Юридические новости

Существует ряд способов подготовиться к постепенной передаче имущества детям с минимальными налоговыми издержками.

Передача имущества не является обычным делом, поскольку его стоимость может повлечь за собой уплату высоких налогов на дарение или наследство. Далее приведены пять способов как сократить эти расходы.

1. Разделение дарственных

Недвижимость имеет тенденцию увеличиваться в цене с течением времени. Чем раньше вы передадите её своим детям, тем меньше будет размер налогооблагаемой базы и тем меньший процент налога на дарение им придется заплатить.

Еще одно преимущество дарения по сравнению с передачей по наследству: вы можете заплатить налог на дарение вместо своих детей, и это не будет рассматриваться как дополнительное дарение, которое само по себе облагается налогом, что, очевидно, невозможно при наследовании.

В идеале, вы должны иметь возможность подарить свой дом по частям, через дарение, растянутое во времени — первый раз в возрасте 50 лет, второй раз в возрасте 65 лет, чтобы ваши дети могли воспользоваться налоговым вычетом в размере 100 000 евро между родителями и детьми как минимум три раза, которая обновляется каждые пятнадцать лет (в нашем примере два раза во время дарения и один раз во время наследования).

2. Дарение через разделение

Но не все родители готовы передать право собственности на свой второй дом детям в столь раннем возрасте. Какое есть решение?

Дайте им только право собственности и оставьте право распоряжения для себя, предусмотрев, при необходимости, передачу права распоряжения вашему оставшемуся в живых супругу.

Этот вид дарения позволяет вам продолжать пользоваться вашим вторым домом до конца жизни, но, прежде всего, значительно сократить расходы на его передачу вашим детям.

Налог на дарение рассчитывается только со стоимости «голой» собственности, которая по определению значительно дешевле, чем стоимость полного владения. Она определяется по шкале, которая зависит от вашего возраста на момент дарения. Это число составляет 50% от полного владения, если вам от 51 до 60 лет; 60%, если вам от 61 до 70 лет; 70%, если вам от 71 до 80 лет…

Другими словами, чем вы моложе, тем меньше пошлины. После вашей смерти право пользования будет аннулировано, и ваши дети получат полное право собственности без каких-либо дополнительных выплат. Таким образом, стоимость права пользования и стоимость имущества, возросшая в период между дарением и смертью, будут окончательно исключены из любой формы налогообложения.

» Это особенно выгодно, если родители проводят капитальный ремонт во втором доме или строят бассейн, — отмечает Мюриэль Гаме, нотариус в Париже. Дополнительная стоимость этих улучшений не будет рассматриваться как налогооблагаемое дарение
и также избежит любых пошлин. »

Есть и обратная сторона медали. Вы и ваши дети связаны по рукам и ногам (зависите от решения детей). Если понадобится, вы не сможете продать свой дом без их участия и без их согласия. Это не обязательно представляет собой проблему, если существует хорошее взаимопонимание. Но это может стать проблемой если вы планируете провести там свою старость и использовать ваш второй дом в качестве основного места жительства.

Если по какой-то причине, например, по состоянию здоровья, вы не сможете его содержать и будете вынуждены его продать, ваши дети должны будут заплатить налог на прирост капитала от продажи. Потому что, в отличие от вас, они не могут воспользоваться льготами, распространяющимися на основное место жительства. Пытаясь избавить их от налога на передачу имущества, они в итоге заплатят налог, который никогда не должны были платить!

3. Совместное дарение

Даже если вы хотите передать своим детям только право собственности на второй дом, предпочтительнее сделать совместное дарение. Такой подход имеет двойную выгоду.

Во-первых, то, что было подарено во время оформления вашего актива, больше не будет учитываться при расчете доли наследства каждого из ваших детей. Кроме того, чтобы оценить, получили ли они свою законную долю, активы, включенные в совместный дар, будут оцениваться по их стоимости на день дарения, а не на день смерти. Тем, чье имущество выросло в цене, не придется выплачивать компенсацию своим менее «удачливым» братьям и сестрам, как в случае обычного дарения.

