Юридические новости

Растущие процентные ставки давят на бюджет покупателей, что приводит к попыткам понизить цены на жилье.

НЕДВИЖИМОСТЬ. Праздник закончился. Бум эпохи после Ковида, когда цены на жилье взлетали от рекорда к рекорду, остался позади. Возросшая стоимость кредитов на недвижимость (с 1% в среднем за двадцать лет в январе до 2,2% сегодня) и вызывающий тревогу политический климат (война в Украине, инфляция, опасения рецессии и т.д.) сбили эйфорию, царившую последние два года. И хотя спрос на жилье остается решающим фактором, продажи больше не являются моментальным делом.
У агентств накапливаются активы, время продажи затягивается, а переговоры между покупателями и продавцами вновь становятся трудными.

Мы больше не находимся в ситуации, когда покупатели должны поторапливаться.
Сегодня переговоры ведутся повсеместно. Похоже, что эйфория утихла и в отношении «второй резиденции« в глубине страны, в нескольких десятках километров от побережья.
Прошло то время, когда люди покупали дома в деревнях, о которых ничего не знали шесть месяцев назад. Цены должны скорректироваться.

Рост процентных ставок оказывает прямое влияние на сумму средств, которую семьи могут позволить себе потратить. При неизменном ежемесячном платеже, увеличение стоимости кредита эквивалентно снижению покупательной способности почти на 10%.
Банки выдают кредиты на меньшие суммы, но у покупателей стоимость проекта остается той же. Чтобы не потерять в площади, они ведут более активные переговоры.

После нескольких лет роста цен, средняя покупательная способность недвижимости — рассчитанная на основе рыночных цен и кредитоспособности покупателей — снизилась с 84 м2 до 80 м2 в период между 2021 и 2022 годами, согласно данным нотариусов Франции.
Сложности с получением кредита из-за ростовщической ставки (максимальная ставка, по которой банки могут выдавать кредиты) также вынуждают покупателей с небольшим первоначальным капиталом занимать меньше.

Но стоимость кредита или возможность его получения — не единственная причина для возобновления переговоров.
Ограничения, которые накладываются на наиболее энергоемкое жилье с рейтингом* F или G** по энергетической маркировке, теперь оказывают более существенное влияние на цену.
Это вполне объяснимо.
С 2023 года будет запрещено сдавать в аренду квартиры с наихудшим тепловым режимом (450 кВт/м2/год конечного потребления, относящиеся к классу G и чаще всего отапливаемые газом или нефтью).
В 2025 году наступит очередь всех жилых помещений категории G, а в 2028 году — F. Эти рассуждения особенно актуальны в частных домах, где, в отличие от квартир, все расходы оплачивает один владелец.

Некоторые районы все еще обходят это явление стороной, например, коммуны Атлантического и Нормандского побережий. Это, пожалуй, те места, где торги ведутся реже всего.
Престижная недвижимость в крупных городах также не подвергается обсуждению и снижению цен. Архитектурные дома и здания в Оссманском*** стиле с первоклассными характеристиками продолжают дорожать.
Но они составляют крошечную долю продаваемого во Франции жилья. Что касается остальных, то мы наблюдаем постепенную «мягкую посадку».

За два месяца особо оживленных дебатов по бюджетам на 2023 год оппозиция защитила не менее двенадцати вотумов недоверия.

В то же время премьер-министр Элизабет Борн, лишенная абсолютного большинства голосов, десять раз ссылалась на статью 49.3 Конституции, чтобы принять без голосования закон о финансах государства и социальном обеспечении.  Впервые со времен Рокара в истории Пятой Республики. 

Увеличение потолка освобождения от налогов. 

Таким образом, в соответствии с Законом о финансах на 2023 год, улучшилась передача имущества, арендуемого по долгосрочной основе.

Речь идет о бесплатной передаче имущества (дарение или наследство).

Имущество, сдаваемое в долгосрочную аренду, освобождается от налога по ставке 75% до 300.000 € и 50% свыше. Начиная с 2023 года, освобождение в размере 75% может применяться в пределах 500.000 €, если бенефициары передачи обязуются хранить полученное имущество не менее 10 лет.

Таким образом, можно будет сделать выбор между лимитом в 300.000 € с обязательством хранения имущества на 5 лет и лимитом в 500.000 €, требующим хранения на 10 лет. Следует отметить, что невыполнение обязательства по сохранению имущества, например, в результате продажи или дарения в установленный срок, приведет к напоминанию о неуплаченных налогах, а также к начислению процентов за просрочку платежа.

