Юридические новости

Контракт Monetivia – это сделка с недвижимостью, осуществляемая между пожилым человеком и инвестором, которая менее рискованна с финансовой точки зрения, чем продажа Viager*.

Для продавцов:

Это продажа без права собственности, цена которой корректируется в зависимости от фактической продолжительности проживания в доме.

Этот контракт обеспечивает пожилым людям гарантию финальной суммы, за которую будет продано их имущество. В случае преждевременной смерти продавца цена повышается за счет выплаты надбавки его наследникам.

Для инвесторов:

Инвесторы приобретают недвижимость без права собственности, которое предоставляется им по истечении временного периода от 10 до 25 лет в зависимости от случая. Таким образом, они получают скидку на стоимость недвижимости. Также они покрыты страховкой, которая выплачивает аннуитет в случае, если продавец все еще жив на момент консолидации и желает продолжить владение недвижимостью.

*Viager – сделка с недвижимостью, когда покупатель платит только часть стоимости при покупке, и при этом соглашается выплачивать продавцу ежемесячную ренту (аннуитет) до момента его смерти.

Nicolas BRAHIN

Avocat au barreau de NICE

1, Rue Louis Gassin

06300 NICE (FRANCE)

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

www.brahin-avocats.com

Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?

Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?

А. 4 вопроса на которые стоит ответить чтобы инвестировать в недвижимость

При покупке недвижимости инверстор может столкнуться с 4 вопросов. Эффективное решение этих вопросов будет становиться все более важным по мере увеличения суммы инвестиций:

• Как найти недвижимость ?  

Это компетенция агента по недвижимости.

• Какие налоги будут применяться к инвесторам и как их минимизировать (налог на прирост капитала, налог на богатство, налог на наследство и дарение)? 

Для иностранных клиентов данные вопросы могут создать немало проблем, поскольку им придется иметь дело с французским законодательством, законодательством своей страны, соглашениями о двойном налогообложении, международными и европейскими договорами и правилами.

В данном случае стоит обратиться к специалисту по налогообложению / налоговому адвокату.

• Как и через кого стоит покупать недвижимость? 

Правильнее ли покупать на личное имя одного человека, вместе с супругом, разделить право собственности и узуфрукт, или использовать компанию? В последнем случае, что это за компания, с какими акционерами или ассоциированными лицами, какие уставы и т.д. 

В данном вопросе нужен грамотный адвокат и нотариус.

• Как профинансировать покупку? 

Покупка крупной недвижимости с помощью ипотеки может иметь ряд преимуществ для инвестора.

В данном вопросе стоит обратиться к финансовому консультанту, который также сможет понять и принять во внимание весьма специфические юридические и налоговые аспекты международных клиентов. 

Б. 7 причин, по которым банковское финансирование может оказаться целесообразным для международного инвестора

1. Поскольку у инвестора недостаточно собственного капитала.

2. Если покупаемая недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то проценты и другие расходы, связанные с ипотекой, вычитаются из дохода от аренды, это минимизирует доход от недвижимости, подлежащий налогообложению во Франции.

3. Потому что инвестор знает, как инвестировать имеющиеся средства так, чтобы они принесли больше, чем стоимость кредита.  

4. Потому что он хочет минимизировать налог на богатство. К сведению, ставка налога постепенно увеличивается с 0,5% до 1,5% от стоимости объекта недвижимости, расположенного во Франции. Например, этот налог составляет 15 000 евро для французских объектов недвижимости стоимостью 3 млн евро, 50 000 евро в случае стоимости 6 млн евро и 100 000 евро в случае стоимости 10 млн евро.

5. Когда иностранный владелец недвижимости во Франции скончается, его наследники должны будут заплатить налог на наследство во Франции на основе чистой стоимости активов недвижимости. Например, для прямых наследников ставка составит 20% для активов стоимостью от 16 000 до 552 000 евро, 30% от 552 000 до 902 000 евро, 40% от 902 000 до 1 805 000 евро и 45% свыше. 

