1 rue Louis GASSIN - 06300 NICE +33 (0) 4 93 83 08 76

Juridiske nyheder

AVANCESKAT

Posted on januar 16, 2014

C A B I N E T     B R A H I N

DANSK-FRANSK ADVOKATFIRMA I FRANKRIG   /   DANISH-FRENCH LAW FIRM IN FRANCE


AVANCESKAT

De nye franske regler om avanceskat finder anvendelse på salg af fast ejendom med undtagelse af byggegrunde, for hvilke de nuværende beskatningsregler stadig gælder. P.t. skal man have ejet en byggegrund i mindst 30 år for helt og holdent at undgå avanceskat, hvilket gælder frem til 31. december 2013. Efter 1. januar 2014 er der ikke længere fradrag på avanceskat ved salg af byggegrunde.

Ifølge regeringen vil de nye regler tilskynde ejere af byggegrunde til at sælge frem for at beholde dem for at opnå den aktuelle skattelempelse.
Fra den 1. september 2013 vil der for al anden fast ejendom være fuld skattefritagelse ved salg, når man har ejet ejendommen i 22 år, mod tidligere 30 år. Fritagelsen vedrører dog kun den del af skatten, der er indkomstskat på avance, og ikke de sociale afgifter! Den samlede avanceskat, der p.t. er på 34,5% består af:
• 19% i indkomstskat
• 15,5% i sociale afgifter (CSG, CRDS og sociale bidrag).
Efter 22 år betales der ikke længere 19% i indkomstskat ved salg af fast ejendom, men der skal dog stadig betales sociale afgifter. Det er først efter 30 år, at man kan sælge sin faste ejendom helt uden avanceskat.
De første fem år, man ejer ejendommen, er der ingen fradrag, som det også tidligere var tilfældet.
Men fra 1. september 2013 er fradragsprocenten, når man har ejet ejendommen i seks år, tredoblet (med undtagelse af byggegrunde). Beregningen er som følger: Efter det 6. år stiger fradraget fra 2% til 6% og forbliver konstant i 16 år, hvilket giver et samlet fradrag på 96%, når man har ejet ejendommen i 21 år.
Med et fradrag på 4% for det 22. år kommer man op på et fradrag på 100% efter 22 års ejerskab.
Der er et ekstraordinært fradrag på det skattepligtige provenu på boliger, der sælges mellem den 1. september 2013 og den 31. august 2014. Det beregnes afhængig af hvor mange år, man har ejet boligen, og gælder både indkomstskat og sociale afgifter. For provenuet, der er skattepligtigt efter de nye regler, gælder der således et fradrag på 25%.
Denne nye beskatningsordning er således meget gunstig for personer, der sælger deres fritidsbolig.
Eksempel:
En enlig eller et gift par med formuefællesskab køber den 1. februar 2003 en fritidsejendom i Frankrig for EUR 190.000. De sælger den igen den 3. september 2013 for EUR 420.000.
Da ejendommen sælges efter 10 år, foretages beregningen på følgende måde:
– Købspris på EUR 190.000 hvortil kommer EUR 14.250 i notarudgifter (7,5% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet) og EUR 28.500 til renovering (15% af købsprisen, hvis ikke andet er opgivet), i alt 232.750 EUR
– Den skattepligtige avance er altså EUR 420.000 – EUR 232.750 = EUR 187.250

Perioden frem til den 1. september 2013:

Avanceskat

Sociale afgifter

Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 2% mellem det 6. og det 13. år, nemlig 10% (5 x 2%)

Altså 187.250 – 10% = EUR 168.525

Reduktion EUR 18.725

Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 2% mellem det 6. og det 13. år, nemlig 10% (5 x 2%)

Altså 187.250 – 10% = EUR 168.525

Reduktion EUR 18.725

Skyldig skat

EUR 168.525 x 19% = EUR 32.020

Skyldig skat

EUR 168.525 x 15,5% = EUR 26.121

I alt EUR 58.141

Hvortil kommer en yderligere skat, når man sælger en fast ejendom med en avance, der er større end EUR 50.000, på EUR 6.741, altså i alt en skat på EUR 64.882

Overgangsperioden fra den 1. september 2013 til den 31. august 2014:

Avanceskat

Sociale afgifter

Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 30%

Altså 187.250 – 30% = EUR 131.075

Reduktion EUR 56.175

Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er 8,25%

Altså 187.250 – 8.25% = EUR 171.802

Reduktion EUR 15.448

Ekstraordinært fradrag på 25%:

EUR 131.075 – 25% = EUR 98.306

Reduktion EUR 32.769

Ekstraordinært fradrag på 25%:

EUR 171.802 – 25% = EUR 128.851

Reduktion EUR 42.950

Skyldig skat

EUR 98.306 x 19% = EUR 18.678

Skyldig skat

EUR 128.851 x 15,5% = EUR 19.972

I alt EUR 38.650

Hvortil kommer en yderligere skat, når man sælger en fast ejendom med en avance, der er større end EUR 50.000, på EUR 1.966, altså i alt en skat på EUR 40.616.

Perioden efter 1. september 2014:

Avanceskat

Sociale afgifter

Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er på 36%

Altså 187.250 – 36% = EUR 119.840

Reduktion EUR 67.410

Fradrag afhængig af hvor længe man har ejet ejendommen er 9,9%

Altså 187.250 – 9,9% = EUR 168.712

Reduktion EUR 18.538

Skyldig skat

EUR 119.840 x 19% = EUR 22.770

Skyldig skat

EUR 168.712 x 15,5% = EUR 26.150

I alt EUR 52.515

Hvortil kommer en yderligere skat, når man sælger en fast ejendom med en avance, der er større end EUR 50.000, på EUR 3.595, altså i alt en skat på EUR 52.515

Dette giver en skattemæssig merudgift på i alt 13.865 € efter 1. september 2014.

Me Nicolas BRAHIN
Avocat au Barreau de NICE
Nicolas.brahin@brahin-avocats.com
Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en Droit Bancaire et Financier
Université Panthéon-Sorbonne (DESS 1997)

fichier à telecharger:
130927 Plus-value.MIS_

Ces articles peuvent vous intéresser

Vedligeholdelsesarbejde og forbedring af familiens ejendom og samtidig undgå konflikter
Posted on januar 10, 2023

Vedligeholdelsesarbejde og forbedring af familiens ejendom og samtidig undgå konflikter

Tre forholdsregler for at holde huset i familiens fold
Posted on november 25, 2022

Tre forholdsregler for at holde huset i familiens fold

Juridisk ordning og status for FUNDATIONER i FRANKRIG
Posted on oktober 11, 2022

Juridisk ordning og status for FUNDATIONER i FRANKRIG

Se alle nyheder
Musée National Eugène Delacroix
Yellowstone Association
Conservation des tortues
Les amis du musée