Actualités juridiques

La loi Pinel est l’une des nombreuses lois destinées à encourager l’investissement locatif et à soutenir la construction immobilière. Dans le paysage politique français, il est courant d’offrir des avantages fiscaux pour stimuler la construction de logements neufs en FRANCE.

Le dispositif Pinel a été présenté le 31 août 2014. La loi est officiellement entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle est dédiée à l’investissement locatif neuf mais comporte un volet environnemental et social. La loi s’adresse à tous les Français souhaitant investir dans un logement neuf, même sans apport.

Le dispositif de la loi Pinel a été initialement conçu pour la période 2014 à 2017. La loi Pinel a été reconduite une première fois jusqu’au 31 décembre 2021, en conservant les mêmes conditions et avantages, puis une seconde fois avec la loi de finances pour 2021, jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les deux années suivantes, les taux de réduction d’impôt ont été modifiés. 

• Avantages de la loi Pinel

1. Location de longue durée 

La durée minimale de location imposée par la loi Pinel est de 6 ans. Il est également possible de louer pour 9 ans, puis de prolonger de 3 ans, soit une durée totale de location de 12 ans. Plus l’engagement est long, plus le taux de défiscalisation est élevé. Il peut donc être avantageux de louer son bien le plus longtemps possible.

Le principal avantage de la location longue durée est donc son taux de défiscalisation, ainsi que la possibilité de générer des revenus locatifs sur le long terme.

1. La réduction d’impôt 

La loi Pinel permet à l’acquéreur de minimiser son impôt sur le revenu s’il achète un logement neuf entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024. 

La réduction d’impôt s’applique si le bien est loué pendant au moins 6 ans et s’il entre dans le plafond annuel d’investissement de deux biens et de 300.000 EUR. Le montant de l’économie d’impôt est déterminé par la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). 

Si un contribuable achète un logement dans le cadre de la loi Pinel en 2022, il pourra bénéficier d’une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 6.000 EUR par an.

La loi Pinel prévoit une réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans avec effet rétroactif. 

L’engagement initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans dans les deux cas. Dans le cadre d’un engagement initial de 6 ans, une deuxième période de prolongation de 3 ans est possible.

1. Les changements en 2023 et 2024

La loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances pour 2021. Cette prorogation s’accompagne cependant de modifications des critères et des taux de réduction d’impôt. Le taux de réduction d’impôt pour un investissement Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 est ramené à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.

Les taux des investissements réalisés au cours de l’année civile 2024 sont également réduits. Le taux de réduction d’impôt est ramené à 9 % pour un engagement de 6 ans, 12 % pour un engagement de 9 ans et 14 % pour un engagement de 12 ans.

1.     L’éligibilité de la loi Pinel

Le choix de la situation géographique du bien est essentiel dans ce cas.

Avant d’investir dans la loi Pinel, il est essentiel de sélectionner le bien immobilier adapté, notamment sa situation géographique : il doit être situé dans des régions éligibles au dispositif Pinel.

Si le projet Pinel a été mis en œuvre sur le territoire français, c’est avant tout pour répondre à la pénurie de logements dans les quartiers les plus contestés de France. Il est apparu vital, dans ce contexte et pour toutes les incitations immobilières, d’identifier les zones géographiques où la loi Pinel serait extrêmement bénéfique.

Il est également important de prendre en compte d’autres éléments lorsque vous allez choisir votre propriété, qui sont les suivants :

• La croissance démographique de la ville dans laquelle vous souhaitez investir ;
• La qualité de vie dans la région ;
• Le potentiel économique de la région ;
• Accès au réseau de transports en commun ;
• La région dans laquelle sera située votre future résidence.

1. Respect des formalités de la loi Pinel

L’objectif de la Pinel est de permettre aux familles modestes de trouver plus facilement un logement dans des lieux où le loyer moyen est cher. Ainsi, pour pouvoir exonérer d’impôt, l’investisseur doit respecter les plafonds de loyers. Les plafonds de loyer Pinel sont liés à la zone Pinel dans laquelle se situe le bien ainsi qu’à la surface habitable du bien.

Le propriétaire doit également louer à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Ces plafonds permettent aux personnes à faibles revenus d’avoir un accès prioritaire. Les plafonds sont fixés en fonction du nombre de parts du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone dans laquelle se situe le bien.

