Juridiske nyheder

Ejendomsmarkedet står over for et historisk år. Ikke med hensyn til salg, selv om 2022 ikke  ligger så langt fra den rekord, der blev sat i 2021 (ca. 1,2 mio. transaktioner).
Men snarere med hensyn til kreditrenten. På et år er den fordoblet ! Aldrig set på så kort tid! 

I begyndelsen af 2022 var det muligt at låne til mindre end 1 % over 20 år for at købe et hus. I dag skal man ikke forvente at få en rente under 2 %.  Det er næsten umuligt! På 20 år er den gennemsnitlige rente (eksklusive forsikringer og gebyrer) over 2,2 % og nærmer sig 2,4 % på 25 år ifølge Observationsorganet Crédit Logement. Og der er gode chancer for, at denne dynamik vil fortsætte i 2023.

For at sige det enkelt: bankerne finansierer sig selv på markedsvilkår til en rente på over 2 % og låner derfor ud til næsten samme rente til privatpersoner. Med andre ord reduceres deres margener, og de er tvunget til at øge deres udlånsrenter. Men denne stigning støder på den berygtede ågerrente – den maksimale rente, som en bank ikke må låne ud over – og som for seks måneder siden skabte problemer for tusindvis af låntagere. 

Denne ågerrente, der blev opdateret den 1. oktober, er i øjeblikket på 3,5 % og vil nu blive opdateret hver måned. Det er endnu uvist, om dette løft til husholdningerne vil få bankerne til at være mindre grådige.
For at reducere de beløb, de skal tilbagebetale til bankerne hver måned, i videst muligt omfang, låner husholdningerne i stadig længere perioder, idet de er opmærksomme på, at det lovbestemte maksimum er fastsat til 25 år.
To tredjedele af dem optager et lån med en løbetid på mellem 21 og 25 år. 

For blot to år siden var det mindre end hver anden (47 %), der gjorde det. Mellem denne ågerrente (3,05%) og den gennemsnitlige rente over 25 år (2,4%) er forskellen meget lille, især fordi der til disse 2,4% skal lægges forsikringer og omkostninger (sagsakter, garanti).
Tærsklen på 3,05 % vil sandsynligvis blive overskredet igen, og tusindvis af låntagere vil skulle vente på den næste opdatering den 1. januar 2023.

Men det er ikke nødvendigvis gode nyheder for husstande, der har et projekt om køb af fast ejendom i tankerne, som de endnu ikke har iværksat. Med denne stigning i ågerrenten er der risiko for, at bankerne hurtigt vil hæve deres udlånsrenter, som de gjorde i oktober. Denne forbedring skulle derfor være kortvarig – to til tre uger ifølge mæglereksperter – og ejendomsmarkedet vil igen blive blokeret. 

En bank er en erhvervsdrivende som enhver anden type forretning. Når marginerne er lave, har den en tendens til at prioritere sine finansieringsaftaler til sine bedste kunder, dvs. dem, der tjener flest penge.

Selv med en god indtægt og en dokumenteret erfaring (højt bidrag og opsparing) bliver andenkøbere nægtet kredit. 

Bankerne nægter at skære for meget i deres marginer og sætter kreditproduktionen på standby indtil revisionen af åger i januar.
Andre banker, der fortsætter med at låne penge ud, står over for sager, som de ikke kan finansiere, fordi de er blokeret af ågerrenten. Det er ved at blive presserende at bekæmpe inflationen og kæmpe for købekraften.
Det er endnu uvist, om disse blokeringer vil gentage sig i de kommende måneder.

Det er ikke nogen let sag at vedligeholde et familiehus, da det kræver en aftale, før der kan foretages forbedringer.

Drømmer du om at plaske rundt i en swimmingpool i haven til dine bedsteforældres bondegård? Er du træt af at skændes med dine brødre og søstre for at få adgang til det eneste badeværelse i familievillaen i Arcachon? Ligger du hver vinter og fryser på grund af manglende varme på første sal i den fælles bjerghytte?

Hvis du planlægger at gøre familiens fælleshus mere behageligt, er der nogle regler, du skal følge for at undgå konflikter.

