Одностороннее обещание продажи
Что может сделать бенефициар одностороннего обещания продажи, когда прометент отзывает свое согласие и отказывается подписать договор купли-продажи, тогда как опцион был реализован бенефициаром с соблюдением предельного срока?
Изучение правового режима одностороннего обещания продажи (I) будет предварять анализ его действий (II).
I – Правовой режим одностороннего обещания договора и продажи
Изучение квалификации обещания (A) будет предварять анализ его действительности (B).
A. Квалификация
Необходимо квалифицировать одностороннее обещание договора (1), затем одностороннее обещание продажи (2) и право опциона (3).
1. Одностороннее обещание договора
Одностороннее обещание договора определяется в статье 1124 Гражданского кодекса как:
«Договор, по которому одна сторона, прометент, предоставляет другой стороне, бенефициару, право выбора заключить договор, основные элементы которого определены, и для формирования которого не хватает только согласия бенефициара».
Одностороннее обещание договора представляет собой предварительный договор, который превращается в окончательный договор исключительно в том случае, если бенефициар выражает свое согласие, то есть реализует предоставленный ему опцион.
Следовательно, одностороннее обещание договора не всегда является односторонним обещанием продажи. Для этого оно должно содержать все существенные элементы договора купли-продажи.
2. Одностороннее обещание продажи
Согласно статье 1583 Гражданского кодекса Франции договор купли-продажи подчиняется принципу консенсуализма:
«Продажа считается совершенной между сторонами, и право собственности переходит к покупателю по отношению к продавцу, как только достигнуто соглашение относительно вещи и цены, хотя вещь еще не была передана и цена не была уплачена».
Если одностороннее обещание содержит сведения о продаваемом имуществе и цене продажи, оно представляет собой договор купли-продажи, находящийся на стадии формирования.
Следовательно, одностороннее обещание продажи квалифицируется как таковое, когда соглашение сторон касается существенных элементов будущей продажи.
3. Право опциона
Если после подписания одностороннего обещания продажи окончательная продажа еще не состоялась, это означает лишь то, что бенефициар еще не выразил своего согласия приобрести имущество.
В соответствии со статьей 1124 Гражданского кодекса окончательное согласие уже выражено прометентом, тогда как право выбора принадлежит исключительно бенефициару.
Право опциона сопровождается встречным предоставлением со стороны бенефициара.
Если он не воспользуется опционом и не заключит окончательный договор, он обязан выплатить денежную сумму, размер которой обычно определяется в процентах от цены продажи.
При продаже недвижимости эта сумма обычно составляет около 10 % стоимости имущества.
Данная сумма, выплачиваемая прометенту в обмен на предоставленную им эксклюзивность в течение срока действия опциона, называется компенсацией за обездвиживание (indemnité d’immobilisation).
B. Действительность обещания
Соблюдение существенных условий
Как предварительный договор, одностороннее обещание должно соответствовать общим требованиям действительности договоров, предусмотренным статьями 1128 и последующими Гражданского кодекса Франции.
Статья 1128 Гражданского кодекса предусматривает:
«Для действительности договора необходимы:
1° Согласие сторон;
2° Их дееспособность заключать договор;
3° Законное и определенное содержание».
Следовательно, существенные элементы будущего договора должны быть определены или поддаваться определению уже на момент подписания обещания (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n°13-28.695).
Некоторые виды односторонних обещаний подчиняются специальным требованиям.
Так, статья 1589-2 Гражданского кодекса устанавливает, что любое одностороннее обещание продажи недвижимого имущества либо предприятия должно быть оформлено нотариальным актом либо частным актом, зарегистрированным в течение десяти дней, под угрозой недействительности.
Дата оценки действительности согласия и дееспособности
Судебная практика уточняет, что дееспособность прометента оценивается исключительно на дату подписания одностороннего обещания продажи (Cass. com., 15 mars 2023, n°21-20.399).