Cette mesure permet de lutter contre des loyers exorbitants qui excluraient une partie de la population. Les plafonds de loyer permettent de limiter les abus dans certaines zones géographiques où les locataires sont très nombreux et où la demande de logements est très forte. Le plafonnement des loyers vise à rendre le logement abordable accessible à tous. Ainsi, les Français aux revenus modestes peuvent se permettre de vivre dans un appartement neuf.

• Inconvénients de la loi Pinel

1. Les risques de la loi Pinel

Avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier Pinel, un propriétaire doit être bien informé de toutes les conditions d’éligibilité imposées par le dispositif.

Ces conditions doivent être remplies par le propriétaire, le logement et le locataire pour que le projet d’investissement locatif soit validé par le fisc, c’est-à-dire les impôts.

Si l’une des conditions n’est pas remplie, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Si l’une des conditions n’est pas respectée pendant la période d’engagement, il pourra être tenu de rembourser l’avantage déjà perçu.

1. La définition de la rentabilité

Avant de réaliser tout investissement immobilier, il est essentiel de déterminer la rentabilité du projet. Si vous souhaitez acheter une maison avec l’intention de la louer et de l’utiliser ensuite comme votre propre logement, ce concept aura une influence minime sur vos choix. Si en revanche l’investissement vise uniquement à acquérir un nouveau bien locatif, la rentabilité doit être prise en compte dès le début de votre projet pour vous guider. Pour déterminer si votre investissement Pinel vous rapportera de l’argent sur la durée, commencez par déterminer le retour brut sur votre investissement, puis soustrayez les frais. Vous obtiendrez ainsi la rentabilité nette de votre investissement loi Pinel.

1. L’âge du bâtiment

L’immobilier neuf coûte plus cher que l’immobilier ancien. Les logements neufs sont sans doute plus chers. Il existe cependant une explication très solide à cela. Tout d’abord, il y a la TVA. Lorsque vous achetez un logement neuf, la TVA est généralement de 20 %. Il n’y a pas de TVA à payer sur une maison ancienne.

 Ensuite, un logement neuf est souvent vendu avec une place de parking ou un garage. Un petit bonus inclus dans le prix global de vente. Enfin, les nouvelles normes environnementales augmentent les coûts de construction (d’environ 10 %). Cela explique pourquoi les prix des logements neufs sont plus élevés.

Les investisseurs sont exploités par les vendeurs. On entend souvent dire que les développeurs profitent des acheteurs. C’est un autre malentendu courant. Un décret est entré en vigueur le 1er janvier 2020 pour prévenir les abus. Il limite les frais de promoteur à 10 % du coût du logement.

Location meublée non professionnelle

Le statut « Location Meublée Non Professionnelle » est une solution d’investissement locatif simple et attractive, permettant aux propriétaires de louer un logement meublé et de bénéficier d’avantages fiscaux.

• Formalités préalables 

1. a) Inscription au Greffe du tribunal de commerce :

En tant que loueur de meublés non professionnel, vous devez vous inscrire auprès d’un centre de formalités des entreprises.

Ceci permet :

1. pour obtenir un numéro Siret ;
2. faire connaître l’existence de cette activité ;
3. indiquer le régime fiscal choisi.

En revanche, le statut de loueur de meublés non professionnel ne nécessite pas la création d’une société. La location meublée non professionnelle ne peut que compléter une activité salariée.

1. b) Autorisation préalable de changement d’usage 

Dans certaines communes, le bailleur (professionnel ou non) doit introduire une demande d’autorisation préalable de changement d’usage pour pouvoir le louer pour de courtes durées de manière répétée à des clients de passage.

Cette autorisation ne s’applique pas lorsque le logement loué reste la résidence principale du bailleur.

1. c) Installation dans une location meublée tourisme 

Toute personne (professionnelle ou non) qui propose à la location un meublée pour la raison du tourisme doit avoir préalablement fait une déclaration auprès du maire de la commune où il se situe.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque les locaux d’habitation constituent la résidence principale du bailleur sauf dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’usage d’habitation est soumis à autorisation préalable et si le conseil communal en a décidé autrement.

La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambres d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes.

• Les différentes catégories de location meublée 

Les locations meublées peuvent être utilisées comme résidences principales, locations occasionnelles ou locations saisonnières et touristiques. Dans ces cas, le logement est loué comme résidence principale du locataire.