Для инвесторов, проживающих в стране, где налог на наследство равен нулю или ниже, чем во Франции (а таких стран много!), способом избежать/минимизировать этот французский налог на наследство является покупка с финансированием, которое все еще будет существовать на день смерти.

6. Приобретая недвижимость во Франции, инвестор, проживающий в стране “вне зоны евро”, принимает на себя двойной риск: риск изменения цены на недвижимость и риск изменения стоимости евро по отношению к собственной базовой валюте. Покупка с помощью 100% евро пулированного кредита позволит избежать / ограничить этот второй вид риска.

7. И просто потому, что инвестор хочет сохранить как можно больше личного капитала, чтобы вложить его в дополнительную возможность или использовать в своей предпринимательской деятельности. 

У каждого инвестора часто бывает несколько таких целей, которые могут быть достигнуты несколькими способами:

• с помощью юридических решений, таких как использование компании, использование преимуществ разделения собственности на узуфрукт и чистое владение, выбор конкретного варианта налогообложения (французский налоговый режим ” аренды мебелированного жилья”).

• с соответствующей стратегией финансирования: аннуитет или процентный ипотечный кредит, на какую сумму, в какой валюте, с какими ценными бумагами.

• но чаще всего это индивидуальная комбинация нескольких из этих типов решений.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

Cabinet BRAHIN Avocats

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Помощь была создана для поддержки компаний, пострадавших от кризиса здравоохранения. Должна ли эта помощь быть включена в налогооблагаемый результат? Ответ на момент подачи налоговой декларации.

Финансовая помощь. Возможно, ваша компания может обратиться за прямой помощью в размере до 1 500 евро из фонда солидарности, особенно если она была закрыта по решению властей, или если ее оборот сократился по меньшей мере на 50%. Кроме того, компания имеющая одного работника, неспособная погасить задолженность в течение 30 дней и получившая отказ в предоставлении денежного кредита, может обратиться за дополнительной помощью в размере от 2 000 до 5 000 евро. Наконец, Совет по социальной защите самозанятых (CPSTI) учредил исключительную финансовую помощь для всех торговцев и ремесленников без каких-либо предпринимаемых мер, размер которой соответствует взносам на дополнительную пенсию, уплаченным на основе их дохода за 2018 год, и может составлять до 1 250 евро. Если вы не смогли воспользоваться этими пособиями, ваша компания, возможно, смогла воспользоваться исключительной финансовой помощью, выплачиваемой CPSTI самозанятым.

… которые не облагаются налогом. Таким образом, совокупная сумма этой помощи может достигать 9 250 евро. И, к счастью, его не придется включать ни в налогооблагаемый доход вашей компании, ни в ваш профессиональный доход в общей декларации о доходах.

А как насчет кредита, гарантированного государством? Исключительная государственная гарантия предоставляется на кредиты, выданные с 16.03.2020 по 30.06.2021 включительно нефинансовым компаниям, зарегистрированным во Франции, кредитными учреждениями и финансовыми компаниями. Сумма кредита, предоставляемого вашей компании, ограничена 25% от оборота без учета НДС в 2019 году (т.е. трехмесячный оборот). Погашение кредита откладывается минимум на 12 месяцев, а затем распределяется на срок до пяти лет.

Налоговый режим. Налоговый режим здесь такой же, как и для любого займа, предоставленного вашей компанией. Сумма займа не облагается налогом, а выплаты по займу не подлежат вычету, за исключением процентов по займу.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

Cabinet BRAHIN Avocats

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Сдача в аренду мебилированного жилья – это предоставление жилого помещения, обставленного мебелью, когда оно включает в себя все предметы обстановки, необходимые для нормального проживания арендатора.

Доходы от сдачи в аренду меблированных помещений, владельцем которых вы являетесь, а также доходы от сдачи в субаренду меблированных помещений, арендатором которых вы являетесь, облагаются подоходным налогом в категории промышленной и коммерческой прибыли (BIC), а не в категории доходов от собственности.

