En investor har for nylig købt et hus eller ejerlejlighed, som er lejet ud (umøbleret lejemål). Han ønsker at vide, om han hurtigt kan opsige lejeren for derefter at sælge boligen fri af lejemålet.

En ny regel gør det sværere hurtigt at sælge ejendommen. Generelt kan udlejer for at sælge boligen ved lejemålets ophør opsige sin lejer med et varsel på seks måneder.

Macron-loven af 06.08.2015 har indført en særlig regel, når lejemålet opsiges med henblik på salg efter et køb af en bolig, der allerede er lejet ud. Reglen er som følger: Hvis det igangværende lejemål udløber mere end tre år efter købet af boligen, kan den nye udlejer opsige lejeren, når lejeperioden udløber (med et varsel på seks måneder). Men hvis lejemålet udløber mindre end tre år efter købsdatoen, kan lejeren først opsiges efter udløb af den første stiltiende forlængelse (eller fornyelse) af lejemålet.

I praksis sikrer loven således lejerne ”en ret til at blive i lejemålet” på minimum tre år og en dag efter salg af deres bolig.

Eksempel 1 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på seks år i henhold til en (oprindelig, forlænget eller fornyet) lejeaftale, der udløber den 1.1.2020. Han kan opsige lejeren til denne dato med et varsel på seks måneder.

Eksempel 2 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på tre eller seks år i henhold til en lejeaftale, der udløber 1.7.2017. Uanset om han er privatperson eller erhvervsdrivende, kan han ikke opsige lejeren til denne dato og skal vente til 2020 eller 2023 for at sælge boligen fri af lejemålet med den nuværende lejer. Man må så bare håbe, at han siger op inden.

Ordningen gælder også for et ”blandet” lejemål (helårsbolig, erhverv).

Den ny ordning gælder for enhver opsigelse i forbindelse med et fremtidigt salg, uanset hvornår lejemålet er indgået med lejeren. Det har ingen betydning, at lejemålet er blevet underskrevet inden 27.3.2014. Det skal bemærkes, at datoen for køb af boligen heller ikke har betydning. Loven skelner ikke.

I modsætning til hvad, man kan læse flere steder, gør det efter vores opfattelse ikke nogen forskel, om boligen er købt inden den 8.8.2015 (datoen for ikrafttrædelse af Macron-loven).

Investoren skal på sin side tænke på at forhandle et afslag i købsprisen for en udlejet bolig, afhængig af hvor lang tid, det kræver at kunne opsige lejeren.

Notaren, der behandler salget af den lejede bolig, skal i sin rådgivning informere køber om den ny ordning.

Loven har ikke nogen lignende bestemmelse om ”opsigelse med henblik på salg” efter køb af et møbleret lejemål, der er helårsbolig. En køber kan således hurtigt opsige lejeren under forudsætning af, at det sker mindst tre måneder, før den igangværende aftale udløber. Ellers må han vente til næste udløb.

Hvis du som investor har købt en bolig, mindre en tre år før et igangværende lejemål udløber, skal du vente til næste udløb, inden du kan opsige den aktuelle lejer med henblik på salg af boligen.

Siden 17. August er det blevet nemmere at afvikle internationale dødsboer, for disse underlægges nu kun ét lands lov. Denne reform burde gøre livet nemmere for både arvinger, men også for notarer.

Et dødsbo er ofte en svær etape at komme igennem. Afviklingen af dødsboet kompliceres i det øjeblik afdøde havde fast ejendom i et andet land end hans bopælsland. Man taler da om internationale dødsboer. I Frankrig var det før sådan, at reglerne var forskellige alt efter, om det drejede sig om løsøre (fx bankkonti og aktier), eller om fast ejendom.  For så vidt angår løsøre, var det loven i afdødes sidste bopælsland, der gjaldt, medens det for fast ejendom var loven i det land, hvor ejendommen(ene) befandt sig.

INTERNATIONALE DØDSBOER: EN NØDVENDIG SIMPLIFICERING.

I takt med det stigende antal internationale dødsboer (450.000 pr. år i EU) har det vist sig nødvendigt at reformere.

Siden EU-forordning nr. 650/2012 er trådt i kraft, er det ”loven i det land, hvor afdøde havde sin bopæl, der finder anvendelse på hele arven”. Enhver borger kan dog inden sin død træffe bestemmelse om, hvilken lov, der skal finde anvendelse på hans arv, når han dør.

For en franskmand, der for eksempel er bosat i Spanien, vil det være spansk lov, der vil blive anvendt på alle vedkommendes ejendele og ejendomme, hvis der ikke inden dødsfaldet er truffet bestemmelse om, at det skal være fransk ret, der skal anvendes.

Det er vigtigt at notere sig, at denne nye EU-forordning ikke vedrører de skattemæssige aspekter ved arven.

For personer med fransk statsborgerskab, og som er bosiddende i Frankrig, er der ingen ændringer. Arveafgifterne skal betales i Frankrig.

For så vidt angår franskmænd, der bor i udlandet, eller som har fast ejendom i andre lande i EU, er det en god idé at indhente information om de gældende regler. Det kan notarer være behjælpelige med.