Внимание: когда совместное дарение касается одного имущества, например дома, судебная практика считает, что совместного дарения не существует поскольку каждый ребенок получает только частичные права. Это не станет проблемой, если все ваши дети участвовали в сделке и каждый сохраняет свою долю нераздельного имущества до вашей смерти (доли каждого обязательно увеличатся в цене одинаково). Все усложняется, когда кто-то из детей не желает иметь долю в доме. Вы не можете передать безраздельные права на свой дом тем, кто хотел бы его оставить, и деньги (или другой актив) тем, кто этого не хочет. Эта оценка не будет актуальна, и вам придется заново произвести оценку того, что было передано каждому человеку после смерти ваших родителей.

Однако это препятствие можно обойти, передав дом в собственность компании по недвижимости (или семейной компании с ограниченной ответственностью) до оформления совместного дарения. Это предполагает раздельное имущество: доли в компании для одних и уже не разделенное имущество и деньги (или другой актив) для других, и отсутствие необходимости нести расходы по ведению бухгалтерского учета при оформлении наследства.

SCI* ИЛИ SARL ** В СЛУЧАЕ АРЕНДЫ МЕБЛИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ?

Если вы решили сдавать свой дом в аренду на несколько недель в год, чтобы сократить свои расходы, он обязательно должен быть меблирован. Если он записан на SCI, то он будет облагаться корпоративным налогом.

В результате вам придется декларировать фиктивную арендную плату за периоды, в течение которых вы не сдаете его в аренду, и амортизировать дом и мебель. В случае при перепродаже сумма прироста капитала будет учитывать вмененную амортизацию. Чем дольше вы имеете дом и чем больше лет амортизации, тем выше прирост капитала.

Даже если вы сдаете свой дом в аренду лишь время от времени, лучше внести его в семейную компанию с ограниченной ответственностью (SARL), чем в общество по управлению недвижимостью (SCI).

Выбирая подоходный налог (IR), вы можете воспользоваться выгодными налоговыми условиями аренды меблированной недвижимости, в частности, возможностью амортизации имущества, но без штрафных санкций при перепродаже.

Поскольку налогообложение вашей собственности на уровне подоходного налога (IR) позволяет вам воспользоваться налоговым режимом для прироста капитала на недвижимость для физических лиц, а также воспользоваться вычетами за срок владения недвижимостью в случае ее перепродажи.

*SCI — Общество по управлению недвижимостью

**SARL — Компания с ограниченной ответственностью

4. Общество по управлению недвижимостью

Но даже если все дети хотят получить долю в доме, хорошей идеей может быть сначала внести его в компанию по продаже недвижимости (SCI), а затем передать детям в совместное владение чистую долю дома.

Во-первых, потому что акции легче передавать постепенно, чем дом, который неделим по своей природе. Это поможет вам воспользоваться льготой в 100 000 евро, продлив дарственную через пятнадцать лет.

Благодаря возможности составления индивидуального договора родители, как управляющие, смогут предоставить себе самые широкие права, например право продавать имущество компании (SCI) без разрешения детей. Это невозможно в случае прямого разделения.

Основной недостаток данной стратегии – то, что вложение в дом, который не является вашим постоянным местом жительства, в пользу компании (SCI) рассматривается как продажа. Это влечет за собой налог на прирост капитала, причем есть риск, что он будет очень высоким, если вы владели своим домом менее тридцати лет.

Ознакомьтесь с « трансгенерационным » совместным дарением

Другая возможность, если вы сами получили свой дом в подарок от родителей: вместо того, чтобы дарить его своим детям, вы можете попросить своих родителей, если они еще живы, сделать совместный подарок для нескольких поколений вашим детям.

Этот вид дарения позволяет реинтегрировать активы, которые ваши родители передали вам, чтобы перераспределить их, с вашего согласия, вашим собственным детям: их внукам. Благодаря этой хитрости, если первоначальное пожертвование датируется более чем пятнадцатью годами, внукам (вашим детям) не придется платить налог на дарение, а только налог на долю в 2,5%.

Налоговые органы считают, что это только разделение, а не новое дарение.

Возьмем пример с домом, который сейчас стоит 800 000 евро. Если ваши родители подарили его вам двадцать лет назад, а вы решили подарить его двум своим детям, им обоим придется заплатить 58 194 евро налога на дарение, после вычета пособия в размере 100 000 евро на каждого ребенка. Но если ваши родители переоформят дом в совместную дарственную, переходящую от поколения к поколению, и перераспределят его в пользу ваших детей, то с них будет взиматься только пошлина за раздел имущества. Это означает 20 000 евро вместо 116 388 евро налогов!

