Juridiske nyheder

Moms på møbleret udlejning: Conseil d’États afgørelse af 12. november 2025

Retlig kontekst og præsentation af sagen

Statsrådet, 8. og 3. afdeling i fællesskab, 12. november 2025, nr. 498267, Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM).

Et aktuelt spørgsmål vedrørende den retlige regulering af udlejning af møblerede boliger til beboelse angår det retlige grundlag for de administrative fortolkningsbidrag, som den franske skattemyndighed offentliggør.

Disse fortolkningsbidrag vedrører anvendelsen af kriterierne for fritagelse for merværdiafgift (moms) på denne type virksomhed samt skattemyndighedernes fortolkning af de relevante skatteretlige bestemmelser.

Efter gældende ret er levering af tjenesteydelser i form af udlejning af møblerede boliger til beboelse som udgangspunkt fritaget for moms. Denne fritagelse afhænger imidlertid af udlejningens regelmæssighed og varighed samt af, om udlejeren opfylder betingelserne om levering af visse accessoriske tjenesteydelser til lejeren.

Lovgivningen fastslår således princippet om momsfritagelse for møbleret boligudlejning, samtidig med at ydelser inden for hotelbranchen eller lignende sektorer er undtaget fra denne fritagelse.

I en sammenhæng, hvor beskatningen af korttidsudlejning af møblerede boliger er blevet skærpet, udgør skattemyndighedernes intensive kontrol med denne aktivitet og deres anvendelse af administrative reguleringsbeføjelser en vedvarende kilde til retstvister.

Disse tvister udspringer af nødvendigheden af at skabe balance mellem skattemyndighedernes ret til administrativ fortolkning af skattelovgivningen og risikoen for, at de under denne fortolkning reelt overskrider de lovgivningsmæssige beføjelser, som udelukkende tilkommer lovgiveren.

Netop dette spørgsmål behandles i den afgørelse, som Conseil d’État’s 8. og 3. forenede afdelinger afsagde den 12. november 2025 (sag nr. 498267, Syndicat des professionnels de la location meublée).

Fra lovgivningsmæssige rammer til domstolsprøvelse: sagens faktiske omstændigheder og procesforløb

For fuldt ud at forstå sagens betydning er det nødvendigt først at gennemgå udviklingen af den gældende retlige ramme. Artikel 84 i finansloven nr. 2023-1322 af 29. december 2023 (finansloven for 2024) ændrede artikel 261 D, nr. 4, litra b, i den franske skattelov (Code général des impôts – CGI) med henblik på gennemførelse af Rådets direktiv 2006/112/EF af 28. november 2006.

Lovbestemmelsen fastslår princippet om momsfritagelse for udlejning af møblerede boliger til beboelse, men udelukker samtidig fra fritagelsen de indkvarteringsydelser, der leveres inden for hotelbranchen eller tilsvarende sektorer.

Momspligten er betinget af, at to kumulative betingelser er opfyldt: For det første må opholdets varighed ikke overstige 30 overnatninger, og for det andet skal mindst tre af følgende fire accessoriske ydelser leveres: morgenmad, regelmæssig rengøring af lokalerne, levering af sengelinned og håndklæder samt modtagelse af gæsterne, også når denne ikke sker personligt.

Den 7. august 2024 offentliggjorde skattemyndighederne administrative fortolkningsbidrag i Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) under referencen BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, hvori anvendelsen af disse kriterier blev præciseret.

Det var disse administrative retningslinjer, som Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM) anfægtede. Foreningen anlagde et annullationssøgsmål (recours pour excès de pouvoir) ved Conseil d’État med påstand om ophævelse af de omtvistede administrative kommentarer.

Sagsøgeren anfægtede navnlig:

• bemærkningerne i punkt 80 og 90, hvorefter betingelserne om regelmæssig rengøring og levering af linned anses for opfyldt ved ophold af mindre end én uges varighed, når ydelsen er leveret inden opholdets begyndelse;
• formuleringerne i punkt 100 vedrørende ydelsen bestående i modtagelse af gæsterne.

Det forekommer hensigtsmæssigt at formulere det centrale retlige spørgsmål, som denne betydningsfulde sag rejser.

Kan skattemyndighederne gennem administrative retningslinjer fastslå, at en enkelt ydelse udført ved begyndelsen af et ophold systematisk opfylder lovens krav om »regelmæssig« rengøring og levering af linned ved ophold af mindre end én uges varighed? Og i hvilket omfang kan digitale modtagelsesordninger anses for at opfylde lovens krav om »modtagelse af gæsterne, også når denne ikke sker personligt«?

