Juridiske nyheder

Godkendelse med tilbagevirkende kraft af vurderingen af lejeværdi før den 1. januar 2015 ved sammenligning med et ødelagt eller omstruktureret lokale er forfatningsstridig.

Lejeværdien af lokaler til beboelse eller til erhverv, udover forretning, fastsættes ved at sammenligne med værdien på lignende lokaler, der for hver art og kategori er udvalgt i kommunen (fransk skattelovs (CGI) §1496).

På samme måde bestemmes lejeværdien af forretningsejendomme i hvert tilfælde ved en henvisning til lokalernes husleje ved sammenligning med et typelokale eller, hvis dette ikke er muligt, gennem direkte vurdering (fransk skattelovs (CGI) §1498). I Forvaltningsrådets (CE) afgørelse af 5. februar 2014 vurderedes det, at et typelokale, der efter sin forskriftsmæssige registrering i en kommunes protokol for ejendomsvurdering blev fuldstændig genindrettet, omstruktureret eller ødelagt, ikke efter sin omstrukturering eller forsvinden kan tjene til sammenligning for direkte eller indirekte at fastsætte lejeværdien på et aktiv, der er omfattet af ejendomsskat (Forvaltningsrådet (CE) 5. feb. 2014, nr. 367995).

For at undgå massetvister, der ville kunne skabe uro hos skattemyndighederne og den administrative domstol og medføre en budgetmæssig risiko for staten, begrænsede § 32 i ændringsloven til finansloven for 2014 rækkevidden af denne afgørelse ved med tilbagevirkende kraft og med forbehold for de retsafgørelser, der har fået endelig retskraft, at godkende de ulovlige vurderinger, der er foretaget inden 1. januar 2015 ved sammenligning med et lokale, der er ødelagt, har ændret areal, anvendelse eller fysisk karakter (Skattelovens (CGI) § 1496 og 1498, L. fin. Rect. 2014, nr. 2014-1655, 29. dec. 2014, JO 30. dec. § 32, III).

Forfatningsrådet, der fik indbragt en prioriteret forfatningsmæssig forespørgsel fra Forvaltningsrådet (CE) den 9. december 2015, var forpligtet til at overveje foreneligheden af de bestemmelser, som blev vedtaget i ændringsloven til finansloven for 2014, med de rettigheder og den frihed, som Forfatningen sikrer.

Det anmodende selskab gjorde indsigelse mod loven, der med tilbagevirkende kraft sikring af rettigheder i henhold til § 16 i Menneskerettighedserklæringen af 1789, eftersom den ikke overholdt princippet om ikke at give domme og straffe tilbagevirkende kraft. Loven om godkendelse med tilbagevirkende kraft kan ikke begrundes i tvingende samfundsmæssige hensyn.

Med forbehold for de retsafgørelser, der har endelig retskraft, berøver disse bestemmelser skatteyderne muligheden for at gøre indsigelse mod en vurdering, der er foretaget før 1. januar 2015 og drage tvivl om vurderingen af ejendommes lejeværdi, herunder beskatning efter denne dato.

Forfatningsrådet forkastede i en afgørelse af 4. marts 2016 de omstridte bestemmelser, idet det på den ene side vurderede, at det ikke kan slås fast, at stigningen i antallet af indsigelser mod fastsættelse af lejeværdi som følge af Forvaltningsrådets afgørelse af 5. februar 2014 ville kunne skabe uro hos skattemyndighederne og de administrative domstole.

Dernæst kan det ikke gøres gældende, at usikkerheden om resultatet af en indsigelse om et lokales lejeværdi baseret på irrelevansen af den sammenligning, skattemyndighederne har anvendt vedrørende det endeligt fastsatte beløb på skattebidraget, vil medføre en finansiel risiko for staten og de territoriale myndigheder.

