Приобретение имущества через общество по управлению недвижимостью
Инвестиции в аренду: как лучше покупать, напрямую или через компанию?
Если вы колеблетесь между двумя вариантами, важно принять решение до того, как вы завершите сделку.
Когда вы инвестируете в недвижимость, у вас есть выбор между двумя опциями: покупка напрямую или через компанию, обычно это общество по управлению недвижимостью (Société Civile Immobilière, SCI).
Несмотря на то, что большинство инвесторов покупают напрямую, это не является идеальным вариантом для предполагаемой в будущем передачи собственности или же защиты вашего супруга/супруги.
В любом случае, примите решение до завершения сделки: действительно, проще и дешевле приобрести имущество за счет компании, чем передать ей то, что уже вам принадлежит.
Каковы основные преимущества покупки недвижимости через SCI?
Во-первых, вы избегаете режима совместной собственности, который применяется, если вы покупаете недвижимость непосредственно у нескольких человек (супруг/супруга, дети и т.д.), без каких-либо предварительных формальностей.
В этом случае вы оказываетесь во главе доли собственности, пропорциональной вашему вкладу. Однако совместная собственность является юридически нестабильной системой, несовместимой с долгосрочной стратегией в отношении имущества. Действительно, любой совладелец, желающий покинуть совместную собственность, имеет на это право. Остальные обязаны выкупить свою долю, в противном случае имущество продается.
Во-вторых, если вы супружеская пара, то SCI позволяет обеспечить будущее вашего супруга, избегая, в частности, совместной собственности с детьми (или пасынками), создать механизм совместного управления и предусмотреть, что в случае первой смерти, оставшийся в живых человек возьмет на себя управление компанией в одиночку. Если вы живете в гражданском браке, вы должны знать, что оставшийся в живых партнер не унаследует имущество, но вы можете обеспечить себе более надежную защиту, предусмотрев “перекрестное разделение” при создании SCI.
Вы обмениваетесь правом собственности или правом узуфрукта на ваши акции друг с другом. После смерти одного из сожителей, узуфрукт, принадлежавший ему на долю оставшегося в живых партнера, аннулируется. А выживший партнер получает все доли в полную собственность.
Есть ли какие-нибудь особые преимущества с точки зрения передачи?
Да, и еще какие! Передача акций компании позволяет оптимизировать льготы по налогу на дарение между родителями и детьми (100.000 евро каждые 15 лет) или внуками (31.865 евро также каждые 15 лет). Если финансирование сооружений осуществлялось в кредит, то налоговая оптимизация будет еще значительнее, так как сумма кредита вычитается из стоимости долей.
Кроме того, компания позволяет передавать свои активы, сохраняя при этом контроль над ними. Поскольку вы обладаете большой свободой в составлении устава, вы сможете назначить себя управляющим и указать пределы своих полномочий по управлению активами: приобретение, передача, работа и т.д. Вы также можете установить правила вступления и выхода из компании: порядок голосования большинства, порядок утверждения и т.д.
Для того, чтобы устав действительно соответствовал Вашим финансовым целям, лучше всего, чтобы он был составлен юристом или нотариусом. В среднем, можно ожидать, что вы заплатите около 2000 евро, чтобы обеспечить юридическую безопасность вашего проекта. Примечание: можно создать ваш SCI в интернете за 200-400 €, но у вас не будет возможности прописать конкретные пункты.
Позволяет ли владение недвижимостью через SCI снизить налог на аренду?
Да, при условии, что вы выбираете налогообложение по корпоративному налогу на прибыль (l’impôt sur les sociétés, IS), а не по подоходному налогу (l’impôt sur le revenu, IR). Обратите внимание, что этот вариант является обязательным в случае аренды меблированной недвижимости. Если они облагаются корпоративным налогом, Ваш доход облагается налогом по ставке 26,5% на налогооблагаемую базу за вычетом расходов и амортизации по активам.
Если они облагаются подоходным налогом, то они подлежат налогообложению на более широкой основе, по вашей предельной налоговой ставке (taux marginal d’imposition, TMI) плюс отчисления на социальное обеспечение. Например, если вы облагаетесь налогом в размере 41%, ваш доход от аренды будет снижен на 58,2%.
Еще одним преимуществом SCI, облагаемой корпоративным налогом, является возможность избежать распределения дивидендов и, следовательно, избежать их обложения налогом. Доход остается в компании и может быть использован при выходе на пенсию или возмещении наследникам.
Единственным недостатком является очень неблагоприятный расчет дохода от выбытия капитала, который восстанавливает амортизацию, вычитаемую каждый год. Несмотря на то, что это может показаться привлекательным, вопрос о налогообложении дохода имеет значение только в том случае, если вы планируете хранить недвижимость в течение длительного времени.
Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права.
Университет Пантеон-Сорбонна
Cabinet BRAHIN Avocats