Nicolas BRAHIN

Avocat au Barreau de Nice

fichier à telecharger:
150901 Internationale dødsboer – nemmere fra 17. August.

Som bekendt har det franske forvaltningsråd i forbindelse med Ruyter-sagen i afgørelsen af 27. juli 2015, der kom efter EU’s afgørelse af den 26. februar 2015, draget tvivl om beskatning i form af sociale afgifter på indtægter fra ejendom i Frankrig, der tilhører personer, der i deres hjemland (EU-medlemsstat eller EØS-land samt Schweiz) er medlem af en sygesikring. Indtægterne fra bidragene har i øvrigt til formål at finansiere sociale ydelser, som kun personer, der er medlemmer af fransk sygesikring, kan drage fordel af.

Fra indkomståret 2016 har den franske regering besluttet at bibeholde indtægterne fra disse bidrag på kapitalindkomst inden for det sociale område, men anvende dem uden for sygesikringsområdet, som defineret af EU. Det vil sige til organisationer, der giver ydelser, der ikke angår et bidrag eller er betinget af et medlemskab af en fransk ordning (ældresolidaritetsfond). Denne ændring i anvendelsen af bidragene CSG og CRDS er kritisabel set med EU-øjne og vil uden tvivl blive genstand for en ny sag for EU-domstolen.

Ændringen i anvendelsen af de sociale bidrag får først virkning i fremtiden (fra beskatning af lejeindtægt af fast ejendom for 2015 fra 1. januar 2016 eller fra beskatning af kapitalgevinst, der er opnået på ejendommen i 2016). Således er anmodning om tilbagebetaling og skattenedsættelse for sociale afgifter, der er betalt af lejeindtægter af fast ejendom og kapitalvinding på fast ejendom, stadig mulig for tidligere år.

fichier à telecharger:
160704 – Tilbagebetaling af sociale afgifter

// TELECHARGER LE FICHIER

Ny skat truer danskeres ferieboliger i Frankrig Af Povl Dengsøe,Mandag den 30. maj 2011, 08:19 Udenlandske ejere af ferieboliger risikerer at skulle medfinansiere lavere skat til franskmænd. Franskmændene leder med lys og lygte efter nye skattekilder til at finansiere en planlagt skattelettelse til landets borgere. Og nu har de rettet projektøren mod de…

// TELECHARGER LE FICHIER

Køb i sameje

Sameje er den juridiske situation, der opstår, når to eller flere personer ejer et aktiv sammen. Det kan være løsøre (bil) eller fast ejendom (grund, lejlighed, hus). Et sameje gør i første omgang finansieringen, vedligeholdelsen og administrationen lettere.

Ved købet fastsættes købernes respektive andele. Derefter kan administrationen synes mere besværlig end forudset, idet alle vigtige beslutninger skal træffes enstemmigt. Da hver samejer hæfter for en del af samejets gæld (fx skatter eller reparationer på boligen), skal risikoen for uoverensstemmelser altså tages med i overvejelserne, når man køber i sameje. Dernæst betragtes samejet som midlertidigt, da loven stiller som betingelse, at enhver samejer på et hvilket som helst tidspunkt over for de øvrige samejere kan kræve, at ejendommen sælges og provenuet deles.

SAMEJEAFTALE

Der eksisterer dog en mulighed for at give samejet en vis stabilitet ved at underskrive en samejeaftale.

Aftalen skal for at være gyldig oprettes skriftligt. Den beskriver samejets aktiv og angiver samejernes andele. Da den skal tinglyses, skal den oprettes for notar. Den kan oprettes for maksimalt fem år. I aftalens løbetid kan parterne ikke kræve aktivet solgt for få udredt deres andel, medmindre der undtagelsesvist er omstændigheder, der taler herfor. Aftalen kan forlænges, hvis samejerne er enige. Det kan endog aftales, at aftalen forlænges stiltiende. Aftalen gør det også muligt at administrere samejet og især at fordele udgifterne. Samejerne kan endog udpege en intern eller eksterne direktør.

I FORBINDELSE MED SAMLIVSKONTRAKT (PACS)

Reglerne er de samme for par, der i 2007 eller derefter har oprettet en samlivskontrakt (PACS), som for ugifte, nemlig særeje. Hvis disse personerne alligevel vil købe boligen sammen, er det muligt at købe den i sameje. Købsaftalen skal derfor angive hver persons andel af ejendommen i forhold til den finansiering, de hver især har lagt. Angivelsen er vigtig, hvis parret bliver separeret. Hvis man alene bebor en ejendom i sameje, kan man blive forpligtet til at betale en boliggodtgørelse til de øvrige samejere. Det skal i øvrigt tilføjes, at hvis man vil sælge sin andel til en udenforstående, har de øvrige samejere forkøbsret. De skal derfor som de første have et tilbud om køb ifølge en særlig procedure. Samejet er ikke altid noget, man selv har valgt. Det sker, når man arver sammen med andre, hvilet er et sameje som følge af arv. Og hvis man bliver skilt og fællesboet endnu ikke er delt, opstår der også et sameje som følge af formuefællesskabets opløsning.