– det gør det muligt at udskyde betaling af arveafgift

De administrative bemærkninger til de to foranstaltninger, der følger af loven om “tillid” eller “Essoc” giver interessante oplysninger, især om konceptet af undersøgte punkter, der er genstand for garantierne og om de praktiske metoder til gennemførelse af garantierne.

Kontrolbeskrivelsen vedrører kun de punkter, der er dækket af verifikationsmeddelelsen, og som ikke har været genstand for en udveksling mellem revisor og skatteyder på initiativ af administrationen.

Revisor kan nægte at tage stilling, især hvis anmodningen vedrører et punkt, der allerede er dækket af ”skattegarantien”.

“Skattegarantien” kan kun vedrøre punkter, der har været genstand for en udveksling mellem skatteyderen og administrationen.

“Skattegaranti” er udelukket, hvis skatteyderen misligholder perioder og skatter, der er undersøgt i forbindelse med revisionen.

For anvendelsen af ​​”skattegaranti” kræves det kun, at administrationen i proceduredokumenterne angiver de kontrolpunkter, der er omfattet af garantien. Hvis administrationen ikke udarbejder denne liste, skal den retfærdiggøre det; Ellers antages garantien at gælde for alle de punkter, der er omfattet af kontrollen og ikke rettet.

For at kunne drage fordel af “skattegarantien” skal skatteyderen være i god tro.

“Skattegarantien”, hvis betingelserne er opfyldt, vedrører de punkter, der faktisk er undersøgt af kontroltjenesten, og som kunne have givet anledning til alle de udvekslinger, der er nødvendige for at tage stilling som administration.

Hvad er procedurerne for beskatning af fremmede stater, der opfører og investerer i bygninger i Frankrig?

Metoderne til pålæggelse af selskabsskat på udenlandske stater, der i Frankrig udøver en ejendomsudlejningsaktivitet direkte eller gennem ejendomsinteressentskaber (SCI’er), er specificeret af Statsrådet.

Skal en udenlandsk stat, der har foretaget ejendomsinvesteringer i Frankrig, pålægges selskabsskat i forbindelse med deres drift på samme måde som franske private eller offentlige organer, der udfører sådanne transaktioner?

Dette var spørgsmålet, der blev rejst foran statsrådet i to tilfælde. I det ene tilfælde blev udlejningsaktiviteterne i Frankrig udført direkte af den udenlandske stat, der ejer de pågældende bygninger. I det andet tilfælde blev aktiviteterne udført af franske SCI’er, som den udenlandske stat var forbundet med.

En stats pålæggelse af sine skatter på en anden stat rejser sandsynligvis til at starte med spørgsmål om staternes immunitet på grund af principperne om lighed og gensidig uafhængighed: immunitet, der forhindrer, at en stat fremstilles for domstole i en anden stat og immunitet mod fuldbyrdelse (som beskytter en stat mod handlinger med tvangsfuldbyrdelse og tvangsforanstaltninger truffet af sikkerhedstjenesterne i en anden stat).

Læserne kan finde al nyttig information om betingelserne for anvendelse af disse to immuniteter i konklusionerne fra den offentlige ordfører Emilie Bokdam-Tognetti.