Conseil d’État besvarer dette retlige spørgsmål på følgende måde.

Conseil d’États afgørelse

Conseil d’État besvarer det ovenfor formulerede retlige spørgsmål ved delvist at annullere de anfægtede administrative kommentarer. Domstolen ophæver således de »bemærkninger«, der er indeholdt i punkt 80 og 90 i BOFiP vedrørende ophold af mindre end én uges varighed.

Den øverste forvaltningsdomstol fastslår, at selv om regelmæssigheden af de accessoriske ydelser skal vurderes under hensyntagen til opholdets varighed, har skattemyndighederne overskredet lovens rammer ved at indføre en ufravigelig formodning om, at dette krav nødvendigvis er opfyldt alene som følge af en enkelt ydelse leveret inden opholdets begyndelse.

Derimod forkaster Conseil d’État de øvrige påstande vedrørende punkt 100 i BOFiP. Domstolen fastslår, at en ordning, der kombinerer fysisk modtagelse med elektronisk modtagelse via et nøglebokssystem, ikke er i strid med bestemmelserne i artikel 261 D i Code général des impôts.

For fuldt ud at forstå rækkevidden af Conseil d’États løsning er det nødvendigt at analysere afgørelsen nærmere. Dommen viser på den ene side en underkendelse af en administrativ automatisering, som er uforenelig med lovens krav om regelmæssighed af de para-hotelmæssige ydelser (I), og på den anden side en betinget anerkendelse af digital modtagelse af gæster, hvilket samtidig illustrerer den gældende ordnings skrøbelighed (II).

I. Underkendelsen af den administrative automatisering af de para-hotelmæssige kriterier

Løsningen af tvisten kræver først en analyse af det retlige problem vedrørende skattemyndighedernes normative beføjelser, hvorefter rækkevidden af Conseil d’États annullation som følge af en forvanskning af lovens kriterium om regelmæssighed kan undersøges.

A. Oprindelsen til det retlige problem: den strenge afgrænsning af skattemyndighedernes fortolkningskompetence

Indsigelserne mod punkt 80 og 90 i de administrative kommentarer offentliggjort den 7. august 2024 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) rejser det klassiske spørgsmål om grænsen mellem fortolkning af loven og skabelse af ny ret.

I forbindelse med et annullationssøgsmål (recours pour excès de pouvoir) efterprøver forvaltningsdomstolen, om den administrative vejledning respekterer normhierarkiet, hvor Rådets direktiv 2006/112/EF af 28. november 2006 og den nationale gennemførelseslov har forrang.

I henhold til artikel 135 i momsdirektivet udgør momsfritagelse for udlejning af fast ejendom hovedreglen, mens momspligt for hotel- eller hotel-lignende indkvarteringsydelser udgør undtagelsen.

Ifølge Den Europæiske Unions Domstols faste praksis skal sådanne undtagelser fortolkes restriktivt for at sikre, at kun de erhvervsdrivende, som reelt konkurrerer med hotelsektoren, omfattes af momspligten.

Ved finansloven for 2024 ændrede den franske lovgiver artikel 261 D, nr. 4, litra b, i Code général des impôts og gjorde momspligten betinget af, at der faktisk leveres »regelmæssige« accessoriske ydelser.

Ved at forsøge at lette anvendelsen af denne bestemmelse gennem en automatisk ligestilling for korte ophold kom skattemyndighederne imidlertid til at overskride grænserne for deres fortolkningskompetence, idet de reelt indførte et kriterium for momspligt, som lovgiver aldrig havde fastsat.

B. Rækkevidden af annullationen: en forvanskning af lovens kriterium om regelmæssighed

Conseil d’État foretager en nuanceret sondring mellem de forskellige dele af punkt 80 og 90.

På den ene side bekræfter domstolen lovligheden af selve den administrative fortolkning ved at fastslå, at regelmæssigheden af rengøring og levering af sengelinned »skal vurderes under hensyntagen til opholdets varighed«.

På den anden side annullerer den de supplerende bemærkninger, hvorefter disse betingelser ved ethvert ophold på mindre end én uge »nødvendigvis« anses for opfyldt, alene fordi ydelserne er leveret før gæstens ankomst.

Både sprogligt og juridisk indebærer begrebet »regelmæssighed« en idé om gentagelse, hyppighed eller fornyelse under kontraktens opfyldelse.

