Juridiske nyheder

I to måneder med særligt ophedede debatter om budgetterne for 2023 har oppositionen

forsvaret ikke mindre end tolv mistillidsvotumsmotioner. Samtidig påberåbte premierminister

Elisabeth Borne, der ikke havde absolut flertal, sig ti gange forfatningens artikel 49.3 for at få

vedtaget loven om statens og den sociale sikrings finanser uden afstemning. Det er første gang siden Rocard-æraen i Den

Femte Republiks historie.

Forhøjelse af loftet for fritagelse  :

I henhold til finansloven for 2023 forbedres overgangen for ejendomme,

der er udlejet ved langtidsleasing. Det drejer sig om

vederlagsfrie overdragelser  (som gaver eller arv).

Ejendomme, der er langtidslejet, er fritaget med 75 % op til 300

000 EUR og 50 % derover. Fra 2023 og fremefter kan fritagelsen på 75 % anvendes op til 500

000 EUR, hvis modtagerne af overdragelsen forpligter sig til at beholde den modtagne

ejendom i mindst 10 år.

Der vil således være et valg mellem loftet på 300 000 EUR med en

bevaringsforpligtelse på 5 år og loftet på 500 000 EUR, der kræver en 10-årig

bevaringsforpligtelse. Det skal bemærkes, at manglende

overholdelse af bevaringsforpligtelsen, f.eks. som følge af

salg eller donation inden for den tilladte periode, medfører, at den sparede skat kan blive

tilbagebetalt med tillæg af morarenter.

I praksis medfører forhøjelsen af loftet fra 300 000 EUR til 500 000 EUR en reduktion af

beregningsgrundlaget for afgifterne på højst 50 000 EUR pr. aktie (200 000 EUR x 25 %).

Afhængigt af den gældende afgiftssats og antallet af aktier kan besparelsen være betydelig.

Eksempel :

To forældre giver to børn en langtidslejet ejendom til en værdi af

2 000 000 EUR til to børn. Andelen, beregnet pr. forælder som giver og pr. barn som

modtager, er således 500.000 EUR.

– Med en fritagelse på 75 %, der er begrænset  til 300 000 EUR, vil

det skattepligtige beløb være 175 000 EUR. Efter den ekstra godtgørelse på 100 000 EUR for

gaver til et barn er der stadig 75 000 EUR, der skal beskattes, dvs. 13 194 EUR i skat pr. aktie

og en samlet udgift for de 4 aktier på 52 776 EUR.

– Ved at anvende fritagelsen på 75 % op til 500 000 EUR reduceres beskatningsgrundlaget til

125 000 EUR.

– Efter fradrag af fritagelsen på 100 000 EUR er der 25 000 EUR tilbage, som skal beskattes.

– Skatten beløber sig derefter til 3 194 EUR pr. aktie, dvs. en samlet omkostning for de 4

aktier på 12 776 EUR.

I dette eksempel reduceres omkostningerne ved overdragelsen med 40 000 EUR.

Ejere har indtil den 30. juni til at indberette dette. Hvis man glemmer det, kan man risikere bødestraf. Dette vedrører 34 millioner franskmænd. 

Ejere skal give flere oplysninger til skattemyndighederne om den bolig, de ejer. De har nu indtil den 30. juni til at opføre deres ejendomme på listen og oplyse om deres beboelsesstatus – personligt beboet, udlejet, ledig….-, huslejen eller lejekontraktens art – tomt, møbleret…. – alt sammen på den franske skattehjemmeside Impôts.gouv.fr.

Formålet med denne nysgerrighed fra skattemyndighedernes side? For at få et bedre kendskab til skatteydernes aktiver, men først og fremmest for at skaffe nye indtægter.
Boligskatten (taxe d’habitation) forsvandt for ejere af en hovedbolig den 1. januar 2023, men ejere af en sekundærbolig er stadig omfattet af den. 

På samme måde skal ejere af ubeboet bolig oplyse det. I byer, hvor der er mangel på udlejningsmuligheder, skal de betale skat på ledige boliger. Denne afgift vil stige i 2023 (17 % af ejendommens lejeværdi i det første år,
hvor ejendommen står tom, derefter 34 %).