I familier er ejerskabet af fælleshuse ofte blevet delt op, enten ved en gave fra forældre til børn eller ved arv. Ejendomsretten deles derefter i to. Generelt har forældrene brugsretten og børnene deler den rene / ”nøgne” ejendomsret.

I dette tilfælde definerer civilretten fordelingen af udgifterne: Brugshaveren er ansvarlig for de daglige reparationer og vedligeholdelse af ejendommen, og de ”nøgne” ejere er ansvarlige for større arbejder (tagdækning osv.).

Hvis alle er enige, er det dog muligt at fravige disse regler. Det er oftest brugshaveren, der træffer beslutinger om renoveringer og tager sig af dem.

Når huset ejes i fællesskab, dvs. at forældrene og børnene deler ejendomsretten, betaler de i teorien hver især deres andel af udgifterne. Det er også nødvendigt, at alle de fælles ejere er enige om arten og omfanget af arbejdet, siger Grégoire Mitry, notar i Nantes.

Men også her er det ofte forældrene, der fortsat bestemmer og betaler. Medmindre de er for gamle eller ikke har midlerne: i så fald er det børnene, som ”nøgne” ejere, der overtager og påtager sig alle udgifter til bevarelse og vedligeholdelse af ejendommen.

At tale før man handler

Der opstår ofte problemer, når forældrene går bort, eller hvis kun et af børnene har lyst eller midler til at betale for størrer renoveringsarbejder. Hvis planerne ikke er blevet drøftet ordentligt igennem i familien, kan familieforholdene hurtigt blive forgiftede.

Hvad kunne være mere legitimt, når man overdrager sit hus, end at frygte, at det vil undslippe familien? Nogle få juridiske forholdsregler kan forebygge denne risiko.

Historien om et familiehus er tæt forbundet med ejerens historie. Skilsmisse, dødsfald… Disse begivenheder svækker familiens balance og risikerer at fremskynde videresalg.

Ved at forberede overdragelsen og takket være nogle få velformulerede klausuler kan du begrænse konsekvenserne og bevare dine børns og børnebørns interesser.

Lås din ægtepagt op
Da 45 % af ægteskaberne i Frankrig ender med skilsmisse, er den første risiko, man skal tage højde for, separation. Inden du bliver gift, er det bedre at tænke dig om en ekstra gang, hvis du ønsker at beholde og derefter videregive en familieejendom.

Uanset om det er parret, der har erhvervet ejendommen, eller de efterfølgende generationer, er det vigtigt at vedtage en ordning med ejendomsopdeling.

I tilfælde af skilsmisse kan et familiemedlems tidligere ægtefælle ellers gøre krav på rettigheder til den andel, der er i ejendommen, hvis et familiemedlem bliver skilt.

Det er rigtigt, at ordningen med retligt fællesskab (som finder anvendelse i mangel af en ægtepagt) fastsætter, at formuegoder, der er modtaget ved gave eller arv, forbliver personlige for den ægtefælle, der har modtaget dem.

Men den beskytter ikke mod det meget hyppige tilfælde, hvor f.eks. et barns ægtefælle finansierer renoveringsarbejde i boligen med sin løn eller personlige opsparing. Sidstnævnte kan med rette gøre krav på en andel af ejendommen.

Tilpasning af testamenter og gaver
Forældre kan konsolidere denne beskyttelse, hvis de har til hensigt at overdrage ejendommen til deres børn. Skødet kan indeholde et forbud mod, at de arvinger, der skal inddrage ejendommen i fællesskabet, ikke må gøre dette.
Formålet med en sådan klausul er at forhindre, at barnet, hvis det senere ændrer sin ægteskabelige ordning, kan give sin ægtefælle rettigheder over den skænkede ejendom.

Dette løser dog ikke spørgsmålet om svigersønnens eller svigerdatterens rettigheder til deres barns bo, hvis han eller hun dør først.

Hvis parret kun har fælles børn, kan ægtefællen vælge at arve enten brugsretten til hele boet – hvilket vil omfatte hans eller hendes rettigheder til huset – eller en fjerdedel af hele boet.

