Juridiske nyheder

Denne første lovramme, der er godkendt af parlamentsmedlemmerne, præciserer reglerne for kryptoindustrien.

Dette er enden på det uregulerede vilde vesten for krypto. Ved at vedtage MiCa-forordningen (Markets in Crypto-assets) og forordningen om fondsoverførsler med et meget stort flertal torsdag satte Europa-Parlamentet også punktum for to års debat om de harmoniserede rammer, der skal gives til kryptovaluta-sektoren i Europa. 

Denne ramme pålægger nye forpligtelser for aktørerne i økosystemet, begyndende med de udvekslingsplatforme, der gør det muligt at købe og sælge kryptovalutaer. For at kunne drive deres tjenester i EU skal de have en obligatorisk licens fra en kompetent national myndighed for at kunne drive deres tjenester i EU. For at opnå denne dyrebare sesam skal aktørerne have et kontor i Europa, opfylde sikkerhedskrav til aktiver og kundemidler, opfylde forpligtelser til at have valutareserver hos en bank, procedurer for kundekendskab, regler for styring, give oplysninger om deres lederes omdømme, men også om deres energiforbrug.

Leverandørerne skal også videregive visse kunde- og transaktionsoplysninger til den modtagende finansielle institution i lighed med reglerne for traditionel finansiering.

Tiltrækningskraft 

Mens flere reguleringsmyndigheder rundt om i verden forsøger at regulere kryptoindustrien, er Europa det første kontinent til at tage et første konkret skridt med disse to tekster, som træder i kraft 18 måneder efter deres godkendelse i Det Europæiske Råd. Europa bevæger sig hurtigere og længere end nogen anden større jurisdiktion i verden. 

Kryptoaktørerne er enige om, at regulering er absolut afgørende for at skabe den tillid, som sektoren har brug  for at vokse, men de beklager nogle af kravene, som er meget byrdefulde for unge, innovative virksomheder.

Klarhed på internationalt plan vil gøre en stor forskel og kunne tilskynde mange virksomheder til at forlade USA og bringe nye arbejdspladser og investeringer til regionen.

I Frankrig har flere sværvægtere i sektoren såsom Binance eller Crypto.com fået en psan-registrering (udbydere af tjenester til digitale aktiver) fra Autorité des Marchés Financiers (AMF), som blev oprettet ved Pacte-loven fra 2019, og som MiCa blev inspireret af. Disse aktører har imidlertid annonceret planer om at investere massivt på det gamle kontinent.

Reguleringen har fokuseret mere på bekæmpelse af hvidvaskning af penge og mindre på beskyttelse af kunderne, hvilket forekommer mig væsentligt, når man husker på, at andelen af kryptovalutaer, der er forbundet med ulovlige aktiviteter, kun udgjorde 0,24 % af transaktionerne i 2022.  

MiCa ville ikke have ændret noget ved FTX-skandalen, da tjenesterne fra uregulerede aktører er tilgængelige for europæiske medborgere. 

Disse to tekster er kun et første skridt, da de ikke gælder for NFT (non-fungible tokens) og heller ikke for decentraliseret finansiering, som tilbyder peer-to-peer-kryptotjenester. Vi skal for disse to områder finde den samme balance mellem beskyttelse og fleksibilitet, som er nødvendig for innovation, og som findes i MiCa.

De stigende renter presser købernes budgetter, og de forsøger at få priserne ned.

Festen er slut. Boomet efter Covid, hvor huspriserne steg fra rekord til rekord, er bag os. Stigningen i omkostningerne ved lån til fast ejendom (fra et gennemsnit på 1 % over 20 år i januar til 2,2 % i dag) og det angstprovokerende klima (krig i Ukraine, inflation, frygt for recession osv.) har nedbragt den eufori, der har hersket i de sidste to år.
Og selv om behovet for boliger fortsat er en kraftig forårskraft, sker salget ikke længere med et fingerknips. Bureauerne har lagre, salgstiderne bliver længere, og forhandlingerne er igen vanskelige mellem købere og sælgere. 

Vi er ikke længere i en situation, hvor køberne skal skynde sig. I dag foregår der forhandlinger overalt. 

