På deres seneste kongres, som i år var dedikeret til boliger, tog notaires de france forslaget om en fælles status for private udlejere op. Det er selvfølgelig stadig usikkert, om det bliver vedtaget, men på det seneste har flere love udvisket forskellene mellem møbleret og umøbleret udlejning, som på den ene eller anden måde påvirkes af afskaffelsen af termolejligheder, huslejekontrol og skattejusteringer.
Samtidig er der opstået nye lejeformler, som har fornyet debatten om fordelene ved hver strategi. Med forskellige grader af begrænsninger skal valget af lejemål vurderes ud fra både juridiske, skattemæssige og økonomiske kriterier.
Begrænset valgfrihed
Leje nøgent eller møbleret? Spørgsmålet opstår ikke for ejere, der er interesserede i sæson- eller korttidsudlejning, som kun kan opfattes som møbleret. Med udviklingen af online udlejningsplatforme er der nogle gange en stærk fristelse til at udleje sin ejendom lejlighedsvis.
Ansøgere skal dog huske på, at store byområder og områder med stort boligpres kræver, at ejere registrerer deres ejendom online eller hos kommunen på forhånd for at kontrollere, at de ikke udlejer deres hovedbolig i mere end 120 dage om året, som er den maksimale periode, der er tilladt i dette tilfælde.
Lignende forpligtelser pålægges de pågældende platforme for at lette kontrollen, som bliver mere og mere omfattende. Siden i år har ejere, der ønsker at udleje deres møblerede bolig, skullet anmelde denne aktivitet på INPI’s (Institut National de la Propriété Industrielle) hjemmeside, selv om der er tale om korttidsudlejning. Og en europæisk forordning er på vej for at pålægge digitale aktører større gennemsigtighed og fremme et afbalanceret økosystem for turisme i EU.
Det er ikke altid muligt at udleje en møbleret bolig, som tidligere har været brugt til andre formål (personlig beboelse eller tomgangsudlejning). I Paris, de indre forstæder til Paris og kommuner med mere end 200.000 indbyggere – og dem, der har besluttet at gøre det – kræver denne anvendelsesændring forudgående tilladelse fra borgmesteren, hvis den pågældende ejendom ikke er lejerens hovedbolig. Men især i Paris afvises denne anvendelsesændring systematisk på grund af boligmanglen, medmindre den møblerede udlejer samtidig tilbyder en anden ejendom af tilsvarende størrelse til udlejning på umøbleret basis (dvs. kompensationsprincippet), hvilket naturligvis ikke er det mest almindelige scenario…. Mange investorer har ikke ansøgt om denne administrative godkendelse, enten bevidst eller på grund af uvidenhed om reglerne. Sanktionerne for ikke at gøre det er dog særligt afskrækkende: Overtrædere kan idømmes en bøde på 50.000 euro plus en dagsbøde på op til 10.000 euro pr. dag/M2!
Ejere, der planlægger at flytte til udlandet, f.eks. på grund af et jobskifte, skal være opmærksomme på, at den ejendom, der var deres hovedbolig i Frankrig, ikke længere vil være deres hovedbolig i Frankrig, hvilket gør det umuligt for dem at udleje den i korte perioder uden at få en tilladelse i de byer, hvor det er påkrævet. I mangel af godkendelse skal den bevarede ejendom derfor udlejes til brug som lejers primære bolig. Ud fra dette synspunkt kan en nøgtern udlejning være at foretrække, når udstationeringen er planlagt til flere år. Selv når det er muligt, er overgangen fra umøbleret til møbleret leje – eller omvendt – ikke uden konsekvenser: Det vil naturligvis være nødvendigt at vente på den eksisterende lejers afgang, medmindre han eller hun er interesseret i denne ændring. Ved afslutningen af en boliglejekontrakt til brug som hovedbolig har lejeren ret til fornyelse.