Den efterlevende ægtefælles ret til at arve og til frit at udøve dette valg kan blokeres.

Testamentet kan fratage ham eller hende alle rettigheder til familiens ejendom, selv om det betyder, at han eller hun får flere rettigheder til en anden ejendom, f.eks. hovedboligen.

I tilfælde af en blandet familie sikrer dette, at ægtefællens børn heller ikke arver en del af familieejendommen.

Kontrol med familiens hjem i et SCI
Når ejendommen er placeret i et ikke-erhvervsdrivende ejendomsselskab (SCI), kan familiekredsen kontrolleres endnu mere stramt.

I vedtægterne kan det fastsættes, at når en selskabsdeltager ønsker at udtræde, kan han ikke sælge sine andele til en person uden for familien.

For eksempel giver forkøbsbestemmelsen visse selskabsdeltagere fortrinsret til at købe den udtrædende selskabsdeltagers andele.

For at undgå fremtidige konflikter giver en likviditetsklausul en udgangsvej for børn eller børnebørn, der ikke ønsker at forblive ejere af ejendommen.

En fond er defineret i artikel 18 i lov nr. 87-571 af 23. juli 1987 om udvikling af sponsorater som “den handling, hvorved en eller flere fysiske eller juridiske personer beslutter uigenkaldeligt at afsætte goder, rettigheder eller ressourcer til gennemførelse af et arbejde af almen interesse og uden gevinst for øje”.

Foreningen er en gruppe af personer, mens fonden er en formue bestående af goder, rettigheder og/eller ressourcer, der uigenkaldeligt er afsat til realiseringen af et sådant værk.

Det er en sammenslutning af juridiske eller fysiske personer med henblik på at gennemføre et fælles projekt (som i tilfældet med foreningen), men en uigenkaldelig økonomisk forpligtelse fra stifternes side til at udføre et almennyttigt arbejde uden gevinst for øje. En fond har ingen medlemmer. Den ledes af en bestyrelse, en direktion og/eller et tilsynsråd.

En fond samler privat kapital til at arbejde for en offentlig sag.

Stiftelsesfonden har status som juridisk person fra datoen for offentliggørelsen af erklæringen til præfekturet i De Europæiske Fællesskabers Tidende. Ændringer af vedtægterne følger samme procedure.

I – Betingelser for eksistensen af en fond i Frankrig :

Der findes virksomhedsfonde, som kan modtage offentlige tilskud, men som ikke må modtage donationer, legater, tilskud og opfordringer til offentlig gavmildhed (men som siden 2003 har kunnet modtage donationer fra deres ansatte).

Den første betingelse for, at et fundament, uanset hvad det er, kan eksistere, er at blive anerkendt af

– premierministeren (i øjeblikket Bernard Cazeneuve; adresse: 57, rue de Varenne, Paris) for fonde, der er anerkendt som almennyttige;

– præfekten i det departement, hvor fonden får sit hovedsæde.

En stiftelse er gennemførelsen af et arbejde af almen interesse med et almennyttigt formål uden gevinst for øje. Generel interesse er et skattemæssigt begreb, der er under udvikling på en række forskellige områder.

En fond er af filantropisk, pædagogisk, videnskabelig, social, humanitær, sportslig, familiemæssig eller kulturel art eller bidrager til at forbedre den kunstneriske arv, beskytte naturen eller udbrede den franske kultur, det franske sprog og den videnskabelige viden.

En fond, der er anerkendt som værende af almen interesse, kan oprettes af en enkeltperson, en familie, en forening, en gruppe af personer, enkeltpersoner eller virksomheder, forudsat at dens formål er at afsætte midler til evig tid.

Gennem en donation kan grundlæggeren organisere sin fond. De goder og ressourcer, som han eller hun donerer, overlader fonden til evig tid.

Donationen foretages ved notariel akt, hvis det drejer sig om fast ejendom. Donationen får først virkning, når fonden anerkendes efter offentliggørelsen af almennyttighedsdekretet.