Освобождение от уплаты налога при меблированной аренде

Доход от сдачи в аренду меблированных помещений, полученный людьми, которые сдают в аренду или субаренду до 31 декабря 2023 года, часть своего основного жилья, не облагается налогом в следующих двух ситуациях:

Ситуация 1: когда доход не превышает €760 в год, а аренда осуществляется для людей, для которых арендуемое помещение не является основным местом  жительства (кровать и завтрак);

Ситуация 2: когда арендуемые помещения являются для арендатора или субарендатора основным местом жительства (или временным местом жительства, если он является сезонным работником), доход так же не облагается налогом, если выполняются следующие три условия :

• комнаты, сдаваемые в аренду или субаренду, должны быть частью основного места жительства арендодателя ;
• сдаваемые в аренду или субаренду помещения должны быть основным местом жительства арендатора или субарендатора, или их временным местом жительства, если они являются сезонными работниками ;
• цена аренды должна оставаться в разумных пределах.

Режим налогооблажения

Существуют два режима применимых в случае аренды мебилированного жилья: микро-режим и фактический. 

А) Микро режим

В зависимости от дохода за прошлый и позапрошлый год, если он не превышает 72 600 евро за классическую меблированную аренду или 176 200 евро за классическое меблированное туристическое жилье или гостевые комнаты, возможно применение режима микро.

К доходу от такой аренды автоматически применяется вычет в размере 50% для классических меблированных помещений (а также сельских домиков, не классифицированных как “меблированное туристическое жилье”) или 71% для классифицированного меблированного туристического жилья и гостевых комнат. Его минимальная сумма составляет 305 €.

Этот вычет по фиксированной ставке покрывает все ваши расходы. По этой причине вычет каких-либо расходов, с целью снижения значения налогооблагаемого дохода невозможен. Вы должны задекларировать общую сумму полученной арендной платы, включая арендные взносы (т.е. резервы на расходы, оплаченные арендатором).

Б) Фактический режим

Другой применяемый режим – фактический режим, который применяется, когда доход превышает лимиты системы микро BIC или когда вы хотите вычесть точную сумму ваших расходов или амортизировать ваше имущество.

Фактический налоговый режим требует ведения бухгалтерского учета. 

Вне зависимости от того, как налогоплательщики подпадают под режим фактического налога по праву или по выбору, применяются специальные правила в зависимости от того, являются ли они профессиональными или непрофессиональными арендодателями.   

Вне зависимости от типа арендодателя, данная деятельность подлежит регистрации в Центре Деловых Формальностей (для непрофессиональных арендаторов – реестр Коммерческого суда). 

1) Профессиональный арендодатель мебилированного жилья

Деятельность арендодателя меблированного жилья является профессиональной, если выполняются следующие два условия:

• годовой доход от этой деятельности для всех членов семьи превышает 23 000 евро за календарный год;
• эти поступления превышают доходы семьи, облагаемые подоходным налогом в категориях заработной платы, промышленной и коммерческой прибыли (кроме прибыли, полученной от деятельности по сдаче в аренду мебелированного жилья), сельскохозяйственной прибыли и некоммерческой прибыли.

Деятельность профессионального арендодателя меблированного жилья подлежит регистрации в центре деловых формальностей.

2) Непрофессиональный арендодатель мебелированного жилья

Если одно из вышеупомянутых условий не выполняется, арендодатель считается непрофессиональным.

Непрофессиональная деятельность по сдаче в аренду мебелированного жилья требует регистрации в центре деловых формальностей. Это канцелярия Коммерческого суда, на территории которого находится недвижимость, которую сдается в аренду.

Регистрация должна быть произведена в течение 15 дней после начала сдачи в аренду недвижимости с использованием формы P0i.

Это позволит :

• получить номер SIRET ;
• сделать так, чтобы о существовании этой деятельности стало известно;
• указать выбранную вами систему налогообложения.

Обратите внимание, что в случае сдачи в аренду нескольких мебелированных помещений, юрисдикцией коммерческого суда обладает тот, на территории которого находится помещение, приносящее наибольший доход.

