К А Б И Н Е Т Б Р А Х И Н
DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG / ДАТСКО-ФРАНЦУЗСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА ВО ФРАНЦИИ
Продажа, предоставленная под отлагательным условием получения кредита
1. Заключение сделки купли-продажи недвижимости обычно зависит от получения покупателем кредита, что устанавливается в качестве отлагательного условия. В нескольких решениях, вынесенных в один и тот же день (некоторые из них будут опубликованы в «Гражданском бюллетене Кассационного суда»), третья гражданская палата Кассационного суда только что дала важные разъяснения относительно выполнения этого условия, в частности, в отношении его связи с правилами кредитования недвижимости.
Хотя под отлагательным условием чаще всего подразумевается получение кредита, иногда используются и другие формулы (например, «получение кредитного предложения»; «предоставление кредита»); эти различия не влияют на разъяснения, сделанные Верховным судом.
Выполнение условия путем получения кредита
2. Кассационный суд указал, что отлагательное условие получения кредита считается выполненным, как только твердое и безусловное предложение (Касс. 3ème civ. от 7 ноября 2007 г. № 06-17.413 (№ 1012 FS-PB), Клейньян c/ Валат; Касс. 3ème civ. от 7 ноября 2007 г. № 06-19.148 (№ 1013 FS-D), Сте Жасмин c/ Сте Плас).
Следовательно, он постановил, что кредитного предложения, позволяющего выполнить условие, не существует:
— заверение, посредством которого банк предоставляет принципиальное соглашение покупателю за кредит на определенную сумму (судебное решение № 06-17.413);
— уведомление о заключении кредитного договора, исполнение которого зависит от завершения договорных формальностей и принятия гарантий, предусмотренных в будущем кредитном предложении (решение № 06-19.148).
С другой стороны, условие выполняется, если покупатель предъявляет распечатку электронного письма, направленного ему банком, включающего предложение о предоставлении кредита в размере 105 000 евро на условиях, предусмотренных в обещании, и последующее письмо того же учреждения о согласии банка на этот кредит (Cass. 3ème civ. 7).
Ноябрь 2007 г. № 06-11.750 (№ 1014 FS-PB), Guérin c/ George).
3. В принципе, тот факт, что кредитное предложение не быть соблюдает правила кредитования недвижимости (C. cons. art. L312-1 s.) не позволяет продавцу избежать выполнения условия и возникновения купли-продажи. Действительно, формальные требования, установленные Кодексом о защите прав потребителей в отношении предложений о предоставлении имущественного кредита, введены только для того, чтобы защитить заемщика, который только и может на них ссылаться (Cass. 3ème civ. 7 ноября 2007 года №06-11.750 (№ 1014 FS-PB), Guérin c/ George).
4. Однако, если стороны договор купли-продажи тщательно уточнили обстоятельства, при которых условие было выполнено путем прямое указание на Кодекс потребителя, покупатель обязан получить письменное предложение о предоставлении кредита от кредитного учреждения (Касс. 3ème civ. от 7 ноября 2007 г. № 06-17.589 (№ 1015 FS-D), Modica c/ Borge). Следовательно, рукописное письмо банка, в котором говорилось, что запрашиваемый кредит был предоставлен, но что предложения находятся в процессе публикации, не могло быть приравнено к определенному договором предложению кредита (решение суда, приведенное выше).
Информация продавцу о выполнении условия.
5. Кассационный суд ранее указал, что, если не предусмотрено иное, тот факт, что получатель обещания продажи, подчиненного отлагательному условию получения кредита, не сообщает обещателю об отказе в заявке на кредит до истечения срока действия обещания, не является достаточным для характеристики недостатка в исполнении своих договорных обязательств, возложенных на покупателя, такого, чтобы увеличить требования текста (Cass. 3-й гражданский. 7 ноября 2007 г. № 06-17.867 (1016 FS-PB), Rinaldi c/ Turbet-Delof).