Risikoen i denne situation opstår, hvis stifteren dør, inden fonden accepterer stiftelsen eller beslaglægger den ejendom, der er genstand for stiftelsen, inden overdragelsen af ejendomsretten er blevet eksigibel over for kreditorerne.

Anmodningen skal indgives til præfekten i det departement, hvor fonden skal have sit hovedsæde, sammen med deponeringen af dens vedtægter.

Præfekten videresender anmodningen til indenrigsministeriet.

Indenrigsministeren kan efter eget skøn beslutte ikke at behandle ansøgningen eller at behandle den.

Indenrigsministeren kan efter sin behandling henvise ansøgningen til statsrådet, som afgiver en “udtalelse”, som regeringen ikke er forpligtet til at følge.

Den mest skattemæssigt fordelagtige er en kapitalfond. Christine Lagarde sagde, da hun var statsminister, at “ved siden af fonde og foreninger bør der oprettes kapitalfonde, som vil være hurtige, fleksible og billige. Den kan oprettes af en eller flere fysiske eller juridiske personer for en bestemt eller ubestemt periode.

En stiftelsesfond oprettes ved en simpel erklæring fra dens stiftere til præfekturet i det departement, hvor den har sit hjemsted. Denne erklæring skal være ledsaget af vedtægterne og indeholde følgende oplysninger: efternavn, fornavn, fødselsdato og -sted, erhverv, bopæl og nationalitet for de personer, der er ansvarlige for administrationen, samt en formular, der er udfyldt med de oplysninger, der kræves til offentliggørelse i Journal Officiel.

Kapitalfonde: artikel 140 i loven om modernisering af økonomien af 4. august 2008 for en bestemt eller ubestemt periode.

Der må ikke udbetales offentlige midler af nogen art til en kapitalfond.

Dette forbud kan undtagelsesvis fraviges for et specifikt arbejde eller et specifikt handlingsprogram på grund af dets betydning eller særlige karakter.

Undtagelser indrømmes ved fælles bekendtgørelse fra økonomi- og budgetministrene.

Fonden kan henvende sig til den offentlige generøsitet efter administrativ tilladelse, hvis betingelser fastsættes ved dekret.

Den består af de kapitalindskud, der er givet til den, samt af donationer og legater. Donationer kan give anledning til skattelettelser for både indkomstskat og selskabsskat efter de samme procedurer som donationer til foreninger.

Legatfonden administreres af en bestyrelse bestående af mindst tre medlemmer, der første gang udpeges af stifteren/erne.

Legatfonden udarbejder et årsregnskab, som mindst omfatter en balance og en resultatopgørelse (fristen for offentliggørelse af disse regnskaber er højst seks måneder).

Fonden omfatter mindst en revisor og en revisorsuppleant.

II – Skatteordning for en fond i Frankrig :

For en kapitalfond er det ligesom for fonde nødvendigt at oprette en startkapital, men beløbet for denne kapital er frit (med følgende forbehold), i modsætning til det, der de facto kræves af Conseil d’Etat (hvis udtalelse er nødvendig) for fonde, der er anerkendt som almennyttige (minimumskapital på 1 500 000 EUR til 2 000 000 EUR, udbetaling over højst 10 år).

Indtil videre kan der stadig oprettes en kapitalfond uden en indledende kapitalindskudskapital.

Så snart dekretet om gennemførelse af artikel 85 i lov nr. 2014-856 af 31. juli 2014 (om social og solidarisk økonomi) er offentliggjort i den officielle tidende den 1. august 2014, skal stifteren eller stifterne dog på tidspunktet for fondens oprettelse begrunde et minimumsbeløb for kapitalindskuddet (dette minimumsbeløb må dog ikke overstige 30 000 EUR).

Kapitalbeløbet til oprettelse af en erhvervsdrivende fond kan ikke være mindre end 150 000 EUR over 5 år.

En investeringsfonds oprindelige kapital må ikke overstige 30 000 EUR.

En fond samler privat kapital til en sag af almen interesse: i princippet skal denne kapital bruges fuldt ud inden for en bestemt periode.

En kapitalfond samler aktiver med henblik på kapitalisering.