Indtil nu har skattemyndighederne kun haft få data til at opkræve denne afgift. Denne indsamling af oplysninger bør også gøre det muligt for skattemyndighederne at ajourføre de matrikulære lejemålsgrundlag, som anvendes til beregning af ejendomsskatten.

Denne reform skal være afsluttet senest i 2026.

Ikke mindre end 34 millioner franskmænd (juridiske personer, fysiske personer, brugsrettighedshavere, deltagere i civile ejendomsselskaber….) er berørt af disse nye forpligtelser. Det er i deres interesse at spille spillet. 

Personer, der ikke overholder reglerne, risikerer en bøde på 150 EUR pr. ejendom. 

Lønmodtagere modtager deres opgørelse senest den 31. marts. Nogle punkter bør tildeles mere opmærksomhed end andre. 

De 11 millioner franskmænd, der har en opsparingsordning for lønmodtagere – PEE, PER collectif… – vil kunne gøre status. Senest den 31. marts modtager de deres 2022-opgørelse pr. post eller e-mail.
Hvad indeholder den? De beløb, der er akkumuleret siden kontoens åbning, den del, der er tilgængelig eller vil være tilgængelig – når den femårige bindingsperiode er udløbet – og den del, der er spærret indtil pensionering….
Nogle punkter bør tildeles mere opmærksomhed end andre.

For det første de kapitalgevinster eller -tab, der er opnået i løbet af det seneste år. I normale tider bør dårlige resultater fra en fond – aktier, obligationer osv. – give anledning til spørgsmål.
Men i dette særligt turbulente år har næsten alle fonde tabt værdi. Så der er ingen grund til at være overdrevent bekymret. 

Opsparere kan have urealiserede tab, men det er ikke tab. Så længe pengene ikke hæves eller placeres i en anden fond, har medarbejderen endnu ikke mistet noget.
Det er derfor bedre at lade det være, som det er, og vente på en tilbagevenden til bedre tider. Et opsparingsprodukts resultater bør undersøges over mindst 5 år.  

For det andet skal de beløb, der er indbetalt til pensionsinvesteringer (PER, Percol osv.), undersøges nøje. De giver ret til en skattefordel. Skattemyndighederne tager dog generelt ikke automatisk hensyn til dem.
Det er tilrådeligt at notere dem, så de kan anføres på din selvangivelse, når tiden er til det. I modsat fald går skattenedsættelsen tabt. 

Endelig kan medarbejdere, der har skiftet virksomhed i de seneste år, gøre status over alle de opsparingsprodukter, de har.

Dette dokument skal indeholde en liste over alle eksisterende konti. Det er bedre at samle alle disse investeringer hos en enkelt kontohaver. Disse investeringer overføres til banken Caisse des Dépôts efter 10 år, hvis de ikke er blevet krævet indfriet. 

Da omkostningerne ved at vedligeholde kontoen dækkes af medarbejderens nuværende arbejdsgiver, kan dette også føre til betydelige besparelser.

Ejendomsmarkedet står over for et historisk år. Ikke med hensyn til salg, selv om 2022 ikke  ligger så langt fra den rekord, der blev sat i 2021 (ca. 1,2 mio. transaktioner).
Men snarere med hensyn til kreditrenten. På et år er den fordoblet ! Aldrig set på så kort tid! 

I begyndelsen af 2022 var det muligt at låne til mindre end 1 % over 20 år for at købe et hus. I dag skal man ikke forvente at få en rente under 2 %.  Det er næsten umuligt! På 20 år er den gennemsnitlige rente (eksklusive forsikringer og gebyrer) over 2,2 % og nærmer sig 2,4 % på 25 år ifølge Observationsorganet Crédit Logement. Og der er gode chancer for, at denne dynamik vil fortsætte i 2023.

For at sige det enkelt: bankerne finansierer sig selv på markedsvilkår til en rente på over 2 % og låner derfor ud til næsten samme rente til privatpersoner. Med andre ord reduceres deres margener, og de er tvunget til at øge deres udlånsrenter. Men denne stigning støder på den berygtede ågerrente – den maksimale rente, som en bank ikke må låne ud over – og som for seks måneder siden skabte problemer for tusindvis af låntagere. 