Tallene afspejler naturligvis endnu ikke dette fænomen. I september steg værdien af lejlighederne med 4 % på et år (+8,2 % for huse) ifølge de franske notarer. 

De salgsaftaler, der blev indgået i begyndelsen af året, tyder på næsten identiske stigninger i januar (4 % for lejligheder og 7 % for huse). 1133.000 boliger skiftede ejer fra januar til udgangen af september, hvilket ikke er langt fra rekorden på 1206.000 i 2021. 

Siden efteråret har tonen imidlertid ændret sig. I Paris og Lyon er forhandlingerne i forhold til den oplyste pris ofte i størrelsesordenen 3 % til 5 %.
Dette fænomen kan også ses i mellemstore byer, som havde nydt fuldt ud godt af franskmændenes ønske om plads under Covid. Forhandlinger var sjældne. De er på vej tilbage. 

Euforien synes også at have lagt sig for de sekundære boliger i det indre af landet, nogle få dusin kilometer fra kysten. Vi er ikke længere i den situation, hvor folk købte huse i landsbyer, som de ikke kendte til seks måneder tidligere. Priserne skal tilpasses. 

Rentestigningen har en indvirkning på det beløb, som husholdningerne kan betale. Med en konstant månedlig ydelse svarer den nuværende stigning i kreditomkostningerne næsten til 10 % mindre købekraft. Bankerne låner mindre ud, men køberne har det samme projekt. For ikke at miste plads forhandler de mere for at undgå at miste plads. 

Efter flere års vækst er den gennemsnitlige købekraft for ejendomme – beregnet ud fra markedspriserne og købernes lånekapacitet – faldet fra 84 m2 til 80 m2 mellem 2021 og 2022 ifølge Notaires de France. Vanskeligheder med at få adgang til kredit på grund af ågerrenten (den maksimale rente, som bankerne kan låne til) tvinger også købere med få penge til at låne mindre. 

Men kreditomkostningerne eller adgangen til kredit er ikke de eneste faktorer, der er ansvarlige for forhandlingernes afkast; de begrænsninger, der tynger de mest energirigtige boliger, der er klassificeret F eller G på energimærket, er nu godt medregnet i prisen.
Det er forståeligt nok. Fra 2023 og fremefter vil de værste termiske lejligheder (450 kW/m2/år i slutforbrug, klassificeret G og oftest opvarmet med gas eller olie) blive forbudt at udleje. I 2025 bliver det alle G-ejendomme og i 2028 F-ejendomme. 

Disse drøftelser er særligt stærke for huse, hvor alle udgifter i modsætning til lejligheder afholdes af en enkelt ejer. 

Nogle områder undgår stadig dette fænomen, f.eks. kommunerne ved Atlanterhavskysten og Normandiet.  Det er måske i disse områder, at forhandlingerne er mindst hyppige. 

De prestigefyldte ejendomme i de store byer er også ret forskånet for diskussioner og prisnedsættelser. Arkitektoniske huse eller Haussman-bygninger med en meget høj kvalitet i indretningen sælges fortsat til en høj pris.
Men de udgør kun en lille del af de boliger, der sælges i Frankrig. For de øvrige er vi vidner til en blød landing.

Hvis du ejer en eller flere ejendomme, har du indtil den 30. juni 2023 til at anmelde dem på hjemmesiden impots.gouv.fr

Afskaffelsen af boligskatten er blevet indfaset siden 2018 og bliver generaliseret i år. Denne foranstaltning vedrører dog kun hovedboliger.

Ejere af sekundære boliger skal fortsat betale taxe d’habitation, hvortil i de belastede områder kommer taxe sur les logements vacants (TLV).
For præcist at kunne fastslå identiteten af beboerne i de enkelte boliger og dermed anvendelsen af afskaffelsen af boligafgiften har regeringen indført en ny forpligtelse til at anmelde ejendommen på webstedet impots.gouv.fr, jf. artikel 1418 i den franske skattelov. 

Hvem vedrører det?

Alle ejere, både fysiske og juridiske personer, af en primær eller sekundær bolig, en udlejningsejendom eller en ledig ejendom skal afgive denne erklæring.
Den vedrører også udelte ejere, brugsforpagtere og ikke-erhvervsdrivende ejendomsselskaber. 