С точки зрения налогообложения, эта операция позволит вам избежать расходов на дарение, а также оставить без изменений пособия в размере 31 865 евро и 100 000 евро, применяемые между бабушками, дедушками и внуками и между родителями и детьми. Но прежде всего, это самый эффективный способ сохранить дом, стоимость которого возросла в семье и продажа которого была бы почти неизбежной, учитывая размер пошлины, которую необходимо заплатить.

КОГДА ПЕРЕДАЧА НИЧЕГО НЕ СТОИТ

Возьмем случай отца двоих детей, который владеет своим вторым домом через гражданское общество недвижимого имущества (SCI). Его стоимость составляет 700 000 евро, а капитал разделен на 7 000 акций по 100 евро. В возрасте 55 лет он решает передать 2 000 акций в собственность каждому из его детей, т. е. по 200 000 евро на каждого ребенка (всего 400 000 евро). Учитывая его возраст, стоимость переданного в собственность голого имущества 100 000 на ребенка (200 000 x 50%).

После вычета пособия по налогу на наследство в размере 100 000 евро между родителем и ребенком, дети не должны платить налог на наследство. Пятнадцать лет спустя, в возрасте 70 лет, он передает оставшиеся 3 000 акций своим детям. Стоимость «голой» собственности, передаваемой каждому, составляет 90 000 евро (150 000 евро x 60%). Благодаря продлению льготы дети по-прежнему не должны платить налог. После смерти они становятся полноправными владельцами, не заплатив ни цента налоговику.

Eсли вы решите сдавать ваш дом в аренду на несколько недель в году, для покрытия коммунальных платежей, то в этом случае ваш дом будет сдаваться в аренду с мебелью.

Если дом зарегистрирован на общество по управлению недвижимостью (SCI), то это приведет к тому что оно будет облагаться корпоративным налогом.

Впоследствии, вам придется представлять фиктивную арендную плату, соответствующую периодам, в течении которых вы не сдаете дом в аренду, а также амортизировать дом и мебель (вычесть сумму, соответствующую износу или потере стоимости имущества).

В случае перепродажи примененная амортизация будет учитываться при сумме прироста капитала. Тем не менее, эта сумма будет настолько высока, насколько долго вы содержали свой дом и как долго вы практиковали амортизацию.

Даже если вы сдаете в аренду свой дом время от времени, предпочтительнее будет передать его в собственность обществу с ограниченной ответственностью (SARL), чем обществу по управлению недвижимостью (SCI).

Выбрав подоходный налог, вы сможете воспользоваться привлекательным налоговым режимом аренды жилья с мебелью, а именно амортизировать имущество без штрафов при перепродаже. Поскольку налогообложение подоходным налогом позволяет подпадать под налоговый режим прироста капитала физических лиц, и также воспользоваться скидками на период владения случае перепродажи.

Что может быть более оправданным, когда человек передает свой дом, чем опасение, что он может ускользнуть от семьи? Для ограничения этого риска можно предпринять некоторые юридические меры предосторожности.

История одного семейного дома тесно связана с историей его владельцев. Развод, смерть и тд. Эти события разрушают единство семьи, рискуя ускорить перепродажу дома. Подготовив передачу имущества, с хорошо составленными несколькими пунктами, вы сможете ограничить последствия и защитить интересы своих детей и внуков.

1.Составить свой брачный контракт

Поскольку 45% браков во Франции заканчиваются разводом, первый риск, который стоит ожидать, это конечно же развод.

Прежде чем заключить брак, стоит подумать о режиме имущества супругов, если вы хотите сохранить, а затем передать свою семейную собственность.

Будь то супружеская пара, которая приобрела собственность или следующее поколение, очень важно установить режим раздельной собственности.

В противном случае, при разводе одного из членов семьи, его бывший супруг может претендовать на принадлежащую ему долю имущества. Хотя, правовой режим (действующий при отсутствии брачного контракта), предусматривает, что имущество, полученное в дар или по наследству, остается собственностью супруга, который его получил.