Ved at fastslå, at én enkelt ydelse udført før indflytningen automatisk opfylder lovens krav om regelmæssighed for alle ophold under syv dage, fratog den administrative vejledning reelt lovbestemmelsen dens indhold.

Denne delvise annullation har umiddelbare praktiske konsekvenser.

For det første bliver skattemyndighederne fremover forpligtet til at foretage en konkret vurdering (in concreto) af hver enkelt situation. Regelmæssigheden af de leverede ydelser kan ikke længere antages automatisk, men skal vurderes på grundlag af de faktisk tilbudte og udførte tjenesteydelser.

For det andet påvirker dommen både retsbeskyttelsen og skattekontrollen. Skatteyderne kan ikke længere støtte ret på denne automatiske fortolkningsregel under henvisning til beskyttelsen mod ændringer i administrativ praksis.

Omvendt kan skattemyndighedernes kontrollører heller ikke længere anvende denne bemærkning som grundlag for systematisk at pålægge moms over for udlejere, der i realiteten ikke leverer egentlige hotelmæssige serviceydelser.

II. Den betingede anerkendelse af digital modtagelse af gæster og ordningens skrøbelighed

Conseil d’États afgørelse præciserer betingelserne for digital modtagelse af gæster, men afslører samtidig den strukturelle usikkerhed, der fortsat præger den skattemæssige regulering af para-hotelvirksomhed.

A. Rækkevidden af stadfæstelsen: lovligheden af digital modtagelse under forudsætning af en reel serviceydelse

For så vidt angår punkt 100 i de administrative kommentarer får skatteministeren medhold. Conseil d’État fastslår, at skattemyndighedernes fortolkning er forenelig med loven.

Artikel 261 D i Code général des impôts bestemmer udtrykkeligt, at modtagelsen af gæster kan ske »også uden personlig betjening«. På dette grundlag fastslår Conseil d’État, at skattemyndighederne ikke har tilsidesat loven ved at acceptere, at modtagelsen kan sikres ved fjernbetjening eller gennem et elektronisk kommunikationssystem.

Kernen i domstolens ræsonnement findes i fortolkningen af eksempel 3 i punkt 100. Den sagsøgende brancheorganisation gjorde gældende, at BOFiP sidestillede en almindelig nøgleboks med en egentlig receptionsydelse.

Conseil d’État afviser denne fortolkning og præciserer, at den administrative vejledning kræver en samlet modtagelsesordning, som kombinerer muligheden for fysisk modtagelse med en struktureret elektronisk modtagelsesløsning.

Denne løsning har væsentlig betydning i praksis.

En isoleret nøgleboks uden et system, der giver gæsten information, vejledning eller mulighed for at få bistand på afstand, kan ikke anses for at opfylde lovens krav om modtagelse af gæster.

Derimod er det fortsat nødvendigt, at der foreligger enten en reel fysisk modtagelsesmulighed eller en effektiv assisterende service, hvis virksomheden skal kunne kvalificeres som para-hotelvirksomhed og dermed omfattes af momspligten.

Selv om denne del af afgørelsen skaber større retssikkerhed for moderne digitale modtagelsesformer, illustrerer dommen som helhed, at den gældende lovgivning og administrative praksis fortsat er præget af betydelig usikkerhed.

B. De økonomiske og operationelle konsekvenser af en skattemæssig omkvalificering

På det praktiske plan indebærer dommen af 12. november 2025, at operatører såsom ferieboligkomplekser, coliving-virksomheder, studie- og seniorboliger samt udlejere via Airbnb ikke længere kan nøjes med en rent formel opfyldelse af lovens betingelser.

De skal fremover kunne dokumentere, at de faktisk tilbyder serviceydelser, som er tilpasset opholdets varighed.

Da én enkelt rengøring eller en indledende levering af sengelinned ikke længere er tilstrækkelig ved ophold af mindre end én uges varighed, forudsætter en sikker anvendelse af para-hotelordningen en forudgående juridisk og skattemæssig gennemgang af virksomhedens praksis.

Operatørerne må derfor revidere deres kontraktgrundlag, herunder de almindelige forretningsbetingelser, lejekontrakter, brochurer, velkomstmateriale og hjemmesider, samt tilpasse deres interne procedurer.

De skal endvidere sikre dokumentation for de faktisk leverede ydelser gennem eksempelvis rengøringsplaner, aftaler med vaskerier og fakturaer fra eksterne tjenesteydere.