Udlejer kan helt sikkert nægte at forny lejekontrakten, hvis han ønsker at overtage boligen til personlig eller familiemæssig brug eller sælge den ogsåi tilfælde af lejerens alvorlige misligholdelse af sine forpligtelser. Den ændrede anvendelse af ejendommen er imidlertid ikke en af grundene til den godkendte overtagelse. Reglerne er a priori mindre krævende for ejere af erhvervslokaler, der gerne vil omdanne dem til møblerede, da driften ikke er underlagt nogen kontrolgodkendelse. Tourimse-rådet er imidlertid netop blevet beriget med en ny bestemmelse, der giver kommunerne mulighed for at forelægge en sådan ændring af tilladelsen, idet kommunalbestyrelsen stemmer om en beslutning herom. Dette er allerede tilfældet i Paris, og andre byer har fulgt i hovedstadens fodspor.
I fremtiden kan mulighederne for at leje møblerede turistboliger blive reduceret: I juli sidste år offentliggjorde regeringen resultaterne af en arbejdsgruppe, der blev nedsat for at bekæmpe nedslidning af permanente boliger i turistområder. Fjorten forslag (ud af de 105 fremsat af økonomiske aktører og folkevalgte) blev udvalgt, herunder: indlede overvejelser om beskatning af lejeindtægter for at tilskynde til langtidsudlejning; gøre skatteforvaltningens kontrol mere effektiv (ved at knytte registreringsnummeret til boligens skattenummer i en enkelt database).
En juridisk fusion
Mens loven af 6. juli 1989, som traditionelt regulerer udlejning af boliger, der bruges som hovedbolig, nogle gange kan være restriktiv for udlejere, har møbleret udlejning længe været kendt for sin juridiske fleksibilitet: De skulle blot overholde de enkle regler i den civile lovbog for udlejning af varer. Men i dag er det kun lejlighedsvise møblerede udlejninger, der stadig kan drage fordel af denne fleksibilitet.
De fleste af bestemmelserne i loven fra 1989, der gælder for nøgne lejemål til brug som hovedbolig, er blevet overført til møblerede boliger af Alur-loven med samme formål: identiske obligatoriske oplysninger i lejekontrakten; teknisk diagnose kræves også; lignende pligter for udlejeren osv.
Det skal dog bemærkes, at størrelsen af det depositum, der kan kræves af udlejeren af en møbleret ejendom, er begrænset til to måneders hovedleje sammenlignet med kun en måneds hovedleje i tilfælde af nøgne lejemål – en forskel, der er berettiget af det faktum, at møblerne stilles til rådighed.
Møblerede lejemål skal ledsages af en inventarliste og en detaljeret redegørelse for det udstyr, der er stillet til rådighed, og listen over disse er fastlagt i lovgivningen. Og selvfølgelig kan møblerede lejemål være for en kortere periode (minimum et år, ni måneder, hvis der er en studerende lejer).
Lejere har samme ret til at forny deres lejemål, om end inden for strengere rammer. Indtil for ti år siden kunne udlejeren af en møbleret bolig frit fastsætte den nye husleje, forudsat at han gav lejeren tre måneders varsel. Dermed var lejeren på ingen måde beskyttet mod en pludselig huslejestigning, som kunne føre til, at han flyttede. Fra nu af vil den oprindelige fastsættelse af lejen, dens revision i løbet af lejemålet og dens justering på tidspunktet for fornyelse blive udført under de samme betingelser som for nøgne lejemål.
Mobilitetslejemålet, der blev indført med ELAN-loven for at give udlejere større fleksibilitet og lette adgangen til boliger for personer med arbejdsrelateret mobilitet, er et alternativ til dem, der foretrækker at leje møblerede boliger, men ikke ønsker de administrative begrænsninger, der er forbundet med turistudlejning.
Varigheden af denne lejekontrakt kan være op til ti måneder. Lejereglerne og de stadig strengere kriterier for boligens anstændighed finder imidlertid anvendelse på den i tilfælde af udlejning til brug som primærbolig. I dag er systemets succes stadig ringe, men det er stadig for meget at bedømme, ifølge en parlamentsbetænkning sidste år.
