Налог на недвижимое имущество (IFI) был введен во Франции в 2018 году, заменив ранее существовавший налог ISF. IFI касается недвижимости, принадлежащей частным лицам, и его налогооблагаемая база включает чистую стоимость недвижимости (« valeur nette »), то есть после вычета пассивов и прочих обременений. В этой статье мы подробно опишем и представим основные элементы, которые можно вычесть из пассивов IFI.
Что такое налог на недвижимое имущество (IFI) ?
IFI — это ежегодный налог, который применяется к налоговым домохозяйствам, чистая стоимость недвижимого имущества которых превышает 1,3 миллиона EUR на 1 января налогового года. В отличие от ISF, IFI распространяется исключительно на недвижимое имущество, будь то основное жилье, вторичное жилье, арендуемая недвижимость или земельные участки.
Вычеты из пассива
Долги, по взятым налогоплательщиком обязательствам, могут быть вычтены из налогооблагаемого актива, если они существуют на 1 января налогового года и фактически несутся налогоплательщиком, его супругом, партнером, связанным гражданским браком в форме PACS, или же сожителем (« concubin »), а также несовершеннолетними детьми, имуществом которых они законно распоряжаются.
Вычитаться могут только долги, относящиеся к налогооблагаемым активам, в случае необходимости, пропорционально доле их налогооблагаемой стоимости.
Налоговая администрация исходит их того, что долги, относящиеся к основному месту жительства, подлежат вычету в полном объеме, но не могут превышать налогооблагаемую стоимость основного места жительства (то есть 70 % от реальной рыночной стоимости).
Для определения чистой налогооблагаемой стоимости (« valeur nette imposable ») из валовой стоимости недвижимого имущества (« patrimoine immobilier brut ») можно вычесть несколько долгов. Ниже приведены основные разрешенные налоговые вычеты:
- Ипотечные кредиты: долги, взятые для приобретения, строительства или улучшения недвижимости, подлежат вычету. Важно отметить, что вычету подлежат только долги, остающиеся непогашенными на 1 января налогового года.
Ипотечные кредиты составляют значительную часть задолженностей, подлежащих вычету из пассивов IFI. Если налогоплательщик взял кредит с погашением основной суммы по истечении срока договора (кредит типа «in fine»), вычет ограничивается суммой предполагаемых годовых платежей, остающихся до истечения срока договора.
Эта сумма рассчитывается следующим образом: общая сумма кредита − (общая сумма кредита × количество лет с момента выплаты кредита / общее количество лет кредита).
- В случае кредитов, не предусматривающих срок погашения основной суммы, задолженность подлежит вычету ежегодно в размере общей суммы кредита за вычетом суммы, равной одной двадцатой этой суммы за каждый год, прошедший с момента выплаты кредита.
Эти особые правила вычета распространяются на кредиты, взятые для приобретения налогооблагаемого недвижимого имущества или прав на него, а также на кредиты, взятые для финансирования приобретения ценных бумаг компаний. Однако кредиты, взятые для финансирования строительных работ, не подпадают под эти правила.
Условия вычета
Для того чтобы эти кредиты подлежали вычету, некоторые условия должны быть выполнены:
- Наличие на 1 января: долги должны существовать на 1 января налогового года. Это означает, что остаток капитала, причитающийся на эту дату, подлежит вычету ;
- Подтверждающие документы: необходимо предоставить соответствующие подтверждающие документы по кредитам, такие как кредитные договоры, графики погашения и выписки из банковских счетов с указанием остаточной суммы задолженности ;
- Прямое использование для недвижимости: кредиты должны быть взяты специально для приобретения, строительства или улучшения недвижимости, включенной в базу налогообложения по налогу IFI;
- Налоговые задолженности: местные налоги, связанные с недвижимостью, такие как общий налог на недвижимость («taxe foncière ») или налог на пустующие жилые помещения (« taxe sur les logements vacants »), могут быть вычтены, если эти задолженности подлежат уплате на 1 января налогового года. Однако подоходный налог (« taxe d’habitation ») и социальные взносы не подлежат вычету. Налог на жилье (« taxe d’habitation ») по вторичному жилью не подлежит вычету.
- Ремонтные работы: Задолженности, взятые для финансирования ремонтных, реновационных или улучшающих работ в недвижимости, могут быть вычтены. Эти работы должны быть подтверждены сметами и счетами, а задолженности должны быть непогашенными на 1 января. Это означает, что счета должны были быть оплачены до 1 января 2024 года.
Ограничения и условия
Существуют также ограничения и условия для получения этих вычетов:
- Долги между членами одного налогового домохозяйства или между родственниками (предками, потомками, братьями и сестрами) не подлежат вычету.
- Долги должны быть законными и обоснованными. Неформальные или недокументированные ссуды и кредиты не подлежат вычету.
Понимание вычетов по пассивам имеет важное значение для оптимизации расчета IFI. Налогоплательщики должны тщательно документировать и обосновывать долги, чтобы убедиться в их приемлемости с точки зрения налоговой администрации. В случае сомнений рекомендуется проконсультироваться с экспертом по налоговому праву, чтобы получить индивидуальную консультацию в соответствии с действующим законодательством.
Наша юридическая фирма готова помочь вам в управлении вашим недвижимым имуществом с учетом IFI. Не стесняйтесь обращаться к нам с любыми вопросами или для получения индивидуальной консультации.
Yours sincerely / Искренне ваш
Cabinet Nicolas BRAHIN
Nicolas BRAHIN Avocat
Master’s Degree in Banking and Financial Law
Université Panthéon-Sorbonne
Cabinet BRAHIN Avocats
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Mob: 00 33 6 63 51 47 70
Email : nicolas.brahin@brahin-avocats.com
ivan.krasnov@brahin-avocats.com
1, Rue Louis Gassin — 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
