Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?
Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?
А. 4 вопроса на которые стоит ответить чтобы инвестировать в недвижимость
При покупке недвижимости инверстор может столкнуться с 4 вопросов. Эффективное решение этих вопросов будет становиться все более важным по мере увеличения суммы инвестиций:
- Как найти недвижимость ?
Это компетенция агента по недвижимости.
- Какие налоги будут применяться к инвесторам и как их минимизировать (налог на прирост капитала, налог на богатство, налог на наследство и дарение)?
Для иностранных клиентов данные вопросы могут создать немало проблем, поскольку им придется иметь дело с французским законодательством, законодательством своей страны, соглашениями о двойном налогообложении, международными и европейскими договорами и правилами.
В данном случае стоит обратиться к специалисту по налогообложению / налоговому адвокату.
- Как и через кого стоит покупать недвижимость?
Правильнее ли покупать на личное имя одного человека, вместе с супругом, разделить право собственности и узуфрукт, или использовать компанию? В последнем случае, что это за компания, с какими акционерами или ассоциированными лицами, какие уставы и т.д.
В данном вопросе нужен грамотный адвокат и нотариус.
- Как профинансировать покупку?
Покупка крупной недвижимости с помощью ипотеки может иметь ряд преимуществ для инвестора.
В данном вопросе стоит обратиться к финансовому консультанту, который также сможет понять и принять во внимание весьма специфические юридические и налоговые аспекты международных клиентов.
Б. 7 причин, по которым банковское финансирование может оказаться целесообразным для международного инвестора
- Поскольку у инвестора недостаточно собственного капитала.
- Если покупаемая недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то проценты и другие расходы, связанные с ипотекой, вычитаются из дохода от аренды, это минимизирует доход от недвижимости, подлежащий налогообложению во Франции.
- Потому что инвестор знает, как инвестировать имеющиеся средства так, чтобы они принесли больше, чем стоимость кредита.
- Потому что он хочет минимизировать налог на богатство. К сведению, ставка налога постепенно увеличивается с 0,5% до 1,5% от стоимости объекта недвижимости, расположенного во Франции. Например, этот налог составляет 15 000 евро для французских объектов недвижимости стоимостью 3 млн евро, 50 000 евро в случае стоимости 6 млн евро и 100 000 евро в случае стоимости 10 млн евро.
- Когда иностранный владелец недвижимости во Франции скончается, его наследники должны будут заплатить налог на наследство во Франции на основе чистой стоимости активов недвижимости. Например, для прямых наследников ставка составит 20% для активов стоимостью от 16 000 до 552 000 евро, 30% от 552 000 до 902 000 евро, 40% от 902 000 до 1 805 000 евро и 45% свыше.
Для инвесторов, проживающих в стране, где налог на наследство равен нулю или ниже, чем во Франции (а таких стран много!), способом избежать/минимизировать этот французский налог на наследство является покупка с финансированием, которое все еще будет существовать на день смерти.
- Приобретая недвижимость во Франции, инвестор, проживающий в стране “вне зоны евро”, принимает на себя двойной риск: риск изменения цены на недвижимость и риск изменения стоимости евро по отношению к собственной базовой валюте. Покупка с помощью 100% евро пулированного кредита позволит избежать / ограничить этот второй вид риска.
- И просто потому, что инвестор хочет сохранить как можно больше личного капитала, чтобы вложить его в дополнительную возможность или использовать в своей предпринимательской деятельности.
У каждого инвестора часто бывает несколько таких целей, которые могут быть достигнуты несколькими способами:
- с помощью юридических решений, таких как использование компании, использование преимуществ разделения собственности на узуфрукт и чистое владение, выбор конкретного варианта налогообложения (французский налоговый режим ” аренды мебелированного жилья”).
- с соответствующей стратегией финансирования: аннуитет или процентный ипотечный кредит, на какую сумму, в какой валюте, с какими ценными бумагами.
- но чаще всего это индивидуальная комбинация нескольких из этих типов решений.
Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права.
Университет Пантеон-Сорбонна
Cabinet BRAHIN Avocats