На практике увеличение потолка с 300.000 € до 500.000 € приводит к уменьшению базы для расчета пошлин, равной максимум 50.000 € за единицу (200 000 х 25 %). В зависимости от применяемой налоговой ставки и количества единиц, экономия может быть значительной.

Двое родителей передают двум детям недвижимость стоимостью 2.000.000 €, которая сдана в аренду на долгий срок. Таким образом, доля, рассчитанная на каждого родителя дарителя и одаряемого ребенка, составляет 500.000 €.

• При 75% освобождении от налога, ограниченном суммой в 300 000 €, налогооблагаемая база составит 175,000 €. После дополнительной льготы в размере 100 000 € на дарение ребенку остается 75.000 €, подлежащих налогообложению, т.е. 13.194 € налога на каждую долю, а общая стоимость четырех долей составляет 52.776 €.
• При применении 75% освобождения до 500.000 € налогооблагаемая база уменьшается до 125.000 €.
• После вычета дополнительной льготы в размере 100.000 € остается 25.000 €, подлежащих налогообложению.
•  Налог составляет 3.194 € за долю, т.е. общая стоимость четырех долей составляет 12.776 €.

В этом примере стоимость передачи снижается на 40.000 €.

Существует ряд способов подготовиться к постепенной передаче имущества детям с минимальными налоговыми издержками.

Передача имущества не является обычным делом, поскольку его стоимость может повлечь за собой уплату высоких налогов на дарение или наследство. Далее приведены пять способов как сократить эти расходы.

1. Разделение дарственных

Недвижимость имеет тенденцию увеличиваться в цене с течением времени. Чем раньше вы передадите её своим детям, тем меньше будет размер налогооблагаемой базы и тем меньший процент налога на дарение им придется заплатить.

Еще одно преимущество дарения по сравнению с передачей по наследству: вы можете заплатить налог на дарение вместо своих детей, и это не будет рассматриваться как дополнительное дарение, которое само по себе облагается налогом, что, очевидно, невозможно при наследовании.

В идеале, вы должны иметь возможность подарить свой дом по частям, через дарение, растянутое во времени — первый раз в возрасте 50 лет, второй раз в возрасте 65 лет, чтобы ваши дети могли воспользоваться налоговым вычетом в размере 100 000 евро между родителями и детьми как минимум три раза, которая обновляется каждые пятнадцать лет (в нашем примере два раза во время дарения и один раз во время наследования).

2. Дарение через разделение

Но не все родители готовы передать право собственности на свой второй дом детям в столь раннем возрасте. Какое есть решение?

Дайте им только право собственности и оставьте право распоряжения для себя, предусмотрев, при необходимости, передачу права распоряжения вашему оставшемуся в живых супругу.

Этот вид дарения позволяет вам продолжать пользоваться вашим вторым домом до конца жизни, но, прежде всего, значительно сократить расходы на его передачу вашим детям.

Налог на дарение рассчитывается только со стоимости «голой» собственности, которая по определению значительно дешевле, чем стоимость полного владения. Она определяется по шкале, которая зависит от вашего возраста на момент дарения. Это число составляет 50% от полного владения, если вам от 51 до 60 лет; 60%, если вам от 61 до 70 лет; 70%, если вам от 71 до 80 лет…

Другими словами, чем вы моложе, тем меньше пошлины. После вашей смерти право пользования будет аннулировано, и ваши дети получат полное право собственности без каких-либо дополнительных выплат. Таким образом, стоимость права пользования и стоимость имущества, возросшая в период между дарением и смертью, будут окончательно исключены из любой формы налогообложения.

» Это особенно выгодно, если родители проводят капитальный ремонт во втором доме или строят бассейн, — отмечает Мюриэль Гаме, нотариус в Париже. Дополнительная стоимость этих улучшений не будет рассматриваться как налогооблагаемое дарение
и также избежит любых пошлин. »

Есть и обратная сторона медали. Вы и ваши дети связаны по рукам и ногам (зависите от решения детей). Если понадобится, вы не сможете продать свой дом без их участия и без их согласия. Это не обязательно представляет собой проблему, если существует хорошее взаимопонимание. Но это может стать проблемой если вы планируете провести там свою старость и использовать ваш второй дом в качестве основного места жительства.