Forfatningsrådet, der anvender domspraksis vedrørende love om godkendelse (Forfatningsrådet, 10. nov. 2010, nr. 210-78, Forfatningsrådet, 24. feb. 2012, nr. 2011-224 QPC, Forfatningsrådet 14. feb 2014, nr. 2013-366 QPC), konkluderede således, at ingen tvingende samfundsmæssige hensyn kan retfærdiggøre den skade, disse omstridte bestemmelser gør på skatteydernes rettigheder. Derfor erklærede den ændringslovens § 32, III for 2014 af 29. december 2014 forfatningsstridig.

Erklæringen om forfatningsstridighed får virkning ved offentliggørelse af Forfatningsrådets afgørelse og kan gøres gældende i alle sager, der anlægges denne dato, og som ikke er endeligt afgjorte.

fichier à telecharger:
161207 Lejeværdi (Valeur locative)

Objet: Standarder for handicapvenlig adgang til nyopførte boliger- Normes d’accessibilité: du nouveau dans le neuf

Standarder for handicapvenlig adgang til nyopførte boliger

De offentlige myndigheder har for nylig udsendt to lovtekster, der væsentligt ændrer de eksisterende regler vedrørende handicappedes adgang til nyopførte boliger…

For design og byggeri af boliger skal der overholdes særlige regler for at sikre, at handicappede har adgang til boligen. Reglerne gælder bygninger til kollektiv beboelse og individuelle huse, der bygges eller renoveres for at kunne sælges eller lejes ud.

I juni 2014 var de offentlige myndigheder i færd med at forenkle reglerne på flere punkter, hvilket blev færdiggjort i et dekret den 24.12.2015, der mundede ud i en bekendtgørelse samme dato.

De to tekster blev offentliggjort i det offentlige Lovtidende, Journal Officiel, den 27.12.2015.

Tekniske specifikationer

Bekendtgørelsen af 24.12.2015 gælder en omformning af de tekniske specifikationer for at overholde en handicapvenlig adgang til boligen. Bekendtgørelsen giver især mulighed for at imødegå de lovmæssige forpligtelser gennem løsninger med lignende virkning for nye tekniske regler.

De ny tekniske regler, der er fastsat i bekendtgørelse af 24.12.2015, gælder i princippet fra 1.04.2016 (ansøgning om byggetilladelse, der indgives fra denne dato). Indtil da skal der tages højde for bekendtgørelsen af 1.08.2006.

Men to regler, der er fastsat i dekretet, gælder allerede ansøgning om byggetilladelse.

Den ene gælder adgangsforhold til boliger med flere etager i kollektive boligbyggerier. Den anden drejer sig om opførelse af individuelle huse med to boliger bygget ovenpå hinanden, selvom det kun er delvist, eller en bolig og et særskilt brugsrum, der benyttes til andet end bolig.

Projektsalg

De nye lovtekster har etableret en foranstaltning, der især vedrører projektsalg af boliger. Venligst bemærk, at denne bestemmelse allerede gælder, uden udsættelse.

For at gøre det muligt at tilpasse boligen til købers behov og krav kan køber af projektsalg gøre brug af ”justerbare bygningsarbejder”, der afviger fra reglerne om nem adgang (fx ekstra skillevægge).

I praksis

En aftale om byggeri, der kan justeres, skal underskrives af projektudbyder og køber. Der skal vedhæftes to tegninger over boligen. Den ene, der overholder den nye lov om nem adgang og den anden med de ændringer, der er aftalt med køber.

Hvis aftalen indgås, inden skødet udstedes, skal de to tegninger desuden vedhæftes skødet. Det er notaren, der foretager det nødvendige.

Begrænsning

Alt er ikke tilladt på byggeriet. Der er to betingelser, der skal overholdes, for at det kan gennemføres. En handicappet person skal kunne aflægge besøg i den ændrede bolig. Desuden skal det være enkelt at tilbageføre indretningen til det oprindelige.

fichier à telecharger:
2016-07-18 Standarder for handicapvenlig adgang til nyopførte boliger

Et exceptionelt tiltag: et lovdekret fra slutningen af 2014 havde forlænget varigheden af byggetilladelser med et år, således at de var gyldige i 3 år. Dog var det sådan, at denne forlængelse til tre år var tidsbegrænset. 3-års varigheden skulle således ophøre den 31.12.2015….