Forskellen synes radikal mellem den blotte udlejers og den møblerede udlejers skattemæssige status, idet førstnævntes indkomst beskattes i kategorien formueindkomst, i BIC for sidstnævntes vedkommende. Den professionelle udlejer af møblerede boliger nyder godt af en ekstraordinær ordning, idet dennes erhvervsmæssige underskud trækkes fra hele dens indkomst uden nogen beløbsbegrænsning. Han kan undtages fra formueskat på visse betingelser og kapitalvindingsskat ved videresalg. Socialsikringsbidrag anvendes med den reducerede sats på 9,7%. Men denne status er blevet meget elitær (indkomsten fra den møblerede leje skal overstige både 23.000 EUR og den anden professionelle indkomst fra ejerens skattehusstand), sammenligningen vil oftest blive foretaget mellem den blotte udlejer og den ikke-professionelle møblerede leje.
Foruden at være identiske er deres situation ens: I tilfælde af anvendelse af mikroordningen om indkomst gælder det faste fradrag for gebyrer med en sats på 30% for formueindkomst, 50% for møbleret leje (eller 71%) for klassificerede møblerede turistboliger.
I den virkelige verden synes udlejning af bar ejendom at overtage fordelen, da ethvert ejendomsunderskud, der ikke skyldes lånerenter, kan trækkes fra den samlede indkomst (inden for grænsen på 10700 EUR i princippet), uden samme mulighed for ikke-professionel møbleret indkvartering som for ikke-professionel møbleret ejendom.
I øvrigt er den skattemæssige behandling sammenlignelig, idet der ikke foreligger en specifik fordel i forhold til IFI, og når der i begge tilfælde tages hensyn til anvendelsen af ordningen for kapitalgevinster på fast ejendom for fysiske personer, med en bemærkelsesværdig forskel: Den afskrivning, der foretages på de møblerede lejede ejendomme, reducerer ikke den købspris, der anvendes til beregning af kapitalgevinsten. I både umøblerede og møblerede ejendomme kan beskatningen af lejeindtægter maksimalt udgøre 66,2% (i tilfælde af anvendelse af en IMT på 45%, 17,2% af socialsikringsbidragene og 4% af CEHR). Imidlertid har nicherne med fritagelse for ejendomsskat mistet deres effektivitet på den blotte udlejningsside med sænkningen af Pinel-reduktionssatsen (før dens forsvinden planlagt til udgangen af 2024) og erstatningen af ordningen for overkommelig leje med Loc’avantage-ordningen.
Hvad angår møblerede boliger, kan vi beklage afskaffelsen af Censi-Bouvard-regimet. Men dens forsvinden er kun overraskende. Siden oprettelsen i 2009 har denne skattenedsættelse været forbeholdt møblerede udlejere, der ikke kunne få adgang til LMP-status: den var attraktiv, da den blev anvendt med en sats på 25%, og den kunne vedrøre et køb i en turistbolig. Men over tid er fordelen eroderet og tiltrækker færre og færre kandidater.
Ordningen, der er blevet fornyet flere gange i træk, har siden i år ikke længere været gældende, således at der er taget hensyn til de negative konklusioner fra de offentlige myndigheders evalueringsbesøg (Generalinspektoratet for Finanser og Det Generelle Råd for Miljø og Bæredygtig Udvikling): Budgetomkostningerne ved Censi-Boulevard var for høje (anslået til 18000 EUR pr. bolig) uden at være uden risici for investorerne.
For deres vedkommende vil lejere af møblerede ferieboliger sandsynligvis lide under den betydelige stigning i boligskatten på fritidshuse, som fastholdes af et stigende antal kommuner, der mangler ejendomme til at huse deres beboere. Indtil nu har kun byer med mere end 50.000 indbyggere, der er kendetegnet ved en markant ubalance mellem udbud og efterspørgsel af boliger, kunnet hæve boligskatten.
På den anden side kan overdragelsen af møblerede lejede bygninger ledsages af en betydelig fordel: I modsætning til administrationen har kassationsdomstolen og statsrådet for nylig fastslået, at overførsel af et selskab udøvelse af møbleret udlejningsvirksomhed er omfattet af den delvise afgiftsfritagelse, der er fastsat i Dutreil-ordningen. Et regeringsændringsforslag til finansloven for 2024 foreslår imidlertid at udelukke møblerede huslejer fra Dutreil-undtagelsen.
