De stigende renter presser købernes budgetter, og de forsøger at få priserne ned.
Festen er slut. Boomet efter Covid, hvor huspriserne steg fra rekord til rekord, er bag os. Stigningen i omkostningerne ved lån til fast ejendom (fra et gennemsnit på 1 % over 20 år i januar til 2,2 % i dag) og det angstprovokerende klima (krig i Ukraine, inflation, frygt for recession osv.) har nedbragt den eufori, der har hersket i de sidste to år.
Og selv om behovet for boliger fortsat er en kraftig forårskraft, sker salget ikke længere med et fingerknips. Bureauerne har lagre, salgstiderne bliver længere, og forhandlingerne er igen vanskelige mellem købere og sælgere.
Vi er ikke længere i en situation, hvor køberne skal skynde sig. I dag foregår der forhandlinger overalt.
Tallene afspejler naturligvis endnu ikke dette fænomen. I september steg værdien af lejlighederne med 4 % på et år (+8,2 % for huse) ifølge de franske notarer.
De salgsaftaler, der blev indgået i begyndelsen af året, tyder på næsten identiske stigninger i januar (4 % for lejligheder og 7 % for huse). 1133.000 boliger skiftede ejer fra januar til udgangen af september, hvilket ikke er langt fra rekorden på 1206.000 i 2021.
Siden efteråret har tonen imidlertid ændret sig. I Paris og Lyon er forhandlingerne i forhold til den oplyste pris ofte i størrelsesordenen 3 % til 5 %.
Dette fænomen kan også ses i mellemstore byer, som havde nydt fuldt ud godt af franskmændenes ønske om plads under Covid. Forhandlinger var sjældne. De er på vej tilbage.
Euforien synes også at have lagt sig for de sekundære boliger i det indre af landet, nogle få dusin kilometer fra kysten. Vi er ikke længere i den situation, hvor folk købte huse i landsbyer, som de ikke kendte til seks måneder tidligere. Priserne skal tilpasses.
Rentestigningen har en indvirkning på det beløb, som husholdningerne kan betale. Med en konstant månedlig ydelse svarer den nuværende stigning i kreditomkostningerne næsten til 10 % mindre købekraft. Bankerne låner mindre ud, men køberne har det samme projekt. For ikke at miste plads forhandler de mere for at undgå at miste plads.
Efter flere års vækst er den gennemsnitlige købekraft for ejendomme – beregnet ud fra markedspriserne og købernes lånekapacitet – faldet fra 84 m2 til 80 m2 mellem 2021 og 2022 ifølge Notaires de France. Vanskeligheder med at få adgang til kredit på grund af ågerrenten (den maksimale rente, som bankerne kan låne til) tvinger også købere med få penge til at låne mindre.
Men kreditomkostningerne eller adgangen til kredit er ikke de eneste faktorer, der er ansvarlige for forhandlingernes afkast; de begrænsninger, der tynger de mest energirigtige boliger, der er klassificeret F eller G på energimærket, er nu godt medregnet i prisen.
Det er forståeligt nok. Fra 2023 og fremefter vil de værste termiske lejligheder (450 kW/m2/år i slutforbrug, klassificeret G og oftest opvarmet med gas eller olie) blive forbudt at udleje. I 2025 bliver det alle G-ejendomme og i 2028 F-ejendomme.
Disse drøftelser er særligt stærke for huse, hvor alle udgifter i modsætning til lejligheder afholdes af en enkelt ejer.
Nogle områder undgår stadig dette fænomen, f.eks. kommunerne ved Atlanterhavskysten og Normandiet. Det er måske i disse områder, at forhandlingerne er mindst hyppige.
De prestigefyldte ejendomme i de store byer er også ret forskånet for diskussioner og prisnedsættelser. Arkitektoniske huse eller Haussman-bygninger med en meget høj kvalitet i indretningen sælges fortsat til en høj pris.
Men de udgør kun en lille del af de boliger, der sælges i Frankrig. For de øvrige er vi vidner til en blød landing.