Разница между профессиональным и непрофессиональным арендотателем мебелированного жилья

А) Различия в отношении убытков

1) Для непрофессиональных арендодателей мебелированного жилья 

Убытки возникшие в результате непрофессиональной меблированной аренды, переносится на последующие 10 лет исключительно на доход от непрофессиональной меблированной аренды.

Пример: вы занимаетесь ремесленной деятельностью, облагаемой налогом как профессиональный BIC, и сдаете в аренду меблированное жилье. В результате работы ваша непрофессиональная меблированная арендная недвижимость имеет убыток в размере €1,000 в году N, в то время как доход от вашего ремесленного бизнеса составляет €2,000. Ваш налогооблагаемый доход для целей подоходного налога за год N составит 2 000 евро. Вы не можете вычесть убыток от непрофессиональной сдачи в аренду мебелированного жилья из результата вашей ремесленной деятельности.

В году N+1 ваша непрофессиональная меблированная аренда приносит 300 евро, а ваш ремесленный бизнес приносит прибыль в размере 20 000 евро. Ваш налогооблагаемый доход для целей подоходного налога составит €20 000, а убыток, перенесенный на будущее в результате непрофессиональной деятельности, сократится до €700 (€1 000 – €300). Вы сможете перенести его на период до N+9 на любую прибыль, полученную в эти годы.

2) Для профессиональных арендодателей мебелированного жилья

Убытки, понесенные от деятельности по меблированной аренде, осуществляемой на профессиональной основе, могут быть вычтены из общего дохода налогоплательщика без каких-либо ограничений по сумме. Если общий доход недостаточен, то образовавшийся таким образом общий отрицательный баланс может быть перенесен на последующие 6 лет.

Определение этих отрицательных значений, конечно же, должно соответствовать правилам общего налогового кодекса о вычете расходов. Так, например, убытки не должны возникать из-за амортизации, исключенной из состава вычитаемых расходов.

Пример: вы – профессиональный арендодатель, а ваш супруг – наемный работник. В N ваша профессиональная деятельность по сдаче в аренду мебелированного жилья образовывает убыток в размере 10 000 евро, в то время как налогооблагаемая зарплата вашего супруга составляет 40 000 евро. Таким образом, налогооблагаемый доход вашей семьи составит 30 000 евро (40 000 – 10 000). Никакой убыток не может быть перенесен на следующий год.

В N+1 ваш бизнес в качестве профессионального арендодателя меблированных помещений образовал убыток в размере 20 000 евро, в то время как заработная плата вашего супруга составляет 10 000 евро. Таким образом, для N+1 налогооблагаемый доход вашего домохозяйства будет равен нулю. Возникает общий отрицательный баланс в размере 10 000 евро (10 000 – 20 000). Этот общий убыток будет вычитаться из общего дохода последующих лет и не может быть перенесен на более поздний срок, чем шесть лет.

Б) Различия в отношении прироста капитала от недвижимости

1) Для непрофессиональных арендодателей мебелированного жилья 

Прирост капитала, полученный при отчуждении вашего меблированного жилого помещения, облагается налогом как прирост частного капитала. Исходя из этого, на них не распространяется режим профессионального прироста капитала.

2) Для профессиональных арендодателей мебелированного жилья

На профессиональных меблированных арендаторов распространяется система профессионального прироста капитала при отчуждении арендованных помещений.

Прибыль от прироста капитала профессиональных арендодателей, при условии, что их деятельность осуществляется не менее пяти лет, полностью освобождается от налога, если средний доход от аренды недвижимости за два календарных года, предшествующих дате закрытия финансового года, в котором реализуется прирост капитала, не превышает порогового значения в 90 000 евро без учета налога, и частично освобождается, если этот же доход составляет от 90 000 евро до 126 000 евро (без учета налога).