Denne ågerrente, der blev opdateret den 1. oktober, er i øjeblikket på 3,5 % og vil nu blive opdateret hver måned. Det er endnu uvist, om dette løft til husholdningerne vil få bankerne til at være mindre grådige.
For at reducere de beløb, de skal tilbagebetale til bankerne hver måned, i videst muligt omfang, låner husholdningerne i stadig længere perioder, idet de er opmærksomme på, at det lovbestemte maksimum er fastsat til 25 år.
To tredjedele af dem optager et lån med en løbetid på mellem 21 og 25 år. 

For blot to år siden var det mindre end hver anden (47 %), der gjorde det. Mellem denne ågerrente (3,05%) og den gennemsnitlige rente over 25 år (2,4%) er forskellen meget lille, især fordi der til disse 2,4% skal lægges forsikringer og omkostninger (sagsakter, garanti).
Tærsklen på 3,05 % vil sandsynligvis blive overskredet igen, og tusindvis af låntagere vil skulle vente på den næste opdatering den 1. januar 2023.

Men det er ikke nødvendigvis gode nyheder for husstande, der har et projekt om køb af fast ejendom i tankerne, som de endnu ikke har iværksat. Med denne stigning i ågerrenten er der risiko for, at bankerne hurtigt vil hæve deres udlånsrenter, som de gjorde i oktober. Denne forbedring skulle derfor være kortvarig – to til tre uger ifølge mæglereksperter – og ejendomsmarkedet vil igen blive blokeret. 

En bank er en erhvervsdrivende som enhver anden type forretning. Når marginerne er lave, har den en tendens til at prioritere sine finansieringsaftaler til sine bedste kunder, dvs. dem, der tjener flest penge.

Selv med en god indtægt og en dokumenteret erfaring (højt bidrag og opsparing) bliver andenkøbere nægtet kredit. 

Bankerne nægter at skære for meget i deres marginer og sætter kreditproduktionen på standby indtil revisionen af åger i januar.
Andre banker, der fortsætter med at låne penge ud, står over for sager, som de ikke kan finansiere, fordi de er blokeret af ågerrenten. Det er ved at blive presserende at bekæmpe inflationen og kæmpe for købekraften.
Det er endnu uvist, om disse blokeringer vil gentage sig i de kommende måneder.

Det er ikke nogen let sag at vedligeholde et familiehus, da det kræver en aftale, før der kan foretages forbedringer.

Drømmer du om at plaske rundt i en swimmingpool i haven til dine bedsteforældres bondegård? Er du træt af at skændes med dine brødre og søstre for at få adgang til det eneste badeværelse i familievillaen i Arcachon? Ligger du hver vinter og fryser på grund af manglende varme på første sal i den fælles bjerghytte?

Hvis du planlægger at gøre familiens fælleshus mere behageligt, er der nogle regler, du skal følge for at undgå konflikter.

I familier er ejerskabet af fælleshuse ofte blevet delt op, enten ved en gave fra forældre til børn eller ved arv. Ejendomsretten deles derefter i to. Generelt har forældrene brugsretten og børnene deler den rene / ”nøgne” ejendomsret.

I dette tilfælde definerer civilretten fordelingen af udgifterne: Brugshaveren er ansvarlig for de daglige reparationer og vedligeholdelse af ejendommen, og de ”nøgne” ejere er ansvarlige for større arbejder (tagdækning osv.).

Hvis alle er enige, er det dog muligt at fravige disse regler. Det er oftest brugshaveren, der træffer beslutinger om renoveringer og tager sig af dem.

Når huset ejes i fællesskab, dvs. at forældrene og børnene deler ejendomsretten, betaler de i teorien hver især deres andel af udgifterne. Det er også nødvendigt, at alle de fælles ejere er enige om arten og omfanget af arbejdet, siger Grégoire Mitry, notar i Nantes.