Hvad er forskellen i udbytte? Selv om den retlige ordning, der gælder for leasing, i øjeblikket ikke er hovedkriteriet for udvælgelse af investorer, er rentabiliteten ofte et spørgsmål om sagen. I tilsvarende perioder skal afkastet på den møblerede ejendom overstige afkastet af den umøblerede leje, da boligens udstyr berettiger en højere leje.
I det mindste i teorien, fordi kontrollen med stigningen i byer beliggende i spændte områder nu påvirker alle lejemål til brug som lejers hovedbolig, hvad enten de er nøgne eller møblerede. De påvirkes også af det huslejeloft, der gælder i Paris og i visse byer, der er kendetegnet ved et smalt lejemarked: huslejeloftet er simpelthen højere for at tage hensyn til møblerne. Dette eksperimentelle regime blev forlænget indtil 2026 ved 3DS-loven, der blev vedtaget sidste år. Sæsonudlejning er i øjeblikket undtaget fra disse to ordninger. Flere på hinanden følgende korttidsudlejninger kræver imidlertid, at udlejeren er mere involveret end den rene udlejning, som ikke altid er forenelig med udøvelsen af en erhvervsmæssig aktivitet. Brugen af en ejendomsadministrator tilbyder et alternativ, forudsat at du accepterer et lavere afkast, fordi det så er underlagt højere omkostninger end i tilfælde af en bar leje.
Erhvervelse af grunde i en serviceret bolig ledsaget af gennemførelse af en langsigtet lejekontrakt med operatøren repræsenterer en anden løsning for at frigøre sig fra ledelsesbegrænsninger, men investeringens art er naturligvis anderledes. Købsprisen for møblerne, udskiftningen, omkostningerne i forbindelse med genudlejning, rengøring af lokalerne mellem to erhverv skal også tages i betragtning ved beregningen af rentabiliteten. Professionelt møblerede udlejere såvel som dem, der modtager mere end 23000 EUR fra udlejning af turistlokaler, skal også medtage de skyldige gebyrer for deres sociale tilhørsforhold, hvilket nu er obligatorisk under disse omstændigheder.
Kriteriet om rentabilitet er derfor ikke den nemmeste måde at sammenligne lejeformler på, og deres forskellige anvendelsesmetoder gør det ikke lettere at sammenligne. Vi kan dog blive enige om et par vejledende principper: LMP-ordningen er utvivlsomt den mest effektive, men dens elitære natur gør den kun tilgængelig for færrest mulige medlemmer, mens den ofte kræver et stærkt personligt engagement. Investorer, der er bekymrede for skattefritagelse af deres indkomst fra beskæftigelse, vil ellers vælge bare huslejer – sandsynligvis den gamle med arbejde for at eksternalisere et underskud.
LMNP-status og status som bare udlejer giver for resten fordele, der er tilstrækkeligt ens til, at de mere konkrete aspekter af operationen kan betragtes som en prioritet. Hvad angår tilsyneladende rentable turistudlejninger, er de især ramt af risikoen for nye retlige og skattemæssige begrænsninger. Det engagementsniveau, som ejeren ønsker, karakteren af det ønskede lejeforhold, operationens varighed og den brug, som udlejeren ønsker at gøre af sin ejendom ved periodens udløb, bør derfor være hans vigtigste valgkriterium.
De mest skeptiske sætter spørgsmålstegn ved det hensigtsmæssige i at udøve en udlejningsaktivitet af enhver art i dag i en økonomisk og lovgivningsmæssig sammenhæng, der ikke er særlig engagerende. De offentlige myndigheder har imidlertid bebudet foranstaltninger til løsning af boligkrisen. Og lige så vigtige som farerne ved udlejningsinvesteringer er, skal deres omfang utvivlsomt sættes i perspektiv ud fra et langsigtet investeringsperspektiv.
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NIC
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com
