Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning är skattepliktig på inkomst (IR) och socialförsäkringsavgifter.
Det finns dock många undantag.
Hur beräknas en kapitalvinst ?
Kapitalvinster är beskattningsbara när de är resultatet av en överlåtelse mot ersättning: försäljning av fastigheter eller rättigheter som är knutna till dem, byte, inbetalning till ett företag osv.
Den beräknas i två steg:
- beräkningen av bruttovinst (1), och
- tillämpningen av utsläppsrätter (2).
- Beräkning av bruttovinst
Bruttokapitalvinsten är skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset.
Försäljningspriset är det pris som anges i köpebrevet plus eventuella avgifter och ersättningar som betalas av köparen (t.ex. ersättning för vräkning) och minus eventuella kostnader för säljaren (t.ex. kostnader för fastighetsdiagnostik eller kostnader för att frigöra en inteckning).
När det gäller anskaffningspriset motsvarar det inköpspriset eller det värde som framgår av arvsdeklarationen eller gåvohandlingen.
Den ökas av :
- förvärvskostnader (notarieavgifter, registreringsavgifter etc.) med ett fast belopp på 7,5 % av köpeskillingen eller faktiska kostnader enligt kvitton, och
- Arbete för ett fast belopp på 15 % av köpeskillingen för en fastighet som innehas i mer än fem år eller till faktiska kostnader mot bevis.
Exempel: För en köpeskilling på 200 000 euro tillåter schablonvärderingar att priset ökas med 15 000 euro för förvärvskostnader och 30 000 euro för arbeten.
- Tillämpning av utsläppsrätter
Kapitalvinsten är avdragsgill för den tid som fastigheten har innehafts.
| Företagets varaktighet | Avdragsränta som tillämpas för varje år av ägande för inkomstskatt. | Avdragssats för socialförsäkringsavgifter för varje ägarår |
| Mindre än 6 månader | 0% | 0% |
| Årskurserna 6-21 | 6% | 1.65% |
| År 22 | 4% | 1.60% |
| Efter det 22:a året | Undantag | 9% |
| Efter det 30:e året | Undantag | Undantag |
För en fastighet som har varit innehavd i 15 år eller mer får säljaren till exempel ett avdrag på :
- 60 % för inkomstskatt,
- 5 % för sociala avgifter.
För en kapitalvinst på 40 000 euro kommer endast 16 000 euro att omfattas av inkomstskatt och 33 400 euro av socialförsäkringsavgifter.
Att notera
För fastigheter som ligger i vissa områden där utbud och efterfrågan är ”knappa” gäller ett ytterligare avdrag på 70 % om överföringen möjliggör byggande av flerfamiljshus och 85 % om större delen av fastigheten utgörs av sociala bostäder och/eller bostäder för mellanstadiebruk.
I praktiken gäller denna exceptionella avdragsrätt för försäljningar som görs fram till den 31 december 2022 (förutsatt att det preliminära avtalet har fått ett visst datum mellan den 1 januari 2018 och den 31 december 2020).
Skattesatsen för kapitalvinsten: Efter avdrag beskattas kapitalvinsten med 19 procent och socialavgifterna med 17,2 procent.
En extra skatt ska betalas för kapitalvinster som överstiger 50 000 euro, efter avdraget.
Den är 2-6 % beroende på kapitalvinstens storlek.
Vilka är undantagen ?
Det finns många undantag från skatt på kapitalvinster på fastigheter, som alla är föremål för särskilda villkor.
Exempelvis är försäljningar av huvudbostäder, försäljningar för mindre än 15 000 euro eller försäljningar till organisationer för socialt boende undantagna.
Kapitalvinsten är också undantagen när säljaren inte äger sin huvudbostad och använder pengarna från försäljningspriset för att förvärva en sådan, eller när en icke-invånare säljer en bostad som ligger i Frankrike.
Dessutom kan pensionärer och personer som bor på sociala, medicinska eller vårdhem för äldre eller funktionshindrade vuxna omfattas av en skattebefrielse som är beroende av inkomstvillkor.
Advokatfirman Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
