C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Nye skatteregler vedrørende fast ejendom:  du bør sælge nu!

De nye franske regler om avanceskat finder anvendelse på salg af fast ejendom med undtagelse af byggegrunde, for hvilke de nuværende beskatningsregler stadig gælder. P.t. skal man have ejet en byggegrund i mindst 30 år for helt og holdent at undgå avanceskat, hvilket gælder frem til 31. december 2013. Efter 1. januar 2014 er der ikke længere fradrag på avanceskat ved salg af byggegrunde.
Ifølge regeringen vil de nye regler tilskynde ejere af byggegrunde til at sælge frem for at beholde dem for at opnå den aktuelle skattelempelse.
Fra den 1. september 2013 vil der for al anden fast ejendom være fuld skattefritagelse ved salg, når man har ejet ejendommen i 22 år, mod tidligere 30 år. Fritagelsen vedrører dog kun den del af skatten, der er indkomstskat på avance, og ikke de sociale afgifter! Den samlede avanceskat, der p.t. er på 34,5% består af:
• 19% i indkomstskat
• 15,5% i sociale afgifter (CSG, CRDS og sociale bidrag).
Efter 22 år betales der ikke længere 19% i indkomstskat ved salg af fast ejendom, men der skal dog stadig betales sociale afgifter. Det er først efter 30 år, at man kan sælge sin faste ejendom helt uden avanceskat.
De første fem år, man ejer ejendommen, er der ingen fradrag, som det også tidligere var tilfældet.
Men fra 1. september 2013 er fradragsprocenten, når man har ejet ejendommen i seks år, tredoblet (med undtagelse af byggegrunde). Beregningen er som følger: Efter det 6. år stiger fradraget fra 2% til 6% og forbliver konstant i 16 år, hvilket giver et samlet fradrag på 96%, når man har ejet ejendommen i 21 år.
Med et fradrag på 4% for det 22. år kommer man op på et fradrag på 100% efter 22 års ejerskab.
Der er et ekstraordinært fradrag på det skattepligtige provenu på boliger, der sælges mellem den 1. september 2013 og den 31. august 2014. Det beregnes afhængig af hvor mange år, man har ejet boligen, og gælder både indkomstskat og sociale afgifter. For provenuet, der er skattepligtigt efter de nye regler, gælder der således et fradrag på 25%.
Denne nye beskatningsordning er således meget gunstig for personer, der sælger deres fritidsbolig.
Eksempel:
En enlig eller et gift par med formuefællesskab køber den 1. februar 2003 en fritidsejendom i Frankrig for EUR 190.000. De sælger den igen den 3. september 2013 for EUR 420.000.
Da ejendommen sælges efter 10 år, foretages beregningen på følgende måde:
– Købspris på EUR 190.000 hvortil kommer EUR 14.250 i notarudgifter (7,5% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet) og EUR 28.500 til renovering (15% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet), i alt 232.750 EUR
– Den skattepligtige avance er altså EUR 420.000 – EUR 232.750 = EUR 187.250

Perioden frem til den 1. september 2013:

Overgangsperioden fra den 1. september 2013 til den 31. august 2014:

Perioden efter 1. september 2014:

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
131008 Plus-value, il faut vendre maintenant.MIS_

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

BESKATNING AF FAST EJENDOM – BYGGEGRUND

Byggemodnet jord og beskatning af kapitalgevinst

Det franske skattevæsen er endelig kommet med en væsentlig afklaring på de to eksisterende afgifter på kapitalgevinst realiseret ved førstegangssalg af byggemodnet jord.

De to afgifter

Generel beskatning  

I henhold til lov af 27.07.10 er der efter 13.01.10 (§ 1605 i den franske skattelov) en afgift på kapitalgevinst realiseret ved salg af ubebygget jord (eller tilhørende rettigheder), der er byggemodnet i henhold til en lokalplan (PLU). Ved større værdistigning beskattes førstegangssalget ved en salgspris over 15.000 € med 5% eller 10% (5% når forholdet mellem købspris og salgspris er mellem 10 og 30 og 10% for kapitalgevinst derover).

Valgfri beskatning

I de kommuner, der har indført valgfri beskatning, kan der være en afgift på 10% ved førstegangssalg af jord i henhold til dens klassificering som byggemoden jord (§ 1529 i den franske skattelov).