Hvordan skal man gøre det?

Princippet er enkelt. Hver ejer kan få adgang til webstedet “administrer min ejendom” via sin sikre personlige portal på impots.gouv.fr.

Derefter skal man for hver ejendom, man ejer, angive, om den er ens hoved- eller sekundærbolig. Hvis du har en udlejet ejendom, skal du angive identiteten på den lejer, der bebor den som hovedbolig. 

Desuden bør det for hver ejendom angives, hvor længe den har været beboet siden den 1. januar 2023.

Lejen kan også angives, men denne oplysning er foreløbig frivillig. Disse oplysninger vil også gøre det muligt at afgøre, om ejendommen skal betragtes som hovedbolig eller ej. 

Skattemyndighederne vil således have alle de oplysninger, de har brug for, for at kunne afgøre, om de skal beskatte hver skatteyder, der ejer en ejendom, med henblik på kommuneskat. 

Det skal bemærkes, at de oplysninger om beboelse, som skattemyndighederne har kendskab til, vil blive vist på forhånd for at lette denne nye erklæringsproces.

I sidste ende skulle skatten på ledige boliger og skatten på kapitalgevinster således blive opkrævet endnu mere systematisk. 

Det er nok til at få alle dem, der vil være i en ugunstig skattemæssig situation, til at fortryde boligskatten.

I to måneder med særligt ophedede debatter om budgetterne for 2023 har oppositionen

forsvaret ikke mindre end tolv mistillidsvotumsmotioner. Samtidig påberåbte premierminister

Elisabeth Borne, der ikke havde absolut flertal, sig ti gange forfatningens artikel 49.3 for at få

vedtaget loven om statens og den sociale sikrings finanser uden afstemning. Det er første gang siden Rocard-æraen i Den

Femte Republiks historie.

Forhøjelse af loftet for fritagelse  :

I henhold til finansloven for 2023 forbedres overgangen for ejendomme,

der er udlejet ved langtidsleasing. Det drejer sig om

vederlagsfrie overdragelser  (som gaver eller arv).

Ejendomme, der er langtidslejet, er fritaget med 75 % op til 300

000 EUR og 50 % derover. Fra 2023 og fremefter kan fritagelsen på 75 % anvendes op til 500

000 EUR, hvis modtagerne af overdragelsen forpligter sig til at beholde den modtagne

ejendom i mindst 10 år.

Der vil således være et valg mellem loftet på 300 000 EUR med en

bevaringsforpligtelse på 5 år og loftet på 500 000 EUR, der kræver en 10-årig

bevaringsforpligtelse. Det skal bemærkes, at manglende

overholdelse af bevaringsforpligtelsen, f.eks. som følge af

salg eller donation inden for den tilladte periode, medfører, at den sparede skat kan blive

tilbagebetalt med tillæg af morarenter.

I praksis medfører forhøjelsen af loftet fra 300 000 EUR til 500 000 EUR en reduktion af

beregningsgrundlaget for afgifterne på højst 50 000 EUR pr. aktie (200 000 EUR x 25 %).

Afhængigt af den gældende afgiftssats og antallet af aktier kan besparelsen være betydelig.

Eksempel :

To forældre giver to børn en langtidslejet ejendom til en værdi af

2 000 000 EUR til to børn. Andelen, beregnet pr. forælder som giver og pr. barn som

modtager, er således 500.000 EUR.

– Med en fritagelse på 75 %, der er begrænset  til 300 000 EUR, vil

det skattepligtige beløb være 175 000 EUR. Efter den ekstra godtgørelse på 100 000 EUR for

gaver til et barn er der stadig 75 000 EUR, der skal beskattes, dvs. 13 194 EUR i skat pr. aktie

og en samlet udgift for de 4 aktier på 52 776 EUR.

– Ved at anvende fritagelsen på 75 % op til 500 000 EUR reduceres beskatningsgrundlaget til

125 000 EUR.

– Efter fradrag af fritagelsen på 100 000 EUR er der 25 000 EUR tilbage, som skal beskattes.

– Skatten beløber sig derefter til 3 194 EUR pr. aktie, dvs. en samlet omkostning for de 4

aktier på 12 776 EUR.

I dette eksempel reduceres omkostningerne ved overdragelsen med 40 000 EUR.

