Prisniveau på Côte d´Azur

Boligmarkedet i Frankrig og navnlig Sydfrankrig er fortsat i stigning. Seneste opgørelse fra Chambre des Notaires i departementet Alpes-Maritimes (som langs kysten dækker fra Menton til Cannes – Côte d´Azur) og offentliggjort medio oktober 2006, refererer til en gennemsnitlig stigning baseret på samtlige registerede handler fra 1. juni 2005 til 30. maj 2006 på 11% for ejerlejligheder og 16% for hus/villa. 17% af køberne er udlændinge, i det italienere tegner sig for 8% og britter for 4%. (Danskere omtales ikke særskilt).

Kvardratmeterprisen for en ejerlejlighed på Côte d´Azur er i dag 42% dyrere end i andre franske provinser.

Siden 2001 er ejerlejligheder på Côte d´Azur steget med i alt 103%. Hus/villa med i alt 67%. For ejendomshandler til et handelsbeløb over 700.000,00 Euros var en ud af to købere udlændinge.

Rapporten bemærker, at Côte d´Azur fortsat har en lavere kvardratmeterpris i forhold til andre europæiske lande, men at stigningen også skal findes i det relativ færre antal byggegrunde tilgængelige i departmentet. Generelt set har notarene på Côte d´Azur i perioden 2005 – 2006 notereret sig lidt færre handler, men til højere priser.

Kapitalvindingsskat – la plus value – for fast ejendom i Frankrig

Med det aktuelle boom på det franske boligmarked har alle, der sælger fast ejendom gode udsigter til at opnå en fortjeneste.

Salg af résidence principal – primærbolig (fast bopæl) er ikke underlagt krav om kapitalvindingsskat. Ved salg af den primære bolig kan der derfor ses bort fra gennemgangen nedenfor.

For salg résidence secondaire – sekundære bolig (fritidsbolig) forholder det sig anderledes. Et provenu er undergivet regelsættet om la plus value – kapitalvindingsskat. I forbindelse med skødeskrivning tilbageholdes beløbet af den franske notar til afregning overfor de franske skattemyndigheder.

For fritidsboliger skal en realiseret fortjeneste – der også omtales som kapitalgevinst, beregnes som forskelsbeløbet mellem anskaffelsespris og salgspris samt visse omkostninger – bortset fra et fast standardfradrag på 1.000,00 Euros.

Anskaffelsesprisen

Anskaffelsespris er den reelle pris forhøjet med notarudgifter (tinglysning), hvilket beløb køber skal afholde. Større renoveringsarbejder medregnes mod forelæggelse af håndværkerregninger – men dog på betingelse af, at disse arbejder har forhøjet ejendommens værdi: Det kan omfatte installationer, udvidelser, elevator, anlæggelse af badeværelser og andre indretninger. Derimod kan statsstøttede arbejder, og som derfor allerede har været anerkendt med et skattefradrag på selvangivelsen (fx. isoleringsarbejder) naturligvis ikke medregnes endnu engang. Af samme årsag kan omkostningerne i forbindelse med renoveringsarbejder som har medført nedsættelse af ejendomsskatter – taxe foncière, ikke også optræde som fradrag for kapitalvindingsskat.

Salgspris

Salgspris fratrækkes salgsomkostninger. Det drejer sig om sælgers salær til ejendomsmægler, om omkostninger til de obligatoriske rapporter ved salg, jævnfør SRU-loven og som forlanger undersøgelse for asbest, termitter (visse kommuner undtaget), bly (ejendomme fra før 1948), opmåling af kvardratmeter i ejerlejligheder, jævnfør Carrez-loven samt fra 1. juni 2006 undersøgelser om ejendommens eksponering i forhold til naturkatastrofer. Endelig fratrækkes omkostninger aflysning af pant og andet på ejendommen.

Beregning

Herefter står man tilbage med en kapitalgevinst, som skal afregnes overfor de franske skattemyndigheder.

Man kan selv forholdsvis let at anslå størrelsen af kapitalvindingsskat, der skal betales:

Lad os for eksemplets skyld tage en fast ejendom, der er købt for 100.000,00 Euros og solgt senere for 150.000,00 Euros. Det vil sige et forskelsbeløb på 50.000 €, og som derfor udgør kapitalgevinsten. (For nemheds skyld holder vi istandsættelsesomkostninger, ejendomsmæglersalær m. m. udenfor).

Salg af feriebolig i løbet af de fem første år – fast bosat i Frankrig:

For at beregne kapitalvindingsskatten skal der benyttes en skattekoefficient på 27% (hvoraf 11% er sociale afgifter) eller i som i eksemplet: 50.000,00 Euros minus 1.000,00 (fast fradrag) gange 27%, hvilket svarer til 13.230,00 Euros.