Mulighed for sammenlægning af afgifter

De offentlige myndigheder har angivet, at de to afgifter kan lægges sammen ved samme salg, når jorden er beliggende i to kommuner. Dette gælder ved salg af ubebygget jord, der er beliggende i en kommune, der har indført afgift ”§ 1529”, og som (efter 13.01.10) er blevet byggemoden i henhold til dens klassificering i en byzone, der skal udvikles (åben for byfornyelse) eller byggemoden ifølge kommunekort.
Skattevæsenet har den 5.04.12 ajourført listen med kommuner, der har indført afgift ”§ 1529”, hvor det hurtigt kan ses, hvordan man skal forholde sig.

Afgift ”§ 1605”

Efter to år har finansministeriet den 14.03.12 endelig besluttet at offentliggøre en vejledning vedrørende afgifterne. I vejledningen findes især nyttig information om skattepligtige personer og afgiftspligtigt salg. Derudover er der oplysninger om et dekret, der blev offentliggjort den 31.12.11 vedrørende de formaliteter, som notaren skal følge.

Dekretet angiver hvilke anmeldelser, sælger skal foretage, men fastsætter også de oplysninger (og dokumentation), der obligatorisk skal stå i en købsaftale, hvor der ingen afgift er.

Afgift ”§ 1529”

I en vejledning, der er offentliggjort den 23.02.12, er angivet virkningen af ændringen i beskatningsgrundlaget i henhold til lov af 25.03.09 (for salg efter 28.09.09).

Klarhed og forenkling

Skattevæsenet har gengivet ministeriets svar og oplyst, at man udover at beskatte salg af ubebygget jord også beskatter salg af jord med bygninger, hvis stand umuliggør anvendelse (nedrivningsmodne), forladte ubrugelige bygninger, ejendomme med reparations- eller nedrivningspåkrav, forladte byggepladser.

De to vejledninger med mange eksempler forklarer, hvordan de to afgifter skal beregnes.
For at beregne den « aktualiserede købspris », der benyttes ved salg, pålagt en af de to afgifter, hvilket er overordentligt komplekst, især for en grund, der er erhvervet før 1998, giver skattevæsenet mulighed for at benytte værdiforringelsesfaktorer, som fastsat i vejledningerne.

Den ny Cerfa-blanket til brug for anmeldelsen er nu tilgængelig.

Liste med « § 1529 » kommuner, meddelelse om afgifter, ny Cerfa-blanket og vejledning http://immobilier.indicator.fr  Ref: IO DB 08.07.06 A til F.

De to afgifter kan lægges sammen og vedrører også jord med nedrivningsmodne bygninger. Værdiforringelsesfaktorerne forenkler arbejdet med et beregne afgiften for notaren, der har ansvaret for at berigtige handlerne.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120613 modnede byggegrunde (construction et taxation des plus-values).MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Midlertidig brugsret i gave

Et brugbart juridisk værktøj, der gør det muligt økonomisk at hjælpe et familiemedlem eller en forening.

Fordelen ved at give en midlertidig brugsret i gave

En midlertidig brugsret gør det muligt at organisere overdragelse af indtægter som midlertidig hjælp til et familiemedlem og undertiden til en velgørende eller humanitær organisation. Afkastet fra fast ejendom, anparter i en ejendomsinvesteringsforening eller fra en værdipapirportefølje er til gavn for modtageren i en tidsbegrænset periode. Gavegiver giver ikke afkald på ejendomsretten til godet, idet han, når brugsretten er ophørt, får den fuldt ud tilbage. Endvidere har det den fordel, at gavegiver får reduceret sin indkomstskat og formueskat, da han ikke beskattes af værdien af brugsretten.

Notarens rolle

Notaren medvirker på det civile og skattemæssige plan. Når det drejer sig om familien, er det vigtigt at sørge for, at aftalen ikke forårsager en skævhed mellem børnene, der vil kunne gøre indsigelse over for forældrene. Rent skattemæssigt bør denne midlertidige brugsret vedrøre aktiver, der giver et afkast. Oprettelse af midlertidig brugsret uden overførsel af indtægter vil af skattevæsenet kunne tolkes som en genvej til at unddrage sig betaling af formueskat på de goder, der er omfattet af aftalen.

Eksempel

Hr. G. har to børn, der er studerende, og som i de kommende år skal finansiere forskellige udlandsophold. Han råder over anparter i en kontorejendomsinvesteringsforening (SCPI de bureaux) med en kapital på 250.000 Euro, hvoraf det årlige afkast er 15.000 Euro.