Нарушение п. Обязанность покупателя информировать продавца о получении кредита может быть санкционирована в сфере договорной гражданско-правовой ответственности только путем распределения убытков, но в этом случае продавец должен доказать, что это отсутствие информации причинило ему ущерб. Доказательство ущерба не требуется, если обязательство по предоставлению информации санкционировано штрафной оговоркой (Cass. 3ème civ. 20-12-2006 n° 05-20.065 : RJDA 5/07 n° 448).
Выполнение условия в случае вины покупателя
6. Условие считается выполненным, если должник, связанный условием, воспрепятствовал его выполнению (C.civ.art.1178). то происходит в том случае, если покупатель обратился за кредитом, который не соответствует характеристикам, указанным в обещании или договоре купли-продажи (Касс. 3-й гражданский суд. 13-10-1999 № 98-12.025 : RJDA 12/99 № 1306 ; Касс. 3-й гражданский суд. 30-3-2004 № 02-11.688 : RJDA 8-9/04 № 941).
В деле, где обещание продать недвижимость было заключено под отлагательным условием получения кредита в течение одного месяца после подписания обещания, апелляционный суд Ренна посчитал, что покупатель совершил ошибку, которая привела к отказу в предоставлении кредита, поскольку, обратившись в банк только за тринадцать дней до истечения вышеупомянутого срока, он не провели необходимую комплексную проверку подать заявку на получение кредита в сроки, соответствующие дате истечения срока действия условия. Кассационный суд осудил это решение на том основании, что судьи не отметили, что причиной отказа банка стала задержка в подаче покупателем заявки на кредит. (Касс. 3-й гражд. 7 ноября 2007 г. № 06-14.227 (№ 1017 FS-D), Rougier c/ Musseau). Кассационный суд уже постановил, что статья 1178 Гражданского кодекса не применяется, если невыполнение отлагательного условия, связанного с получением кредита, было вызвано не задержкой в подаче заявления, а мотивированным отказом в кредите со стороны запрашиваемых банков (Касс. 3-я гражданская 17-3-2004 n° 02-17.984: RJDA 10/04 n° 1106).
Невыполнение условия
7. Если условие предусмотрено в исключительных интересах одной из сторон, только эта сторона может ссылаться на правовые последствия невыполнения условия, предусмотренного в ее пользу (Касс. 3-го гражданского суда. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662 ; Касс. 3-го гражданского суда. 20-6-2006 n° 05-12.319 : RJDA 1/07 n° 25) или отказаться от него (Касс. 3-й гражданский суд 31-3-2005 № 04-11.752 : RJDA 8-9/05 № 946). При отсутствии в договоре указания на бенефициара условия, суды оценивают общее намерение сторон. (Касс. 3-й гражданский. 14-11-1976 : Bull. civ.III n° 382 ; Касс. 3-й гражданский. 16-12-2003 n° 02-16.327 : RJDA 6/04 n° 662).
8.
Кассационный суд только что подтвердил решение Апелляционного суда города Кан, который, постановив, что невозможно определить исключительного бенефициара приостанавливающего условия, принял во внимание следующие элементы оспариваемое условие появилось под заголовком «защита заемщика недвижимости», содержание которого также охватывало его отношения с продавцом и которое следовало за двумя другими заголовками, озаглавленными соответственно «в интересах покупателя» и «в интересах продавца»; обязательства, возлагаемые на покупателя по мере прохождения этапов получения кредита, не позволяют считать, что эти положения были предусмотрены исключительно в его интересах; указание на то, что после определенного периода без уведомления о предложении кредита условие будет считаться невыполненным в отношении продавца, и последний будет освобожден от любых обязательств, при этом каждая из сторон после этого возобновит свою полную и абсолютную свободу, обязательно принесет пользу обеим сторонам (Касс. 3-й кав. 7 ноября 2007 г. № 06-17.729 ( n° 1018 FS-D), Бринитцер против Пеллерина).В результате продавец смог обоснованно сослаться на несоблюдение указанного условия.
Перепечатка разрешена с указанием источника.
22 января 2008 года.
Николя Брахен
Адвокат коллегии адвокатов NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Диплом о высшем специализированном образовании в области банковского и финансового права
Университет Пантеон-Сорбонна (ДЕСС 1997)
файл для загрузки:
080125 продажа, предоставленная под отлагательным условием.MIS