Если по какой-то причине, например, по состоянию здоровья, вы не сможете его содержать и будете вынуждены его продать, ваши дети должны будут заплатить налог на прирост капитала от продажи. Потому что, в отличие от вас, они не могут воспользоваться льготами, распространяющимися на основное место жительства. Пытаясь избавить их от налога на передачу имущества, они в итоге заплатят налог, который никогда не должны были платить!

3. Совместное дарение

Даже если вы хотите передать своим детям только право собственности на второй дом, предпочтительнее сделать совместное дарение. Такой подход имеет двойную выгоду.

Во-первых, то, что было подарено во время оформления вашего актива, больше не будет учитываться при расчете доли наследства каждого из ваших детей. Кроме того, чтобы оценить, получили ли они свою законную долю, активы, включенные в совместный дар, будут оцениваться по их стоимости на день дарения, а не на день смерти. Тем, чье имущество выросло в цене, не придется выплачивать компенсацию своим менее «удачливым» братьям и сестрам, как в случае обычного дарения.

Внимание: когда совместное дарение касается одного имущества, например дома, судебная практика считает, что совместного дарения не существует поскольку каждый ребенок получает только частичные права. Это не станет проблемой, если все ваши дети участвовали в сделке и каждый сохраняет свою долю нераздельного имущества до вашей смерти (доли каждого обязательно увеличатся в цене одинаково). Все усложняется, когда кто-то из детей не желает иметь долю в доме. Вы не можете передать безраздельные права на свой дом тем, кто хотел бы его оставить, и деньги (или другой актив) тем, кто этого не хочет. Эта оценка не будет актуальна, и вам придется заново произвести оценку того, что было передано каждому человеку после смерти ваших родителей.

Однако это препятствие можно обойти, передав дом в собственность компании по недвижимости (или семейной компании с ограниченной ответственностью) до оформления совместного дарения. Это предполагает раздельное имущество: доли в компании для одних и уже не разделенное имущество и деньги (или другой актив) для других, и отсутствие необходимости нести расходы по ведению бухгалтерского учета при оформлении наследства.

SCI* ИЛИ SARL ** В СЛУЧАЕ АРЕНДЫ МЕБЛИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ?

Если вы решили сдавать свой дом в аренду на несколько недель в год, чтобы сократить свои расходы, он обязательно должен быть меблирован. Если он записан на SCI, то он будет облагаться корпоративным налогом.

В результате вам придется декларировать фиктивную арендную плату за периоды, в течение которых вы не сдаете его в аренду, и амортизировать дом и мебель. В случае при перепродаже сумма прироста капитала будет учитывать вмененную амортизацию. Чем дольше вы имеете дом и чем больше лет амортизации, тем выше прирост капитала.

Даже если вы сдаете свой дом в аренду лишь время от времени, лучше внести его в семейную компанию с ограниченной ответственностью (SARL), чем в общество по управлению недвижимостью (SCI).

Выбирая подоходный налог (IR), вы можете воспользоваться выгодными налоговыми условиями аренды меблированной недвижимости, в частности, возможностью амортизации имущества, но без штрафных санкций при перепродаже.

Поскольку налогообложение вашей собственности на уровне подоходного налога (IR) позволяет вам воспользоваться налоговым режимом для прироста капитала на недвижимость для физических лиц, а также воспользоваться вычетами за срок владения недвижимостью в случае ее перепродажи.

*SCI — Общество по управлению недвижимостью

**SARL — Компания с ограниченной ответственностью

4. Общество по управлению недвижимостью

Но даже если все дети хотят получить долю в доме, хорошей идеей может быть сначала внести его в компанию по продаже недвижимости (SCI), а затем передать детям в совместное владение чистую долю дома.

Во-первых, потому что акции легче передавать постепенно, чем дом, который неделим по своей природе. Это поможет вам воспользоваться льготой в 100 000 евро, продлив дарственную через пятнадцать лет.

Благодаря возможности составления индивидуального договора родители, как управляющие, смогут предоставить себе самые широкие права, например право продавать имущество компании (SCI) без разрешения детей. Это невозможно в случае прямого разделения.

Основной недостаток данной стратегии – то, что вложение в дом, который не является вашим постоянным местом жительства, в пользу компании (SCI) рассматривается как продажа. Это влечет за собой налог на прирост капитала, причем есть риск, что он будет очень высоким, если вы владели своим домом менее тридцати лет.

Ознакомьтесь с « трансгенерационным » совместным дарением

Другая возможность, если вы сами получили свой дом в подарок от родителей: вместо того, чтобы дарить его своим детям, вы можете попросить своих родителей, если они еще живы, сделать совместный подарок для нескольких поколений вашим детям.