Han giver hvert barn en brugsret på 125.000 Euro af sine anparter i en periode på fem år. I denne femårige periode modtager hvert barn 7.500 Euro om året. Faren skal ikke betale formueskat af anparternes værdi. Rent skattemæssigt beregnes brugsret med begrænset varighed til 23 % af den fulde ejendomsværdi for hver ti årige periode. Det medfører, at værdien af brugsretten, der er givet hvert barn, har en skattemæssig værdi på 23 % af 125.000 Euro, eller 28.750 Euro.

På grund af bundfradragene skal der ikke betales nogen afgift til skattevæsenet. Udgifter til gavebrevet beløber sig til 1.850 Euro, hvoraf 1.095 Euro ekskl. moms er notarens honorar. Når notaren fremsender genpart af gavebrevet, vedlægges endelig opgørelse over udgifter til forberedelse og udfærdigelse af dokumenter samt formaliteter i forbindelse med gavebrevet.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
120511 Donation – Midlertidig brugsret i gave (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Købers fortrydelsesret

Ved et privatoprettet dokument, hvis formål er opførelse eller erhvervelse af en beboelsesejendom har en ikke erhvervsdrivende køber en fortrydelsesret på 7 dage at regne fra dagen efter den første fremvisning af brevet, der giver ham meddelelse om salgsdokumentet.  Han får meddelelse om dette dokument pr. anbefalet brev med modtagelsesbevis eller på enhver anden måde, der frembyder lignende garantier til bestemmelse af modtagelses- eller udleveringsdagen (CCH § L 271-1 i lov 2000-1208 af 13.12.2000. CCH art. L-271-1 dans sa rédaction issue de la loi 2000-1208 du 13.12.2000).

Personlig aflevering af en kopi af et salgsdokument skønnes ikke at leve op til denne lovs krav og udgør ikke en metode til meddelelse om salgsdokumentet, der frembyder samme garantier til bestemmelse af modtagelses- eller udleveringsdagen som et anbefalet brev med modtagelsesbevis.

Kassationsretten 3. afdeling 27. februar 2008 nr. 07.11.303 og 07.11.936 (nr. 167 FS-PBRI). Vigneron c/ Fournier. Cass. 3ème civ. 27 février 2008 n° 07-11.303 et 07?11.936 (n° 167 FS-PBRI). Vigneron c / Fournier.

Kassationsretten sætter med denne strenge fortolkning af « midler, der frembyder samme garantier til bestemmelse af modtagelses- eller udleveringsdagen som et anbefalet brev med modtagelsesbevis” en stopper for appelretternes divergens. Nogle appelretter mente, at personlig aflevering af salgsdokumentet eller slutseddelen mod kvittering frembød en garanti, der svarede til den anbefalede skrivelse (appelretten i Douai 10-10-2005: Constr. Urb. 2006 nr. 91) (CA Douai 10-10-2005: Constr. Urb. 2006 nr. 91),  mens andre mente, at denne metode ikke frembød tilstrækkelige garantier, idet denne teknik gjorde det muligt at foruddatere udleveringen (Appelretten i Toulouse 1-2-2003: RJDA 5/05 nr. 533; herom også svar fra Estrosi: AN 5-10-2004 s. 7789 nr. 41440). (CA Toulouse 1-12-2003: RJDA 5/05 n° 533; en ce sens également rép. Estrosi: AN 5-10-2004 p. 7789 n° 41440). Højesteretten, der ønsker at beskytte den eventuelle køber, slutter sig til den anden tankegang. Heraf resulterer, at i tilfælde af personlig aflevering af salgsløftet, løber fortrydelsesfristen ikke, og køber kan, som i foreliggende tilfælde, skifte mening lang tid efter, at slutseddelen er blevet skrevet under.  Denne løsning er ikke særlig gunstig for sælger og ejendomsmægler, for i et særligt tilfælde havde sidstnævnte, der var sælgers fuldmagtshaver, ikke blot sørget for at give en kopi af løftet til køber, men også et dokument, der informerede ham om bestemmelserne i § L271-1 i CCH og om det faktum, at fortrydelsesretten ifølge loven ville tage udgangspunkt i datoen for udleveringen af kontrakten. I øvrigt blev datoen for udleveringen ikke bestridt af køber.
Er løsningen for gammel? Det er den umiddelbart ved første øjekast, i det mindste når handlen er indgået ved mellemkomst af en fagmand, der har fået fuldmagt til at yde bistand i forbindelse med handlen, for lov ENL af 13. juli 2006 (ikke anvendelig i foreliggende tilfælde) har indført et stk. 3 til § L271-1, der bestemmer, at i dette tilfælde, kan dokumentet overrækkes direkte til den, der har fortrydelsesretten. Men før loven træder i kraft,  kommer der et lovdekret, der skal fastsætte betingelserne for udleveringen. Denne dekret er endnu ikke blevet offentliggjort. Resultatet heraf er, at ændringen af § L271-1 i CCH i lov ENL stadig ikke er anvendelig, og Kassationsrettens løsning bevarer sin fulde værdi.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080421 droit de rétractation de l’acquéreur traduction.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

