I. Nature et raison d’être de la formalité : Qu’est-ce que c’est et pourquoi la faire ?
La déclaration d’existence des sociétés étrangères acquérant directement un immeuble en FRANCE : Principes, Procédures, Frais et Sanctions
- Nature et raison d’être de la formalité : Qu’est-ce que c’est et pourquoi la faire ?
- Bases légales et réglementaires applicables
- Préparation, conditions de forme et délais
- Procédures administratives et obligations fiscales complémentaires
- Frais liés à la procédure
- Sanctions en cas de non-respect
- Le rôle du notaire
- Conclusion
En droit français, les sociétés étrangères qui souhaitent exercer une activité en FRANCE ou y établir un premier établissement sont soumises à des obligations déclaratives spécifiques.
Lorsqu’une société étrangère acquiert directement un immeuble en FRANCE, elle est également soumise à ces obligations, notamment la déclaration d’existence.
Cette démarche est une obligation légale imposée aux sociétés étrangères qui possèdent des biens immobiliers sur le territoire national, même si elles n’y ont pas leur siège social.
Cette procédure vise à garantir leur identification officielle et leur régularisation auprès des autorités administratives et fiscales françaises.
Elle s’avère essentielle pour permettre à l’administration fiscale de suivre les activités de la société sur le territoire et d’assurer le respect des règles fiscales applicables.
Dans le cas spécifique des sociétés étrangères qui acquièrent directement un immeuble en France, elles sont considérées comme exerçant une activité en FRANCE au sens fiscal en raison des revenus générés par ces biens ou des droits relatifs à ces immeubles, conformément à l’article 164 B du Code général des impôts (ci-après le « CGI »).
Cette acquisition entraîne leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés et déclenche une série d’obligations comptables et déclaratives rigoureuses.
Ainsi, la déclaration d’existence sert d’instrument de transparence fiscale pour le contrôle des investissements internationaux sur le sol français.
II. Bases légales et réglementaires applicables
Le dispositif juridique encadrant cette obligation repose sur plusieurs textes fondamentaux du CGI et du Livre des procédures fiscales (LPF) :
- L’article 23 D de l’annexe IV du CGI dispose que les sociétés qui, sans avoir leur siège social en France, y exercent une activité les rendant passibles de l’impôt sur les sociétés doivent obligatoirement indiquer, dans leur déclaration, le lieu de leur principal établissement en France ainsi que les nom, prénoms et adresse de leur représentant en FRANCE.
En cas de remplacement de ce représentant ou de changement du lieu de l’établissement susvisé, lesdites sociétés doivent en faire la déclaration dans les conditions fixées à l’article 23 B de la même annexe.
- L’article 164 B du CGI pose le principe de l’imposition des revenus de source française, précisant que les sociétés immobilières étrangères peuvent être imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) en FRANCE à raison des revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles, tels que l’usufruit, les actions ou parts de sociétés immobilières, ou encore les droits indivis.
La position officielle de l’administration (Rép. min. délégué au Budget n° 41415, M. Ehrmann, JOAN Q 16 sept. 1991) confirme que ces sociétés sont passibles de l’IS en application des articles 205 et 209, I du CGI, sous réserve des conventions internationales.
Bien que non soumises aux obligations comptables commerciales de la loi française pour leur fonctionnement interne, elles doivent impérativement tenir une comptabilité permettant de déterminer leurs résultats imposables dans les conditions fixées par l’article 54 du CGI.
Elles sont tenues de souscrire, dans les conditions de droit commun, une déclaration n° 2065 permettant de déterminer et de contrôler ces résultats, et ne sont pas autorisées à souscrire une déclaration n° 2072, cette dernière étant réservée aux sociétés non passibles de l’IS.
- L’article 223 quinquies A du CGI prévoit que les personnes morales étrangères peuvent être invitées par le service des impôts à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la demande, un représentant en FRANCE autorisé à recevoir les communications relatives à l’assiette, au recouvrement et au contentieux de l’impôt.
Toutefois, cette obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas aux personnes morales qui ont leur siège social dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la FRANCE une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt.
- L’article 990 D du CGI institue une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles ou droits réels possédés en FRANCE, directement ou par entité juridique interposée (quelle que soit la forme et la quotité de la participation dans la chaîne de détention).
Ce texte a été créé spécifiquement pour lutter contre l’évasion fiscale immobilière internationale.
La jurisprudence européenne (Cour de justice des Communautés européennes, 4e chambre, 11 octobre 2007, n° C-451/05) a clarifié la nature de cette taxe en jugeant qu’elle entre dans le champ d’application de la directive 77/799 relative à l’assistance mutuelle des autorités compétentes, car elle frappe des éléments du patrimoine ou de la fortune.
De plus, la Cour a déclaré que l’article 990 E (dans sa version d’alors) était incompatible avec le principe de la libre circulation des capitaux, rejetant l’argumentation de la France sur la lutte contre la fraude, dans la mesure où le texte refusait de manière disproportionnée l’exemption aux personnes morales étrangères dont le siège est dans l’UE ou l’EEE, dès lors qu’il n’existait pas de convention d’assistance administrative bilatérale, alors même que des mécanismes d’échange d’informations permettaient de vérifier l’identité des actionnaires.
III. Préparation, conditions de forme et délais
Pour effectuer régulièrement cette démarche, la société étrangère doit réunir des conditions de forme strictes et préparer un dossier justificatif précis.
Les documents requis incluent obligatoirement les statuts à jour de la société, les coordonnées complètes du représentant fiscal désigné sur le territoire, ainsi que toutes les informations d’identification relatives à l’immeuble acquis (adresse, description, références cadastrales).