Но он не защищает от очень частого случая, когда, например, супруг одного из детей покрывает расходы на содержание дома и ремонтные работы за счет своей заработной платы или личных сбережений. То последний может потребовать долю имущества.

2.Оформить завещание и дарственную

Родители могут закрепить эту защиту, если они намерены передать имущество в дар своим детям.

Для дарополучателей этот акт может предусматривать запрет на передачу имущество в совместное пользование.

Такая оговорка предназначена для того, чтобы ребенок, если он впоследствии поменяет свой супружеский режим, не предоставлял права своему супругу на подаренное имущество.

Но это, с другой стороны, не решает вопрос о правах зятя или невестки на наследство их ребенка, если он умрет первым. Если только у пары есть общие дети, супруг умершего фактически может выбрать унаследовать узуфрукт всего их имущества, который будет включать права на дом, либо унаследовать четверть всей собственности.

Можно ограничить право пережившего супруга на наследование и свободное осуществление этого выбора. Завещание может лишить его всех прав на семейное имущество, даже если это означает предоставление ему дополнительных прав на другое имущество, такое как основное жилище.

В случае семьи с детьми от разных браков, это гарантирует, что дети супруга также не унаследуют часть семейного имущества.

3.Контролировать семейный дом с помощью SCI

Когда недвижимость зарегистрирована на SCI (общество по управлению недвижимостью), семейный круг может быть замкнут еще теснее.

В уставе может быть предусмотрен пункт, что, если партнер хочет выйти, то он не сможет продать свои доли лицу, не являющемуся членом семьи.

Этот пункт о преимущественной покупке определяет, например, приоритет определенных партнеров в покупке акций, и в конце концов избежать будущих конфликтов.

Пункт о ликвидности дает выход детям или внукам, которые не желают оставаться собственниками имущества – то, что не позволяет совместная собственность, которая всегда несет в себе риск обращения в суд, в случае разногласий между наследниками.

Содержание семейного дома – непростая задача, так как вы должны прийти к общему решению, прежде чем приступить к его благоустройству

Вы мечтаете поплескаться в бассейне, который будет построен в саду ваших бабушек и дедушек? Устали согласовывать доступ к единственной ванной комнате на аркашонской вилле с вашими братьями и сестрами? Мерзните каждую зиму в холодной комнате из-за неисправности отопления этажом выше вашего общего шале? Если вы рассматриваете возможность оборудования семейного дома для большего комфорта, то для избежания конфликтов вам нужно следовать некоторым правилам.

Часто, после дарения или наследования от родителей детям, имущество общих домов разделено. Тогда право собственности делится на две части. Как правило, родитель владеет узуфруктом- правом пользования и проживания, а дети делят между собой голую собственность, то есть владение стенами.

В этом случае, гражданский кодекс определяет разделение совместной собственности: узуфруктарий берет на себя ответственность на текущие ремонты и содержание имущества, а голые собственники покрывают основные строительные работы (крыша и тд).

Но, если все согласны, можно и отступить от этих правил. В большинстве случаев именно узуфруктарий принимает решения о ремонте и покрывает расходы за него.

Когда дом находится в совместном владении, т. е. когда право собственности разделено между родителями и детьми, теоретически каждый регулирует свою долю расходов.

«Также необходимо, чтобы все совладельцы договорились о характере и объеме работ», — напоминает Грегуар Митри, нотариус в Нанте. Но опять же, родители часто продолжают принимать решение и платить расходы. Если только они не стали старыми или у них нет средств, то в этих случаях именно дети, голые собственники, берут на себя все расходы по сохранению и обслуживанию имущества.

Поговорить, прежде чем начинать действовать

Проблемы часто возникают после смерти родителей, или если среди детей, только один имеет желание или средства оплачивать благоустройство дома. Незапланированный, навязанный сюжет, без предварительных обсуждений может быстро привести к разрушению семейных отношений

Границы скобок шкалы будут переоценены

Налоговая шкала, определенная в статье 197.1-1 CGI (Code général des impôts), не изменится для доходов 2019 года. Он по-прежнему будет состоять из пяти скобок с соответствующими налоговыми ставками 0%, 14%, 30%, 41% и 45%. Только пределы каждой из этих скобок будут увеличены в той же пропорции, что и прогнозируемый рост цен без учета табака на соответствующий год, т.е. на 1%.