Ejendomshandel indgået på suspensive betingelser om opnåelse af lån

1. Indgåelse af en ejendomshandel er normalt underlagt købers opnåelse af lån, hvilket er en suspensiv betingelse. 3. Afdeling for Civilsager ved Kassationsretten er netop fremkommet med nogle vigtige præcisioner til gennemførelsen af denne betingelse, især med hensyn til dens forbindelse til reglerne om realkreditlån. Kassationsretten har i denne henseende truffet flere afgørelser samme dag, og nogle af dem bliver offentliggjort i Kassationsrettens officielle tidende.

Gennemførelse af betingelsen ved opnåelse af lån

2. Kassationsretten har præciseret, at den suspensive betingelse om opnåelse af lån anses for at være gennemført fra det øjeblik der foreligger et fast tilbud uden forbehold, der kendetegner opnåelse af lån i overensstemmelse med de kontraktmæssige bestemmelser. Herefter har Kassationsretten truffet afgørelse om, at følgende ikke udgør et lånetilbud, der gør det muligt at gennemføre betingelsen:
– en attest, hvori en bank giver principielt samtykke til lån af et ubestemt beløb til fordel for køber;
– meddelelse om samtykke til lån, hvis oprettelse er underlagt gennemførelsen af forskellige kontraktmæssige formaliteter samt optagelse af garantier, der er nævnt i det kommende lånetilbud. Til gengæld er betingelsen gennemført i det øjeblik køber udprinter en e-mail sendt til ham fra en bank, hvoraf fremgår lånetilbud på 105.000 Euros på de i slutseddelen indeholdte betingelser samt en senere skrivelse fra samme bank, der meddeler bankens samtykke til dette lån.

3. Det at lånetilbuddet ikke stemmer overens med reglerne om realkredtilån gør det i princippet ikke muligt for sælger at komme udenom gennemførelsen af denne betingelse og ej heller indgåelsen af ejendomshandelen. Det forholder sig nemlig sådan, at de formelle krav i Forbrugerloven vedrørende realkreditlånetilbud kun er til for at beskytte låntager, der som den eneste kan påberåbe sig dem.

4. Hvis underskriverne af slutseddelen dog har sørget for at angive omstændighederne for gennemførelsen af betingelsen ved udtrykkeligt at henvise til Forbrugerloven, er køber forpligtet til at opnå et skriftligt lånetilbud fra långiver. Der er følgelig blevet truffet afgørelse om, at et håndskrevet brev fra banken, der attesterer, at lånet er bevilget, men at tilbuddene er ved at blive redigeret, ikke kunne betragtes som et kontraktmæssigt defineret lånetilbud.

Information fra sælger om gennemførelsen af betingelsen

5. Kassationsretten havde tidligere bekræftet, medmindre andet var aftalt, at hvis køber ifølge en slutseddel med suspensiv betingelse om opnåelse af lån ikke informerer sælger om afslag på anmodning om lån inden udløbet af slutseddelens gyldighedsfrist, er dette ikke tilstrækkeligt til at betegne det som en fejl i gennemførelsen af hans kontraktmæssige forpligtelser.

Kassationsretten blev således her bedt om at udtale sig i et tilfælde, hvor slutseddelen pålagde køber at informere sælger  (og ejendomsmægleren eller den notar,  dokumentet bliver oprettet for) om gennemførelsen af betingelsen inden for hvis frist. Kassationsretten har truffet afgørelse om, at manglende overholdelse af denne forpligtelse ikke medfører handelens ugyldighed. Det forholder sig nemlig sådan, at de fundamentale retsgrundsætninger i paragraf L312-16 i Forbrugerloven forbyder, at køber pålægges kontraktmæssige forpligtelser, der gør denne lovteksts krav højere.