Endelig skal de etablere et reelt digitalt kundeområde, hvor nøgleboksen kombineres med en aktiv kommunikationskanal – eksempelvis telefonisk assistance, en digital platform eller en mobilapplikation – der gør det muligt at modtage, vejlede og assistere gæsten under hele opholdet.

Betydningen af denne tilpasning kan vanskeligt overvurderes.

Hvis virksomheden mister sin status som para-hotelvirksomhed, bliver aktiviteten automatisk omkvalificeret til momsfritaget udlejning af møblerede boliger. En sådan omkvalificering kan få særdeles alvorlige økonomiske konsekvenser.

For det første kan skattemyndighederne kræve tilbagebetaling af den moms, som fejlagtigt er blevet opkrævet af lejeindtægterne.

For det andet mister virksomheden retten til fradrag for den indgående moms, som er betalt ved erhvervelse, opførelse eller renovering af ejendommen. Dette kan medføre en omfattende reguleringsforpligtelse, der i visse tilfælde strækker sig over en periode på tyve år i henhold til artikel 207-III i bilag II til Code général des impôts.

Endelig ledsages en sådan efteropkrævning af morarenter på 0,20 % pr. måned samt skattemæssige tillæg, der kan udgøre mellem 40 % og 80 % efter artikel 1729 i Code général des impôts. Den samlede økonomiske belastning kan derfor beløbe sig til flere hundrede tusinde euro.

Hvis en skattekontrol allerede er indledt, eller hvis virksomheden har modtaget et forslag til ændring af skatteansættelsen, ændrer Conseil d’États afgørelse de retlige muligheder for forsvaret.

Virksomheden bør uden ophold indsamle al dokumentation, der kan bevise de accessoriske ydelsers faktiske karakter, herunder skærmbilleder af digitale modtagelsessystemer, velkomstvejledninger samt dokumentation for rengøring under opholdet eller efter kundens anmodning.

Selv om dommen skærper kravene til regelmæssighed ved korte ophold, giver den samtidig de afgiftspligtige et vigtigt værn ved udtrykkeligt at anerkende lovligheden af digital modtagelse af gæster og ved at bekræfte princippet om en proportional vurdering i forhold til opholdets varighed.

Disse elementer kan danne grundlag for en forhandling med skattemyndighederne med henblik på at bestride grundlaget for efteropkrævningen eller – subsidiært – opnå en væsentlig nedsættelse af renter og sanktioner, inden sagen eventuelt indbringes for forvaltningsdomstolene.

Konklusion

Som G. Person og T. Le Boucher med rette fremhæver, udgør denne afgørelse fra Conseil d’État en »vigtig påmindelse om grænserne for den offentlige forvaltnings normative beføjelser« og bekræfter, at BOFiP »ikke giver skattemyndighederne mulighed for at handle på samme måde som lovgiveren«.

Ved at ophæve reglen om ophold på mindre end én uge som følge af magtfordrejning (excès de pouvoir) får Conseil d’États afgørelse af 12. november 2025 afledte konsekvenser for hele den administrative skatteretlige praksis.

Den efterfølgende revision af BOFiP af 26. marts 2025, som forsøgte at genindføre kriteriet om kortvarige ophold ved denne gang at fastsætte grænsen til højst fem overnatninger, svækkes således direkte.

Domstolens fastslåelse af, at indførelsen af en fast numerisk grænse går videre end lovens ordlyd, betyder, at enhver rigid administrativ definition af begrebet »kortvarigt ophold« fremover vil være retligt sårbar over for nye søgsmål.

Endvidere understreger den offentlige rapportør (rapporteur public), Romain Victor, et »helt reelt ubehag« i forhold til EU-retten. Den nationale regel om de såkaldte »tre kriterier«, som følger af artikel 261 D i den franske skattelov (Code général des impôts), gør det fortsat muligt for mange udlejere af møblerede ferieboliger at være fritaget for moms, selv om de udøver en aktivitet, der objektivt konkurrerer med hotelvirksomhed.

Denne afgørelse om delvis annullation afslutter derfor langt fra debatten. Tværtimod illustrerer den begrænsningerne ved administrativ forenkling gennem administrative retningslinjer og peger på behovet for, at lovgiveren gennemfører en samlet reform af ordningen for at sikre reel overensstemmelse med EU-retten og bringe den retlige usikkerhed, som de erhvervsdrivende står over for, til ophør.