Существует ряд способов подготовиться к постепенной передаче имущества детям с минимальными налоговыми издержками.
Передача имущества не является обычным делом, поскольку его стоимость может повлечь за собой уплату высоких налогов на дарение или наследство. Далее приведены пять способов как сократить эти расходы.
- Разделение дарственных
Недвижимость имеет тенденцию увеличиваться в цене с течением времени. Чем раньше вы передадите её своим детям, тем меньше будет размер налогооблагаемой базы и тем меньший процент налога на дарение им придется заплатить.
Еще одно преимущество дарения по сравнению с передачей по наследству: вы можете заплатить налог на дарение вместо своих детей, и это не будет рассматриваться как дополнительное дарение, которое само по себе облагается налогом, что, очевидно, невозможно при наследовании.
В идеале, вы должны иметь возможность подарить свой дом по частям, через дарение, растянутое во времени — первый раз в возрасте 50 лет, второй раз в возрасте 65 лет, чтобы ваши дети могли воспользоваться налоговым вычетом в размере 100 000 евро между родителями и детьми как минимум три раза, которая обновляется каждые пятнадцать лет (в нашем примере два раза во время дарения и один раз во время наследования).
2. Дарение через разделение
Но не все родители готовы передать право собственности на свой второй дом детям в столь раннем возрасте. Какое есть решение?
Дайте им только право собственности и оставьте право распоряжения для себя, предусмотрев, при необходимости, передачу права распоряжения вашему оставшемуся в живых супругу.
Этот вид дарения позволяет вам продолжать пользоваться вашим вторым домом до конца жизни, но, прежде всего, значительно сократить расходы на его передачу вашим детям.
Налог на дарение рассчитывается только со стоимости «голой» собственности, которая по определению значительно дешевле, чем стоимость полного владения. Она определяется по шкале, которая зависит от вашего возраста на момент дарения. Это число составляет 50% от полного владения, если вам от 51 до 60 лет; 60%, если вам от 61 до 70 лет; 70%, если вам от 71 до 80 лет…
Другими словами, чем вы моложе, тем меньше пошлины. После вашей смерти право пользования будет аннулировано, и ваши дети получат полное право собственности без каких-либо дополнительных выплат. Таким образом, стоимость права пользования и стоимость имущества, возросшая в период между дарением и смертью, будут окончательно исключены из любой формы налогообложения.
» Это особенно выгодно, если родители проводят капитальный ремонт во втором доме или строят бассейн, — отмечает Мюриэль Гаме, нотариус в Париже. Дополнительная стоимость этих улучшений не будет рассматриваться как налогооблагаемое дарение
и также избежит любых пошлин. »
Есть и обратная сторона медали. Вы и ваши дети связаны по рукам и ногам (зависите от решения детей). Если понадобится, вы не сможете продать свой дом без их участия и без их согласия. Это не обязательно представляет собой проблему, если существует хорошее взаимопонимание. Но это может стать проблемой если вы планируете провести там свою старость и использовать ваш второй дом в качестве основного места жительства.
Если по какой-то причине, например, по состоянию здоровья, вы не сможете его содержать и будете вынуждены его продать, ваши дети должны будут заплатить налог на прирост капитала от продажи. Потому что, в отличие от вас, они не могут воспользоваться льготами, распространяющимися на основное место жительства. Пытаясь избавить их от налога на передачу имущества, они в итоге заплатят налог, который никогда не должны были платить!
3. Совместное дарение
Даже если вы хотите передать своим детям только право собственности на второй дом, предпочтительнее сделать совместное дарение. Такой подход имеет двойную выгоду.
Во-первых, то, что было подарено во время оформления вашего актива, больше не будет учитываться при расчете доли наследства каждого из ваших детей. Кроме того, чтобы оценить, получили ли они свою законную долю, активы, включенные в совместный дар, будут оцениваться по их стоимости на день дарения, а не на день смерти. Тем, чье имущество выросло в цене, не придется выплачивать компенсацию своим менее «удачливым» братьям и сестрам, как в случае обычного дарения.
Внимание: когда совместное дарение касается одного имущества, например дома, судебная практика считает, что совместного дарения не существует поскольку каждый ребенок получает только частичные права. Это не станет проблемой, если все ваши дети участвовали в сделке и каждый сохраняет свою долю нераздельного имущества до вашей смерти (доли каждого обязательно увеличатся в цене одинаково). Все усложняется, когда кто-то из детей не желает иметь долю в доме. Вы не можете передать безраздельные права на свой дом тем, кто хотел бы его оставить, и деньги (или другой актив) тем, кто этого не хочет. Эта оценка не будет актуальна, и вам придется заново произвести оценку того, что было передано каждому человеку после смерти ваших родителей.
Однако это препятствие можно обойти, передав дом в собственность компании по недвижимости (или семейной компании с ограниченной ответственностью) до оформления совместного дарения. Это предполагает раздельное имущество: доли в компании для одних и уже не разделенное имущество и деньги (или другой актив) для других, и отсутствие необходимости нести расходы по ведению бухгалтерского учета при оформлении наследства.