Det er indtægterne fra disse aktiver, der anvendes til et almennyttigt arbejde.

Hvis den opfylder kravene i artikel 200 og 238 bis i den generelle skattelov, kan en kapitalfond fra det øjeblik, den oprettes, nyde godt af skattelettelser på donationer og af fritagelse for overførselsafgifter på donationer og legater.

Artikel 200 i den franske skattelov: “Beløb på op til 20 % af den skattepligtige indkomst svarende til donationer og udbetalinger, herunder udtrykkelig afkald på indtægter eller udbytte, foretaget af skattepligtige med bopæl i Frankrig som omhandlet i artikel 4 B til fordel for : Fonde eller foreninger, der er anerkendt som værende af almen interesse, jf. artikel 2a, universitetsfonde eller partnerskabsfonde, der er nævnt i henholdsvis artikel L. 719-12 og L. 719-13 i uddannelsesloven, og for ansatte i de stiftende virksomheder eller virksomheder i den koncern, jf. artikel 223 A, som den stiftende virksomhed tilhører, virksomhedsstiftelser, når disse organisationer opfylder de fastsatte betingelser.”.

Disse betingelser er: “arbejder eller organisationer af almen interesse af filantropisk, pædagogisk, videnskabelig, social, humanitær, sportslig, familiemæssig eller kulturel karakter eller som bidrager til at forbedre den kunstneriske arv, navnlig gennem abonnementer, der åbnes til finansiering af køb af genstande eller kunstværker, der er bestemt til at indgå i et fransk museums samlinger, som er tilgængelige for offentligheden, til beskyttelse af naturen eller til udbredelse af fransk kultur, sprog og videnskabelig viden”.

Derfor er det i overensstemmelse med disse betingelser, at der gøres en indsats for at redde truede arter. Det er derfor muligt at opnå skattelettelser, da fonden har et specifikt almennyttigt formål.

En fond, der er anerkendt som værende af almen interesse, er en permanent institution, hvis anerkendelse er genstand for et dekret fra statsrådet, eventuelt suppleret med eksterne ressourcer eller tjenesteydelser.

En erhvervsdrivende fond fremmer bæredygtig virksomhedssponsorering, men dens levetid er mere begrænset, og det samme gælder dens juridiske muligheder. De kan ikke modtage legater eller appellere til offentlig gavmildhed, men kan siden 2003 modtage gaver fra deres ansatte (det enkle er, at fonden oprettes, da der kun kræves en administrativ tilladelse).

En arbitreret fond tjener den almene interesse, så alle donationer til disse konti nyder godt af de skattefordele, der er knyttet til fonde gennem denne mellemmand.

Denne formel giver mulighed for en gensidig fordeling af forvaltningsomkostningerne.

Den nedsatte indkomstskat for fysiske personer svarer til 66 % af de indbetalte beløb med et årligt loft på 20 % af den skattepligtige indkomst (lov af 1. august 2003).

Donationer kan være i form af penge, men også i form af naturalier (f.eks. kunstværker).

fil til download:
170223 Stiftelser i Frankrig

I stedet for at investere direkte er det ofte mere interessant at placere din ejendom i et selskab.

Det gør det muligt at optimere beskatningen og at fremme overdragelsen af ejendommen.

Oprettelsen af et selskab, ofte et ikke-erhvervsdrivende ejendomsselskab (herefter “SCI”, “société civile immobilière”), har mange fordele i forbindelse med besiddelse og forvaltning af udlejningsejendomme for flere personer, som regel inden for familien.

Dette betyder dog ikke, at der altid skal oprettes et selskab. Alt afhænger af familiens situation.

Et par med et lille barn, der foretager deres første lejeinvestering, vil ikke nødvendigvis have interesse i at strukturere deres formue ved at oprette et selskab.

Det er især af hensyn til overdragelsen, at det kan anbefales at holde en udlejningsejendom i et ikke-erhvervsdrivende selskab.

1. Et SCI til at optimere overdragelsen gennem låntagning

Den primære interesse ved denne form for ejerskab er at gøre det muligt at overføre den gæld, der er indgået i forbindelse med erhvervelsen af en ejendom.