Окончательный договор возникает только тогда, когда бенефициар реализует свой опцион.
Следовательно, необходимо различать:
- дату подписания обещания, когда прометент окончательно выразил свое согласие;
- дату реализации опциона, когда свое согласие выражает бенефициар;
- дату заключения окончательного договора, совпадающую с моментом реализации опциона.
В рассматриваемом примере одностороннее обещание продажи было подписано 10 марта 2026 года.
Бенефициар мог реализовать опцион до 13 мая 2026 года.
Он воспользовался этим правом 5 мая 2026 года.
Однако 29 апреля 2026 года прометент попытался отозвать свое согласие, сославшись на внезапную недееспособность заключить договор купли-продажи.
Юридически необходимо исходить из двух различных дат:
- для прометента действительность согласия и дееспособности оценивается на 10 марта 2026 года — день подписания обещания;
- для бенефициара — на 5 мая 2026 года, дату реализации опциона.
Следовательно, внезапная недееспособность прометента после подписания обещания не влияет на действительность сделки.
Встреча двух волеизъявлений происходит 5 мая 2026 года, что приводит к окончательному заключению договора купли-продажи.
II – Действия (эффекты) одностороннего обещания продажи
Одностороннее обещание продажи порождает последствия в отношении бенефициара (A) и прометента (B). Отзыв обещания прометентом также порождает особые последствия в отношении бенефициара и третьих лиц (C).
A. Последствия в отношении бенефициара
В силу одностороннего обещания договора бенефициар располагает договорной эксклюзивностью на заключение договора.
Он пользуется сроком, до истечения которого он может свободно принять решение заключить или не заключать будущий договор.
Применительно к одностороннему обещанию продажи это означает, что в течение этого срока бенефициару предоставлен опцион: приобрести или не приобретать имущество.
Он может свободно реализовать этот опцион.
- Либо он соглашается приобрести, и тогда продажа, обещанная односторонним обещанием продажи, считается заключенной.
- Либо он отказывается приобретать, и тогда не только обещанная продажа не заключается, но и само одностороннее обещание продажи становится недействительным и утрачивает силу.
Следует отметить, что отказ бенефициара приобрести имущество не может являться основанием для привлечения его к ответственности за неисполнение договора.
Независимо от того, реализует он опцион или отказывается от приобретения, он надлежащим образом исполняет договор обещания.
B. Последствия в отношении прометента
В одностороннем обещании договора прометент уже безусловно обязан заключить обещанный договор, поскольку, согласно статье 1124 Гражданского кодекса, для заключения договора не хватает только согласия бенефициара.
Если рассуждать применительно к одностороннему обещанию продажи, для того чтобы обещанная продажа была заключена, не хватает только согласия покупателя.
Прометент в силу одностороннего обещания договора уже считается продавцом.
Он уже принял на себя безотзывное обязательство продать имущество.
Это обязательство будет исполнено, как только бенефициар, в свою очередь, выразит согласие на продажу.
C. Последствия отзыва обещания прометентом
Возможны два варианта:
- отзыв обещания прометентом произошел после реализации опциона бенефициаром в установленный срок;
- отзыв обещания прометентом произошел до реализации опциона бенефициаром в установленный срок.
1. Отзыв прометентом после реализации опциона бенефициаром в установленный срок
Во французском праве договор купли-продажи подчиняется принципу консенсуализма в силу статьи 1583 Гражданского кодекса:
«Продажа считается совершенной между сторонами, и право собственности переходит к покупателю по отношению к продавцу, как только достигнуто соглашение относительно вещи и цены, хотя вещь еще не была передана и цена не была уплачена».
Статья 1124, абзац первый, Гражданского кодекса определяет одностороннее обещание договора как:
«Договор, по которому одна сторона, прометент, предоставляет другой стороне, бенефициару, право выбора заключить договор, основные элементы которого определены, и для формирования которого не хватает только согласия бенефициара».