SCI* ИЛИ SARL ** В СЛУЧАЕ АРЕНДЫ МЕБЛИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ?
Если вы решили сдавать свой дом в аренду на несколько недель в год, чтобы сократить свои расходы, он обязательно должен быть меблирован. Если он записан на SCI, то он будет облагаться корпоративным налогом.
В результате вам придется декларировать фиктивную арендную плату за периоды, в течение которых вы не сдаете его в аренду, и амортизировать дом и мебель. В случае при перепродаже сумма прироста капитала будет учитывать вмененную амортизацию. Чем дольше вы имеете дом и чем больше лет амортизации, тем выше прирост капитала.
Даже если вы сдаете свой дом в аренду лишь время от времени, лучше внести его в семейную компанию с ограниченной ответственностью (SARL), чем в общество по управлению недвижимостью (SCI).
Выбирая подоходный налог (IR), вы можете воспользоваться выгодными налоговыми условиями аренды меблированной недвижимости, в частности, возможностью амортизации имущества, но без штрафных санкций при перепродаже.
Поскольку налогообложение вашей собственности на уровне подоходного налога (IR) позволяет вам воспользоваться налоговым режимом для прироста капитала на недвижимость для физических лиц, а также воспользоваться вычетами за срок владения недвижимостью в случае ее перепродажи.
*SCI — Общество по управлению недвижимостью
**SARL — Компания с ограниченной ответственностью
4. Общество по управлению недвижимостью
Но даже если все дети хотят получить долю в доме, хорошей идеей может быть сначала внести его в компанию по продаже недвижимости (SCI), а затем передать детям в совместное владение чистую долю дома.
Во-первых, потому что акции легче передавать постепенно, чем дом, который неделим по своей природе. Это поможет вам воспользоваться льготой в 100 000 евро, продлив дарственную через пятнадцать лет.
Благодаря возможности составления индивидуального договора родители, как управляющие, смогут предоставить себе самые широкие права, например право продавать имущество компании (SCI) без разрешения детей. Это невозможно в случае прямого разделения.
Основной недостаток данной стратегии – то, что вложение в дом, который не является вашим постоянным местом жительства, в пользу компании (SCI) рассматривается как продажа. Это влечет за собой налог на прирост капитала, причем есть риск, что он будет очень высоким, если вы владели своим домом менее тридцати лет.
Ознакомьтесь с « трансгенерационным » совместным дарением
Другая возможность, если вы сами получили свой дом в подарок от родителей: вместо того, чтобы дарить его своим детям, вы можете попросить своих родителей, если они еще живы, сделать совместный подарок для нескольких поколений вашим детям.
Этот вид дарения позволяет реинтегрировать активы, которые ваши родители передали вам, чтобы перераспределить их, с вашего согласия, вашим собственным детям: их внукам. Благодаря этой хитрости, если первоначальное пожертвование датируется более чем пятнадцатью годами, внукам (вашим детям) не придется платить налог на дарение, а только налог на долю в 2,5%.
Налоговые органы считают, что это только разделение, а не новое дарение.
Возьмем пример с домом, который сейчас стоит 800 000 евро. Если ваши родители подарили его вам двадцать лет назад, а вы решили подарить его двум своим детям, им обоим придется заплатить 58 194 евро налога на дарение, после вычета пособия в размере 100 000 евро на каждого ребенка. Но если ваши родители переоформят дом в совместную дарственную, переходящую от поколения к поколению, и перераспределят его в пользу ваших детей, то с них будет взиматься только пошлина за раздел имущества. Это означает 20 000 евро вместо 116 388 евро налогов!
С точки зрения налогообложения, эта операция позволит вам избежать расходов на дарение, а также оставить без изменений пособия в размере 31 865 евро и 100 000 евро, применяемые между бабушками, дедушками и внуками и между родителями и детьми. Но прежде всего, это самый эффективный способ сохранить дом, стоимость которого возросла в семье и продажа которого была бы почти неизбежной, учитывая размер пошлины, которую необходимо заплатить.
КОГДА ПЕРЕДАЧА НИЧЕГО НЕ СТОИТ
Возьмем случай отца двоих детей, который владеет своим вторым домом через гражданское общество недвижимого имущества (SCI). Его стоимость составляет 700 000 евро, а капитал разделен на 7 000 акций по 100 евро. В возрасте 55 лет он решает передать 2 000 акций в собственность каждому из его детей, т. е. по 200 000 евро на каждого ребенка (всего 400 000 евро). Учитывая его возраст, стоимость переданного в собственность голого имущества 100 000 на ребенка (200 000 x 50%).
После вычета пособия по налогу на наследство в размере 100 000 евро между родителем и ребенком, дети не должны платить налог на наследство. Пятнадцать лет спустя, в возрасте 70 лет, он передает оставшиеся 3 000 акций своим детям. Стоимость «голой» собственности, передаваемой каждому, составляет 90 000 евро (150 000 евро x 60%). Благодаря продлению льготы дети по-прежнему не должны платить налог. После смерти они становятся полноправными владельцами, не заплатив ни цента налоговику.