Overtrædelsen af denne klausul om forpligtelse for køber til at informere sælger om opnåelse af lån kan altså kun sanktioneres inden for civilretligt ansvar i kontraktforhold ved idømmelse af erstatning, men det er op til sælger at godtgøre, at han har lidt skade på grund af denne manglende information.  Beviset for skade er derimod ikke nødvendigt, når forpligtelsen om information sanktioneres af en bestemmelse om konventinalbøde.

Gennemførelse af betingelsen i tilfælde af fejl fra købers side

6. Betingelsen anses for gennnemført, når det er debitor – der er bundet af denne forpligtelse – som har forhindret dens gennemførelse. Dette er tilfældet, når køber har anmodet om et lån, der ikke stemmer overens med specifikationerne i slutseddelen eller skødet.

I et tilfælde, hvor en slutseddel blev underskrevet med suspensiv betingelse om opnåelse af lån inden for en måned fra underskriften af slutseddelen, mener Appelretten i Rennes, at køber har begået en fejl, der havde medført afslag på bevilling af lån, idet han først havde kontaktet banken 13 dage før udløbet af ovennævnte frist, og fordi han således ikke havde foretaget det fornødne for at anmode om et lån inden for de frister, der er forenelige med betingelsens forfaldsdato. Kassationsretten censurerede denne afgørelse under anbringende af, at dommerne ikke havde konstateret, at købers forsinkelse med låneanmodningen skyldtes afslag fra bankens side. Kassationsretten havde allerede truffet afgørelse om, at § 1178 i Den Franske Civillovbog ikke finder anvendelse, hvis den manglende gennemførelse af den suspensive betingelse om opnåelse af lån ikke skyldtes forsinkelse i låneanmodningen, men begrundet afslag på lån fra bankernes side.

Betingelsens manglende opfyldelse

7. Når en betingelse udelukkende er til én af parternes fordel, er det kun denne part, der kan påberåbe sig de juridiske konsekvenser af betingelsens manglende opfyldelse eller give afkald herpå. Hvis der i slutseddel eller skøde ikke er nogen oplysninger om betingelsens beneficiant, træffer dommerne afgørelse om, at der foreligger fælles hensigt fra parternes side.

Kassationsretten har netop bekræftet en afgørelse truffet af Appelretten i Caen, der, for at afgøre, at det ikke var muligt at udpege en enkelt beneficiant til en suspensiv betingelse, havde lagt følgende elementer til grund: den omtvistede betingelse figurerede under rubrikken ”beskyttelse af realkreditlåntager”, hvis indhold også vedrørte hans forhold til sælger, og som fulgte op på to andre rubrikker, der henholdsvis var benævnt ”i købers interesse” og ”i sælgers interesse”. De forpligtelser, der blev pålagt køber efterhånden som opnåelsen af lånet skred frem, gjorde det ikke muligt at antage, at disse bestemmelser var blevet anført udelukkende i hans interesse.

Den angivelse, at betingelsen anses for ikke at være opfyldt over for sælger, efter udløbet af en vis frist uden meddelelse om lånetilbud, og hvor denne fritages for enhver forpligtelse, og hvor begge parter på ny er fritstillede, kom begge parter til gode. Herefter havde sælger været i sin ret til at påberåbe sig den manglende opfyldelse af ovennævnte betingelse.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
080114 Traduction Vente conclue sous la condition suspensive.MIS_ (1)

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE

I – Beskatningsgrundlag

A . Beregning af bruttoavance:

Bruttoavancen eller bruttotabet er lig forskellen mellem sælgers salgspris og købspris (fransk skattelovgivning § 150 V).

1. Salgspris

Salgsprisen, der lægges til grund, er den faktiske pris i skødet med tillæg af alle udgifter og godtgørelser i henhold til skattelovens § 683, I, stk. 2.
Erstatning i en forsikringssag er ikke indregnet.
Salgsprisen reduceres med dokumenteret betalt moms og sælgers udgifter i forbindelse med salg af ejendommen. (fransk skattelovgivning § 150 VA).

2. Købspris

Købsprisen er den pris, som sælger har kvitteret for i henhold til skødet. Hvis det drejer sig om køb på tvangsauktion af en renoveringsmoden ejendom, omfatter købsprisen den eksisterende bygning og renovering.

Ved køb uden vederlag er købsprisen den værdi, der ligger til grund for beregning af ejerskifteafgift. Når et aktiv er købt med en livrente som modydelse, er købsprisen lig med livrentens kapital.

