I stedet for at investere direkte er det ofte mere interessant at placere din ejendom i et selskab.
Det gør det muligt at optimere beskatningen og at fremme overdragelsen af ejendommen.
Oprettelsen af et selskab, ofte et ikke-erhvervsdrivende ejendomsselskab (herefter “SCI”, “société civile immobilière”), har mange fordele i forbindelse med besiddelse og forvaltning af udlejningsejendomme for flere personer, som regel inden for familien.
Dette betyder dog ikke, at der altid skal oprettes et selskab. Alt afhænger af familiens situation.
Et par med et lille barn, der foretager deres første lejeinvestering, vil ikke nødvendigvis have interesse i at strukturere deres formue ved at oprette et selskab.
Det er især af hensyn til overdragelsen, at det kan anbefales at holde en udlejningsejendom i et ikke-erhvervsdrivende selskab.
1. Et SCI til at optimere overdragelsen gennem låntagning
Den primære interesse ved denne form for ejerskab er at gøre det muligt at overføre den gæld, der er indgået i forbindelse med erhvervelsen af en ejendom.
Når forældre finansierer erhvervelsen af deres ejendom med et banklån, er lånet ofte sikret i selve ejendommen.
De kan normalt ikke give ejendommen væk, mens de tilbagebetaler lånet.
Selv hvis de kunne, ville lånet ikke være fradragsberettiget i grundlaget for beregning af gaveafgiften.
Til gengæld er det muligt at give aktier væk, selv om et lån står på SCI’s balance.
Ud fra et skattemæssigt synspunkt er dette meget fordelagtigt, da det gør det muligt at tage lånet med i beregningsgrundlaget for gaveafgift.
En af de mest anvendte ordninger er at oprette et SCI med en lille aktiekapital, hvor en eller begge forældre udpeges som enstemmige ledere.
SCI’et finansierer erhvervelsen af sine aktiver ved hjælp af et banklån, som det tilbagebetaler via lejeindtægterne.
Hvis dette ikke er tilstrækkeligt, supplerer forældrene dette med bidrag fra en løbende konto (“apports en compte courant“).
Så snart SCI’et er oprettet, eller nogle måneder efter erhvervelsen af udlejningsejendommen, når lånet lige er begyndt at blive tilbagebetalt, giver forældrene deres børn en delt gave af den blotte ejendomsret til aktierne (forældrene beholder brugsretten).
Hvis SCI’et ikke ejer andre ejendomme end dem, der er finansieret ved hjælp af lånet, vil anparterne næsten intet være værd.
Børnene vil kun skulle betale lidt eller ingen gaveafgift, og omkostningerne ved skødet vil være minimale.
Når lånet er blevet tilbagebetalt, vil børnene automatisk få gavn af stigningen i anparternes værdi uden at skulle betale yderligere afgifter.
Ved forældrenes død vil børnene genvinde den fulde ejendomsret til anparterne uden at betale nogen afgifter!
Men det er også på grund af styringsaspektet, at det er en fordel at besidde anparterne gennem et selskab, for det giver dig mulighed for at fastsætte spillereglerne.
Direktøren kan træffe alle beslutninger alene uden at have brug for alles formelle samtykke.
2. Et SCI til at reducere beskatningen
Når ejendommen ejes direkte, beskattes lejeindtægten med en sats på op til 66,2 %, idet der tages hensyn til socialsikringsbidrag på 17,2 % og det ekstraordinære bidrag på 4 % for høje indkomster.
Ved at placere dine aktiver i et SCI kan du reducere denne beskatning, forudsat at du vælger at betale selskabsskat (herefter “IS”, “impôt sur les sociétés”).
Det skal erindres, at hvis der ikke vælges denne mulighed, beskattes lejeindtægterne hvert år, uanset om de udloddes eller ej, hos hver enkelt selskabsdeltager; de beskattes således som om ejendommen var ejet direkte.
Med selskabsskat beskattes lejeindtægterne på SCI-niveau.
Så længe der ikke udbetales udbytte, beskattes selskabsdeltagerne ikke personligt.
Dette kan gøre det lettere for de formueskattepligtige at aktivere loftsmekanismen for indkomstskat.
En anden fordel ved selskabsskatten er muligheden for at fratrække udgifter svarende til ejendommens anskaffelsesomkostninger og afskrivning fra den skattepligtige indkomst og dermed blive beskattet på et lavere grundlag og undgå sociale bidrag og den progressive indkomstskatteskala.
Kapitalgevinster tager hensyn til de foretagne afskrivninger.
Kapitalgevinsten beregnes således som forskellen mellem salgsprisen og den bogførte nettoværdi af aktivet efter fradrag af de foretagne afskrivninger.
Ud over selskabsskatten vil den resterende del af salgsprisen blive underlagt den faste enhedsafgift på 30 %, hvis den reserveres i form af udbytte til selskabsdeltagerne.
Denne mulighed for at betale selskabsskat bør derfor forbeholdes situationer, hvor forældrene ikke har til hensigt at videresælge aktiverne, men at give dem videre.
3. Et familieaktieselskab med begrænset ansvar for at drage fordel af den skattemæssige behandling af lejere i møbleret udlejning
For dem, hvis ejendomsaktiver skal udlejes møbleret, er den bedste selskabsform fortsat et aktieselskab med begrænset ansvar (herefter “SARL”, “société à responsabilité limitée“).
Det giver mulighed for, at partnerne kan være personligt ansvarlige for indkomstskatten.
Dette er en væsentlig forudsætning for at kunne drage fordel af den attraktive skatteordning for møbleret udlejning (navnlig muligheden for at afskrive bygningen og inventaret).
Denne beskatning giver dem også mulighed for at drage fordel af den mere fordelagtige beskatningsordning for kapitalgevinster på fast ejendom for fysiske personer, når bygningerne videresælges.
Den eneste regel, der skal overholdes, er, at selskabet skal oprettes enten mellem slægtninge i direkte linje (børn, forældre, bedsteforældre) eller mellem søskende eller mellem ægtefæller eller PACS-partnere eller med medlemmer af en af disse grupper.
Dette begrænser mulighederne noget.
Men den store fordel ved et familie-SARL er, at man kan inddrage mindreårige børn uden risiko.
I et SCI er bankerne generelt tilbageholdende med at yde et lån, hvis der er mindreårige børn, fordi de på ubestemt tid hæfter for virksomhedens gæld.
Dette er ikke tilfældet med et SARL, hvor hver enkelt andelshavers ansvar er begrænset til deres bidrag.
Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