Ejere har indtil den 30. juni til at indberette dette. Hvis man glemmer det, kan man risikere bødestraf. Dette vedrører 34 millioner franskmænd. 

Ejere skal give flere oplysninger til skattemyndighederne om den bolig, de ejer. De har nu indtil den 30. juni til at opføre deres ejendomme på listen og oplyse om deres beboelsesstatus – personligt beboet, udlejet, ledig….-, huslejen eller lejekontraktens art – tomt, møbleret…. – alt sammen på den franske skattehjemmeside Impôts.gouv.fr.

Formålet med denne nysgerrighed fra skattemyndighedernes side? For at få et bedre kendskab til skatteydernes aktiver, men først og fremmest for at skaffe nye indtægter.
Boligskatten (taxe d’habitation) forsvandt for ejere af en hovedbolig den 1. januar 2023, men ejere af en sekundærbolig er stadig omfattet af den. 

På samme måde skal ejere af ubeboet bolig oplyse det. I byer, hvor der er mangel på udlejningsmuligheder, skal de betale skat på ledige boliger. Denne afgift vil stige i 2023 (17 % af ejendommens lejeværdi i det første år,
hvor ejendommen står tom, derefter 34 %).

Indtil nu har skattemyndighederne kun haft få data til at opkræve denne afgift. Denne indsamling af oplysninger bør også gøre det muligt for skattemyndighederne at ajourføre de matrikulære lejemålsgrundlag, som anvendes til beregning af ejendomsskatten.

Denne reform skal være afsluttet senest i 2026.

Ikke mindre end 34 millioner franskmænd (juridiske personer, fysiske personer, brugsrettighedshavere, deltagere i civile ejendomsselskaber….) er berørt af disse nye forpligtelser. Det er i deres interesse at spille spillet. 

Personer, der ikke overholder reglerne, risikerer en bøde på 150 EUR pr. ejendom. 

Lønmodtagere modtager deres opgørelse senest den 31. marts. Nogle punkter bør tildeles mere opmærksomhed end andre. 

De 11 millioner franskmænd, der har en opsparingsordning for lønmodtagere – PEE, PER collectif… – vil kunne gøre status. Senest den 31. marts modtager de deres 2022-opgørelse pr. post eller e-mail.
Hvad indeholder den? De beløb, der er akkumuleret siden kontoens åbning, den del, der er tilgængelig eller vil være tilgængelig – når den femårige bindingsperiode er udløbet – og den del, der er spærret indtil pensionering….
Nogle punkter bør tildeles mere opmærksomhed end andre.

For det første de kapitalgevinster eller -tab, der er opnået i løbet af det seneste år. I normale tider bør dårlige resultater fra en fond – aktier, obligationer osv. – give anledning til spørgsmål.
Men i dette særligt turbulente år har næsten alle fonde tabt værdi. Så der er ingen grund til at være overdrevent bekymret. 

Opsparere kan have urealiserede tab, men det er ikke tab. Så længe pengene ikke hæves eller placeres i en anden fond, har medarbejderen endnu ikke mistet noget.
Det er derfor bedre at lade det være, som det er, og vente på en tilbagevenden til bedre tider. Et opsparingsprodukts resultater bør undersøges over mindst 5 år.  

For det andet skal de beløb, der er indbetalt til pensionsinvesteringer (PER, Percol osv.), undersøges nøje. De giver ret til en skattefordel. Skattemyndighederne tager dog generelt ikke automatisk hensyn til dem.
Det er tilrådeligt at notere dem, så de kan anføres på din selvangivelse, når tiden er til det. I modsat fald går skattenedsættelsen tabt. 

Endelig kan medarbejdere, der har skiftet virksomhed i de seneste år, gøre status over alle de opsparingsprodukter, de har.

Dette dokument skal indeholde en liste over alle eksisterende konti. Det er bedre at samle alle disse investeringer hos en enkelt kontohaver. Disse investeringer overføres til banken Caisse des Dépôts efter 10 år, hvis de ikke er blevet krævet indfriet. 

Da omkostningerne ved at vedligeholde kontoen dækkes af medarbejderens nuværende arbejdsgiver, kan dette også føre til betydelige besparelser.