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

Cabinet BRAHIN Avocats

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Декларация по налогу на недвижимое имущество должна быть подана лицами, чьи активы в сфере недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года превышают 1 300 000 евро, в те же сроки, что и декларация по общему подоходному налогу. В принципе, она подается вместе с декларацией 2042. В конкретном случае, когда у налогоплательщика нет дохода, который нужно декларировать (и поэтому он не подает декларацию 2042), к ней должна прилагаться так называемая “облегченная” декларация 2042-IFI–COV–K.

Общие положения

Краткое описание характеристик налога на недвижимое имущество

Налог на недвижимое имущество (IFI), введенный статьей 31 Закона 2017-1887 от 30 декабря 2017 года вместо ISF (Налог Солидарности на Состояние/Богатство), уплачивается физическими лицами, чье недвижимое имущество превышает 1 300 000 евро.

Налог является ежегодным

Его генерация происходит 1-го января каждого года. Именно на эту дату необходимо определить, соблюдены ли условия для возникновения налогового обязательства, состав активов и оценку имущества, сумму задолженности, положение налогового хозяйства, место жительства налогоплательщиков, который определяет сферу действия налога и, если применимо, место, где должна быть подана декларация.

Налогооблагаемые лица

IFI касается только физических лиц. Юридические лица публичного или частного права (компании, ассоциации и т.д.) не облагаются налогом. ИФН облагаются только физические лица, чьи активы включают налогооблагаемое имущество, чистая стоимость которого после вычета долгов превышает 1 300 000 евро.

Налогообложение по семьям налогоплательщиков

Налоговый лимит начисляется на уровне семьи налогоплательщика, включая супругов (состоящих в браке, связанных PACS или проживающих в гражданском браке) и несовершеннолетних детей, в отношении которых они осуществляют законное управление имуществом.

а) Для лиц, состоящих в браке, налоговая база состоит, в принципе, из всех объектов недвижимости обоих супругов, независимо от режима их брака, а также несовершеннолетних детей, в отношении которых они осуществляют законное управление имуществом.

Однако каждый из супругов облагается налогом IFI отдельно по своим налогооблагаемым активам, а также по активам своих несовершеннолетних детей, если он осуществляет законное управление их активами, в двух ситуациях:

• супруги проживают раздельно и не живут под одной крышей;

• супруги находятся в процессе развода или законного раздельного проживания и имеют разрешение судьи проживать отдельно.

В этом случае администрация соглашается, чтобы имущество несовершеннолетних детей, родители которых совместно осуществляют законное управление, было разделено поровну между двумя домохозяйствами.

б) Для партнеров, связанных договором гражданской солидарности (Pacs), налоговая база состоит из всех их недвижимых активов, а также активов несовершеннолетних детей, в отношении которых один из них осуществляет юридическое управление имуществом.

в) Для лиц, проживающих в гражданском браке, налоговую базу также составляют все их недвижимое имущество, а также имущество несовершеннолетних детей, в отношении которых один из них осуществляет законное управление имуществом.

Уточняется, что сожительство определяется как “фактический союз, характеризующийся стабильной и продолжительной совместной жизнью, между двумя лицами разного пола или одного пола, которые живут как пара” (статья 515-8 ГК).

Территориальность

Физические лица с постоянным местожительством во Франции

Независимо от гражданства, налогоплательщик, чей налоговый домициль находится во Франции, облагается налогом на все свои объекты недвижимости, расположенные во Франции или за ее пределами. Однако налоговый домициль супруга и детей должен быть принят во внимание для определения сферы применения IFI в отношении каждого из этих лиц.

Критерии налогового домициля соответствуют критериям статьи 4 B Налогового кодекса.

Лица, проживающие за пределами Франции.

Если налогоплательщик не имеет домициля для целей налогообложения во Франции, он облагается налогом только на свои недвижимые активы и права, находящиеся во Франции, и на свои акции компаний или организаций (учрежденных во Франции или за рубежом) в пределах доли их стоимости, представляющей эти же недвижимые активы или права.

Влияние международных конвенций.

При наличии двустороннего налогового соглашения налоговое резидентство может быть оценено в соответствии с правилами, предусмотренными соглашением.