Når forældre finansierer erhvervelsen af deres ejendom med et banklån, er lånet ofte sikret i selve ejendommen.

De kan normalt ikke give ejendommen væk, mens de tilbagebetaler lånet.

Selv hvis de kunne, ville lånet ikke være fradragsberettiget i grundlaget for beregning af gaveafgiften.

Til gengæld er det muligt at give aktier væk, selv om et lån står på SCI’s balance.

Ud fra et skattemæssigt synspunkt er dette meget fordelagtigt, da det gør det muligt at tage lånet med i beregningsgrundlaget for gaveafgift.

En af de mest anvendte ordninger er at oprette et SCI med en lille aktiekapital, hvor en eller begge forældre udpeges som enstemmige ledere.

SCI’et finansierer erhvervelsen af sine aktiver ved hjælp af et banklån, som det tilbagebetaler via lejeindtægterne.

Hvis dette ikke er tilstrækkeligt, supplerer forældrene dette med bidrag fra en løbende konto (“apports en compte courant“).

Så snart SCI’et er oprettet, eller nogle måneder efter erhvervelsen af udlejningsejendommen, når lånet lige er begyndt at blive tilbagebetalt, giver forældrene deres børn en delt gave af den blotte ejendomsret til aktierne (forældrene beholder brugsretten).

Hvis SCI’et ikke ejer andre ejendomme end dem, der er finansieret ved hjælp af lånet, vil anparterne næsten intet være værd.

Børnene vil kun skulle betale lidt eller ingen gaveafgift, og omkostningerne ved skødet vil være minimale.

Når lånet er blevet tilbagebetalt, vil børnene automatisk få gavn af stigningen i anparternes værdi uden at skulle betale yderligere afgifter.

Ved forældrenes død vil børnene genvinde den fulde ejendomsret til anparterne uden at betale nogen afgifter!

Men det er også på grund af styringsaspektet, at det er en fordel at besidde anparterne gennem et selskab, for det giver dig mulighed for at fastsætte spillereglerne.

Direktøren kan træffe alle beslutninger alene uden at have brug for alles formelle samtykke.

2. Et SCI til at reducere beskatningen

Når ejendommen ejes direkte, beskattes lejeindtægten med en sats på op til 66,2 %, idet der tages hensyn til socialsikringsbidrag på 17,2 % og det ekstraordinære bidrag på 4 % for høje indkomster.

Ved at placere dine aktiver i et SCI kan du reducere denne beskatning, forudsat at du vælger at betale selskabsskat (herefter “IS”, “impôt sur les sociétés”).

Det skal erindres, at hvis der ikke vælges denne mulighed, beskattes lejeindtægterne hvert år, uanset om de udloddes eller ej, hos hver enkelt selskabsdeltager; de beskattes således som om ejendommen var ejet direkte.

Med selskabsskat beskattes lejeindtægterne på SCI-niveau.

Så længe der ikke udbetales udbytte, beskattes selskabsdeltagerne ikke personligt.

Dette kan gøre det lettere for de formueskattepligtige at aktivere loftsmekanismen for indkomstskat.

En anden fordel ved selskabsskatten er muligheden for at fratrække udgifter svarende til ejendommens anskaffelsesomkostninger og afskrivning fra den skattepligtige indkomst og dermed blive beskattet på et lavere grundlag og undgå sociale bidrag og den progressive indkomstskatteskala.

Kapitalgevinster tager hensyn til de foretagne afskrivninger.

Kapitalgevinsten beregnes således som forskellen mellem salgsprisen og den bogførte nettoværdi af aktivet efter fradrag af de foretagne afskrivninger.

Ud over selskabsskatten vil den resterende del af salgsprisen blive underlagt den faste enhedsafgift på 30 %, hvis den reserveres i form af udbytte til selskabsdeltagerne.

Denne mulighed for at betale selskabsskat bør derfor forbeholdes situationer, hvor forældrene ikke har til hensigt at videresælge aktiverne, men at give dem videre.