1. a) Les baux meublés de résidence principale sont régis par les articles 25-3 à 25-11 du Code Civil :

En effet, l’article 25-3 du Code Civil précise que :

« Les dispositions du présent titre relèvent de l’ordre public et s’appliquent aux contrats de location d’un logement meublé tel que défini à l’article 25-4, lorsque ce logement constitue la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Articles 1, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception des articles L, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1 , 22-2, 24 et 24-1 s’appliquent aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État relative aux conditions d’occupation et aux modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations accordées aux travailleurs saisonniers.

Le bail doit être conclu pour une durée minimale renouvelable d’un an. Cette durée est 

réduite à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction tacite ».

1. b) Les locations meublées de mobilité sont régies par les articles 25-12 à 25-18 du Code civil :

En effet, l’article 25-18 du Code Civil précise que :

« Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d’une somme forfaitaire versée en même temps que le loyer, dont le montant et la périodicité de paiement sont définis au contrat, et qui ne peut donner lieu à aucun supplément ou ajustement ultérieur. Le montant des charges forfaitaires est fixé en fonction des sommes dues par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier relevé de charges par nature, par rapport à la fréquence de paiement du forfait ».

Il s’agit d’une location courte durée d’un logement meublé auprès d’un locataire qui justifie, à la date de prise d’effet du bail, d’une formation professionnelle, d’études supérieures, d’un contrat d’apprentissage, d’un stage, d’un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, une mutation professionnelle ou une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

  Le bail mobilité est conclu pour une durée minimum d’un mois et maximum dix mois et est non renouvelable et non renouvelable en location professionnelle.

• Planification fiscale

Afin de bénéficier fiscalement du statut de loueur meublé non professionnel, et de ne pas être considéré comme un bailleur professionnel, vos revenus locatifs doivent :

23. a) être inférieur à 23.000 EUR par an (pour tous les membres du foyer fiscal), ou ne pas dépasser le revenu total du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et traitements, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux.

Depuis de nombreuses années, la location meublée d’un bien résidentiel est une option privilégiée et avantageuse sur le plan fiscal.

Au fil du temps, comment or, le législateur a de plus en plus durci les conditions d’application, tant en termes de droit fiscal que de réglementation légale.

23. b) revenus annuels supérieurs à 23.000 EUR, revenus dépassant le total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Concernant les Avantages fiscaux, l’intéressé a le choix entre deux régimes fiscaux, le régime micro-BIC, également appelé régime forfaitaire et le régime réel. Le but est de choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation, nous vous conseillons donc de réaliser des simulations.

• Avantages 

Ce statut particulier de location est de plus en plus apprécié des propriétaires car il offre de nombreux avantages. En effet, ce type de location offre des avantages tant pour le propriétaire que pour le locataire. L’avantage le plus connu est l’avantage fiscal.

1. a) Un établissement de location

Les logements meublés sont, le plus souvent, loués plus rapidement. En effet, ce type de location peut permettre aux propriétaires d’éviter les vacances locatives. Cela est dû au fait que les personnes qui recherchent une location meublée sont, la plupart du temps, des étudiants ou des personnes en mutation professionnelle ou personnelle.

Ils auront donc tendance à rester dans le logement pendant une durée assez courte. Ils ont donc forcément plus de facilité à choisir un appartement. Contrairement aux personnes qui recherchent des locations vides dont le but est de s’installer durablement. Ils réfléchissent donc davantage à l’achat d’un appartement.

1. b) Flexibilité du statut

De plus, ce type de location est un statut qui présente des critères de location plus souples. En effet, il existe des différences entre un logement vide et un logement meublé au niveau du contrat de location. Les différences sont par exemple la durée de ce contrat, la durée du délai de préavis pour le locataire et le propriétaire ou encore le montant du dépôt de garantie autorisé.

 Tous ces éléments qui diffèrent entre les deux types de logements rendent la location meublée plus flexible et donc plus attractive tant pour les locataires que pour les propriétaires. Cela permet au locataire de changer rapidement d’appartement et au propriétaire de mettre fin au contrat si les choses ne se passent pas bien avec le locataire existant.