Таким образом, эта шкала будет выглядеть следующим образом для семейной квоты в размере одной единицы до применения верхнего предела воздействия семейной квоты.

К А Б И Н Е Т Б Р А Х И Н

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / ДАТСКО-ФРАНЦУЗСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА ВО ФРАНЦИИ

Продажа, предоставленная под отлагательным условием получения кредита

1. Заключение сделки купли-продажи недвижимости обычно зависит от получения покупателем кредита, что устанавливается в качестве отлагательного условия. В нескольких решениях, вынесенных в один и тот же день (некоторые из них будут опубликованы в «Гражданском бюллетене Кассационного суда»), третья гражданская палата Кассационного суда только что дала важные разъяснения относительно выполнения этого условия, в частности, в отношении его связи с правилами кредитования недвижимости.

Хотя под отлагательным условием чаще всего подразумевается получение кредита, иногда используются и другие формулы (например, «получение кредитного предложения»; «предоставление кредита»); эти различия не влияют на разъяснения, сделанные Верховным судом.

Выполнение условия путем получения кредита

2. Кассационный суд указал, что отлагательное условие получения кредита считается выполненным, как только твердое и безусловное предложение (Касс. 3ème civ. от 7 ноября 2007 г. № 06-17.413 (№ 1012 FS-PB), Клейньян c/ Валат; Касс. 3ème civ. от 7 ноября 2007 г. № 06-19.148 (№ 1013 FS-D), Сте Жасмин c/ Сте Плас).
Следовательно, он постановил, что кредитного предложения, позволяющего выполнить условие, не существует:
— заверение, посредством которого банк предоставляет принципиальное соглашение покупателю за кредит на определенную сумму (судебное решение № 06-17.413);
— уведомление о заключении кредитного договора, исполнение которого зависит от завершения договорных формальностей и принятия гарантий, предусмотренных в будущем кредитном предложении (решение № 06-19.148).
С другой стороны, условие выполняется, если покупатель предъявляет распечатку электронного письма, направленного ему банком, включающего предложение о предоставлении кредита в размере 105 000 евро на условиях, предусмотренных в обещании, и последующее письмо того же учреждения о согласии банка на этот кредит (Cass. 3ème civ. 7).
Ноябрь 2007 г. № 06-11.750 (№ 1014 FS-PB), Guérin c/ George).

3. В принципе, тот факт, что кредитное предложение не быть соблюдает правила кредитования недвижимости (C. cons. art. L312-1 s.) не позволяет продавцу избежать выполнения условия и возникновения купли-продажи. Действительно, формальные требования, установленные Кодексом о защите прав потребителей в отношении предложений о предоставлении имущественного кредита, введены только для того, чтобы защитить заемщика, который только и может на них ссылаться (Cass. 3ème civ. 7 ноября 2007 года №06-11.750 (№ 1014 FS-PB), Guérin c/ George).

4. Однако, если стороны договор купли-продажи тщательно уточнили обстоятельства, при которых условие было выполнено путем прямое указание на Кодекс потребителя, покупатель обязан получить письменное предложение о предоставлении кредита от кредитного учреждения (Касс. 3ème civ. от 7 ноября 2007 г. № 06-17.589 (№ 1015 FS-D), Modica c/ Borge). Следовательно, рукописное письмо банка, в котором говорилось, что запрашиваемый кредит был предоставлен, но что предложения находятся в процессе публикации, не могло быть приравнено к определенному договором предложению кредита (решение суда, приведенное выше).

Информация продавцу о выполнении условия.

5. Кассационный суд ранее указал, что, если не предусмотрено иное, тот факт, что получатель обещания продажи, подчиненного отлагательному условию получения кредита, не сообщает обещателю об отказе в заявке на кредит до истечения срока действия обещания, не является достаточным для характеристики недостатка в исполнении своих договорных обязательств, возложенных на покупателя, такого, чтобы увеличить требования текста (Cass. 3-й гражданский. 7 ноября 2007 г. № 06-17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet-Delof).