Men sådan blev det ikke: et lovdekret af 6. januar 2015 ændrede byggeloven, således at gyldigheden af byggetilladelser blev fastsat til 3 år. Bestemmelsen gælder enhver tilladelse (byggeri, udbygning osv.). Hertil kommer en afgørelse om ikke-indsigelse mod forudgående erklæring. Der gives ydermere en ”bonus”! Varigheden på tre år kan nu forlænges med et år… ad to omgange. En byggetilladelse kan således komme op på en varighed af 5 år under forudsætning af, at alle administrative servitutter fortsat er gunstige. For at nyde godt af dette tiltag, opfordres man til i god tid at indsende anmodning til kommunen om forlængelse af byggetilladelsen. Der skal indsendes skriftlig ansøgning til kommunen (der findes ikke CERFA-formularer hertil). Der skal indsendes to eksemplarer til kommunen to måneder inden udløbet af tilladelsen. Et godt råd: en tilladelse, der stadig er gyldig pr. 6. januar 2016, nyder også godt af dette tiltag. Hvis tilladelsen allerede inden den 6. januar 2016 har været genstand for en forlængelse, forlænges gyldigheden automatisk med et år.

En investor har for nylig købt et hus eller ejerlejlighed, som er lejet ud (umøbleret lejemål). Han ønsker at vide, om han hurtigt kan opsige lejeren for derefter at sælge boligen fri af lejemålet.

En ny regel gør det sværere hurtigt at sælge ejendommen. Generelt kan udlejer for at sælge boligen ved lejemålets ophør opsige sin lejer med et varsel på seks måneder.

Macron-loven af 06.08.2015 har indført en særlig regel, når lejemålet opsiges med henblik på salg efter et køb af en bolig, der allerede er lejet ud. Reglen er som følger: Hvis det igangværende lejemål udløber mere end tre år efter købet af boligen, kan den nye udlejer opsige lejeren, når lejeperioden udløber (med et varsel på seks måneder). Men hvis lejemålet udløber mindre end tre år efter købsdatoen, kan lejeren først opsiges efter udløb af den første stiltiende forlængelse (eller fornyelse) af lejemålet.

I praksis sikrer loven således lejerne ”en ret til at blive i lejemålet” på minimum tre år og en dag efter salg af deres bolig.

Eksempel 1 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på seks år i henhold til en (oprindelig, forlænget eller fornyet) lejeaftale, der udløber den 1.1.2020. Han kan opsige lejeren til denne dato med et varsel på seks måneder.

Eksempel 2 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på tre eller seks år i henhold til en lejeaftale, der udløber 1.7.2017. Uanset om han er privatperson eller erhvervsdrivende, kan han ikke opsige lejeren til denne dato og skal vente til 2020 eller 2023 for at sælge boligen fri af lejemålet med den nuværende lejer. Man må så bare håbe, at han siger op inden.

Ordningen gælder også for et ”blandet” lejemål (helårsbolig, erhverv).

Den ny ordning gælder for enhver opsigelse i forbindelse med et fremtidigt salg, uanset hvornår lejemålet er indgået med lejeren. Det har ingen betydning, at lejemålet er blevet underskrevet inden 27.3.2014. Det skal bemærkes, at datoen for køb af boligen heller ikke har betydning. Loven skelner ikke.

I modsætning til hvad, man kan læse flere steder, gør det efter vores opfattelse ikke nogen forskel, om boligen er købt inden den 8.8.2015 (datoen for ikrafttrædelse af Macron-loven).

Investoren skal på sin side tænke på at forhandle et afslag i købsprisen for en udlejet bolig, afhængig af hvor lang tid, det kræver at kunne opsige lejeren.

Notaren, der behandler salget af den lejede bolig, skal i sin rådgivning informere køber om den ny ordning.

Loven har ikke nogen lignende bestemmelse om ”opsigelse med henblik på salg” efter køb af et møbleret lejemål, der er helårsbolig. En køber kan således hurtigt opsige lejeren under forudsætning af, at det sker mindst tre måneder, før den igangværende aftale udløber. Ellers må han vente til næste udløb.