1. c) Des loyers avantageux

Ce type de statut locatif vous permet de louer votre appartement à un loyer plus élevé. Évidemment, un appartement meublé peut être loué avec un loyer plus élevé qu’un appartement vide. Tout simplement parce que vous avez investi davantage, mais aussi parce que les locataires sont prêts à payer plus cher un appartement meublé car ils n’auront pas les frais supplémentaires liés à l’aménagement du logement et ils n’auront pas à déménager à leur arrivée et à leur départ.

Un appartement meublé se loue à un loyer 12% plus élevé en moyenne que s’il était vide. Bien sûr, grâce à cet avantage, vous obtiendrez des revenus plus élevés, mais il ne faut pas oublier que les meubles vont s’user et que les locataires peuvent aussi les endommager. Vous percevrez donc des revenus plus élevés, mais des dépenses supplémentaires sont à prévoir.

1. d) Revente

Il est également très intéressant de disposer de ce type de statut locatif pour la revente de son bien. Vous pouvez bien sûr investir dans l’immobilier afin de réaliser des locations meublées classiques et décider de changer de fonction quelques années plus tard. Vous pouvez choisir d’utiliser votre logement comme base principale ou secondaire. Lorsqu’on est expatrié, cela peut être intéressant si vous souhaitez revenir de temps en temps voire votre famille ou si vous souhaitez revenir en FRANCE dans une partie de votre vie future. Mais vous pouvez aussi choisir de revendre votre bien.

Un bien meublé peut se vendre plus cher qu’un bien vide. En effet, vous pouvez choisir de vendre votre bien meublé. Vous pouvez donc augmenter votre prix. De plus, si vous avez réalisé des travaux de rénovation en plus de l’ameublement, votre bien risque de se vendre plus cher. Cet avantage est véritablement celui des villes patrimoniales. Dans les villes patrimoniales, l’important dans un investissement immobilier est la revente, contrairement aux villes à rendement. En général, lorsqu’un propriétaire investit dans des communes patrimoniales, il a pour objectif de revendre son bien au prix maximum.

• Désavantages 

1. a) Risque fiscal

Ce statut est très apprécié pour ses nombreux avantages mais notamment pour son avantage fiscal. Nous vous l’avons expliqué plus en détail juste ci-dessus, mais lorsque vous êtes dans ce type de location vos revenus doivent être déclarés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (« BIC ») (code d’identification bancaire).

Vous pourrez alors choisir entre la catégorie micro-BIC et la catégorie réelle. Il faut toutefois rester vigilant quant aux risques que peuvent encourir les propriétaires sur le plan fiscal. Des modifications fiscales et réglementaires peuvent survenir de temps à autre. Ces changements peuvent être négatifs pour les propriétaires dans certaines situations. Nous vous conseillons donc d’être vigilant à tout changement.

1. b) Limité dépréciation

L’amortissement est un avantage non négligeable de ce type de location. Il s’agit cependant d’un avantage limité dans le temps. En effet, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur environ 30 ans et l’achat de vos meubles sur environ 7 ans. Mais lorsque la période d’amortissement de votre investissement est terminée, vous ne pouvez plus recommencer à le déprécier.

La possibilité de dépréciation est donc un avantage éphémère. Lorsque cet avantage prendra fin, votre part imposable de vos revenus sera donc forcément plus élevée. Nous vous conseillons donc de bien faire les calculs pour savoir si le régime réel est le régime fiscal qui vous convient et pour savoir si ce type de statut locatif vous correspond.

1. c)Face à la concurrence

Ce type de statut de location est un statut très apprécié. En effet, nous vous en parlions un peu plus haut, mais c’est un statut qui intéresse de plus en plus de propriétaires. C’est parce que cela apporte de nombreux avantages. Nous vous avons parlé de ces avantages dans la première partie de cet article. Ils sont nombreux et très intéressants pour les propriétaires. Cependant, du fait de son succès, le nombre d’appartements meublés ne cesse d’augmenter dans de nombreuses villes de France.

Vous devez donc bien vous renseigner sur la localisation de votre bien. Dans certaines villes, il peut être préférable de louer son bien vide. En effet, s’il y a trop de logements meublés dans une ville et donc trop de concurrence, vous risquez d’avoir du mal à trouver des locataires. Vous pourriez donc faire face à de longues vacances locatives et donc à une perte de rentabilité importante.