Ejertid udover fem år indrømmes et årligt fradrag på 10%, og som sænker skatten proportionelt med antallet af år. Således medfører otte års ejertid i vores eksempel med en kapitalgevinst på 50.000,00 Euros, en beskatning som følger: 50.000,00 Euros minus 30% (i det 6., 7. og 8. år hvert giver ti procents nedslag), er lig med et skattefradrag på 15.000,00 Euros. Udgangspunktet for beregningen er derfor 35.000,00 Euros minus 1.000,00 Euros (det faste fradrag). Det vil sige, at beregningsgrundlag af kapitalvindingsskat er: 34.000,00 Euros. Dette beløb skal beskattes med 27 %, og medfører en endelig kapitalvindingsskat på 9.180,00 Euros.

Efter 12 års ejertid  Den samme kapitalgevinst realiseret efter 12 år i stedet for 8 år vil give regnestykket : 50.000,00 Euros minus 70% (i det 6., 7., 8., 9, 10., 11., og 12. år hvert giver ti procents nedslag). Det vil sige et fradrag på 35.000,00 Euros minus det faste fradrag på 1.000,00 Euros. Det medfører, at beregningsgrundlaget for kapitalvindingsskat er: 14.000 Euros. Beløbet beskattes 27% hvilket svarer til 3.780,00 Euros .

Det fremgår, at afgiften aftager gradvist med tiden. I blandt kan det overvejes at aftale overtagelsesdag ved salg således at man passerer et nyt år for at få fradrag for også det.

Efter femten års ejertid er fortjensten fri for kapitalvindingsskat.

Salg af feriebolig i løbet af de 5 første år –fast bosat i EU:

For at regne skatten ud skal der til denne difference benyttes en skattekoefficient på 16% i stedet for de 27% som ovenfor.

Salg af feriebolig i løbet af de 5 første år –fast bosat udenfor EU:

For at regne skatten ud skal der til denne difference benyttes en skattekoefficient på 33% i stedet for de 27% som ovenfor.

Salg af feriebolig i løbet af de 5 første år – fast bosat i Danmark :

For sælgere med fast bopæl i Danmark gælder der i øjeblikket en favorabel undtagelse. For den nuværende herskende fortolkning af den gældende dansk-franske dobbeltbeskatningsaftale fra 1957 bestemmer, at sælgere af fritidsbolig i Frankrig og med fast bopæl i Danmark, er henvist til endeligt at afregne kapitalvindingsskat i Danmark. Men som nok bekendt er der i Danmark en regel om salg af fritidsboliger slet ikke beskattes. På denne lidt snørklede måde undgår man at betale kapitalvindingsskat af fortjenesten. Som fortolkningen er lige nu, vel at bemærke! Det fremgår af en nyelig dom som vedrørte et forhold mellem Frankrig og Luxemborg.

Man bør dog søge rådgivning herom inden et salg iværksættes, i det rådgivere og notarer, der ikke er fortrolige med de danske særforhold, rask væk kan komme til at sætte en dansk bosat sælger i hartkorn med en hvilken som helst anden EU-sælger, ligesom det ikke bør forventes at denne retstilstand kan opretholdes permanent.

Undtagelser i øvrigt

Kapitalgevinsten fritaget for skat i visse tilfælde. Som det fremgår ovenfor ved salg efter 15 års ejertid skal der ikke betales kapitalvindingsskat, og der skal slet ikke betales kapitalvindingsskat af ens faste bopæl i Frankrig, uanset hvor længe man har været ejer. Man skal heller ikke betale kapitalvindingsskat af salg på under 15.000,00 Euros (en de minimas-regel), idet det præciseres, at der skal foreligge en konkret vurdering fra skattemyndighederne. Udvidelse af denne bestemmelse kan omfatte andele af fast ejendomme.

Faste ejendomme, der er opdelte i en nøgen egen ejendomsret – nué proprieté og brugsret – ususfruit, er også omfattet er undtagelsesbestemmelser. Det gælder dog ikke den kapitalgevinst, der opnåes efter gensammenlægning af den opdelte ret, og heller ikke statslige eksproprieringer såfremt hvis den bevilgede kapital geninvesteres efter et år. Endelig er modtagere af folkepension og indehavere af et frasnk invaliditetskort fritaget for kapitalvindingsskat på betingelse af beløbet ikke overstiger et vist bassalt eksistensniveau eller underlagt formueskat (ISF – Impôts sur Fortune).

24. oktober 2006

Artiklen kan frit anvendes mod behørig angivelse af kilde.

Cabinet Brahin Avocats
Advokatfirma
1, rue Louis Gassin
06300 Nice
Frankrig

fichier à telecharger:
061024 Prisniveau og kapitalvindingsskat – version dk (10.06) traduction de la plus-value immobilière