Нарушение п. Обязанность покупателя информировать продавца о получении кредита может быть санкционирована в сфере договорной гражданско-правовой ответственности только путем распределения убытков, но в этом случае продавец должен доказать, что это отсутствие информации причинило ему ущерб. Доказательство ущерба не требуется, если обязательство по предоставлению информации санкционировано штрафной оговоркой (Cass. 3ème civ. 20-12-2006 n° 05-20.065 : RJDA 5/07 n° 448).

Выполнение условия в случае вины покупателя

6. Условие считается выполненным, если должник, связанный условием, воспрепятствовал его выполнению (C.civ.art.1178). то происходит в том случае, если покупатель обратился за кредитом, который не соответствует характеристикам, указанным в обещании или договоре купли-продажи (Касс. 3-й гражданский суд. 13-10-1999 № 98-12.025 : RJDA 12/99 № 1306 ; Касс. 3-й гражданский суд. 30-3-2004 № 02-11.688 : RJDA 8-9/04 № 941).
В деле, где обещание продать недвижимость было заключено под отлагательным условием получения кредита в течение одного месяца после подписания обещания, апелляционный суд Ренна посчитал, что покупатель совершил ошибку, которая привела к отказу в предоставлении кредита, поскольку, обратившись в банк только за тринадцать дней до истечения вышеупомянутого срока, он не провели необходимую комплексную проверку подать заявку на получение кредита в сроки, соответствующие дате истечения срока действия условия. Кассационный суд осудил это решение на том основании, что судьи не отметили, что причиной отказа банка стала задержка в подаче покупателем заявки на кредит. (Касс. 3-й гражд. 7 ноября 2007 г. № 06-14.227 (№ 1017 FS-D), Rougier c/ Musseau). Кассационный суд уже постановил, что статья 1178 Гражданского кодекса не применяется, если невыполнение отлагательного условия, связанного с получением кредита, было вызвано не задержкой в подаче заявления, а мотивированным отказом в кредите со стороны запрашиваемых банков (Касс. 3-я гражданская 17-3-2004 n° 02-17.984: RJDA 10/04 n° 1106).

Невыполнение условия

7. Если условие предусмотрено в исключительных интересах одной из сторон, только эта сторона может ссылаться на правовые последствия невыполнения условия, предусмотренного в ее пользу (Касс. 3-го гражданского суда. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662 ; Касс. 3-го гражданского суда. 20-6-2006 n° 05-12.319 : RJDA 1/07 n° 25) или отказаться от него (Касс. 3-й гражданский суд 31-3-2005 № 04-11.752 : RJDA 8-9/05 № 946). При отсутствии в договоре указания на бенефициара условия, суды оценивают общее намерение сторон. (Касс. 3-й гражданский. 14-11-1976 : Bull. civ.III n° 382 ; Касс. 3-й гражданский. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662).
8.
Кассационный суд только что подтвердил решение Апелляционного суда города Кан, который, постановив, что невозможно определить исключительного бенефициара приостанавливающего условия, принял во внимание следующие элементы оспариваемое условие появилось под заголовком «защита заемщика недвижимости», содержание которого также охватывало его отношения с продавцом и которое следовало за двумя другими заголовками, озаглавленными соответственно «в интересах покупателя» и «в интересах продавца»; обязательства, возлагаемые на покупателя по мере прохождения этапов получения кредита, не позволяют считать, что эти положения были предусмотрены исключительно в его интересах; указание на то, что после определенного периода без уведомления о предложении кредита условие будет считаться невыполненным в отношении продавца, и последний будет освобожден от любых обязательств, при этом каждая из сторон после этого возобновит свою полную и абсолютную свободу, обязательно принесет пользу обеим сторонам (Касс. 3-й кав. 7 ноября 2007 г. № 06-17.729 ( n° 1018 FS-D), Бринитцер против Пеллерина).В результате продавец смог обоснованно сослаться на несоблюдение указанного условия.

Перепечатка разрешена с указанием источника.

22 января 2008 года.

Николя Брахен
Адвокат коллегии адвокатов NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Диплом о высшем специализированном образовании в области банковского и финансового права
Университет Пантеон-Сорбонна (ДЕСС 1997)

файл для загрузки:
080125 продажа, предоставленная под отлагательным условием.MIS