Sur le plan temporel, les conditions sont particulièrement rigoureuses : la déclaration d’existence doit impérativement être effectuée dans les quinze jours suivant l’ouverture d’un établissement en France ou suivant la date de l’acquisition effective des biens immobiliers concernés.
IV. Procédures administratives et obligations fiscales complémentaires
La procédure impose à la société étrangère de déposer formellement sa déclaration d’existence directement auprès du service des impôts compétent (Service des impôts des entreprises étrangères (SIEE) ou le Service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du bien), en y annexant les documents requis et en y précisant l’adresse de son principal établissement en FRANCE et l’identité de son représentant. (Depuis le 1er janvier 2023, toutes les déclarations de création, de modification ou de cessation d’activité des entreprises (y compris les sociétés étrangères acquérant un bien immobilier) doivent obligatoirement être déposées par voie électronique via le Guichet unique géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Une fois immatriculée, la société doit assumer des obligations fiscales complémentaires : d’une part, tenir une comptabilité stricte conformément à l’article 54 du CGI pour justifier de l’assiette de son impôt ; d’autre part, souscrire annuellement la déclaration fiscale n° 2065 pour l’impôt sur les sociétés afin de déclarer les revenus locatifs perçus ou les plus-values immobilières réalisées.
En outre, la société peut être redevable, sous réserve des exceptions prévues par la loi (notamment les clauses de transparence), de la taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de ses immeubles.
La désignation du représentant en France doit, par principe, être faite de manière spontanée par la société étrangère. La jurisprudence du Conseil d’État (CE, 8e ss-sect., 13 novembre 1964, req. n° 50944 et 60449) confirme qu’une société étrangère exerçant une activité en France n’est pas fondée à soutenir que la procédure d’imposition à son encontre serait irrégulière au motif que l’administration ne lui aurait pas préalablement demandé de désigner ce représentant.
Néanmoins, le service des impôts conserve la faculté de l’inviter formellement à le faire dans un délai de quatre-vingt-dix jours (CGI, art. 223 quinquies A). À défaut de désignation formelle par la société, l’administration ne peut pas attribuer d’office la qualité de représentant à un tiers contribuable pour le rendre redevable des impositions de la société (CE, 8e et 9e ss-sect., 11 juillet 1984, req. n° 35416).
V. Frais liés à la procédure
Bien que le dépôt de la déclaration d’existence auprès de la Direction générale des Finances publiques n’engendre pas de droits d’enregistrement ou de taxes de dépôt directs exigibles par l’État, la régularisation de l’opération implique des frais professionnels et annexes.
Ces frais englobent le coût des traductions certifiées conformes des statuts de la société et des actes officiels étrangers requis par les autorités administratives, les honoraires contractuels du représentant fiscal ou des conseillers juridiques mandatés pour accomplir les démarches, ainsi que les émoluments et frais de publicité foncière liés à la publication de l’acte d’achat immobilier.
VI. Sanctions en cas de non-respect
Le défaut de souscription de la déclaration d’existence ou le manquement à l’obligation de désignation d’un représentant fiscal expose la société étrangère et ses dirigeants à de lourdes sanctions de nature civile, fiscale et pénale :
- La taxation d’office : En cas de refus ou de défaut de réponse à l’invitation de l’administration de désigner un représentant dans le délai imparti de quatre-vingt-dix jours, la société se trouve de plein droit taxée d’office à l’impôt sur les sociétés, conformément à l’article L. 72 du Livre des procédures fiscales. L’administration détermine alors unilatéralement l’impôt dû, assorti d’intérêts de retard et de majorations de droits conséquentes.
- Les sanctions fiscales sur le patrimoine : L’absence de déclaration entraîne l’impossibilité de revendiquer le bénéfice des exonérations de la taxe de 3 % de l’article 990 D, rendant celle-ci immédiatement exigible sur la valeur vénale du bien, avec application des pénalités pour absence de déclaration.
- Les sanctions pénales : Le fait pour une personne morale étrangère d’exercer une activité ou de détenir des biens en FRANCE en dissimulant son existence et en omettant délibérément ses obligations déclaratives peut caractériser le délit de travail dissimulé par dissimulation d’activité. La jurisprudence de la Chambre criminelle de la Cour de cassation (Cour de cassation, crim., 20 juin 2017, n° 14-85.879, ECLI:FR:CCASS:2017:CR01397) réaffirme que ces dissimulations d’activité sur le territoire français sont passibles de sanctions pénales à l’encontre des dirigeants de la personne morale.
VII. Le rôle du notaire
Le notaire joue un rôle obligatoire et prépondérant dans la sécurisation juridique de l’acquisition d’un immeuble par une société étrangère.
Conformément au décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, le notaire est l’officier public chargé de publier l’acte de vente afin de rendre la propriété de la société opposable aux tiers.
Les actes et statuts rédigés dans une langue étrangère doivent être déposés au rang de ses minutes et être impérativement accompagnés, le cas échéant, d’une traduction certifiée conforme.
Au titre de son devoir de conseil, le notaire informe les parties des obligations fiscales et de la nécessité absolue d’accomplir la déclaration d’existence auprès du fisc français dans le délai légal.
Conclusion
La déclaration d’existence s’impose comme une formalité essentielle et obligatoire pour les sociétés étrangères qui acquièrent directement un immeuble en FRANCE.
Elle conditionne leur reconnaissance légale auprès des autorités fiscales, permet l’attribution d’un identifiant fiscal et garantit la mise en conformité de la structure avec le régime d’imposition de droit commun.
Le non-respect de cette obligation prive l’entité de ses droits aux exonérations et l’expose à des procédures de taxation d’office ainsi qu’à de graves sanctions fiscales et pénales.
Pour sécuriser l’opération, il est fortement recommandé d’auditer la structure en consultant un notaire et un expert fiscal dès la phase de préparation de l’acquisition.
Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
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