Этот вид дарения позволяет реинтегрировать активы, которые ваши родители передали вам, чтобы перераспределить их, с вашего согласия, вашим собственным детям: их внукам. Благодаря этой хитрости, если первоначальное пожертвование датируется более чем пятнадцатью годами, внукам (вашим детям) не придется платить налог на дарение, а только налог на долю в 2,5%.

Налоговые органы считают, что это только разделение, а не новое дарение.

Возьмем пример с домом, который сейчас стоит 800 000 евро. Если ваши родители подарили его вам двадцать лет назад, а вы решили подарить его двум своим детям, им обоим придется заплатить 58 194 евро налога на дарение, после вычета пособия в размере 100 000 евро на каждого ребенка. Но если ваши родители переоформят дом в совместную дарственную, переходящую от поколения к поколению, и перераспределят его в пользу ваших детей, то с них будет взиматься только пошлина за раздел имущества. Это означает 20 000 евро вместо 116 388 евро налогов!

С точки зрения налогообложения, эта операция позволит вам избежать расходов на дарение, а также оставить без изменений пособия в размере 31 865 евро и 100 000 евро, применяемые между бабушками, дедушками и внуками и между родителями и детьми. Но прежде всего, это самый эффективный способ сохранить дом, стоимость которого возросла в семье и продажа которого была бы почти неизбежной, учитывая размер пошлины, которую необходимо заплатить.

КОГДА ПЕРЕДАЧА НИЧЕГО НЕ СТОИТ

Возьмем случай отца двоих детей, который владеет своим вторым домом через гражданское общество недвижимого имущества (SCI). Его стоимость составляет 700 000 евро, а капитал разделен на 7 000 акций по 100 евро. В возрасте 55 лет он решает передать 2 000 акций в собственность каждому из его детей, т. е. по 200 000 евро на каждого ребенка (всего 400 000 евро). Учитывая его возраст, стоимость переданного в собственность голого имущества 100 000 на ребенка (200 000 x 50%).

После вычета пособия по налогу на наследство в размере 100 000 евро между родителем и ребенком, дети не должны платить налог на наследство. Пятнадцать лет спустя, в возрасте 70 лет, он передает оставшиеся 3 000 акций своим детям. Стоимость «голой» собственности, передаваемой каждому, составляет 90 000 евро (150 000 евро x 60%). Благодаря продлению льготы дети по-прежнему не должны платить налог. После смерти они становятся полноправными владельцами, не заплатив ни цента налоговику.

Eсли вы решите сдавать ваш дом в аренду на несколько недель в году, для покрытия коммунальных платежей, то в этом случае ваш дом будет сдаваться в аренду с мебелью.

Если дом зарегистрирован на общество по управлению недвижимостью (SCI), то это приведет к тому что оно будет облагаться корпоративным налогом.

Впоследствии, вам придется представлять фиктивную арендную плату, соответствующую периодам, в течении которых вы не сдаете дом в аренду, а также амортизировать дом и мебель (вычесть сумму, соответствующую износу или потере стоимости имущества).

В случае перепродажи примененная амортизация будет учитываться при сумме прироста капитала. Тем не менее, эта сумма будет настолько высока, насколько долго вы содержали свой дом и как долго вы практиковали амортизацию.

Даже если вы сдаете в аренду свой дом время от времени, предпочтительнее будет передать его в собственность обществу с ограниченной ответственностью (SARL), чем обществу по управлению недвижимостью (SCI).

Выбрав подоходный налог, вы сможете воспользоваться привлекательным налоговым режимом аренды жилья с мебелью, а именно амортизировать имущество без штрафов при перепродаже. Поскольку налогообложение подоходным налогом позволяет подпадать под налоговый режим прироста капитала физических лиц, и также воспользоваться скидками на период владения случае перепродажи.

Что может быть более оправданным, когда человек передает свой дом, чем опасение, что он может ускользнуть от семьи? Для ограничения этого риска можно предпринять некоторые юридические меры предосторожности.

История одного семейного дома тесно связана с историей его владельцев. Развод, смерть и тд. Эти события разрушают единство семьи, рискуя ускорить перепродажу дома. Подготовив передачу имущества, с хорошо составленными несколькими пунктами, вы сможете ограничить последствия и защитить интересы своих детей и внуков.

1.Составить свой брачный контракт

Поскольку 45% браков во Франции заканчиваются разводом, первый риск, который стоит ожидать, это конечно же развод.