Hvis du som investor har købt en bolig, mindre en tre år før et igangværende lejemål udløber, skal du vente til næste udløb, inden du kan opsige den aktuelle lejer med henblik på salg af boligen.

Siden 17. August er det blevet nemmere at afvikle internationale dødsboer, for disse underlægges nu kun ét lands lov. Denne reform burde gøre livet nemmere for både arvinger, men også for notarer.

Et dødsbo er ofte en svær etape at komme igennem. Afviklingen af dødsboet kompliceres i det øjeblik afdøde havde fast ejendom i et andet land end hans bopælsland. Man taler da om internationale dødsboer. I Frankrig var det før sådan, at reglerne var forskellige alt efter, om det drejede sig om løsøre (fx bankkonti og aktier), eller om fast ejendom.  For så vidt angår løsøre, var det loven i afdødes sidste bopælsland, der gjaldt, medens det for fast ejendom var loven i det land, hvor ejendommen(ene) befandt sig.

INTERNATIONALE DØDSBOER: EN NØDVENDIG SIMPLIFICERING.

I takt med det stigende antal internationale dødsboer (450.000 pr. år i EU) har det vist sig nødvendigt at reformere.

Siden EU-forordning nr. 650/2012 er trådt i kraft, er det ”loven i det land, hvor afdøde havde sin bopæl, der finder anvendelse på hele arven”. Enhver borger kan dog inden sin død træffe bestemmelse om, hvilken lov, der skal finde anvendelse på hans arv, når han dør.

For en franskmand, der for eksempel er bosat i Spanien, vil det være spansk lov, der vil blive anvendt på alle vedkommendes ejendele og ejendomme, hvis der ikke inden dødsfaldet er truffet bestemmelse om, at det skal være fransk ret, der skal anvendes.

Det er vigtigt at notere sig, at denne nye EU-forordning ikke vedrører de skattemæssige aspekter ved arven.

For personer med fransk statsborgerskab, og som er bosiddende i Frankrig, er der ingen ændringer. Arveafgifterne skal betales i Frankrig.

For så vidt angår franskmænd, der bor i udlandet, eller som har fast ejendom i andre lande i EU, er det en god idé at indhente information om de gældende regler. Det kan notarer være behjælpelige med.

Nicolas BRAHIN

Avocat au Barreau de Nice

fichier à telecharger:
150901 Internationale dødsboer – nemmere fra 17. August.

Som bekendt har det franske forvaltningsråd i forbindelse med Ruyter-sagen i afgørelsen af 27. juli 2015, der kom efter EU’s afgørelse af den 26. februar 2015, draget tvivl om beskatning i form af sociale afgifter på indtægter fra ejendom i Frankrig, der tilhører personer, der i deres hjemland (EU-medlemsstat eller EØS-land samt Schweiz) er medlem af en sygesikring. Indtægterne fra bidragene har i øvrigt til formål at finansiere sociale ydelser, som kun personer, der er medlemmer af fransk sygesikring, kan drage fordel af.

Fra indkomståret 2016 har den franske regering besluttet at bibeholde indtægterne fra disse bidrag på kapitalindkomst inden for det sociale område, men anvende dem uden for sygesikringsområdet, som defineret af EU. Det vil sige til organisationer, der giver ydelser, der ikke angår et bidrag eller er betinget af et medlemskab af en fransk ordning (ældresolidaritetsfond). Denne ændring i anvendelsen af bidragene CSG og CRDS er kritisabel set med EU-øjne og vil uden tvivl blive genstand for en ny sag for EU-domstolen.

Ændringen i anvendelsen af de sociale bidrag får først virkning i fremtiden (fra beskatning af lejeindtægt af fast ejendom for 2015 fra 1. januar 2016 eller fra beskatning af kapitalgevinst, der er opnået på ejendommen i 2016). Således er anmodning om tilbagebetaling og skattenedsættelse for sociale afgifter, der er betalt af lejeindtægter af fast ejendom og kapitalvinding på fast ejendom, stadig mulig for tidligere år.

fichier à telecharger:
160704 – Tilbagebetaling af sociale afgifter