Et société civile immobilière (SCI) er en juridisk struktur bestående af mindst to personer, som hver har status som selskabsdeltager, og som gør det muligt at administrere én eller flere faste ejendomme med et ikke-kommercielt formål. Ejendomsporteføljen ejes af SCI’en, og hver deltager modtager anparter i forhold til sit indskud.
Der findes forskellige typer af SCI’er, afhængigt af dit behov, såsom:
• forvaltnings- eller udlejnings-SCI,
• SCI til tidsdelt brugsret,
• familie-SCI,
• osv.
Som alle selskaber har en SCI vedtægter, der regulerer dens funktion. Udarbejdelsen af vedtægterne gør det bl.a. muligt at fastlægge beslutningsprocedurerne, f.eks. ved enstemmighed eller flertal.
Desuden udpeger deltagerne i en SCI en administrator (gérant), som har ansvaret for den løbende drift af selskabets ejendom eller ejendomme uden at skulle gennemføre formelle procedurer over for de øvrige deltagere.
SCI og samejeordningen: hvad er forskellen?
At være flere ejere af en ejendom sker oftest gennem indivision, dvs. samejeordningen. Denne ordning kræver ingen formelle skridt og gælder automatisk, især ved arv, når der er flere arvinger.
I samejeordningen ejer hver samejer en ideel andel, men deres rettigheder omfatter hele ejendommen. I modsætning hertil ejer hver deltager i en SCI kun de anparter, som vedkommende har indskudt, og rettighederne begrænses til disse anparter.
SCI: hvilke fordele?
En SCI gør det lettere at administrere og overføre en ejendomsportefølje.
Forvaltning af ejendomme i en SCI
I en SCI deles gæld og overskud, der opstår i forbindelse med selskabets ejendomme, mellem deltagerne. Hvis der skal udføres arbejde på de ejendomme, selskabet ejer, bæres omkostningerne af alle deltagere i forhold til deres anparter.
Derudover kræver salg af en ejendom mindst godkendelse fra deltagerne, der repræsenterer flertallet af selskabets anparter. I tilfælde af uenighed eller forskellige ønsker giver SCI’en mulighed for at beskytte ejendomsporteføljen. Derfor er SCI’en særligt velegnet til at forvalte familieejendom.
Overførsel af ejendomme i en SCI
En SCI gør det også lettere at overføre en ejendom.
Hvis du som forælder ønsker at overdrage en ejendom til dine børn, kan du overdrage anparter i SCI’en gradvist. På den måde kan du drage fordel af de gældende afgiftsfradrag for arv i direkte linje, som udgør 100.000 € pr. barn ved hver donation, med mulighed for at forny dette hvert 15. år.
Hvilke procedurer kræves for at oprette en SCI?
For at oprette en SCI skal du:
• udarbejde vedtægterne, som bl.a. angiver administrator og selskabets hjemsted (som kan være
administratorens adresse),
• indskyde og deponere kapitalen i en bank,
• offentliggøre en stiftelsesmeddelelse i en lovpligtig annonceavis,
• registrere selskabet online.
Hvilken beskatning gælder for SCI’ens overskud?
Din SCI kan generere overskud, hvis de ejendomme, den ejer, udlejes, og du modtager
huslejeindtægter.
De ejendomsindtægter, der modtages gennem SCI’en, beskattes som personlig indkomst. Hver deltager angiver i sin selvangivelse de beløb, der er modtaget via SCI’en.
Hvis din SCI udlejer møblerede ejendomme, kan dette anses for en kommerciel aktivitet. Det er tilfældet, hvis SCI’ens kommercielle aktivitet ikke længere er accessorisk i forhold til dens civile aktivitet, dvs. hvis den overstiger 10 % af omsætningen ekskl. moms. I så fald er selskabet underlagt selskabsskat.
Med venlig hilsen / Kind regards
Cabinet Nicolas BRAHIN
Advokatfirma i NICE, Lawyers in NICE
Camilla Nissen MICHELIS
Assistante – Traductrice
1, Rue Louis Gassin – 06300 NICE (FRANCE)
Tel : +33 493 830 876 / Fax : +33 493 181 437
Camilla.nissen.michelis@brahin-avocats.com
www.brahin-avocats.com