Прежде чем заключить брак, стоит подумать о режиме имущества супругов, если вы хотите сохранить, а затем передать свою семейную собственность.

Будь то супружеская пара, которая приобрела собственность или следующее поколение, очень важно установить режим раздельной собственности.

В противном случае, при разводе одного из членов семьи, его бывший супруг может претендовать на принадлежащую ему долю имущества. Хотя, правовой режим (действующий при отсутствии брачного контракта), предусматривает, что имущество, полученное в дар или по наследству, остается собственностью супруга, который его получил.

Но он не защищает от очень частого случая, когда, например, супруг одного из детей покрывает расходы на содержание дома и ремонтные работы за счет своей заработной платы или личных сбережений. То последний может потребовать долю имущества.

2.Оформить завещание и дарственную

Родители могут закрепить эту защиту, если они намерены передать имущество в дар своим детям.

Для дарополучателей этот акт может предусматривать запрет на передачу имущество в совместное пользование.

Такая оговорка предназначена для того, чтобы ребенок, если он впоследствии поменяет свой супружеский режим, не предоставлял права своему супругу на подаренное имущество.

Но это, с другой стороны, не решает вопрос о правах зятя или невестки на наследство их ребенка, если он умрет первым. Если только у пары есть общие дети, супруг умершего фактически может выбрать унаследовать узуфрукт всего их имущества, который будет включать права на дом, либо унаследовать четверть всей собственности.

Можно ограничить право пережившего супруга на наследование и свободное осуществление этого выбора. Завещание может лишить его всех прав на семейное имущество, даже если это означает предоставление ему дополнительных прав на другое имущество, такое как основное жилище.

В случае семьи с детьми от разных браков, это гарантирует, что дети супруга также не унаследуют часть семейного имущества.

3.Контролировать семейный дом с помощью SCI

Когда недвижимость зарегистрирована на SCI (общество по управлению недвижимостью), семейный круг может быть замкнут еще теснее.

В уставе может быть предусмотрен пункт, что, если партнер хочет выйти, то он не сможет продать свои доли лицу, не являющемуся членом семьи.

Этот пункт о преимущественной покупке определяет, например, приоритет определенных партнеров в покупке акций, и в конце концов избежать будущих конфликтов.

Пункт о ликвидности дает выход детям или внукам, которые не желают оставаться собственниками имущества – то, что не позволяет совместная собственность, которая всегда несет в себе риск обращения в суд, в случае разногласий между наследниками.

Содержание семейного дома – непростая задача, так как вы должны прийти к общему решению, прежде чем приступить к его благоустройству

Вы мечтаете поплескаться в бассейне, который будет построен в саду ваших бабушек и дедушек? Устали согласовывать доступ к единственной ванной комнате на аркашонской вилле с вашими братьями и сестрами? Мерзните каждую зиму в холодной комнате из-за неисправности отопления этажом выше вашего общего шале? Если вы рассматриваете возможность оборудования семейного дома для большего комфорта, то для избежания конфликтов вам нужно следовать некоторым правилам.

Часто, после дарения или наследования от родителей детям, имущество общих домов разделено. Тогда право собственности делится на две части. Как правило, родитель владеет узуфруктом- правом пользования и проживания, а дети делят между собой голую собственность, то есть владение стенами.

В этом случае, гражданский кодекс определяет разделение совместной собственности: узуфруктарий берет на себя ответственность на текущие ремонты и содержание имущества, а голые собственники покрывают основные строительные работы (крыша и тд).

Но, если все согласны, можно и отступить от этих правил. В большинстве случаев именно узуфруктарий принимает решения о ремонте и покрывает расходы за него.

Когда дом находится в совместном владении, т. е. когда право собственности разделено между родителями и детьми, теоретически каждый регулирует свою долю расходов.

«Также необходимо, чтобы все совладельцы договорились о характере и объеме работ», — напоминает Грегуар Митри, нотариус в Нанте. Но опять же, родители часто продолжают принимать решение и платить расходы. Если только они не стали старыми или у них нет средств, то в этих случаях именно дети, голые собственники, берут на себя все расходы по сохранению и обслуживанию имущества.

Поговорить, прежде чем начинать действовать

Проблемы часто возникают после смерти родителей, или если среди детей, только один имеет желание или средства оплачивать благоустройство дома. Незапланированный, навязанный сюжет, без предварительных обсуждений может быстро привести к разрушению семейных отношений