Men også her er det ofte forældrene, der fortsat bestemmer og betaler. Medmindre de er for gamle eller ikke har midlerne: i så fald er det børnene, som ”nøgne” ejere, der overtager og påtager sig alle udgifter til bevarelse og vedligeholdelse af ejendommen.

At tale før man handler

Der opstår ofte problemer, når forældrene går bort, eller hvis kun et af børnene har lyst eller midler til at betale for størrer renoveringsarbejder. Hvis planerne ikke er blevet drøftet ordentligt igennem i familien, kan familieforholdene hurtigt blive forgiftede.

Hvad kunne være mere legitimt, når man overdrager sit hus, end at frygte, at det vil undslippe familien? Nogle få juridiske forholdsregler kan forebygge denne risiko.

Historien om et familiehus er tæt forbundet med ejerens historie. Skilsmisse, dødsfald… Disse begivenheder svækker familiens balance og risikerer at fremskynde videresalg.

Ved at forberede overdragelsen og takket være nogle få velformulerede klausuler kan du begrænse konsekvenserne og bevare dine børns og børnebørns interesser.

Lås din ægtepagt op
Da 45 % af ægteskaberne i Frankrig ender med skilsmisse, er den første risiko, man skal tage højde for, separation. Inden du bliver gift, er det bedre at tænke dig om en ekstra gang, hvis du ønsker at beholde og derefter videregive en familieejendom.

Uanset om det er parret, der har erhvervet ejendommen, eller de efterfølgende generationer, er det vigtigt at vedtage en ordning med ejendomsopdeling.

I tilfælde af skilsmisse kan et familiemedlems tidligere ægtefælle ellers gøre krav på rettigheder til den andel, der er i ejendommen, hvis et familiemedlem bliver skilt.

Det er rigtigt, at ordningen med retligt fællesskab (som finder anvendelse i mangel af en ægtepagt) fastsætter, at formuegoder, der er modtaget ved gave eller arv, forbliver personlige for den ægtefælle, der har modtaget dem.

Men den beskytter ikke mod det meget hyppige tilfælde, hvor f.eks. et barns ægtefælle finansierer renoveringsarbejde i boligen med sin løn eller personlige opsparing. Sidstnævnte kan med rette gøre krav på en andel af ejendommen.

Tilpasning af testamenter og gaver
Forældre kan konsolidere denne beskyttelse, hvis de har til hensigt at overdrage ejendommen til deres børn. Skødet kan indeholde et forbud mod, at de arvinger, der skal inddrage ejendommen i fællesskabet, ikke må gøre dette.
Formålet med en sådan klausul er at forhindre, at barnet, hvis det senere ændrer sin ægteskabelige ordning, kan give sin ægtefælle rettigheder over den skænkede ejendom.

Dette løser dog ikke spørgsmålet om svigersønnens eller svigerdatterens rettigheder til deres barns bo, hvis han eller hun dør først.

Hvis parret kun har fælles børn, kan ægtefællen vælge at arve enten brugsretten til hele boet – hvilket vil omfatte hans eller hendes rettigheder til huset – eller en fjerdedel af hele boet.

Den efterlevende ægtefælles ret til at arve og til frit at udøve dette valg kan blokeres.

Testamentet kan fratage ham eller hende alle rettigheder til familiens ejendom, selv om det betyder, at han eller hun får flere rettigheder til en anden ejendom, f.eks. hovedboligen.

I tilfælde af en blandet familie sikrer dette, at ægtefællens børn heller ikke arver en del af familieejendommen.

Kontrol med familiens hjem i et SCI
Når ejendommen er placeret i et ikke-erhvervsdrivende ejendomsselskab (SCI), kan familiekredsen kontrolleres endnu mere stramt.

I vedtægterne kan det fastsættes, at når en selskabsdeltager ønsker at udtræde, kan han ikke sælge sine andele til en person uden for familien.

For eksempel giver forkøbsbestemmelsen visse selskabsdeltagere fortrinsret til at købe den udtrædende selskabsdeltagers andele.

For at undgå fremtidige konflikter giver en likviditetsklausul en udgangsvej for børn eller børnebørn, der ikke ønsker at forblive ejere af ejendommen.