Покупка недвижимости в формате LMNP в горах: преимущества есть, но о рисках стоит помнить!
Покупка студии в горах может дать налоговые льготы.
Однако важно тщательно выбрать управляющую компанию и заранее продумать вопрос перепродажи.
Возможность время от времени пользоваться квартирой для катания на лыжах, одновременно снижая налоговую нагрузку, может выглядеть весьма привлекательно. Девелоперы и специализированные компании регулярно предлагают подобные инвестиции в рамках режима непрофессиональной аренды меблированного жилья (LMNP).
Следует напомнить, что такие резиденции не являются классическими жилыми домами, где покупатель становится совладельцем квартиры в составе обычного кондоминиума. Речь идёт о едином комплексе недвижимости, включающем меблированные жилые помещения и предоставляющем, помимо проживания, парагостиничные услуги, такие как приём и регистрация гостей, завтрак, предоставление постельного белья, а также регулярная уборка. Эти услуги предоставляются одинаково всем проживающим в рамках централизованного управления, осуществляемого оператором (эксплуатантом).
Существует несколько основных типов резиденций с обслуживанием:
студенческие резиденции, туристические резиденции (на море или в горах), резиденции для пожилых людей (немедицинские), а также EHPAD — дома престарелых для пожилых людей, нуждающихся в уходе.
Существуют также деловые резиденции, принимающие сотрудников в командировках, консультантов и стажёров на срок от нескольких недель до нескольких месяцев.
Налоговое преимущество и возврат НДС
В отличие от покупки недвижимости в классическом кондоминиуме, собственник не управляет жильём самостоятельно, а заключает коммерческий договор аренды с профессиональным оператором, отвечающим за управление резиденцией. Последний регулярно выплачивает собственнику арендную плату.
Многие инвесторы приобретают недвижимость в режиме LMNP как для вложений в недвижимость без необходимости самостоятельно заниматься управлением, так и для получения налоговых преимуществ. Новый владелец действительно может выбрать реальный режим налогообложения при декларировании доходов в категории промышленных и коммерческих доходов (BIC) и, таким образом, учитывать амортизацию.
Например, можно амортизировать сам объект недвижимости, мебель, а также вычитать расходы на работы, проценты по кредиту или агентские комиссии, связанные со сдачей квартиры в аренду. Амортизация является условным (не денежным) расходом, который «в некотором смысле» отражает износ здания и мебели. Эта сумма вычитается из доходов от аренды и позволяет существенно снизить, а иногда и полностью обнулить налогооблагаемую прибыль.
В результате собственник получает регулярный арендный доход, который в течение периода от 15 до 25 лет может быть полностью освобождён от налога на доходы физических лиц.
Кроме того, приобретение нового объекта недвижимости либо объекта на стадии строительства (VEFA — продажа в состоянии будущей готовности) в составе сервисной резиденции предоставляет ещё одно финансовое преимущество: полный возврат НДС в размере 20 % от цены покупки.
Для выполнения этого условия резиденция должна предлагать как минимум три из четырёх парагостиничных услуг, требуемых налоговой администрацией (приём и размещение гостей, завтрак, обслуживание помещений и предоставление постельного белья). Такой возврат НДС представляет собой финансовый рычаг, который соответственно повышает чистую доходность инвестиции.
Продажа с заключением коммерческого договора аренды
Тем не менее, такого рода инвестиции сопровождаются значительными рисками, начиная с составления коммерческого договора аренды.
Дело в том, что такой тип договора требует чётко определить, кто несёт ответственность за финансирование капитального ремонта и текущего обслуживания, особенно частого в горах из-за климатических условий.
Также важны размер арендной платы и условия её пересмотра.
Необходимо проверить, какая индексация арендной платы предусмотрена, и убедиться, что она не создаёт неблагоприятных условий для собственника.
Наконец, ключевым элементом является оператор (эксплуатант):его профессионализм, серьёзность и платёжеспособность — основные факторы успешности вашей инвестиции.
Эксплуатант должен, например, гарантировать непрерывность эксплуатации, поскольку доходы зависят исключительно от работы резиденции. В договорах следует обратить внимание на временные закрытия для проведения ремонтных работ и их влияние на арендные выплаты.
Другие важные моменты для внимательного анализа: срок действия договора и условия его продления. В частности, нужно проверить, какие меры предусмотрены, если эксплуатант решит прекратить свою деятельность.
Также конец договора должен быть урегулирован специальными положениями, например: кто несёт расходы на приведение помещения в порядок? Должен ли эксплуатант вернуть жильё в рабочем состоянии?
Правильный выбор эксплуатанта
Финансовые гарантии со стороны эксплуатанта также являются ключевыми.
Во время пандемии COVID и при невозможности сдавать жильё в обычных условиях некоторые эксплуатанты снижали арендную плату, что ставило под угрозу финансовое равновесие собственника.
Кроме того, в контракте должна быть предусмотрена клаузула на случай задержки оплаты аренды.
Перепродажа и специфические риски недвижимости в горах
Независимо от типа сервисной резиденции, перепродажа не всегда проста и должна быть предусмотрена заранее. Потенциальный покупатель приобретает не только квартиру, но и эксплуатанта. Найти заинтересованных лиц для такого рода покупки бывает непросто, особенно в период, когда рынок недвижимости менее активен, чем несколько лет назад. Такой тип инвестиций характеризуется низкой ликвидностью.
Другие моменты, требующие внимательного анализа: срок действия договора аренды и условия его продления. В частности, важно проверить, какие условия предусмотрены при смене эксплуатанта.
Некоторые налоговые преимущества, связанные с тем, что объект новый, не передаются новому владельцу. Следовательно, его рентабельность будет ниже, и предложенная цена также может быть меньше.
Национальная федерация недвижимости (FNAIM) также обращает внимание инвесторов на недвижимость в горах, которая обладает особой уязвимостью. Например, 28 % жилого фонда горнолыжных курортов требуют серьёзного энергосберегающего ремонта, так как имеют класс энергоэффективности F или G — более чем в два раза выше среднего по стране. Если учитывать жильё класса E, почти 2/3 жилого фонда в горах подвержены энергетическому устареванию.
Кроме того, в перспективе уменьшение количества снега может угрожать этим горнолыжным курортам и привести к снижению инвестиционной стоимости недвижимости.
Пять ключевых моментов
- Покупка « квартиры c обслуживанием » в горах позволяет учитывать амортизацию в качестве вычета из арендного дохода благодаря режиму LMNP.
- Для нового или капитально отремонтированного объекта возможно получение возврата НДС от цены покупки.
- Эксплуатант управляет резиденцией и затем выплачивает собственнику арендную плату.
- Качество эксплуатанта имеет первостепенное значение, как и условия договора аренды, заключённого между собственником и эксплуатантом.
- Недвижимость в горах сопровождается специфическими рисками: частая необходимость ремонта, устаревший жилой фонд и угрозы, связанные с изменением климата.
Cabinet BRAHIN Avocats
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Fedor IlIN
Master’s Degree in Business Law – Specialization in Transport and Aviation Law
Université Toulouse 1 Capitole
Email : fedor.ilin@brahin-avocats.com
1, Rue Louis Gassin — 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
www.brahin-avocats.com