Статья 1103 Гражданского кодекса гласит:
«Договоры, законно заключенные, имеют силу закона для заключивших их сторон».
В данном случае одностороннее обещание продажи предусматривало срок опциона, позволяющий бенефициару дать свое согласие позднее.
Реализация опциона бенефициаром позволяет сформировать договор, поскольку не хватало только его согласия: прометент уже односторонне обязался в рамках одностороннего обещания продажи.
Этот акт также предусматривал существенные элементы договора купли-продажи, а именно продаваемое имущество и продажную цену.
Следовательно, для окончательного формирования договора купли-продажи не хватало только согласия бенефициара.
Таким образом, когда опцион реализован бенефициаром в установленный срок, договор считается заключенным и совершенным, а прометент не может от него отказаться.
2. Отзыв обещания прометентом до реализации опциона бенефициаром в установленный срок
a) Прямой отзыв путем отмены обещания
С точки зрения права, статья 1124, абзац 2, Гражданского кодекса гласит:
«Отзыв обещания в течение времени, предоставленного бенефициару для осуществления права выбора, не препятствует заключению обещанного договора».
Данная норма была введена Ордонансом № 2016-131 от 10 февраля 2016 года.
До 2016 года судебная практика Кассационного суда исходила из того, что отзыв прометентом в течение срока, предоставленного бенефициару для осуществления опциона, препятствовал встрече волеизъявлений, вследствие чего договор не считался заключенным.
Кассационный суд изменил свою практику тремя решениями:
- Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 23 июня 2021 г., жалоба № 20-17.554, упомянуто в таблицах Сборника Лебона (B);
- Кассационный суд, 3-я гражданская палата, 20 октября 2021 г., жалоба № 20-18.514, упомянуто в таблицах Сборника Лебона (B);
- Кассационный суд, коммерческая палата, 15 марта 2023 г., № 21-20.399, опубликовано (B).
В данном случае прометент, подписавший одностороннее обещание продажи, окончательно обязан продать имущество с момента подписания этого акта и не имеет возможности отозвать свое обязательство в соответствии с указанными нормами права и судебной практикой.
Это тем более справедливо, если в положениях предварительного договора, то есть обещания, содержались условия о неисполнении прометентом и, в частности, ссылка на статью 1124 Гражданского кодекса.
Следовательно, по общему правилу прометент не может отозвать свое обязательство после подписания обещания, если бенефициар реализует опцион в установленный срок.
b) Косвенный отзыв путем заключения договора с третьим лицом
Когда одностороннее обещание продажи было косвенно отозвано путем заключения договора с третьим лицом, возможно применение нескольких санкций, предусмотренных Гражданским кодексом.
Бенефициар может:
- предъявить иск о признании недействительным договора, заключенного прометентом с третьим лицом, в соответствии со статьей 1124, абзац 3, Гражданского кодекса:
«Договор, заключенный в нарушение одностороннего обещания с третьим лицом, знавшим о его существовании, является недействительным»;
- потребовать понуждения к заключению обещанного договора, а после того как имущество вернется в имущественную массу прометента, предъявить требование о договорной ответственности прометента в соответствии со статьей 1231-1 Гражданского кодекса:
«Должник при необходимости осуждается к уплате убытков либо за неисполнение обязательства, либо за просрочку исполнения, если он не докажет, что исполнение было невозможно вследствие непреодолимой силы»;
- потребовать привлечения третьего лица к внедоговорной, или деликтной, ответственности на основании статей 1240 и 1241 Гражданского кодекса при условии, что бенефициар докажет:
- вину третьего лица;
- наличие ущерба;
- прямую и достоверную причинно-следственную связь между поведением третьего лица и причиненным ущербом.
Cabinet BRAHIN Avocats
Fedor IlIN
Master’s Degree in Business Law
Specialization in Transport and Aviation Law
Université Toulouse 1 Capitole
Email : fedor.ilin@brahin-avocats.com
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
www.brahin-avocats.com