3. Et familieaktieselskab med begrænset ansvar for at drage fordel af den skattemæssige behandling af lejere i møbleret udlejning

For dem, hvis ejendomsaktiver skal udlejes møbleret, er den bedste selskabsform fortsat et aktieselskab med begrænset ansvar (herefter “SARL”, “société à responsabilité limitée“).

Det giver mulighed for, at partnerne kan være personligt ansvarlige for indkomstskatten.

Dette er en væsentlig forudsætning for at kunne drage fordel af den attraktive skatteordning for møbleret udlejning (navnlig muligheden for at afskrive bygningen og inventaret).

Denne beskatning giver dem også mulighed for at drage fordel af den mere fordelagtige beskatningsordning for kapitalgevinster på fast ejendom for fysiske personer, når bygningerne videresælges.

Den eneste regel, der skal overholdes, er, at selskabet skal oprettes enten mellem slægtninge i direkte linje (børn, forældre, bedsteforældre) eller mellem søskende eller mellem ægtefæller eller PACS-partnere eller med medlemmer af en af disse grupper.

Dette begrænser mulighederne noget.

Men den store fordel ved et familie-SARL er, at man kan inddrage mindreårige børn uden risiko.

I et SCI er bankerne generelt tilbageholdende med at yde et lån, hvis der er mindreårige børn, fordi de på ubestemt tid hæfter for virksomhedens gæld.

Dette er ikke tilfældet med et SARL, hvor hver enkelt andelshavers ansvar er begrænset til deres bidrag.

Med venlig hilsen / Kind regards

Cabinet Nicolas BRAHIN

Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE

Camilla Nissen MICHELIS

Assistante – Traductrice

1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)

Tel :   +33 493 830 876      /    Fax : +33 493 181 437

Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com

Manglende oplysning om rentesatsen eller løbetiden i en låneaftale skal sanktioneres med fortabelse af retten til renter i det forhold, som dommeren har fastsat, og ikke længere med ugyldighed af renteklausulen.

Låntagere gjorde gældende, at de ikke var blevet informeret om perioden for den samlede effektive rente (ÅOP) i deres låneaftale om fast ejendom, og de anmodede om, at rentebestemmelsen blev erklæret ugyldig.

En appeldomstol imødekom denne anmodning og erstattede den konventionelle rentesats med den lovbestemte rentesats.

Sanktionen forud for 2019-bekendtgørelsen

Før 2019-bekendtgørelsen sanktionerede kassationsretten ukorrekthed eller udeladelse af ÅOP og manglende meddelelse af periodesatsen på forskellig vis, alt efter om uregelmæssigheden påvirkede tilbuddet eller låneaftalen.

Ensartethed af sanktionen

Selv om ovennævnte bekendtgørelse ikke finder anvendelse på nuværende kontrakter, har dens ikrafttræden fået kassationsretten til at ændre sin retspraksis.

Kassationsretten harmoniserer sanktionerne i tilfælde af manglende eller ukorrekt angivelse af ÅOP i kontrakter indgået før den 19. juli 2019 og beslutter nu, at det er den fuldstændige eller delvise fortabelse af retten til renter, der gælder i tilfælde af manglende eller fejlagtig angivelse af ÅOP i disse kontrakter.

I fortsættelse af arbejdet med at ensrette sanktionerne fastsættes det nu i princippet, at manglende oplysning om renten eller løbetiden i lånekontrakten eller i et dokument i forbindelse hermed skal straffes med fortabelse af retten til renter i det forhold, som dommeren har fastsat, hvis forskellen mellem den nævnte ÅOP-sats og den faktiske sats er større end det decimaltal, der er fastsat i artikel R313-1 i forbrugerlovgivningen.

Det skal bemærkes, at i modsætning til den løsning, der er valgt for ÅOP, er ukorrektheden af kredittens periodesats ikke sanktioneret ved fortabelse af retten til renter.

Med venlig hilsen / Kind regards

Cabinet Nicolas BRAHIN

Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE

Camilla Nissen MICHELIS

Assistante – Traductrice

1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)

Tel :   +33 493 830 876      /    Fax : +33 493 181 437

Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com

www.brahin-avocats.com