Ejendomsmarkedet står over for et historisk år. Ikke med hensyn til salg, selv om 2022 ikke ligger så langt fra den rekord, der blev sat i 2021 (ca. 1,2 mio. transaktioner).
Men snarere med hensyn til kreditrenten. På et år er den fordoblet ! Aldrig set på så kort tid!
I begyndelsen af 2022 var det muligt at låne til mindre end 1 % over 20 år for at købe et hus. I dag skal man ikke forvente at få en rente under 2 %. Det er næsten umuligt! På 20 år er den gennemsnitlige rente (eksklusive forsikringer og gebyrer) over 2,2 % og nærmer sig 2,4 % på 25 år ifølge Observationsorganet Crédit Logement. Og der er gode chancer for, at denne dynamik vil fortsætte i 2023.
For at sige det enkelt: bankerne finansierer sig selv på markedsvilkår til en rente på over 2 % og låner derfor ud til næsten samme rente til privatpersoner. Med andre ord reduceres deres margener, og de er tvunget til at øge deres udlånsrenter. Men denne stigning støder på den berygtede ågerrente – den maksimale rente, som en bank ikke må låne ud over – og som for seks måneder siden skabte problemer for tusindvis af låntagere.
Denne ågerrente, der blev opdateret den 1. oktober, er i øjeblikket på 3,5 % og vil nu blive opdateret hver måned. Det er endnu uvist, om dette løft til husholdningerne vil få bankerne til at være mindre grådige.
For at reducere de beløb, de skal tilbagebetale til bankerne hver måned, i videst muligt omfang, låner husholdningerne i stadig længere perioder, idet de er opmærksomme på, at det lovbestemte maksimum er fastsat til 25 år.
To tredjedele af dem optager et lån med en løbetid på mellem 21 og 25 år.
For blot to år siden var det mindre end hver anden (47 %), der gjorde det. Mellem denne ågerrente (3,05%) og den gennemsnitlige rente over 25 år (2,4%) er forskellen meget lille, især fordi der til disse 2,4% skal lægges forsikringer og omkostninger (sagsakter, garanti).
Tærsklen på 3,05 % vil sandsynligvis blive overskredet igen, og tusindvis af låntagere vil skulle vente på den næste opdatering den 1. januar 2023.
Men det er ikke nødvendigvis gode nyheder for husstande, der har et projekt om køb af fast ejendom i tankerne, som de endnu ikke har iværksat. Med denne stigning i ågerrenten er der risiko for, at bankerne hurtigt vil hæve deres udlånsrenter, som de gjorde i oktober. Denne forbedring skulle derfor være kortvarig – to til tre uger ifølge mæglereksperter – og ejendomsmarkedet vil igen blive blokeret.
En bank er en erhvervsdrivende som enhver anden type forretning. Når marginerne er lave, har den en tendens til at prioritere sine finansieringsaftaler til sine bedste kunder, dvs. dem, der tjener flest penge.
Selv med en god indtægt og en dokumenteret erfaring (højt bidrag og opsparing) bliver andenkøbere nægtet kredit.
Bankerne nægter at skære for meget i deres marginer og sætter kreditproduktionen på standby indtil revisionen af åger i januar.
Andre banker, der fortsætter med at låne penge ud, står over for sager, som de ikke kan finansiere, fordi de er blokeret af ågerrenten. Det er ved at blive presserende at bekæmpe inflationen og kæmpe for købekraften.
Det er endnu uvist, om disse blokeringer vil gentage sig i de kommende måneder.