Ved salg af rettigheder i en ejendom med adskilt brugsret og ”nøgen” ejendomsret i forbindelse med arv inden 1. januar 2004, fastsættes købsprisen i henhold til skemaet i skattelovens § 669, værdiansat på salgsdagen (fransk skattelovgivning § 150 VB).

Købsprisen forhøjes med:

• Udgifter og godtgørelser i henhold til skattelovens § 683, I, stk. 2
• Udgifter i forbindelse med vederlagsfrit køb
• Udgifter i forbindelse med køb mod vederlag, som sælger kan fastsætte til en fast sats på 7,5% af købsprisen for ejendomme
• Byggeudgifter til ombygning, udbygning eller forbedring, der er afholdt af sælger og udført af en virksomhed efter ejendommens færdiggørelse eller efterfølgende køb, når de ikke er lagt til grund for beregning af indkomstskat og ikke er lejeudgifter. Når en skatteyder, der sælger sin ejendom mere end fem år efter, den er færdigopført, ikke har dokumentation for sine udgifter, anvendes en forhøjelse på 15% af købsprisen.
• For byggegrunde, udgifter til adgang, vejnet og forsyning (fransk skattelovgivning § 150 VB, II).

B. Beregning af avanceskat:

Fradrag for antal år, man har ejet ejendommen

For salg efter 1. februar 2012 reduceres bruttoavancen, der er realiseret på aktivet, med et fradrag på 2%  for hvert år, man har ejet ejendommen ud over det 5. år, 4% for hvert år ud over det 17. år, 8% for hvert år ud over det 24. år (fransk skattelovgivning § 150 VC). Heraf følger, at der ingen avanceskat er efter 30 år i stedet for førhen 15 år).

Imidlertid gælder skattereglerne fra før 1. februar 2012 stadig for salg af modnede byggegrunde, for hvilke der er registreret en salgsaftale inden 25. august 2011, og salget er berigtiget inden 1. januar 2013 (L. nr. 2011-1117, 19. sept. 2011, § 1, II)

Tab

Der tages ikke højde for et realiseret bruttotab. Imidlertid trækkes bruttotabet, der reduceres med et fradrag baseret på beregningen ovenfor (V. § 21), ved salg af en ejendom, der er købt i fortløbende fraktioner, berigtiget i samme skøde og offentliggjort og mellem samme parter, fra den eventuelle bruttoavance korrigeret i henhold til fradrag for de år, man har ejet ejendommen, (fransk skattelovgivning § 150 VD).

C. Aktiver i en virksomhed:

Hvis det solgte aktiv har figureret i skatteyderens private formue i et stykke tid efter købet, beregnes avancen for denne periode i henhold til reglerne i skattelovens §§ 150 U til 150 VH ((fransk skattelovgivning § 151, I).

Der beregnes to forskellige avancer:

• Avancen på aktivet fra dato for optagelse i aktiverne til salgsdato eller dato, hvor det trækkes ud. Denne avance er selvfølgelig erhvervsmæssig
• Avancen på aktivet i den periode, hvor det har figureret i skatteyderens private formue. Denne avance beskattes i henhold til reglerne om privatpersoners avancebeskatning
Sidstnævnte avance er fritaget for skat, hvis det solgte aktiv er en landbrugsjord, der ikke er en byggegrund, og som drives af en landmand, der har drevet dette erhverv som sin hovedbeskæftigelse i mindst 5 år.

II – Beskatning :

Beskatningsprocent

Avancen, der er realiseret efter 1. juli 2012 beskattes med en forholdsmæssig sats på 34,5% (19% i indkomstskat + de sociale afgifter: 8,2 % CSG + 0,5% CRDS + 5,4% i sociale afgifter + 0,3%  og 1,1% i øvrige bidrag). For salg før 1. juli 2012 var den samlede sats på 32,5%.

Avancen beskattes med 1/3, når den realiseres af:

• Selskabsdeltagere i interessentskaber i Frankrig, der har bopæl uden for EU, Island, Norge og Liechtenstein
• Juridiske personer, der er selskabsdeltagere i interessentskaber i Frankrig, der har bopæl uden for EU, Island, Norge og Liechtenstein
Avancen, hvoraf der betales 1/3 i skat, beskattes ligeledes med de sociale afgifter med en samlet sats på 15,5%, når avancen stammer fra salg efter 17. august 2012.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
121214 plus-value brute.MIS_ (1)