Соглашение может предусматривать либо разделение налогообложения в зависимости от категории соответствующего имущества, либо исключительное налогообложение в одном или другом государстве.

Что касается проблем, связанных с распределением права на налогообложение между государствами и устранением рисков двойного налогообложения, следует выделить три категории стран:

а) страны, с которыми существует конвенция (или положение), прямо охватывающая налог на богатство (или бывшие ISF или IGF): применяются правила, содержащиеся в конвенциях;

б) страны, с которыми заключена конвенция, содержащая достаточные положения для определения порядка налогообложения богатства;

в) другие страны: применяются нормы внутреннего законодательства (с вычетом налога, уплаченного за рубежом).

Как заявила администрация, соглашение, применимое к ISF, не обязательно применимо к IFI. Поэтому необходимо рассмотреть положения конкретного соглашения в каждом отдельном случае.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

Cabinet BRAHIN Avocats

nicolas.brahin@brahin-avocats.com

Коэффициенты прогрессивной шкалы, использованные при расчете налога на прибыль до 2020 года, с 1 января 2021 года переоценены на 0,2%. Эта переоценка устанавливается в соответствии с изменением потребительских цен без учета табака в 2020 году по сравнению с 2019 годом. Люди, декларирующие более 10.084 евро дохода за год, должны будут заплатить подоходный налог (вместо 10.064 евро в прошлом году). Об этом говорится в статье 4 Закона о финансах на 2021 год.

Новая шкала подоходного налога предусматривает пересмотр предельных значений:

• для 2-й группы налогоплательщиков верхний предел дохода увеличился до 25 710 евро (вместо 25 659 евро за предыдущий год);

• для 3-й группы – увеличение предела до 73 516 евро (вместо 73 369 евро).

Как рассчитывается подоходный налог?

Сумма налога рассчитывается из чистой налогооблагаемой прибыли по формуле :

• делим чистую налогооблагаемую прибыль на количество единиц;

• затем применяем к этому результату прогрессивную налоговую шкалу в соответствии с группой;

• умножаем полученный результат на количество единиц семейного коэффициента для получения суммы причитающегося налога.

Например, супружеская пара, состоящая в браке или гражданском союзе и имеющая двух несовершеннолетних детей, имеет чистый налогооблагаемый доход 55 950 евро.

Эта пара имеет 3 единицы (2 единицы для пары и половина на каждого ребенка), чистый налогооблагаемый доход в размере 55 950 € делится на 3 = 18 650 €.

Затем эта шкала применяется к 18 650 евро:

• группа доходов до 10 084 евро, облагаемая налогом по ставке 0% = 0

• группа доходов от 10 085 евро до 25 710 евро, облагаемых налогом по ставке 11%: 8 565 евро (получены при расчете 18 650 – 10 085 евро) x 11% = 942,15 евро.

Общий полученный результат равен 0 + 942,15 = 942,15 €.

Так как эта семья имеет 3 единицы дохода, мы умножаем 942,15 евро на 3 = 2 826,45 евро, округляя их до 2 826 евро.

Таким образом, эта семья должна будет заплатить подоходный налог в размере 2 826 евро.

Предельная ставка налога для этой семьи составляет 11%, но не все их доходы облагаются налогом по ставке 11%. Фактически, при расчете подоходного налога могут учитываться и другие факторы, такие как предельный размер среднего совокупного дохода на члена семьи, скидка на низкий доход, исключительный вклад в высокий доход от 3% до 4%, налоговые льготы или кредиты и др.

Примечание: Чистый налогооблагаемый доход получен из суммы заработной платы и других доходов, из которой необходимо вычесть 10% на профессиональные расходы или фактические расходы, а также расходы, подлежащие вычету (алименты, пенсионные накопления и т.д.) и определенные пособия (для престарелых или инвалидов). 

Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права
Университет Пантеон-Сорбонна
Cabinet BRAHIN Avocats
nicolas.brahin@brahin-avocats.com